Das Verwaltungsgericht Berlin hat zwei Immobilienunternehmen verpflichtet, 215 Wohnungen in der Berliner Europacity mietpreis- und belegungsgebunden zu vermieten. Zugleich sprach es dem Land Berlin wegen der bislang unterbliebenen Sozialvermietung Schadensersatz in Höhe von 1,8 Millionen Euro zuzüglich Zinsen zu (VG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2026 – VG 8 K 19/25). Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.
Städtebaulicher Vertrag sah 20-jährige Bindung vor
Ausgangspunkt des Verfahrens war ein städtebaulicher Vertrag, den das Land Berlin im Jahr 2016 mit der damaligen Grundstückseigentümerin geschlossen hatte. Betroffen ist das Grundstück Lisa-Fittko-Straße 5, 7, 9, 11, 13 und 15 in Berlin.
Verpflichtung zur Sozialvermietung ab Bezugsfertigkeit
Der Vertrag verpflichtete die frühere Eigentümerin, 215 Wohnungen in einem Wohngebäude in einem Berliner Neubauquartier für einen befristeten Zeitraum von 20 Jahren ab Bezugsfertigkeit nach Maßgabe der Wohnungsbauförderrichtlinien 2015 zu vermieten. Für die Wohnungen sollten sowohl Mietpreisbindungen als auch Belegungsbindungen gelten.
Die maßgeblichen Umstände stellten sich wie folgt dar:
- Die Wohnungen wurden im August 2023 bezugsfertig.
- Seit diesem Zeitpunkt hätten die 215 Einheiten mietpreis- und belegungsgebunden vermietet werden müssen.
- Eine entsprechende Vermietung erfolgte jedoch nicht.
Das Land Berlin erhob daraufhin Klage gegen die frühere und die heutige Grundstückseigentümerin. Es verlangte sowohl die Einhaltung der vereinbarten Vermietungsbindungen als auch Ersatz für die bisher ausgebliebene Sozialvermietung.
Eigentumsübertragung beseitigte die Verpflichtung nicht
Das Grundstück war 2021 durch einen Einbringungsvertrag auf die heutige Eigentümerin, eine GmbH & Co. KG, übertragen worden. Nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts führte dieser Eigentümerwechsel nicht dazu, dass die Verpflichtung zur mietpreis- und belegungsgebundenen Vermietung entfiel.
Frühere Eigentümerin bleibt vertraglich gebunden
Das Gericht sieht die frühere Grundstückseigentümerin weiterhin als an den städtebaulichen Vertrag gebunden an. Dass sie gegenwärtig nicht mehr über die Wohnungen verfügen kann, ändert nach der Entscheidung nichts am Fortbestand ihrer vertraglichen Verpflichtung.
Verpflichtung der heutigen Eigentümerin aus § 826 BGB
Auch die heutige Eigentümerin muss die 215 Wohnungen nach dem Urteil sozialgebunden vermieten. Das Verwaltungsgericht stützte diese Verpflichtung ausdrücklich auf § 826 BGB, der eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung voraussetzt.
Für die Bewertung war nach den Mitteilungen des Gerichts und der Senatsverwaltung insbesondere die personelle Verbindung auf Geschäftsführungsebene maßgeblich. Der damalige Geschäftsführer der Komplementärin der heutigen Eigentümerin war zugleich Geschäftsführer der früheren Eigentümerin und vertrat beim Abschluss des Einbringungsvertrags beide Vertragsseiten.
Nach den Feststellungen des Gerichts nahm er billigend in Kauf, dass das Land Berlin die Sozialvermietung der 215 Wohnungen weder auf vertraglicher Grundlage noch auf andere Weise verlangen könne. Die heutige Eigentümerin habe zudem Kenntnis von der bestehenden Verpflichtung gehabt. Das Gericht wertete die maßgeblichen Vorgänge deshalb als sittenwidrige vorsätzliche Schädigung im Sinne von § 826 BGB.
Schadensersatz wegen unterbliebener Sozialvermietung
Neben der Verpflichtung zur künftigen Einhaltung der Mietpreis- und Belegungsbindungen sprach das Verwaltungsgericht dem Land Berlin Schadensersatz zu. Beide beklagten Unternehmen müssen danach 1,8 Millionen Euro zuzüglich Zinsen leisten.
Der Ersatzanspruch bezieht sich auf den Zeitraum, in dem die Wohnungen trotz eingetretener Bezugsfertigkeit nicht als Sozialwohnungen vermietet wurden. Die gerichtliche Entscheidung betrifft damit sowohl die noch zu erfüllende Vermietungspflicht als auch die finanziellen Folgen der bisherigen Nichterfüllung.
Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig
Das Urteil der 8. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin ist noch nicht rechtskräftig. Wann die Wohnungen tatsächlich mietpreis- und belegungsgebunden vermietet werden, war nach der Entscheidung weiterhin offen. Das Verwaltungsgericht informierte über das Verfahren mit seiner Pressemitteilung Nr. 43/2026.
Der Berliner Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Christian Gaebler, wertete das Urteil als Signal an Projektentwickler, dass Verpflichtungen aus städtebaulichen Verträgen nicht durch Grundstückstransaktionen umgangen werden könnten. Maßgeblich bleibt allerdings, dass das Urteil gegenwärtig noch nicht rechtskräftig ist.
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