Begriffsbestimmung und Abgrenzung
Zweitwohnungen sind Wohnungen, die neben der Hauptwohnung zu privaten Zwecken vorgehalten und genutzt werden. Der Begriff beschreibt keine Eigentumsform, sondern eine Nutzungs- und Zuordnungsfrage: Entscheidend ist, dass eine Person neben ihrer Hauptwohnung über eine weitere Wohnung verfügt, die regelmäßig oder wiederkehrend genutzt wird, ohne Lebensmittelpunkt zu sein.
Begriffliche Einordnung: Zweitwohnung, Nebenwohnung, Ferienwohnung
In der Praxis werden unterschiedliche Begriffe verwendet, die teils verschiedene Rechtsbereiche betreffen. Als Nebenwohnung wird in melderechtlichem Sinn jede weitere Wohnung verstanden, die neben der Hauptwohnung bewohnt wird. Der Begriff Zweitwohnung ist im Abgabenrecht (insbesondere in kommunalen Satzungen) verbreitet und meint eine Wohnung, die neben der Hauptwohnung gehalten wird; er kann, muss aber nicht deckungsgleich mit der Nebenwohnung sein. Ferienwohnung beschreibt vorrangig den Nutzungszweck (vorübergehender Aufenthalt, Urlaub, Gästebeherbergung) und kann in bestimmten Kommunen einer gesonderten Regulierung unterliegen. Eine Zweitwohnung kann somit eine Nebenwohnung sein und zugleich als Ferienwohnung genutzt werden; die rechtliche Bewertung richtet sich nach dem jeweils einschlägigen Regelungsbereich.
Haupt- und Nebenwohnung im melderechtlichen Zusammenhang
Die Hauptwohnung ist die vorwiegend genutzte Wohnung; sie bestimmt vielfach die maßgebliche örtliche Zuordnung, etwa für Stimmrechte auf kommunaler Ebene oder bestimmte Verwaltungsvorgänge. Alle weiteren Wohnungen sind Nebenwohnungen. Die Einordnung erfolgt nach tatsächlichen Nutzungsverhältnissen. Maßgeblich sind unter anderem der Mittelpunkt der Lebensverhältnisse und die überwiegende Aufenthaltsdauer. Eine Wohnung kann nur eine Hauptwohnung sein, alle anderen gelten als Neben- bzw. Zweitwohnungen.
Eigentums- und Mietverhältnisse
Zweitwohnung in Mietverhältnissen
Wird eine Zweitwohnung gemietet, gelten die allgemeinen Regeln des Wohnraummietrechts. Von Bedeutung sind Zweckbestimmung und vertragliche Vereinbarungen. Die Nutzung als Zweitwohnung kann im Mietvertrag benannt sein. Für eine etwaige Untervermietung oder eine Nutzungsänderung können Zustimmungserfordernisse bestehen. Die zeitweilige Nutzung entbindet nicht von Obhutspflichten, Verkehrssicherung und Einhaltung der Hausordnung.
Zweitwohnung im Wohneigentum
Bei Eigentumswohnungen richtet sich der Gebrauch nach dem vereinbarten Zweck in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Kurzzeitvermietungen, Beherbergung oder eine Nutzung als Ferienapartment können in Wohnungseigentümergemeinschaften zustimmungs- oder regelungsbedürftig sein. Gemeinschaftsrechtliche Beschlüsse und miet- bzw. nachbarrechtliche Rücksichtnahmepflichten sind zu beachten.
Öffentlich-rechtliche Aspekte
Meldepflichten und Zuständigkeiten
Wer eine Zweitwohnung bezieht, unterliegt im Regelfall einer Meldepflicht. Die Anmeldung hat innerhalb einer gesetzlich vorgesehenen Frist bei der zuständigen Behörde zu erfolgen. Für die Bestimmung von Haupt- und Nebenwohnung können Nachweise und Erklärungen verlangt werden. Änderungen der Nutzungsverhältnisse (z. B. Wechsel der Hauptwohnung, Aufgabe der Zweitwohnung) sind regelmäßig mitzuteilen.
Zweckentfremdung und Kurzzeitvermietung
In zahlreichen Städten und Gemeinden bestehen Regelungen zur Vermeidung von Wohnraummangel. Die dauerhafte oder wiederholte Vermietung als Ferienwohnung, die gewerbliche Beherbergung oder die Nutzungsänderung von Wohnraum kann genehmigungspflichtig sein oder Beschränkungen unterliegen. Verstöße können mit Untersagungen und Bußgeldern geahndet werden. Eine Zweitwohnung, die als Ferienunterkunft angeboten wird, fällt oftmals unter diesen Regelungsbereich.
Baurechtliche Nutzung
Die Nutzung einer Wohnung als Zweit- oder Ferienwohnung berührt das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Maßgeblich sind die zulässige Nutzungsart im Gebiet (z. B. reines Wohngebiet, Mischgebiet) sowie der genehmigte Nutzungszweck. Abweichungen vom genehmigten Wohnen – etwa eine gewerbliche Beherbergung – können eine Nutzungsänderung erfordern.
Abgaben, Beiträge und Steuern
Zweitwohnungsteuer
Viele Gemeinden erheben eine örtliche Aufwandsteuer auf Zweitwohnungen. Steuergegenstand sind regelmäßig das Innehaben oder Nutzen einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung. Die Bestimmungen, Bemessungsgrundlagen, Fälligkeiten sowie mögliche Ausnahmen oder Ermäßigungen ergeben sich aus kommunalen Satzungen und können regional deutlich variieren. Auch die Einordnung, ob ein bestimmter Wohnraum (etwa möblierte Appartements oder Pendlerzimmer) als Zweitwohnung gilt, richtet sich nach den örtlichen Regelungen.
Weitere Abgaben und Gebühren
Neben der Zweitwohnungsteuer können allgemeine Abgaben anfallen, die nicht an den Status als Zweitwohnung anknüpfen, etwa Grundsteuer bei Eigentum, Gebühren für Abfallentsorgung oder Straßenreinigung nach kommunalem Recht. Beim Erwerb von Wohneigentum fallen regelmäßig Erwerbsabgaben an, die unabhängig davon sind, ob die Immobilie später als Haupt- oder Zweitwohnung genutzt wird.
Rundfunkbeitrag
Für Wohnungen sind rundfunkrechtliche Beiträge vorgesehen. Für Nebenwohnungen bestehen unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungsmöglichkeiten, insbesondere wenn für die Hauptwohnung bereits Beiträge entrichtet werden und eine Person identisch beitragspflichtig ist. Die Voraussetzungen, der Nachweis und das Verfahren ergeben sich aus den einschlägigen Bestimmungen und Richtlinien.
Arbeits-, steuer- und sozialbezogene Bezüge
Doppelte Haushaltsführung
Die beruflich veranlasste Führung eines zweiten Haushalts am Beschäftigungsort berührt steuerrechtliche Regelungen. Hierbei geht es insbesondere um die Frage, ob und in welchem Umfang Mehraufwendungen anerkannt werden können. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse, die Existenz eines eigenen Hausstands am Hauptwohnsitz sowie die berufliche Veranlassung der Zweitwohnung. Die Anforderungen, Nachweise und Höchstgrenzen richten sich nach den maßgeblichen steuerlichen Vorgaben.
Sozialrechtliche Bezüge
Leistungsrechtliche Fragen können entstehen, wenn eine Zweitwohnung mit Ansprüchen auf Leistungen verknüpft ist, etwa bei Unterkunftskosten oder Bedarfsgemeinschaften. Hier wird regelmäßig auf den tatsächlichen Lebensmittelpunkt, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die Zumutbarkeit abgestellt.
Bürgerliche Rechte und Pflichten mit Ortsbezug
Kommunale Zugehörigkeit und Stimmrechte
Die Hauptwohnung ist in der Regel maßgeblich für die Einordnung zu kommunalen Stimmrechten. Bei Nebenwohnungen können Melde- und Mitwirkungspflichten bestehen, ohne dass daraus stets aktive Stimmrechte in mehreren Gemeinden folgen. Gemeinden können zudem örtliche Abgaben, Kur- oder Gästebeiträge erheben, sofern dies vorgesehen ist.
Kfz, Hundehaltung und sonstige Anknüpfungen
Ortsbezogene Pflichten und Erlaubnisse (z. B. Halte- und Parkrechte, Hundesteuer) knüpfen an die jeweilige Gemeindezugehörigkeit an und können mit einer Nebenwohnung in einer anderen Kommune Berührungspunkte haben. Maßgeblich sind die Satzungen und Verwaltungsverfahren vor Ort.
Nachbarschafts- und Gemeinschaftsverhältnisse
Hausordnung, Ruhezeiten und Rücksichtnahme
Auch bei gelegentlicher Nutzung gelten in Zweitwohnungen die allgemeinen Regeln des nachbarschaftlichen Zusammenlebens. Hausordnungen, Ruhezeiten und das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme sind zu beachten. Kurzzeitige Belegung durch wechselnde Nutzerinnen und Nutzer kann besonderen Regelungen unterliegen, etwa in Wohnungseigentümergemeinschaften oder durch kommunale Vorschriften.
Sicherungspflichten und Verkehrssicherung
Wer eine Zweitwohnung innehat, bleibt für die Sicherung des Wohnraums verantwortlich. Hierzu zählen die Abwehr typischer Gefahrenquellen, die Beachtung brandschutzrechtlicher Vorgaben und der Schutz vor Schäden, die Dritte betreffen könnten. Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter sind in unterschiedlichem Umfang verpflichtet; ausschlaggebend sind die vertraglichen und gesetzlichen Zuweisungen von Pflichten.
Häufig gestellte Fragen zu Zweitwohnungen
Was gilt rechtlich als Zweitwohnung?
Rechtlich wird als Zweitwohnung in der Regel eine Wohnung verstanden, die neben der Hauptwohnung bewohnt oder vorgehalten wird, ohne den Lebensmittelpunkt zu bilden. Im Melderecht heißt sie Nebenwohnung, im Abgabenrecht spricht man häufig von Zweitwohnung; die genaue Einordnung richtet sich nach dem jeweiligen Regelungsbereich.
Muss eine Zweitwohnung angemeldet werden?
Das Beziehen einer weiteren Wohnung neben der Hauptwohnung ist üblicherweise meldepflichtig. Die Anmeldung erfolgt bei der zuständigen Behörde innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist. Änderungen, etwa die Aufgabe oder die Umwidmung der Zweitwohnung, sind regelmäßig mitzuteilen.
Wer erhebt die Zweitwohnungsteuer und wann fällt sie an?
Die Zweitwohnungsteuer wird von Gemeinden aufgrund örtlicher Satzungen erhoben. Ob, in welcher Höhe und unter welchen Voraussetzungen sie anfällt, ergibt sich aus der jeweiligen Satzung. Maßgeblich ist, ob eine Person neben der Hauptwohnung eine weitere Wohnung innehat oder nutzt.
Welche Besonderheiten gelten bei Kurzzeitvermietung einer Zweitwohnung?
Die wiederholte oder dauerhafte Vermietung an wechselnde Gäste kann als Zweckentfremdung von Wohnraum bewertet werden und einer Genehmigung unterliegen. Viele Kommunen regeln dies gesondert. Zusätzlich können baurechtliche und gemeinschaftsrechtliche Vorgaben zu beachten sein.
Wie wirkt sich eine Zweitwohnung auf den Rundfunkbeitrag aus?
Für Wohnungen sind Beiträge vorgesehen. Für Nebenwohnungen bestehen Befreiungsmöglichkeiten, insbesondere wenn für die Hauptwohnung bereits Beiträge gezahlt werden und die beitragspflichtige Person identisch ist. Voraussetzungen und Verfahren bestimmen sich nach den einschlägigen Regelungen.
Gibt es steuerliche Regelungen zur doppelten Haushaltsführung?
Bei beruflich veranlasster Zweitwohnung am Beschäftigungsort kommen steuerliche Regelungen zur doppelten Haushaltsführung in Betracht. Entscheidend sind insbesondere das Vorliegen eines eigenen Hausstands am Hauptwohnsitz und die berufliche Veranlassung der Zweitwohnung, einschließlich dokumentierter Aufwendungen im Rahmen der geltenden Vorgaben.
Welche miet- und eigentumsrechtlichen Grenzen bestehen bei Zweitwohnungen?
In Mietverhältnissen richten sich Nutzung und etwaige Untervermietung nach dem Mietvertrag und den gesetzlichen Bestimmungen. Bei Wohnungseigentum sind Zweckbestimmung und Gemeinschaftsordnung maßgeblich; Kurzzeitvermietungen oder Nutzungsänderungen können beschluss- oder genehmigungsbedürftig sein.
Gelten für bestimmte Personengruppen Ausnahmen bei der Zweitwohnungsteuer?
Viele Satzungen sehen Ausnahmen, Freibeträge oder Ermäßigungen vor, etwa in besonderen Lebenssituationen. Ob und in welchem Umfang solche Regelungen bestehen, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab und ist satzungsabhängig.
