Begriff und rechtliche Abgrenzung von Zweitwohnungen
Eine Zweitwohnung ist im rechtlichen Kontext eine Wohnung, die eine natürliche Person neben ihrer Hauptwohnung zu Wohnzwecken nutzt, ohne dass sie den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen bildet. Sie dient also nicht primär als Lebensmittelpunkt, sondern als Nebenwohnsitz zu beruflichen, familiären, gesundheitlichen oder sonstigen Zwecken. Die rechtliche Betrachtung von Zweitwohnungen ist im deutschen Recht sowohl im Melderecht, im Steuerrecht, als auch im Miet- und Baurecht von Bedeutung.
Rechtliche Grundlagen
Melderechtliche Relevanz von Zweitwohnungen
Nach den Vorgaben des Bundesmeldegesetzes (BMG) ist jeder Bürger verpflichtet, seinen Wohnsitz – sei es Haupt- oder Nebenwohnung – beim zuständigen Einwohnermeldeamt anzumelden (§§ 17 ff. BMG). Die Hauptwohnung ist gemäß § 21 BMG die vorwiegend genutzte Wohnung und damit zentrale Lebensstätte. Eine zweite Wohnung oder Nebenwohnung ist jede weitere Wohnung, die darüber hinaus genutzt wird. Meldepflichten bestehen für beide Wohnungstypen, wobei Gemeinden eigene Regelungen für die Meldung und Behandlung von Nebenwohnungen erlassen können.
Steuerrechtliche Aspekte
Zweitwohnungsteuer
Viele Kommunen in Deutschland erheben auf die Nutzung einer Zweitwohnung die sogenannte Zweitwohnungsteuer. Die rechtliche Grundlage hierfür bilden kommunale Satzungen, gestützt auf das Recht der Kommunen zur Erhebung von örtlichen Aufwandsteuern gemäß Artikel 105 Abs. 2a Grundgesetz und § 3 Kommunalabgabengesetz. Die Bemessungsgrundlage und Höhe der Zweitwohnungsteuer variieren je nach Stadt oder Gemeinde und können einen erheblichen Einfluss auf die Kosten einer Zweitwohnung haben. Die Steuerpflicht entsteht in der Regel mit Beginn der Nutzung als Nebenwohnung – unabhängig von der tatsächlichen Anwesenheit.
Einkommensteuerliche Betrachtung
Im Rahmen der Einkommensteuer ist die Nutzung einer Zweitwohnung häufig im Zusammenhang mit der steuerlichen Geltendmachung von Aufwendungen für eine beruflich veranlasste doppelte Haushaltsführung relevant (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 5 EStG). Voraussetzung hierfür ist, dass die Zweitwohnung außerhalb des Lebensmittelpunkts allein zur Ausübung der Erwerbstätigkeit genutzt wird. In diesem Zusammenhang können Miete, Nebenkosten, Fahrten zwischen Erst- und Zweitwohnung sowie Umzugskosten steuerlich berücksichtigt werden. Auch die Maximalgrenze hinsichtlich der Kosten ist mit jährlich 12.000 € für Unterkunft und Nebenkosten beschränkt.
Mietrechtliche Rahmenbedingungen
Das Mietrecht unterscheidet bei der Nutzung einer Zweitwohnung hinsichtlich des Mietvertrages grundsätzlich nicht zwischen Haupt- und Nebenwohnung. Allerdings kann ein Mietvertrag ausdrücklich auf die Nutzung als Zweitwohnung beschränkt werden, was Auswirkungen auf Kündigungsschutz und Betriebskostenabrechnung haben kann. So besteht beispielsweise bei möblierten Zweitwohnungen in der Regel ein erleichtertes Kündigungsrecht des Vermieters (§ 549 Abs. 2 BGB).
Darüber hinaus kann die Begründung einer Zweitwohnung ohne Genehmigung des Vermieters – insbesondere bei Untermiete oder Umnutzung von Wohnraum – mietvertragliche und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Auch ist zu beachten, dass in vielen Großstädten, beispielsweise in Berlin oder München, Zweckentfremdungsverbote und Nutzungsauflagen bestehen können, die die Nutzung von Wohnraum als Zweitwohnung einschränken.
Baurechtliche Besonderheiten
Baurechtlich ist die Nutzung einer Zweitwohnung wie bei jeder anderen Nutzung von Wohnraum grundsätzlich genehmigungsfrei, sofern der Wohnraum bereits als solcher genehmigt wurde. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt existiert jedoch häufig eine Zweckentfremdungssatzung, durch welche die Nutzung von Wohnraum als Neben- oder Zweitwohnung eingeschränkt wird. Verstöße gegen diese Satzungen können Bußgelder und Rückbauverfügungen zur Folge haben.
Rechtliche Besonderheiten bei Ferienwohnungen als Zweitwohnungen
Die Einordnung von Ferienwohnungen als Zweitwohnungen kann zu abweichenden rechtlichen Konsequenzen führen. Ferienwohnungen werden häufig nur temporär genutzt und unterliegen, je nach Gemeinde, entweder der Zweitwohnungsteuer oder einer gesonderten Kurtaxe. Die Abgrenzung erfolgt oftmals anhand der Nutzungsdauer und der Verfügbarkeit für den Besitzer.
In vielen Tourismusregionen ist zusätzlich eine Genehmigungspflicht bei der Nutzung einer Wohnung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung vorgesehen. Das Landesrecht trifft hierzu teilweise differenzierte Regelungen.
Sozial- und Sozialversicherungsrechtliche Aspekte
Auch im Bereich des Sozialrechts kann eine Zweitwohnung relevant werden. So ist beispielsweise beim Bezug von Wohngeld oder Leistungen nach dem SGB II die Anrechnung einer Zweitwohnung unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Ebenso sind für die Feststellung des Krankenversicherungsstatus oder für die Beitragspflichtigkeit bei öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten (Rundfunkbeitrag) jeweils die Haupt- und Nebenwohnung zu unterscheiden.
Europarechtliche Einflüsse
Mit zunehmender Freizügigkeit innerhalb der Europäischen Union gewinnen Zweitwohnungen auch aus unionsrechtlicher Sicht an Bedeutung. Hier steht insbesondere das Gleichbehandlungsgebot für Unionsbürger bei der Nutzung und Besteuerung von Zweitwohnungen im Fokus.
Rechtsprechung zur Zweitwohnung
Die höchstrichterliche Rechtsprechung, insbesondere die des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts, hat die rechtlichen Regelungen zu Zweitwohnungen weiter konkretisiert. Wesentliche Urteile beschäftigen sich insbesondere mit der Zulässigkeit und Verfassungsmäßigkeit der Zweitwohnungsteuer, der Abgrenzung von Erst- zu Zweitwohnsitz und der Zweckentfremdung von Wohnraum.
Zusammenfassung und Ausblick
Zweitwohnungen sind in zahlreichen Rechtsgebieten von erheblicher Bedeutung. Die rechtliche Bewertung umfasst melderechtliche, steuerliche sowie miet- und baurechtliche Aspekte. Nebenwirkungen können sich auf das Sozialversicherungsrecht und den Bereich des öffentlichen Abgabenrechts erstrecken. Unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern und Kommunen führen zu einer komplexen Rechtslage, die individuelle Prüfung im Einzelfall erfordert.
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Häufig gestellte Fragen
Muss eine Zweitwohnung in Deutschland angemeldet werden?
Grundsätzlich besteht in Deutschland die Meldepflicht nach dem Bundesmeldegesetz (BMG) auch für Zweitwohnungen. Jede Person, die neben ihrer Hauptwohnung noch eine weitere Wohnung unterhält, ist verpflichtet, diese als Nebenwohnung bei der zuständigen Meldebehörde am Ort der Zweitwohnung innerhalb von zwei Wochen nach Einzug anzumelden. Dabei ist unerheblich, ob es sich um eine Eigentumswohnung, eine Mietwohnung oder eine unentgeltlich überlassene Wohnung handelt. Die Missachtung der Meldepflicht kann als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit einem Bußgeld belegt werden. In manchen Kommunen bestehen zusätzlich gesonderte Satzungen, welche die Verpflichtung zur Meldung einer Zweitwohnung weiter konkretisieren und im Falle der Unterlassung zusätzliche Sanktionen vorsehen.
Welche rechtlichen Folgen kann eine nicht angemeldete Zweitwohnung haben?
Wer eine Zweitwohnung nicht ordnungsgemäß anmeldet, riskiert verschiedene rechtliche Konsequenzen. Am wichtigsten ist die Gefahr eines Bußgeldes, das je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich hoch ausfallen kann, mitunter bis in den dreistelligen oder sogar niedrigen vierstelligen Bereich. Darüber hinaus kann eine nicht gemeldete Zweitwohnung dazu führen, dass der Betroffene von kommunalen Leistungen (etwa Ermäßigungen oder Gebührenbescheiden) ausgeschlossen wird oder nachträglich verpflichtet wird, Steuern für die Vergangenheit zu zahlen. In Fällen bewusster Täuschung kann auch ein Anfangsverdacht auf Betrug bestehen, etwa, wenn dadurch Sozialleistungen erschlichen oder Steuern hinterzogen werden. Die Meldebehörden arbeiten darüber hinaus zunehmend digital vernetzt, was die Aufdeckung nicht gemeldeter Zweitwohnungen erleichtert.
Fällt auf eine Zweitwohnung eine besondere Steuer an?
Eine Vielzahl deutscher Städte erhebt auf Zweitwohnungen die sogenannte Zweitwohnungsteuer. Die Erhebung und Ausgestaltung dieser Steuer ist kommunal geregelt und kann sich in Höhe und Regelungsrahmen deutlich voneinander unterscheiden. Die Steuerpflicht entsteht üblicherweise mit dem tatsächlichen Innehaben der Zweitwohnung, unabhängig davon, ob diese bewohnt wird oder nicht (diese sogenannte Steuerpflicht knüpft meist ans Recht zur Nutzung an). Ausnahmen bestehen in vielen Satzungen z.B. für minderjährige Kinder, Ehepartner am Arbeitsort, Studierende oder geringfügig genutzte Wohnungen. Die Steuer wird entweder prozentual von der Jahresnettokaltmiete oder als Pauschale berechnet. Wer die Zweitwohnung nicht anmeldet, entzieht sich auch der Steuererhebung, was bußgeldbewehrt ist und rückwirkend nachgefordert werden kann.
Gibt es für Zweitwohnungen besondere mietrechtliche Vorschriften?
Das Mietrecht kennt für Zweitwohnungen keine grundlegenden Abweichungen gegenüber Hauptwohnungen. Auch für eine als Zweitwohnung genutzte Mietimmobilie gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sowie des Mietrechts, insbesondere bezüglich Mieterschutz, Kündigungsfristen, Betriebskosten und Mietpreisbremse, sofern es sich nicht um speziellen Wohnraum handelt (z.B. Ferienwohnungen, möblierte Kurzzeitmieten). Allerdings sind beim Abschluss des Mietvertrags Unterschiede in steuerlicher Hinsicht zu beachten, da Werbungskostenabzug oder steuerliche Absetzbarkeit beim Mieter differenziert betrachtet werden. Zudem kann es sein, dass die Genehmigung der Nutzung als Zweitwohnung durch den Vermieter explizit im Vertrag festgehalten werden muss, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Können mit einer Zweitwohnung Sozialleistungen wie Wohngeld beansprucht werden?
Grundsätzlich wird Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz (WoGG) nur für die Hauptwohnung gewährt, da es der Deckung angemessener Wohnkosten dient, wenn diese dem Lebensmittelpunkt entspricht. Für eine Zweitwohnung ist eine Wohngeldgewährung typischerweise ausgeschlossen. In Ausnahmefällen (z.B. bei Trennung von Familienteilen aus beruflichen oder gesundheitlichen Gründen) kann es aber möglich sein, Unterstützung für beide Wohnungen zu erhalten, wenn die Notwendigkeit belegt und die rechtlichen Voraussetzungen dafür erfüllt werden. Bei Leistungen nach dem SGB II (Bürgergeld) oder SGB XII werden regelmäßig nur die Kosten der Hauptwohnung anerkannt. Die Nutzung einer Zweitwohnung kann allerdings Einfluss auf die Berechnung des Bedarfsgemeinschaftseinkommens haben.
Wie wird die Hauptwohnung im rechtlichen Sinne von einer Zweitwohnung unterschieden?
Die rechtliche Zuordnung, ob es sich bei einer Wohnung um die Haupt- oder Zweitwohnung handelt, erfolgt grundsätzlich nach den Vorschriften des Bundesmeldegesetzes (§ 21 BMG). Die Hauptwohnung ist die vorwiegend genutzte Wohnung des Einwohners, in der er seinen Lebensmittelpunkt hat. Bei mehreren Wohnungen entscheidet der Schwerpunkt der Lebensverhältnisse (Aufenthaltsdauer, familiäre Bindungen, Arbeitsstätte, soziale Kontakte etc.), welche als Haupt- und welche als Nebenwohnung einzustufen sind. Die Meldung als Hauptwohnung ist gegenüber der Meldebehörde zu begründen. Im Steuerrecht kann diese Unterscheidung zusätzlich über die Anerkennung von Werbungskosten, Pendlerpauschale und doppelter Haushaltsführung von Bedeutung sein.
Gibt es Befreiungsmöglichkeiten von der Zweitwohnungsteuer?
Ja, viele kommunale Satzungen sehen Ausnahmeregelungen oder Befreiungen vor, beispielsweise für Verheiratete und Lebenspartner, die am Arbeitsplatz eine Zweitwohnung unterhalten, aber ihren Hauptwohnsitz aus familiären Gründen beibehalten. Auch für Studierende, Azubis, Minderjährige und Personen mit geringem Einkommen können je nach Gemeinde Ermäßigungen oder Befreiungen gelten. Die Bedingungen und der Antragsprozess sind von Kommune zu Kommune unterschiedlich und müssen in der jeweiligen Zweitwohnungsteuersatzung nachgelesen werden. Die Befreiung muss in aller Regel aktiv beantragt und durch Nachweise belegt werden; rückwirkende Befreiungen sind selten und grundsätzlich an kurze Fristen gebunden.
