Begriff und Rechtsgrundlagen des Wohnungseigentums
Das Wohnungseigentum ist eine besondere Eigentumsform im deutschen Immobilienrecht. Es beschreibt das rechtlich geregelte Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses in Kombination mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Grundstücks und des Gebäudes. Die maßgeblichen gesetzlichen Grundlagen für das Wohnungseigentum finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Rechtsquellen des Wohnungseigentums
Die zentralen Bestimmungen über das Wohnungseigentum sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Ergänzende Vorschriften enthalten das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere im Bereich des Sachenrechts, und einschlägige Bestimmungen der Grundbuchordnung (GBO).
§ Begriff im WEG
Nach § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung (§ 3 WEG) in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes und des Grundstücks.
Arten von Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet mehrere Eigentumsarten:
Sondereigentum
Das Sondereigentum umfasst die abgeschlossene Wohnung und eventuell zugehörige, nicht zu Wohnzwecken dienende Nebenräume (z. B. Kellerräume), soweit sie im Aufteilungsplan eindeutig zugeordnet sind.
Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen desselben Gebäudes, das mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden ist (etwa Büroräume oder Gewerbeeinheiten; § 1 Abs. 3 WEG).
Gemeinschaftseigentum
Das Gemeinschaftseigentum umfasst diejenigen Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind (tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Fundament) sowie das Grundstück. Gemeinschaftseigentum kann nicht im Sondereigentum stehen.
Begründung von Wohnungseigentum
Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Voraussetzung der Entstehung von Wohnungseigentum ist die sogenannte Teilungserklärung (§ 8 WEG), bei der das Grundstück rechtlich in Miteigentumsanteile geteilt und Sondereigentum an einzelnen Einheiten zugeordnet wird. Die Teilungserklärung ist beim Grundbuchamt zu beurkunden, und ein Aufteilungsplan bildet die Zuordnung ab.
Eintragung ins Grundbuch
Wohnungseigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 10 WEG). Jede Wohnung erhält im Grundbuch ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt, das die Basis für Rechte und Pflichten bildet.
Rechte und Pflichten im Wohnungseigentum
Rechte der Wohnungseigentümer
- Nutzungsrechte: Eigentümer dürfen ihre Wohn- oder Teileigentumseinheit grundsätzlich nach Belieben nutzen, sofern die Rechte anderer Eigentümer und die Hausordnung beachtet werden.
- Stimmrecht: In der Eigentümerversammlung hat jeder Eigentümer Stimmrechte, deren Gewicht sich nach Miteigentumsanteilen oder dem Kopfprinzip richtet.
- Verwaltungsrechte: Teilnahme an Entscheidungen über Belange des gemeinschaftlichen Eigentums, Auswahl der Verwaltung und Kontrolle der Instandhaltung.
Pflichten der Wohnungseigentümer
- Lasten- und Kostentragung: Eigentümer tragen die Kosten für Erhalt, Instandsetzung und Verwaltung von gemeinschaftlichem Eigentum anteilig, meist nach Miteigentumsanteilen.
- Erhaltungspflicht: Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung, sowohl im Sondereigentum als auch bei Beteiligung am Gemeinschaftseigentum.
- Beachtung der Hausordnung und Beschlüsse: Einhaltung der in Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse und der festgelegten Hausordnung.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG) ist rechtsfähig und handelt als Verband. Sie kann klagen und verklagt werden, Verträge abschließen und wird regelmäßig durch die gewählte Verwaltung vertreten.
Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan der Gemeinschaft. Sie entscheidet über Maßnahmen zur Instandhaltung, bauliche Veränderungen und den Wirtschaftsplan.
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Die Verwaltung obliegt entweder einer gewählten Verwaltung oder, in Ausnahmefällen, den Eigentümern selbst. Aufgaben umfassen die Durchführung der Beschlüsse, Verwaltung der Gemeinschaftskonten und die Organisation der Instandhaltung.
Bauliche Veränderungen und Modernisierung
Voraussetzungen für bauliche Veränderungen
Jede bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum benötigt grundsätzlich die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Modernisierungen und Instandsetzungen, die gemeinschaftliche Kosten verursachen, sind detailliert in § 20 und § 21 WEG geregelt.
Kostenverteilung
Kosten sind nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, sofern die Gemeinschaft keine abweichende Regelung (z. B. in der Teilungserklärung oder durch Beschluss) getroffen hat.
Veräußerung und Belastung von Wohnungseigentum
Übertragung
Wohnungseigentum kann grundsätzlich frei veräußert werden. Einschränkungen, wie Zustimmungsklauseln der Gemeinschaft, können in die Teilungserklärung aufgenommen werden.
Belastung und Grundpfandrechte
Jede Einheit kann gesondert mit Grundpfandrechten, insbesondere Hypotheken oder Grundschulden, belastet werden. Diese Eintragung erfolgt auf dem jeweiligen Wohnungsgrundbuchblatt.
Beendigung des Wohnungseigentums
Die Aufhebung des Wohnungseigentums erfolgt gemäß § 11 WEG klassischerweise durch Vereinbarung aller Eigentümer. Eine zwangsweise Aufhebung (Teilungsversteigerung) ist nur in besonderen gesetzlich geregelten Fällen möglich.
Steuerliche Aspekte
Einnahmen aus Wohnungseigentum unterliegen gegebenenfalls der Einkommensteuer (z. B. bei Vermietungseinkünften). Zudem fallen beim Erwerb Grunderwerbsteuer sowie laufende Grundsteuer an.
Rechtliche Besonderheiten beim Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist geprägt durch eine doppelte Rechts- und Interessenslage: Zum einen besteht das Sondereigentum an der Wohnung, zum anderen ein Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum. Dies führt zu einer Vielzahl von Regelungsbedürfnissen und potenziellen Konflikten, etwa bei baulichen Maßnahmen oder der Jahresabrechnung.
Literatur und weiterführende Informationen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- Grundbuchordnung (GBO)
- Kommentierungen und Fachliteratur zur Rechtsprechung rund um das Wohnungseigentum
Durch seine komplexen Regelungen und die Kombination individueller und gemeinschaftlicher Rechte sowie Pflichten bildet das Wohnungseigentum eine praxisrelevante und dynamische Rechtsmaterie, die Eigentümer, Erwerber und Verwaltung gleichermaßen betrifft.
Häufig gestellte Fragen
Wer trägt die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Gemeinschaftseigentum?
Für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft anteilig verantwortlich. Diese gemeinsame Verpflichtung ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 16 Abs. 2 WEG. Die Kostenverteilung erfolgt im Regelfall nach Miteigentumsanteilen, die in der Gemeinschaftsordnung oder im Teilungsplan festgelegt sind. Individuelle Regelungen, wie beispielsweise die Umlage nach Wohnungen oder eine abweichende Kostenverteilung, sind jedoch im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften möglich, sofern sie durch gültigen Beschluss der Eigentümerversammlung oder durch Regelung in der Gemeinschaftsordnung festgelegt wurden. Für Sondereigentum gilt diese gemeinsame Kostentragung nicht; Maßnahmen, die ausschließlich ein Sondereigentum betreffen, trägt der jeweilige Wohnungseigentümer selbst. In Zweifelsfällen ist zu prüfen, ob es sich baulich und rechtlich tatsächlich um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt, da dies Auswirkungen auf die Kostentragungspflicht hat. Kommt ein Eigentümer seiner Zahlungspflicht nicht nach, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die offenen Beträge einklagen.
Welche Rechte und Pflichten hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat umfangreiche Rechte und Pflichten gegenüber ihren Mitgliedern. Sie ist befugt, über Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu entscheiden und dafür entsprechende Beschlüsse in der Eigentümerversammlung zu fassen. Dazu gehören unter anderem die Festsetzung und Änderung der Hausordnung, die Beschlussfassung über Instandhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen sowie die Festlegung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans. Den einzelnen Wohnungseigentümern obliegt die Pflicht, die Beschlüsse der Gemeinschaft zu akzeptieren und finanziell zur Umsetzung beizutragen. Darüber hinaus kann die Gemeinschaft gegen störendes Verhalten, wie zum Beispiel erhebliche Lärmbelästigung oder nicht genehmigte bauliche Veränderungen, auch rechtlich vorgehen. Gleichzeitig ist die Gemeinschaft verpflichtet, die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer – etwa auf ordnungsgemäße Verwaltung oder Nutzung ihres Sondereigentums – zu achten und bei Streitigkeiten vermittelnd sowie rechtskonform zu agieren.
In welchen Fällen ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung anfechtbar?
Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung sind grundsätzlich anfechtbar, wenn sie gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstoßen (§ 23 Abs. 4 WEG). Formelle Fehler, wie eine fehlerhafte Einladung, eine unzureichende Tagesordnung, die Missachtung von Stimmrechten oder Verstöße gegen das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung, können zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit des Beschlusses führen. Die Anfechtung muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung durch Klage beim zuständigen Amtsgericht erfolgen. Zu beachten ist, dass nicht jeder formelle Mangel zum Erfolg der Anfechtungsklage führt; das Gericht prüft, ob der Fehler tatsächlich die Rechtmäßigkeit des Beschlusses beeinflusst hat. Bei Anfechtungsklagen ist zudem eine Individualklage notwendig; ein einzelner Wohnungseigentümer kann Beschlüsse unabhängig von der Zustimmung der übrigen Gemeinschaft rechtlich überprüfen lassen. Insbesondere sind auch Mehrheitsbeschlüsse anfechtbar, wenn sie sachlich willkürlich sind oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen.
Welche baulichen Veränderungen dürfen Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum vornehmen?
Wohnungseigentümer dürfen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nur vornehmen, wenn sie zuvor die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt haben (§ 20 WEG). Die Zustimmung ist nicht erforderlich, wenn die Veränderung keine anderen Eigentümer beeinträchtigt oder gesetzlich privilegiert ist (etwa die Installation von Lademöglichkeiten für E-Fahrzeuge, Barrierefreiheit oder Einbruchschutz, nach § 20 Abs. 2 und 3 WEG). Bei allen anderen Maßnahmen bedarf es in der Regel eines entsprechenden, meist qualifizierten Mehrheitsbeschlusses in der Eigentümerversammlung. Ohne diesen Beschluss handelt ein Eigentümer rechtswidrig und riskiert Rückbauverpflichtungen oder Schadensersatzansprüche. Zu beachten ist, dass auch Veränderungen an der äußeren Gestaltung – beispielsweise der Fassade, Fenstern oder dem Dach – in der Regel zum Gemeinschaftseigentum zählen und daher immer beschluss- und damit zustimmungspflichtig sind.
Was ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung rechtlich zu beachten?
Die Vermietung einer Eigentumswohnung unterliegt sowohl dem allgemeinen Mietrecht als auch den speziellen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts. Der Sondereigentümer ist zwar berechtigt, über seine Wohnung zu verfügen und diese zu vermieten (§ 13 WEG). Er bleibt jedoch an die geltende Gemeinschaftsordnung, die Hausordnung sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung gebunden; dies gilt auch für seinen Mieter. Verstöße des Mieters können zur Abmahnung oder sogar zur Unterlassungsklage durch die Eigentümergemeinschaft führen. Insbesondere bei einer Kurzzeitvermietung (z.B. über Plattformen wie Airbnb) sind oft besondere Regelungen zu beachten. Die Rechtsprechung erkennt an, dass eine Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Kurzzeitvermietung wirksam einschränken oder verbieten kann, sofern dies der ordnungsgemäßen Verwaltung dient. Mögliche Verbotsklauseln in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung sind ebenfalls verbindlich für den Eigentümer und seine Mieter.
Wann und in welchem Umfang haften Wohnungseigentümer für Schulden der Eigentümergemeinschaft?
Wohnungseigentümer haften anteilig für die Verpflichtungen der Gemeinschaft, insbesondere aus gemeinschaftlichen Verträgen (zum Beispiel Wartung von Heizungsanlagen, Versicherungen oder Handwerkerleistungen). Die Haftung ist auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil beschränkt (§ 10 Abs. 8 WEG). Trifft die Gemeinschaft keine Zahlung, können Gläubiger die einzelnen Eigentümer für deren Anteil in Anspruch nehmen, jedoch nicht für die volle Forderungssumme, sondern nur für den auf den jeweiligen Anteil entfallenden Betrag. Erst nach erfolgloser Inanspruchnahme aller Mitglieder der Gemeinschaft besteht gegebenenfalls ein Rückgriff unter den Eigentümern. Persönliche Schulden einzelner Eigentümer betreffen die Gemeinschaft nicht; jeder haftet nur für seine eigenen, sondereigentumsbezogenen Verpflichtungen separat.
Welche Möglichkeiten bestehen bei Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern?
Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern sind im ersten Schritt durch Gespräche und Vermittlung binnen der Gemeinschaft zu klären. Oftmals ist auch der WEG-Verwalter als vermittelnde Instanz gefragt. Kommt keine Einigung zustande, besteht die Möglichkeit, die Angelegenheit auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen, um einen formellen Beschluss herbeizuführen. Bei andauerndem Konflikt kann zudem die Anrufung des zuständigen Amtsgerichts, in der Regel des sog. WEG-Gerichts, erfolgen. Gerichtliche Verfahren zur Klärung von Rechten und Pflichten sind im Wohnungseigentumsgesetz (insbesondere §§ 43 ff. WEG) normiert. In bestimmten Fällen – etwa bei Unterlassungsansprüchen oder Rückbauverlangen – ist auch eine einstweilige Verfügung denkbar, wenn besonderes Eilbedürfnis besteht. Vor einem gerichtlichen Verfahren ist häufig eine professionelle Mediation sinnvoll, um eine einvernehmliche und dauerhafte Lösung zu erzielen.
