Zwischenmieter

Begriff und rechtliche Einordnung des Zwischenmieters

Der Begriff Zwischenmieter bezeichnet im Mietrecht eine Person, die für einen befristeten Zeitraum die Rechte und Pflichten eines Mieters übernimmt, ohne selbst Eigentümer der Mietsache zu sein. Der Zwischenmieter steht rechtlich zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter: Er mietet eine Wohnung oder andere Räumlichkeiten vom Hauptvermieter und vermietet diese vollständig oder teilweise weiter. Die rechtliche Konstruktion der Zwischenmiete unterscheidet sich grundlegend von der klassischen Untermiete und weist spezifische Anforderungen sowie Rechte und Pflichten auf.

Rechtsnatur der Zwischenmiete

Die Stellung des Zwischenmieters ergibt sich aus einer besonderen Vertragskonstellation. Das Mietverhältnis besteht zwischen dem Eigentümer (Hauptvermieter) und dem Zwischenmieter, während Letzterer in eigenem Namen einen weiteren Mietvertrag mit dem Untermieter abschließt. Beide Verträge sind rechtlich unabhängig voneinander, werden jedoch in der Praxis häufig aneinander gekoppelt.

Unterschied zur Untermiete

Im Regelfall bleibt der Hauptmieter auch während der Vermietung an den Untermieter in der Mietwohnung wohnhaft. Der Zwischenmieter hingegen nimmt typischerweise die Stellung eines selbstständigen Mieters ein und nutzt die gemieteten Räume entweder ganz zur Weitervermietung oder betätigt sich organisatorisch, etwa für die Verwaltung einer Wohngemeinschaft. Die wesentliche Abgrenzung liegt in der eigenen Mietberechtigung des Zwischenmieters gegenüber dem Vermieter.

Vertragliche Gestaltung und Zulässigkeit

Zustimmungserfordernisse

Eine Zwischenmiete ist grundsätzlich erlaubnispflichtig. Nach § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) benötigt der Mieter zur Überlassung der Mietsache an Dritte, und damit auch zur Zwischenvermietung, die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Ohne diese Zustimmung kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Eine Zustimmung kann jedoch nur in Ausnahmefällen verweigert werden, etwa wenn berechtigte Interesse an der Zwischenvermietung nach § 553 BGB besteht.

Zwischenmietvertrag

Der Zwischenmietvertrag regelt die genaue Nutzung, die Art der Überlassung und die wechselseitigen Rechte und Pflichten zwischen Zwischenmieter und Untermieter. Insbesondere ist festzulegen, ob der Zwischenmieter lediglich als Verwaltungsinstanz oder als wirtschaftlicher Besitzer auftritt. Die Vertragsbedingungen müssen zudem mit denen des Hauptmietvertrags kompatibel sein, um Widersprüche und Haftungsrisiken zu vermeiden.

Rechte und Pflichten des Zwischenmieters

Mietzahlung und Kautionsregelung

Der Zwischenmieter ist dem Hauptvermieter zur Zahlung der Miete verpflichtet. Im Verhältnis zum Untermieter kann der Zwischenmieter eine abweichende Miethöhe vereinbaren, sofern keine gesetzlichen Beschränkungen, z.B. durch Mietpreisbremse oder Zweckentfremdungsverbot, greifen. Die Kaution, die vom Untermieter erhoben wird, muss ebenfalls rechtssicher behandelt werden, da bei Beendigung des Untermietverhältnisses die ordnungsgemäße Rückzahlung zu gewährleisten ist.

Instandhaltung und Haftung

Zwischenmieter haften dem Hauptvermieter für Schäden, die aus eigenem oder aus dem Verhalten des Untermieters entstehen, sofern diese durch den Zwischenmietvertrag gedeckt sind. Gegenüber dem Untermieter trägt der Zwischenmieter die Pflicht zur Instandhaltung sowie zur Beseitigung von Mängeln, soweit diese nicht dem Hauptvermieter zuzurechnen sind.

Kündigung und Beendigung der Zwischenmiete

Die Beendigung des Zwischenmietverhältnisses kann sowohl durch Zeitablauf als auch durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung erfolgen. Das Untermietverhältnis endet grundsätzlich mit Beendigung des übergeordneten Mietverhältnisses, sofern keine individualvertragliche Fortsetzungsklausel vereinbart wurde. Wichtiger Hinweis: Der Untermieter kann keine Rechte gegenüber dem Hauptvermieter geltend machen und ist auf das Vertragsverhältnis mit dem Zwischenmieter beschränkt.

Zwischenmiete im deutschen Recht

Gesetzliche Grundlagen

Rechtliche Normierung erfährt die Zwischenmiete überwiegend durch die §§ 540, 553 sowie 565 BGB. Insbesondere § 565 BGB regelt Konstellationen, in denen der Zwischenmieter Wohnraum Dritten zu vorübergehendem Gebrauch überlässt, beispielsweise im Rahmen der gewerblichen Wohnraummiete (Pensionsbetreiber, Boardinghouse).

Rechtsprechungspraxis

Die Rechtsprechung betrachtet den Schutz des Zwischenmieters und des Untermieters differenziert. Während der Zwischenmieter meist ähnlich wie ein Hauptmieter geschützt ist, stehen Untermieter im Konfliktfall häufig schlechter da, da sie keine unmittelbaren Ansprüche gegenüber dem Eigentümer geltend machen können. Typische Streitfälle betreffen fehlerhafte Untervermietung, nicht erteilte Zustimmungen und Haftungsfragen bei Schadensfällen.

Praxisrelevante Besonderheiten

Zwischenmiete und Zweckentfremdungsverbot

In zahlreichen Städten unterliegen Zwischenmietverhältnisse aufgrund des angestrebten Schutzes von Wohnraum dem Zweckentfremdungsverbot. Demnach ist eine gewerbliche oder touristische Nutzung der Zwischenmiete häufig untersagt oder genehmigungspflichtig.

Steuerliche Behandlung

Einnahmen aus der Zwischenvermietung unterliegen regelmäßig der Einkommensteuerpflicht. Zwischenmieter sind verpflichtet, Einnahmen zu deklarieren und gegebenenfalls Umsatzsteuer abzuführen, wenn sie gewerblich tätig werden.

Zusammenfassung

Der Zwischenmieter nimmt eine zentrale Stellung im Mietrecht ein. Ihm obliegen sowohl Rechte als auch umfangreiche Pflichten im Verhältnis zu Hauptvermieter und Untermieter. Die rechtssichere Gestaltung von Zwischenmietverträgen, die Einhaltung gesetzlicher Zustimmungs- und Meldepflichten sowie die Abgrenzung zur klassischen Untermiete sind für die rechtliche Wirksamkeit und die Vermeidung von Rechtsnachteilen unerlässlich. Besondere Aufmerksamkeit ist der Vertragsgestaltung, der Abstimmung aller beteiligten Parteien und der Einhaltung lokaler Bestimmungen zum Mietrecht sowie Zweckentfremdungsgesetzen zu widmen.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Untervermietung an einen Zwischenmieter erfüllt sein?

Für die Untervermietung an einen Zwischenmieter muss der Hauptmieter grundsätzlich die vorherige, ausdrückliche Zustimmung des Vermieters einholen. Nach § 540 BGB ist es dem Mieter untersagt, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Wird die Wohnung oder ein Teil davon ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, stellt dies eine Vertragspflichtverletzung dar, die sogar eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen kann. Allerdings sieht § 553 BGB vor, dass ein Mieter unter bestimmten Umständen Anspruch auf Erlaubnis hat, insbesondere wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht (z.B. berufsbedingter Auslandsaufenthalt, finanzielle Engpässe). Die Erlaubnis kann jedoch verweigert werden, wenn in der Person des Zwischenmieters wichtige Gründe entgegenstehen (z.B. Unzumutbarkeit für den Vermieter). Einzelne mietvertragliche Ausschlüsse der Untervermietung sind rechtlich kritisch und bei Vorliegen berechtigter Interessen meist unwirksam.

Muss der Untermietvertrag bestimmte Formerfordernisse erfüllen?

Ein Untermietvertrag beziehungsweise Zwischenmietvertrag unterliegt grundsätzlich keiner gesetzlichen Formvorschrift und kann somit auch mündlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen ist jedoch dringend zu empfehlen, den Vertrag schriftlich abzuschließen. Enthalten sein sollten darin insbesondere die genaue Bezeichnung der gemieteten Räume, die Dauer des Mietverhältnisses, die Höhe der zu zahlenden Miete, sowie Regelungen zur Nutzung und zu Nebenabreden. Auch Fragen zur Kaution, zu Mitbenutzungsrechten von Möbeln und Gemeinschaftseinrichtungen sowie zu Schönheitsreparaturen sollten klar geregelt werden. Zu beachten ist, dass der Untermietvertrag inhaltlich nicht gegen den Hauptmietvertrag oder gesetzliche Vorschriften (etwa zu Mietpreisbremse, Kündigungsschutz) verstoßen darf.

In welchen Fällen kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern?

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung nur verweigern, wenn in der Person des Zwischenmieters ein wichtiger Grund vorliegt. Dies können beispielsweise erhebliche Zweifel an der Zuverlässigkeit des Zwischenmieters (Vorstrafen im Zusammenhang mit Eigentumsdelikten, offensichtliche Zahlungsunfähigkeit etc.), eine Überbelegung der Wohnung durch die Untervermietung oder auch berechtigte wirtschaftliche beziehungsweise persönliche Interessen des Vermieters sein. Die pauschale Ablehnung einer Untervermietung ohne sachlichen Grund ist unwirksam, sofern ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters besteht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, kann der Hauptmieter unter Umständen das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Wer haftet für Schäden, die vom Zwischenmieter verursacht werden?

Rechtlich haftet gegenüber dem Vermieter ausschließlich der Hauptmieter für alle Schäden, die während der Untervermietung am Mietobjekt entstehen, sofern sie auf das Verhalten oder Unterlassen des Zwischenmieters zurückzuführen sind. Der Hauptmieter steht also für die Vertragstreue seines Zwischenmieters ein und muss gegebenenfalls vom Zwischenmieter verursachte Schäden aus eigener Tasche ersetzen. Es empfiehlt sich daher dringend, im Untermietvertrag entsprechende Regelungen zur Schadenshaftung aufzunehmen und gegebenenfalls eine Haftpflichtversicherung für den Zwischenmieter zu verlangen.

Welche Kündigungsfristen gelten zwischen Hauptmieter und Zwischenmieter?

Die Kündigungsfristen im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Zwischenmieter richten sich grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts (§ 573c BGB), sofern nichts anderes im Untermietvertrag vereinbart wurde. Bei der Untervermietung einzelner Zimmer (möblierte Untervermietung) gilt häufig eine verkürzte Kündigungsfrist von zwei Wochen zum Monatsende. Wird die gesamte Wohnung untervermietet, gelten grundsätzlich die gewöhnlichen gesetzlichen Mietkündigungsfristen, also mindestens drei Monate Kündigungsfrist für den Zwischenmieter. Für den Hauptmieter besteht ein ordentliches Kündigungsrecht nur, wenn ein berechtigtes Interesse (z.B. Eigenbedarf) vorliegt, andernfalls ist eine fristlose Kündigung nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen möglich.

Was passiert, wenn der Hauptmietvertrag während der Untervermietung endet?

Endet der Hauptmietvertrag, erlischt automatisch auch das Recht des Zwischenmieters zur Nutzung der Mietsache. Der Untermieter hat kein selbstständiges Nutzungsrecht gegenüber dem Vermieter, sondern ist rechtlich abhängig vom Fortbestand des Hauptmietverhältnisses. Der Hauptmieter ist verpflichtet, dem Untermieter das Ende des Hauptmietverhältnisses frühzeitig mitzuteilen. Im Regelfall muss der Zwischenmieter spätestens mit Beendigung des Hauptmietvertrages ausziehen. Eine direkte Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter (sogenannter Eintritt des Untermieters) ist rechtlich nur in ganz seltenen Ausnahmefällen möglich (z.B. Zustimmung des Vermieters).

Ist der Zwischenmieter zur Zahlung einer Kaution berechtigt und gibt es gesetzliche Rahmenbedingungen?

Grundsätzlich können Hauptmieter und Zwischenmieter eine Kaution im Rahmen des Untermietvertrags vereinbaren. Die gesetzlichen Vorschriften des § 551 BGB gelten entsprechend: Die Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und ist auf einem insolvenzfesten, verzinsten Konto anzulegen. Die Rückzahlung muss nach Beendigung des Untermietverhältnisses und nach Abrechnung etwaiger Ansprüche (z.B. aus Schäden) zeitnah erfolgen. Lässt der Hauptmieter die Kaution des Zwischenmieters nicht ordnungsgemäß anlegen oder zurückzahlen, kann der Zwischenmieter darauf gerichtlich bestehen. Kommt der Zwischenmieter für Schäden auf, kann der Hauptmieter zugunsten des Vermieters auf die Kaution zurückgreifen.