Begriff und Stellung des Zwischenmieters
Ein Zwischenmieter ist eine Person oder ein Unternehmen, das selbst Mieter einer Immobilie oder von Teilen davon ist und diesen Mietgegenstand ganz oder teilweise an eine dritte Person weitervermietet. In der rechtlichen Betrachtung steht der Zwischenmieter zwischen dem Eigentümer beziehungsweise Vermieter und dem Untermieter. Gegenüber dem Vermieter ist der Zwischenmieter Mieter, gegenüber dem Untermieter nimmt er die Rolle eines Vermieters ein. Beide Rechtsverhältnisse sind eigenständig und rechtlich voneinander zu trennen.
Abgrenzung zu Vermieter, Hauptmieter und Untermieter
Der Eigentümer oder vertragliche Vermieter überlässt die Mietsache dem Zwischenmieter aufgrund eines Hauptmietvertrags. Der Zwischenmieter überlässt die Mietsache oder Teile davon einem Untermieter aufgrund eines Untermietvertrags. Zwischen Eigentümer und Untermieter besteht grundsätzlich keine direkte vertragliche Beziehung. Der Begriff „Zwischenmieter“ beschreibt damit weniger eine eigene Vertragsart als vielmehr die Doppelfunktion derselben Person in zwei Mietverhältnissen.
Vertragsstruktur und Rechtsbeziehungen
Zwei eigenständige Verträge
Das Zwischenmietmodell beruht auf zwei gesonderten Verträgen: dem Hauptmietvertrag zwischen Eigentümer/Vermieter und Zwischenmieter sowie dem Untermietvertrag zwischen Zwischenmieter und Untermieter. Rechte und Pflichten ergeben sich jeweils aus dem konkreten Vertrag und gelten nur zwischen den Vertragsparteien des jeweiligen Vertrags.
Keine direkte Rechtsbeziehung zwischen Eigentümer und Untermieter
Aus dem Untermietvertrag entstehen dem Eigentümer gegenüber dem Untermieter keine vertraglichen Ansprüche oder Pflichten. Ansprüche des Eigentümers richten sich primär gegen den Zwischenmieter. Der Untermieter kann seine Rechte aus dem Untermietvertrag grundsätzlich nur gegenüber dem Zwischenmieter geltend machen.
Rechte des Zwischenmieters
Der Zwischenmieter ist berechtigt, dem Untermieter den vertraglich vereinbarten Gebrauch zu gewähren und hierfür Miete sowie vereinbarte Nebenkosten zu verlangen. Im Rahmen des Untermietvertrags kann er Regeln zur Nutzung, zur Überlassung an Dritte, zur Hausordnung und zu betriebsbezogenen Abläufen festlegen, sofern diese mit dem Hauptmietvertrag und zwingenden Vorgaben vereinbar sind.
Pflichten des Zwischenmieters
Gegenüber dem Eigentümer hat der Zwischenmieter die vertraglich geschuldete Miete und Nebenkosten zu entrichten, den vertragsgemäßen Gebrauch sicherzustellen und Schäden zu vermeiden. Gegenüber dem Untermieter hat er den vereinbarten Gebrauch zu ermöglichen, Mängel anzuzeigen, Abrechnungen ordnungsgemäß zu erstellen und das Untermietverhältnis entsprechend den vereinbarten und gesetzlichen Schutzmechanismen zu führen. Er darf dem Untermieter nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst besitzt.
Erlaubnis zur Untervermietung und Grenzen
Erfordernis einer Zustimmung
Die Überlassung an einen Untermieter bedarf im Regelfall der Zustimmung des Eigentümers beziehungsweise des vertraglichen Vermieters. Die Zustimmung kann inhaltlich beschränkt sein, etwa auf bestimmte Personen, Räume oder Zeiträume. Ohne wirksame Zustimmung liegt regelmäßig eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor.
Typische Ablehnungsgründe
Häufig werden Untervermietungen aus Gründen der Überbelegung, bei drohenden Störungen des Hausfriedens, bei unzulässiger Nutzungsänderung (zum Beispiel gewerbliche statt wohnliche Nutzung) oder bei Verstößen gegen vertragliche Nutzungsvorgaben abgelehnt. Zulässigkeit und Umfang der Ablehnung hängen von den Umständen des Einzelfalls und den vertraglichen Vereinbarungen ab.
Folgen fehlender Zustimmung
Eine ungenehmigte Untervermietung kann zu vertraglichen Ansprüchen gegen den Zwischenmieter führen, etwa auf Unterlassung, Beseitigung oder Schadensersatz. In gravierenden Fällen können weitergehende vertragliche Reaktionsmöglichkeiten in Betracht kommen.
Miete, Nebenkosten und Sicherheit
Mietzinsgestaltung im Untermietverhältnis
Die Miethöhe im Untermietverhältnis wird zwischen Zwischenmieter und Untermieter vereinbart. Dabei sind zwingende Vorgaben zum Schutz vor überhöhten Entgelten sowie etwaige preisrechtliche Beschränkungen zu beachten. In bestimmten Konstellationen kann die Weitergabe von Kosten und die Erzielung eines Überschusses rechtlich begrenzt sein.
Nebenkosten und Betriebskosten
Nebenkosten können nur verlangt werden, wenn sie wirksam vereinbart wurden. Der Zwischenmieter hat im Untermietverhältnis eine eigenständige Abrechnung vorzunehmen und darf nur die Kostenpositionen weitergeben, die nach der Vereinbarung umlagefähig sind und tatsächlich angefallen sind. Mess- und Verteilungsmaßstäbe müssen transparent und nachvollziehbar sein.
Kaution und ihre Trennung
Zwischenmieter und Untermieter können die Stellung einer Sicherheit vereinbaren. Diese Sicherheit ist vom Zwischenmieter eigenständig zu verwalten und steht nicht automatisch in Verbindung mit der Kaution, die der Zwischenmieter seinerseits an den Eigentümer geleistet hat. Rückzahlungsansprüche des Untermieters richten sich grundsätzlich gegen den Zwischenmieter.
Haftung und Risikoallokation
Gegenüber dem Eigentümer/Vermieter
Für Pflichten aus dem Hauptmietvertrag haftet der Zwischenmieter. Verursacht der Untermieter Schäden oder begeht Vertragsverstöße, werden diese dem Zwischenmieter zugerechnet, soweit sie im Bereich der überlassenen Nutzung liegen. Der Eigentümer kann seine vertraglichen Ansprüche aus dem Hauptmietverhältnis gegen den Zwischenmieter geltend machen.
Gegenüber dem Untermieter
Der Zwischenmieter haftet gegenüber dem Untermieter für die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs und für Verletzungen seiner Pflichten aus dem Untermietvertrag. Einschränkungen im Hauptmietvertrag, die den Umfang der Nutzungsrechte betreffen, wirken mittelbar, da der Zwischenmieter keine weitergehenden Rechte verschaffen kann, als ihm selbst zustehen.
Schäden, Störungen und Nutzungsüberlassung an Dritte
Der Untermieter darf die Mietsache ohne Erlaubnis des Zwischenmieters nicht an weitere Personen überlassen. Störungen des Hausfriedens und Schäden, die aus der Nutzung resultieren, können Ansprüche im Haupt- wie im Untermietverhältnis auslösen. Die Verantwortlichkeit richtet sich nach Verursachung und vertraglicher Risikozuweisung.
Nutzungsumfang und Hausrecht
Gebrauchsgewährung und Zutrittsrechte
Der Zwischenmieter muss dem Untermieter die vereinbarte Nutzung ermöglichen und hat zugleich berechtigte Belange des Eigentümers zu beachten, etwa bei Instandhaltungs- und Besichtigungsrechten. Zutritte müssen abgestimmt und auf berechtigte Anlässe sowie angemessene Zeiten beschränkt sein.
Hausordnung, Ruhezeiten und Gemeinschaftsflächen
Die im Gebäude geltende Hausordnung findet auch auf Untermieter Anwendung. Regeln zur Sauberkeit, Ruhezeiten und Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen sind einzuhalten. Der Zwischenmieter kann ergänzende Regelungen treffen, soweit sie mit übergeordneten Vorgaben vereinbar sind.
Datenschutz und Schlüsselgewalt
Der Umgang mit personenbezogenen Daten des Untermieters ist auf den zur Vertragsdurchführung erforderlichen Umfang zu beschränken. Schlüssel dürfen nur in dem Maß zurückbehalten oder vervielfältigt werden, wie es zur Erfüllung berechtigter Verpflichtungen notwendig ist. Eine unbefugte Betretung ist unzulässig.
Besonderheiten nach Nutzungsart
Zwischenmiete in Wohnraum
Mitbewohnerkonstellationen und Teilüberlassung
Bei Teilüberlassungen, etwa in Wohngemeinschaften, gelten die Grundsätze der Untervermietung entsprechend. Die Zuordnung von Räumen und die Mitbenutzung gemeinschaftlicher Bereiche sollten eindeutig festgelegt sein, da hiervon Rechte, Pflichten und Abrechnungen abhängen.
Kündigungsschutz und Befristung
In der Wohnraummiete bestehen Schutzmechanismen für Mieter und Untermieter. Befristungen, Kündigungsgründe und Fristen müssen den rechtlichen Rahmenbedingungen entsprechen. Der Bestand des Untermietverhältnisses ist regelmäßig von der Laufzeit des Hauptmietvertrags abhängig.
Zwischenmiete in Gewerberaum
Anforderungen und Vertragsfreiheit
In der Gewerberaummiete besteht größere Vertragsfreiheit. Gleichwohl sind auch hier Zustimmungserfordernisse des Eigentümers, die eindeutige Beschreibung des Nutzungszwecks sowie die Regelung zu Betriebskosten, Instandhaltung und Ausbau maßgeblich.
Temporäre Zwischenvermietung und Kurzzeitvermietung
Kommunale Vorgaben und Zweckentfremdung
Kurzzeitvermietungen und touristische Nutzungen unterliegen regional unterschiedlichen Vorgaben. Zusätzlich können Mietverträge Nutzungsarten untersagen oder beschränken. Die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen ist gesondert zu beachten.
Beginn und Beendigung der Zwischenmiete
Übergabe, Protokoll und Zustand
Zu Beginn empfiehlt sich eine klare Festlegung des Zustands und des Umfangs der Nutzung. Der Zustand der Mietsache bei Übergabe und Rückgabe ist Grundlage für etwaige Ansprüche, insbesondere im Hinblick auf Abnutzung, Beschädigungen und Rückbau.
Kündigung, Zeitablauf und Kopplung an Hauptmietvertrag
Der Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet ausgestaltet sein. Endet der Hauptmietvertrag, endet regelmäßig auch das Untermietverhältnis, da der Zwischenmieter keine Nutzungsrechte mehr vermitteln kann. Kündigungsfristen und -gründe richten sich nach der Art der Nutzung und den Vereinbarungen im Untermietvertrag unter Beachtung zwingender Vorgaben.
Räumung und Herausgabe
Mit Beendigung des Untermietverhältnisses ist die Mietsache im vereinbarten Zustand herauszugeben. Kommt es zu Verzögerungen, können Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Räumung in Betracht kommen.
Steuer- und melderechtliche Hinweise im Überblick
Die Weitervermietung kann steuerlich relevant sein. Zudem können melderechtliche Pflichten und lokal geprägte Genehmigungsvorbehalte bestehen, insbesondere bei kurzzeitiger oder touristischer Nutzung. Diese Aspekte sind vom zivilrechtlichen Mietverhältnis zu unterscheiden und unterliegen eigenen Regelungen.
Häufig gestellte Fragen
Wer gilt rechtlich als Zwischenmieter?
Als Zwischenmieter gilt, wer eine Mietsache selbst aufgrund eines Mietvertrags nutzt und sie zugleich ganz oder teilweise an Dritte weitervermietet. Er ist damit Mieter gegenüber dem Eigentümer und Vermieter gegenüber dem Untermieter.
Benötigt eine Zwischenmiete die Zustimmung des Vermieters?
Die Untervermietung bedarf im Regelfall der Zustimmung des Eigentümers beziehungsweise des vertraglichen Vermieters. Die Zustimmung kann an Bedingungen geknüpft oder auf bestimmte Personen, Räume oder Zeiträume beschränkt sein.
Haftet der Zwischenmieter für Schäden des Untermieters gegenüber dem Vermieter?
Verursacht der Untermieter Schäden oder kommt es zu Vertragsverstößen im Bereich der überlassenen Nutzung, haftet der Zwischenmieter dem Eigentümer gegenüber regelmäßig so, als wären die Handlungen ihm zuzurechnen.
Endet die Untermiete automatisch, wenn der Hauptmietvertrag endet?
In der Regel endet das Untermietverhältnis, wenn der Hauptmietvertrag endet, da der Zwischenmieter keine Nutzungsrechte mehr verschaffen kann. Ausnahmen können sich nur aus besonderen Vereinbarungen oder gesetzlichen Schutzvorschriften ergeben.
Darf der Zwischenmieter mehr Miete verlangen, als er selbst zahlt?
Die Miethöhe im Untermietverhältnis ist eigenständig vereinbar. Sie unterliegt jedoch preisrechtlichen Grenzen und Schutzvorgaben gegen überhöhte Entgelte. In bestimmten Konstellationen kann die Weitergabe von Kosten begrenzt sein.
Wer verwahrt die Kaution des Untermieters?
Eine im Untermietverhältnis geleistete Kaution steht in der Verantwortung des Zwischenmieters. Sie ist vom Zwischenmieter getrennt vom Hauptmietverhältnis zu verwalten und nach Beendigung des Untermietverhältnisses unter Berücksichtigung berechtigter Ansprüche abzurechnen.
Welche Kündigungsfristen gelten im Untermietverhältnis?
Kündigungsfristen richten sich nach der Art der Nutzung (Wohnraum oder Gewerbe), dem Inhalt des Untermietvertrags und zwingenden Schutzvorschriften. Befristungen heben die ordentliche Kündigung während der Laufzeit in der Regel auf.
Hat der Eigentümer ein Zutrittsrecht gegenüber dem Untermieter?
Ein Zutrittsrecht des Eigentümers besteht nur aus berechtigtem Anlass und in abgestimmtem Umfang. Der unmittelbare Ansprechpartner des Eigentümers bleibt der Zwischenmieter; der Zutritt zum untermietweise genutzten Bereich setzt eine entsprechende Grundlage voraus.
