Zwischenvermieter

Begriff und rechtliche Einordnung des Zwischenvermieters

Der Begriff Zwischenvermieter bezeichnet im deutschen Mietrecht eine Person oder Organisation, die eine Mietsache (meist eine Wohnung oder Gewerbefläche) zunächst von einem Eigentümer oder Hauptvermieter anmietet und diese dann anschließend an einen Dritten, den sogenannten Untermieter, weitervermietet. Dieses Rechtsverhältnis ist sowohl durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) als auch durch die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den beteiligten Parteien geregelt.

Definition und Stellung des Zwischenvermieters

Der Zwischenvermieter nimmt eine Doppelrolle ein: Er ist im Verhältnis zum Eigentümer Mieter, während er gegenüber dem Untermieter als Vermieter auftritt. In mietrechtlichen Begrifflichkeiten wird diese Konstellation auch als „Mietverhältnis über mehrere Stufen“ oder „Kettmietverhältnis“ bezeichnet. Während der Hauptvermieter dem Zwischenvermieter gegenüber zur Überlassung und Gebrauchserhaltung verpflichtet ist, übernimmt der Zwischenvermieter diese Pflichten gegenüber dem Untermieter.

Vertragliche Grundlagen von Zwischenmietverhältnissen

Der Hauptmietvertrag

Der Hauptmietvertrag begründet das originäre Nutzungs- und Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer der Immobilie (Hauptvermieter) und dem Zwischenvermieter. Die Rechte und Pflichten in diesem Vertragsverhältnis richten sich nach den Vorschriften der §§ 535 ff. BGB sowie den individuell ausgehandelten Absprachen.

Der Untermietvertrag

Der Untermietvertrag entsteht zwischen Zwischenvermieter und Untermieter. Dieses Mietverhältnis ist unabhängig vom Hauptmietvertrag, folgt jedoch ebenfalls den Regelungen des Mietrechts, insbesondere den §§ 540, 553 BGB. Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag bestehen ausschließlich zwischen Zwischenvermieter und Untermieter.

Genehmigungserfordernis (§ 540, § 553 BGB)

Ohne ausdrückliche Gestattung des Hauptvermieters darf der Zwischenvermieter die Mietsache in der Regel nicht untervermieten. Das eigenmächtige Eingehen eines Untermietvertrags ohne Zustimmung kann eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellen und den Hauptvermieter zur Kündigung berechtigen. In bestimmten Situationen, insbesondere bei berechtigtem Interesse des Mieters, kann der Zwischenvermieter jedoch einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis geltend machen.

Rechte und Pflichten des Zwischenvermieters

Rechte

• Gebrauchsüberlassung: Der Zwischenvermieter ist berechtigt, die Nutzung der Mietsache vollständig oder teilweise an den Untermieter zu übertragen.
• Mietzinsanspruch: Gegenüber dem Untermieter kann der Zwischenvermieter die vereinbarte Miete fordern.
• Vertragsgestaltung: Der Zwischenvermieter ist berechtigt, eigenständige vertragliche Regelungen im Verhältnis zum Untermieter zu treffen, soweit sie nicht im Widerspruch zum Hauptmietvertrag oder gesetzlichen Vorschriften stehen.

Pflichten

• Vertragsgemäße Überlassung der Mietsache: Die Mietsache muss in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand dem Untermieter überlassen werden.
• Instandhaltungspflicht: Der Zwischenvermieter ist für die ordnungsgemäße Instandhaltung der Mietsache zuständig, sofern dies nicht im Hauptmietvertrag anders geregelt ist.
• Haftung: Für Pflichtverletzungen im Verhältnis zum Untermieter haftet grundsätzlich ausschließlich der Zwischenvermieter, nicht der Hauptvermieter.

Haftungsfragen

Treten Mängel oder Beschädigungen auf, haftet der Zwischenvermieter dem Untermieter gegenüber. Der Zwischenvermieter kann seinerseits Rückgriff beim Hauptvermieter nehmen, wenn die Ursache für den Mangel bereits im Hauptmietverhältnis begründet liegt.

Beendigung von Zwischenmietverhältnissen

Kündigung des Hauptmietvertrags

Wird der Hauptmietvertrag beendet, beispielsweise durch Kündigung oder Zeitablauf, endet automatisch auch der Untermietvertrag (§ 546 Abs. 2 BGB). Der Untermieter ist dann verpflichtet, die Mietsache herauszugeben. Einen eigenen Bestandsschutz gegenüber dem Hauptvermieter hat der Untermieter grundsätzlich nicht.

Kündigung durch den Zwischenvermieter

Der Zwischenvermieter kann den Untermietvertrag unter Einhaltung der mietrechtlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB) kündigen, soweit keine anderweitigen vertraglichen Regelungen getroffen wurden. Die ordentliche und außerordentliche Kündigung richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften.

Folgen und Ansprüche bei Vertragsbeendigung

Mit dem Ende des Zwischenmietverhältnisses entstehen Rückgabe-, Herausgabe- und ggf. Schadensersatzansprüche zwischen den jeweiligen Parteien. Die sichere rechtliche Beendigung und Abwicklung eines Zwischenmietverhältnisses erfordert häufig die genaue Analyse der Vertragsverhältnisse auf beiden Stufen.

Spezielle Erscheinungsformen und Anwendungsfälle

Gewerbliche Zwischenvermietung

Bei gewerblichen Immobilien wird die Zwischenvermietung häufig von Unternehmen genutzt, um Flächen an verschiedene Untermieter aufzuteilen oder weiterzuvermitteln. Diese Form unterliegt in besonderem Maße der Vertragsfreiheit, ist jedoch bei missbräuchlicher Gestaltung (z. B. bei der Umgehung mieterschützender Normen) an die allgemeinen Einschränkungen des Zivilrechts gebunden.

Wohnraummietrecht und soziale Aspekte

Im Bereich des Wohnraummietrechts bestehen besondere Schutzvorschriften zugunsten des Untermieters (z. B. betreffend Kündigungsschutz und Mieterhöhungen). Zwischenvermieter können sich darauf jedoch nur beschränkt berufen, da das Hauptmietverhältnis regelmäßig die Grenze für die Vertragslaufzeit und weitere Rechte des Untermieters setzt.

Zusammenfassung

Der Zwischenvermieter ist eine zentrale Figur im mehrstufigen Mietverhältnis und unterliegt spezifischen Rechten sowie Pflichten, die sich aus dem Haupt- und Untermietvertrag sowie aus den gesetzlichen Vorschriften ergeben. Die rechtliche Einordnung, das Genehmigungserfordernis für Untervermietung, Haftungsfragen und die Beendigung von Zwischenmietverhältnissen sind von besonderer Bedeutung. Dieses Konstrukt bietet Flexibilität, bringt jedoch auch besondere Risiken im Hinblick auf die Bindung und Absicherung der beteiligten Parteien mit sich. Eine sorgfältige vertragliche Gestaltung aller Mietverhältnisse ist in der Praxis essenziell, um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für eine Zwischenvermietung erfüllt sein?

Für eine Zwischenvermietung ist grundsätzlich die ausdrückliche Erlaubnis des Hauptvermieters erforderlich, sofern es sich nicht um die Vermietung einzelner Räume oder eine kurzfristige Untervermietung handelt, die aus berechtigtem Interesse gemäß § 553 BGB verlangt wird. Der Zwischenvermieter muss einen wirksamen Hauptmietvertrag besitzen und darf durch die Untervermietung die Interessen des Hauptvermieters nicht beeinträchtigen. Die Zwischenvermietung erfordert in jedem Fall die Schriftform, wobei klare Regelungen zu Mietdauer, Mietzins, Nutzungsrechten sowie Pflichten und Rechten beider Parteien enthalten sein sollten. Außerdem muss der Zwischenmieter über alle Mitbenutzungsrechte sowie eventuelle Hausordnungen informiert werden. Fehlt die Zustimmung des Hauptvermieters, riskiert der Zwischenvermieter eine fristlose Kündigung und gegebenenfalls Schadensersatzforderungen.

Welche Haftungsrisiken bestehen für den Zwischenvermieter aus rechtlicher Sicht?

Der Zwischenvermieter trägt die Haftung gegenüber beiden Vertragspartnern – dem Hauptvermieter und dem Zwischenmieter. Kommt es etwa durch den Zwischenmieter zu Schäden an der Mietsache, haftet der Zwischenvermieter dem Hauptvermieter gegenüber für jene Schäden. Zudem bleibt der Zwischenvermieter für die Zahlung der Miete an den Hauptvermieter verantwortlich, auch wenn der Zwischenmieter die Miete nicht bezahlt. Verletzt der Zwischenvermieter gesetzliche Vorschriften, wie z. B. das Meldegesetz, Datenschutzbestimmungen oder Brandschutzauflagen, können Bußgelder oder Schadensersatzforderungen drohen. Der Zwischenvermieter ist außerdem verpflichtet, die Kaution des Zwischenmieters ordnungsgemäß zu verwahren, getrennt von Privatvermögen, und bei Vertragsende ordnungsgemäß abzurechnen.

Ist eine zwischenvermietete Wohnung für den Zwischenmieter dauerhaft sicher?

Die Sicherheiten für den Zwischenmieter sind meist begrenzt, da seine Rechte stets vom Bestehen des Hauptmietverhältnisses abhängen. Wird das Hauptmietverhältnis aus irgendeinem Grund (etwa Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebung) beendet, endet automatisch auch das Zwischenmietverhältnis. Der Zwischenmieter hat in solchen Fällen in der Regel keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Eigentümer. Der Zwischenvermieter muss den Zwischenmieter über den Bestand des Hauptmietvertrages, insbesondere über geplante Kündigungen oder befristete Verträge, umfassend aufklären, da andernfalls ggf. Schadensersatzforderungen oder Anfechtungen möglich sind.

Welche rechtlichen Anforderungen bestehen an die Gestaltung eines Zwischenmietvertrages?

Ein Zwischenmietvertrag muss dieselben Anforderungen erfüllen wie ein gewöhnlicher Mietvertrag und sollte darüber hinaus spezifische Regelungen zur Position des Zwischenvermieters treffen. Erforderlich sind Angaben zur Miethöhe, Zahlungsweise, Mietdauer, Art und Umfang der Nutzung, Hausordnung, Kaution, Regelungen zur Haftung und Instandhaltung sowie zur Untervermietung (sofern diese wieder erlaubt werden soll). Empfehlenswert ist die Beifügung des Hauptmietvertrages als Anlage, um Transparenz zu gewährleisten. Der Zwischenmietvertrag sollte zudem ausdrücklich die Beendigungsmöglichkeiten regeln, insbesondere im Falle des Wegfalls des Hauptmietverhältnisses und eine entsprechende Räumungsverpflichtung enthalten.

Welche rechtlichen Pflichten bestehen zur Information des Hauptvermieters über den Zwischenmieter?

Der Hauptvermieter hat ein berechtigtes Interesse zu erfahren, wer in seiner Immobilie wohnt oder diese nutzt. Der Zwischenvermieter ist verpflichtet, den Hauptvermieter über die Identität und Kontaktdaten sowie die Anzahl der Zwischenmieter zu informieren und Änderungsmitteilungen während des Mietverhältnisses mitzuteilen. Insbesondere bei Untermietern, die nicht lediglich als vorübergehende Gäste gelten, besteht eine Anzeigepflicht. Werden die Informationspflichten verletzt, kann dies zur fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrags sowie zu etwaigen Schadensersatzforderungen führen. Im Zweifel sollte die Zustimmung durch den Vermieter immer schriftlich eingeholt werden.

Welche Besonderheiten gibt es bezüglich der Mietpreisbremse und des Wohnraumschutzes bei Zwischenvermietung?

Zwischenvermieter sind wie Hauptvermieter an die gesetzlichen Vorgaben zu Mietpreisbremse und Wohnraumschutz gebunden. Werden Wohnräume zwischenvermietet, dürfen die zulässigen Obergrenzen nach § 556d BGB (Mietpreisbremse) nicht überschritten werden, andernfalls kann der Zwischenmieter die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Zudem gelten gesetzliche Regelungen zu Kündigungsschutz, Modernisierungsmaßnahmen und Betriebskostenabrechnung auch für das Zwischenmietverhältnis. Zwischenvermieter müssen sich außerdem an die Vorgaben der Zweckentfremdungsverbote (etwa AirBnB) halten und risikoabhängig erforderliche Genehmigungen bei zuständigen Behörden einholen.

Wie gestaltet sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses das rechtliche Schicksal des Zwischenmietvertrages?

Endet das Hauptmietverhältnis, erlischt automatisch auch das Recht des Zwischenvermieters zur Nutzung und damit der Zwischenmietvertrag. Weder der Zwischenmieter noch der Zwischenvermieter können in diesem Fall vom Eigentümer den Abschluss eines neuen Mietvertrages verlangen. Der Zwischenmieter ist verpflichtet, die Wohnung zu räumen, ohne Anspruch auf besonderen Kündigungsschutz oder Entschädigung. Lediglich im Ausnahmefall, wenn der Hauptmieter das Zwischenmietverhältnis ohne Eigeninteresse und nur aus rein formalen Gründen vermittelt hat, können Schutzmechanismen in Betracht kommen. Der Zwischenvermieter ist verpflichtet, den Zwischenmieter frühzeitig über die Beendigung zu informieren und alle rechtlichen Schritte zur ordnungsgemäßen Beendigung einzuleiten, um Haftungsrisiken zu vermeiden.