Begriff und Definition des Zeitmietvertrags
Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Mietdauer von vornherein kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist. Das Mietverhältnis endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Zeitmietverträge kommen sowohl beim Wohnraummietrecht als auch im Bereich der Gewerberaummiete vor und unterliegen jeweils gesonderten gesetzlichen Vorschriften.
Gesetzliche Grundlagen des Zeitmietvertrags
Zeitmietvertrag im Wohnraummietrecht
Die gesetzlichen Regelungen zu Zeitmietverträgen über Wohnraum finden sich in den §§ 575 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Gemäß § 575 BGB ist ein Zeitmietvertrag über Wohnraum nur dann wirksam, wenn bei Vertragsschluss ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund angegeben wird. Zu den zulässigen Befristungsgründen gehören:
- Eigenbedarf: Der Vermieter oder eine ihm nahestehende Person möchte die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen.
- Umfassende Baumaßnahmen: Der Vermieter plant, nach Ende des Mietverhältnisses größere Bau- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, durch die die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde.
- Nutzung als Werkswohnung: Die Wohnung soll nach Ablauf der Befristung von einem zur Dienstleistung Verpflichteten genutzt werden.
Verträge ohne einen ausdrücklich benannten und tatsächlich bestehenden Befristungsgrund gelten, auch wenn sie als Zeitmietvertrag abgeschlossen wurden, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Daher besteht für Vermieter ein striktes Formerfordernis: Der Befristungsgrund muss im schriftlichen Vertrag klar und nachvollziehbar dargelegt werden.
Zeitmietvertrag im Gewerberaummietrecht
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht sind im Bereich der Geschäftsraummiete Zeitmietverträge grundsätzlich frei vereinbar. Das Gesetz sieht hier keine Einschränkungen hinsichtlich des Befristungsgrundes vor. Lediglich die allgemeinen Vorschriften, insbesondere zur Schriftform gemäß § 550 BGB, finden Anwendung: Zeitmietverträge über mehr als ein Jahr müssen schriftlich geschlossen werden, andernfalls gelten sie als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Formvorschriften und Wirksamkeit
Schriftform
Zeitmietverträge über Wohnraum und Gewerbeflächen, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr vorsieht, bedürfen zwingend der Schriftform (§ 550 BGB). Im Wohnraummietrecht ist zusätzlich die Schriftform für die Nennung des Befristungsgrundes erforderlich. Ein Verstoß führt dazu, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und ordentlich kündbar ist.
Befristungsgrund und Nachweispflicht
Im Wohnraummietrecht muss der Vermieter spätestens vier Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter auf dessen Verlangen den Fortbestand des Grundes nachweisen. Andernfalls kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Besteht der Befristungsgrund bei Ablauf der Mietzeit nicht mehr, kann sich das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters entsprechend verlängern.
Rechte und Pflichten der Parteien
Automatisches Vertragsende
Mit Ablauf der im Vertrag bestimmten Mietzeit endet das Mietverhältnis automatisch, ohne dass es einer Kündigung einer der Parteien bedarf (§ 542 Abs. 2 BGB). Eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit ist nicht möglich. Allerdings bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB unberührt.
Verlängerungsoptionen und Nachmietrecht
Enthält der Zeitmietvertrag eine Option zur Verlängerung, so muss diese rechtzeitig vor Ablauf der Befristung geltend gemacht werden. In der Praxis ist auch die Vereinbarung eines einseitigen Optionsrechts oder einer Verlängerungsklausel möglich. Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer erlischt das Mietverhältnis. Stillschweigende Fortsetzung nach Ablauf der Mietzeit kann ein neues Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit begründen, sofern der Vermieter nicht unverzüglich widerspricht (§ 545 BGB).
Abgrenzung: Zeitmietvertrag und Kündigungsverzicht
Von einem Zeitmietvertrag zu unterscheiden ist der Kündigungsverzicht. Bei einem Kündigungsverzicht vereinbaren die Vertragsparteien ausdrücklich, das ordentliche Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit auszuschließen. Das Mietverhältnis wird jedoch weiterhin auf unbestimmte Zeit geschlossen. Diese Abgrenzung ist insbesondere im Rahmen des Kündigungsschutzrechts relevant.
Besondere Regelungen und Praxisfälle
Vorzeitige Beendigung
Der Zeitmietvertrag sieht keine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung vor. Ausnahmen können bei beiderseitigem Einvernehmen oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erfolgen (z.B. erhebliche Vertragsverletzungen, Unbenutzbarkeit der Mietsache).
Übertragung und Untervermietung
Der Abschluss eines Zeitmietvertrags hindert den Mieter nicht daran, mit Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten. Ein generelles Untervermietungsverbot ist jedoch häufig vertraglich geregelt.
Rechte bei unwirksamer Befristung
Ist der Zeitmietvertrag aufgrund fehlerhafter Befristung oder fehlenden Schriftformerfordernisses unwirksam, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Infolgedessen stehen beiden Parteien die Rechte und Pflichten eines regulären Mietvertrags über unbestimmte Zeit zu, insbesondere das Recht zur ordentlichen Kündigung gemäß den gesetzlichen Kündigungsfristen.
Zusammenfassung
Der Zeitmietvertrag ist ein Instrument zur zeitlich begrenzten Überlassung von Wohn- oder Gewerberäumen. Während im Gewerberaummietrecht Vertragsfreiheit besteht, setzt das Wohnraummietrecht enge rechtliche Grenzen und schützt Mieter durch Schriftformerfordernisse, Zulässigkeitsvoraussetzungen und Nachweispflichten des Befristungsgrundes. Fehler bei der Vertragsgestaltung können weitreichende rechtliche Folgen haben. Mietparteien sollten bei der Vereinbarung eines Zeitmietvertrags die gesetzlichen Vorgaben sorgfältig beachten.
Häufig gestellte Fragen
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Zeitmietvertrag rechtlich wirksam ist?
Ein Zeitmietvertrag ist nur dann rechtlich wirksam, wenn bei Vertragsabschluss gemäß § 575 Absatz 1 BGB ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund schriftlich vereinbart und konkret benannt wird. Zulässige Gründe sind z.B. Eigenbedarf durch den Vermieter oder nahe Angehörige, die beabsichtigte bauliche Veränderung der Immobilie oder eine Vermietung an einen zur Dienstleistung verpflichteten Dritten. Der Befristungsgrund muss im Mietvertrag ausdrücklich angegeben werden; eine pauschale oder nachträgliche Begründung ist rechtlich nicht ausreichend. Wird kein Befristungsgrund genannt oder ist dieser nicht konkretisiert, gilt der Mietvertrag nach der Rechtsprechung als unbefristet abgeschlossen. Die Schriftform ist zwingend erforderlich – mündliche oder formlos befristete Mietverträge sind als unbefristete Mietverträge zu behandeln. Darüber hinaus darf die Befristung keinesfalls missbräuchlich erfolgen, beispielsweise um dem Mieter seine grundlegenden Schutzrechte zu entziehen.
Ist während der Laufzeit eines wirksam befristeten Zeitmietvertrags eine ordentliche Kündigung möglich?
Bei einem wirksam abgeschlossenen Zeitmietvertrag ist die ordentliche Kündigung für beide Parteien grundsätzlich ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet automatisch zum vereinbarten Ablaufdatum, ohne dass eine Kündigung nötig oder möglich wäre. Es bestehen allerdings Ausnahmen im Rahmen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB, beispielsweise bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch eine Partei, wie etwa Zahlungsverzug oder erhebliche Störungen des Hausfriedens. Eine außerordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter ist bei Zeitmietverträgen ausgeschlossen, da Eigenbedarf als Befristungsgrund bereits bei Vertragsschluss anzuführen ist. Der Mieter hat lediglich ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 573c Abs. 4 BGB, sofern eine vertraglich längere Kündigungsfrist vereinbart wurde – dieses Sonderkündigungsrecht beschränkt eine mögliche Mindestdauer auf vier Jahre.
Was passiert, wenn der angegebene Befristungsgrund am Ende des Zeitmietvertrags nicht mehr besteht?
Ist der bei Abschluss des Zeitmietvertrags angegebene Befristungsgrund am Ende der Mietzeit nicht (mehr) gegeben, hat der Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses als unbefristeten Vertrag. Gemäß § 575 Absatz 3 BGB kann der Mieter spätestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit vom Vermieter Auskunft über das Fortbestehen des Befristungsgrundes verlangen. Gibt der Vermieter keine Auskunft oder liegt der Grund nicht mehr vor, kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis unbefristet weitergeführt wird. Dies gilt unabhängig davon, ob ursprünglich ein legitimer Befristungsgrund bestand. Ein Mieter ist so vor willkührlichen oder vorgeschobenen Befristungen geschützt. Der Vermieter muss den ursprünglichen Grund dann substantiiert nachweisen können.
Kann die Vertragslaufzeit eines Zeitmietvertrags nachträglich verlängert oder verkürzt werden?
Eine Verlängerung der Laufzeit eines Zeitmietvertrags ist rechtlich nur durch eine neue schriftliche Vereinbarung möglich, bevor der aktuelle Vertrag endet. Hierbei muss auch für den neuen Zeitraum erneut ein Befristungsgrund angegeben und dokumentiert werden, sofern noch einer besteht. Ein einfaches „Verlängerungsprotokoll“ ohne Begründung reicht rechtlich nicht aus. Eine nachträgliche Verkürzung des Vertragszeitraums ist ebenfalls nur durch eine einvernehmliche schriftliche Aufhebung oder Abänderung des bestehenden Vertrags möglich. Bei jeder Änderung des befristeten Mietverhältnisses sind die Anforderungen an Transparenz, Schriftform und Begründung erneut einzuhalten, anderenfalls kann der Vertrag als unbefristet gelten.
Welche Rechte hat der Mieter im Hinblick auf eine vorzeitige Beendigung des Zeitmietvertrags?
Grundsätzlich kann ein Zeitmietvertrag vom Mieter nicht ordentlich vor Ablauf der Mietzeit gekündigt werden, sofern nicht im Vertrag etwas anderes vereinbart oder das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 573c Abs. 4 BGB greift. Ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung besteht auch hier nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, zum Beispiel bei Unbewohnbarkeit der Wohnung, gravierenden Mietmängeln oder sonstigen erheblichen Pflichtverletzungen des Vermieters. Ein weiterer rechtlicher Hebel für den Mieter ist das nachträgliche Wegfallen des Befristungsgrundes: In diesem Fall kann der Mieter verlangen, das Mietverhältnis in ein unbefristetes umzustellen. Ein einfaches „Herauslösen“ des Mieters aus dem Vertrag, etwa durch Stellung eines Nachmieters, besteht hingegen nicht automatisch, sondern nur, wenn dies ausdrücklich individuell vereinbart wurde.
Welche formalen Anforderungen gelten für die schriftliche Vereinbarung eines Zeitmietvertrags?
Der Zeitmietvertrag muss zwingend in Schriftform vorliegen, d.h. der Vertrag wird schriftlich abgeschlossen sowie von beiden Parteien persönlich unterzeichnet. Die Angabe des Befristungsgrundes muss dabei konkret und nachvollziehbar formuliert sein. Der Hinweis auf einen allgemeinen Grund, wie „das Mietverhältnis soll enden, weil Eigenbedarf besteht“, ist nicht ausreichend; es müssen Angaben zur Person und zum konkreten Bedarf gemacht werden, zum Beispiel: „Das Mietverhältnis endet, weil das Haus zum 30.06.2028 an meine Tochter vermietet werden soll.“ Fehlt es an einer ausreichenden Bestimmung des Befristungsgrundes, ist die mietvertragliche Befristung unwirksam; der Vertrag wird als unbefristet angesehen.
Was gilt, wenn ein befristeter Mietvertrag ohne gesetzlichen Grund abgeschlossen wurde?
Wurde ein Zeitmietvertrag ohne Angabe eines der in § 575 Abs. 1 BGB genannten Befristungsgründe abgeschlossen, ist die Befristung rechtlich unwirksam. In diesem Fall wird der Vertrag als regulärer, unbefristeter Mietvertrag mit allen damit verbundenen Schutzrechten für den Mieter behandelt. Dies bedeutet, dass die gesetzlichen Kündigungsschutzregelungen gelten, ordentliche Kündigungen daher nur unter gesetzlichen Voraussetzungen (zum Beispiel berechtigtes Interesse des Vermieters, wie Eigenbedarf) möglich sind und sich die Kündigungsfristen nach § 573c BGB richten. Auch befristete Staffelmietverträge oder Indexmietverträge müssen sich in diesem Fall an die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften halten.
