Sonderabschreibung nach § 7b EStG bei erneuter Gebäudeteilung
Die bauliche Aufteilung eines zuvor verbundenen Doppelhauses kann zusätzlichen Wohnraum im Sinne des § 7b EStG schaffen. Das hat das Finanzgericht Düsseldorf für die erneute Trennung zweier Doppelhaushälften entschieden und die Sonderabschreibung dem Grunde nach anerkannt (FG Düsseldorf, Urteil vom 21. Juli 2026 – 12 K 823/26 E).
§ 7b EStG soll steuerliche Anreize für die Errichtung neuer Mietwohnungen im bezahlbaren Mietsegment setzen. Voraussetzung ist unter anderem, dass durch die jeweilige Baumaßnahme zusätzlicher, zuvor nicht vorhandener Wohnraum entsteht. Im entschiedenen Fall war deshalb maßgeblich, welcher bauliche Zustand für den Vergleich vor und nach der Umgestaltung heranzuziehen war.
Von zwei Doppelhaushälften zu einer Familienwohnung
Verbindung der ursprünglich getrennten Einheiten
Die Kläger ließen 1991 eine Doppelhaushälfte fertigstellen. Zehn Jahre später erwarben sie die angrenzende Hälfte und verbanden beide Gebäudeteile durch Durchbrüche miteinander. Die baurechtlich genehmigte Zusammenlegung führte zu einer einheitlich genutzten Wohnung für die fünfköpfige Familie. Anschließend erging für beide Hälften ein gemeinsamer Einheitswertbescheid.
Damit bestanden vor der späteren Umgestaltung nicht mehr zwei eigenständige Wohnungen, sondern ein einheitlich genutztes Wohnhaus.
Erneute Aufteilung und Ausbau
Im Jahr 2020 beantragten die Kläger die Trennung der verbundenen Gebäudeteile. Die bauliche Umsetzung erfolgte 2021. Dabei wurden die vorhandenen Durchbrüche geschlossen und die beiden Einheiten erneut rechtlich und baulich verselbstständigt.
Mit den Arbeiten waren weitere Veränderungen verbunden:
- Eine der Doppelhaushälften erhielt im Erdgeschoss einen Anbau.
- Der Dachboden dieser Einheit wurde ausgebaut.
- Die abgetrennte Wohnung wurde ab Februar 2022 vermietet.
Für die Baumaßnahmen legten die Kläger ihrer im Streitjahr 2021 beanspruchten Sonderabschreibung Aufwendungen von rund 412.000 Euro zugrunde. Das Finanzamt berücksichtigte die Vergünstigung zunächst, strich sie jedoch später wieder. Es vertrat die Auffassung, durch die Arbeiten sei keine zusätzliche und erstmalig hergestellte Wohnung entstanden.
Maßgeblich ist der Zustand unmittelbar vor der Trennung
Zusätzlicher Wohnungsbestand durch die Baumaßnahme
Der 12. Senat des Finanzgerichts Düsseldorf beurteilte die erneute Gebäudeteilung anders. Für § 7b EStG komme es darauf an, ob die konkrete Baumaßnahme gegenüber dem unmittelbar vorausgehenden Zustand zu einem vermehrten Wohnungsbestand geführt habe. Dies entspricht dem vom Bundesfinanzhof formulierten Maßstab, wonach durch die Arbeiten zusätzlicher Wohnraum entstehen muss (BFH, Urteil vom 12. August 2025 – IX R 24/24).
Unmittelbar vor der Trennung bildeten die verbundenen Doppelhaushälften eine einzige Wohnung. Nach Abschluss der Arbeiten bestanden zwei rechtlich und baulich selbstständige Einheiten. Im maßgeblichen Vergleich hatte sich der Wohnungsbestand damit um eine Wohnung erhöht.
Frühere Selbstständigkeit der Haushälften nicht entscheidend
Nach Auffassung des Finanzgerichts war nicht auf den baulichen Zustand des Jahres 1991 abzustellen. Dass die Gebäudeteile damals bereits eigenständige Wohnungen gebildet hatten, schloss die erstmalige Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch die Baumaßnahmen des Jahres 2021 nicht aus.
Die rund 20 Jahre zurückliegende Zusammenlegung und die spätere Trennung standen weder in einem sachlichen noch in einem zeitlichen Zusammenhang. Beide Maßnahmen beruhten auch nicht auf einem einheitlichen Entschluss der Kläger. Der frühere Bestand zweier Wohnungen war daher für den maßgeblichen Vorher-Nachher-Vergleich nicht ausschlaggebend.
Gesetzeszweck spricht für die Förderung
Das Finanzgericht bezog zudem den Lenkungszweck des § 7b EStG in seine Beurteilung ein. Die Vorschrift soll die Entstehung zusätzlicher bezahlbarer Mietwohnungen unterstützen. Wird eine größere Wohneinheit zugunsten einer weiteren, zur Vermietung bestimmten Wohnung verkleinert, entspricht dies nach Ansicht des Gerichts dieser gesetzgeberischen Zielsetzung.
Auch das Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums vom 21. Mai 2025 sieht vor, dass durch die Teilung einer Wohnung mehrere neue Wohnungen im Sinne des § 7b EStG entstehen können. Die frühere Zusammenlegung der Doppelhaushälften stand der Anerkennung der späteren Aufteilung deshalb nicht entgegen.
Revision zugelassen
Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen. Ob das Finanzamt hiervon Gebrauch gemacht hat, war zum maßgeblichen Redaktionsstand nicht belegt. Eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs zu diesem Verfahren liegt daher nicht vor.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG die tatsächlichen und zeitlichen Zusammenhänge der jeweiligen Baumaßnahme erheblich sein können. Bei Fragen zur steuerlichen Einordnung von Wohnungsneubau, Gebäudeteilungen und vergleichbaren Investitionen begleitet MTR Legal Rechtsanwälte Unternehmen, Investoren und private Immobilieneigentümer im Rahmen der Rechtsberatung im Steuerrecht.
