Wohnungsbesetzungs(belegungs)recht: Definition und rechtliche Grundlagen
Das Wohnungsbesetzungsrecht, häufig auch als Belegungsrecht bezeichnet, stellt einen speziellen immobilienrechtlichen Begriff aus dem deutschen Miet- und Wohnraumrecht dar. Es beschreibt das Recht einer bestimmten Person, Organisation oder Körperschaft, die Bestimmung darüber zu treffen, wer eine bestimmte Wohnung beziehen darf. Das Wohnungsbesetzungsrecht kommt insbesondere im Bereich des kommunalen, sozialen und genossenschaftlichen Wohnungsbaus sowie bei öffentlichen Förderungen und Bindungen zur Anwendung. Ziel ist es dabei regelmäßig, den Zugang zu Wohnraum steuern, sozialen Ausgleich herstellen oder wohnungspolitische Vorgaben sichern zu können.
Entstehung und Entwicklung des Wohnungsbesetzungsrechts
Das Wohnungsbesetzungsrecht hat sich historisch im Zusammenhang mit der Wohnraumlenkung, sozialem Wohnungsbau sowie der staatlichen Wohnraumförderung entwickelt. Bereits in der Zwischenkriegszeit und insbesondere nach dem zweiten Weltkrieg wurde das Wohnungsbesetzungsrecht als wohnungspolitisches Steuerungsinstrument geschaffen, um großen Wohnungsnotlagen, Verdrängung und Spekulation entgegenzuwirken. Mit der Einführung zahlreicher Förderprogramme und der Schaffung von Sozialwohnungsbeständen wurde das Wohnungsbesetzungsrecht auf verschiedene Akteure übertragen, etwa Kommunen, Verbände oder bestimmte Arbeitgeber.
Heutzutage ist das Wohnungsbesetzungsrecht vor allem beim Bestand an öffentlich gefördertem Wohnraum, im Genossenschaftswesen sowie durch Zweckbindungen bei Privatisierungen von öffentlichem Bestand von Bedeutung.
Rechtsnatur des Wohnungsbesetzungsrechts
Das Wohnungsbesetzungsrecht ist ein obligatorisches, inhaltlich beschränktes Recht, das sich im Regelfall aus einer besonderen schuldrechtlichen Vereinbarung oder durch gesetzliche Regelungen ergibt.
Wohnungsbesetzungsrecht als schuldrechtliches Recht
Im Unterschied zu dinglichen Rechten (z.B. Eigentum oder Nießbrauch) entfaltet das Wohnungsbesetzungsrecht grundsätzlich nur Wirkung inter partes, also zwischen den im Recht eingeräumten Personen. Das Wohnungsbesetzungsrecht ist in der Regel nicht im Grundbuch eingetragen, kann jedoch in seltenen Fällen im Rahmen beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten oder anderer schuldrechtlicher Bindungen dinglich abgesichert sein.
Übertragbarkeit, Vererbbarkeit und Dauer
Das Wohnungsbesetzungsrecht entsteht auf Grundlage einer Vereinbarung mit dem jeweiligen Eigentümer einer Wohnung oder durch Gesetz. Es ist grundsätzlich nicht frei übertragbar, sondern kann an bestimmte Bedingungen, Fristen oder Zwecke gebunden werden. Eine Vererbung oder Übertragung setzt im Normalfall eine ausdrückliche Regelung voraus. Die Dauer des Wohnungsbesetzungsrechts bestimmt sich nach der zugrundeliegenden Vereinbarung oder Wohnraumbindung.
Erscheinungsformen und Ausgestaltung in der Praxis
Das Wohnungsbesetzungsrecht findet in verschiedenen gesellschaftlichen und rechtlichen Konstellationen Anwendung. Folgende Hauptformen sind von Bedeutung:
Kommunales Belegungsrecht
Kommunen erhalten das Besetzungsrecht zumeist über rechtliche Vorgaben in Zusammenhang mit der Wohnraumförderung oder dem Erwerb geförderter Wohnungen. Zweck ist die Möglichkeit, bestimmte Personengruppen – wie etwa Sozialhilfeempfänger, Obdachlose oder Haushalte mit geringem Einkommen – gezielt in Wohnungen zu vermitteln. Das kommunale Belegungsrecht wird in der Regel durch Verwaltungsvorschriften, kommunale Satzungen oder Förderrichtlinien ausgestaltet.
Wohnungsgenossenschaften
Auch Genossenschaften wenden das Wohnungsbesetzungsrecht zur Steuerung der Wohnungsvergabe an ihre Mitglieder an. Hier steht das genossenschaftliche Prinzip der Förderung der Mitglieder im Vordergrund. In vielen Fällen werden Belegungsrechte auch auf Träger sozialer Dienste oder Arbeitgeber übertragen, etwa im Rahmen sogenannter Werkswohnungen.
Dritter Träger (Verbände, Stiftungen)
Neben Kommunen und Genossenschaften werden Belegungsrechte gelegentlich auch gemeinnützigen Organisationen, Wohlfahrtsverbänden oder Stiftungen eingeräumt. Häufig erfolgt dies, um spezifische soziale Zwecke zu erfüllen – dazu gehören Wohnraumangebote für Menschen mit Behinderungen, Senioren oder weitere schutzbedürftige Gruppen.
Rechtsgrundlagen und gesetzliche Regelungen
Das Wohnungsbesetzungsrecht wird durch unterschiedliche gesetzliche Regelungen und Verordnungen geprägt.
Festlegung in Förderrecht und Mietrecht
Die Rechtsgrundlagen für das Wohnungsbesetzungsrecht ergeben sich vor allem aus dem öffentlichen Wohnraumförderungsrecht. Beispiele sind das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) auf Bundesebene sowie Landesgesetze zur sozialen Wohnraumförderung. Im Mietrecht kann das Besetzungsrecht Bestandteil von Mietverträgen, Kooperationsvereinbarungen oder von Auflagen im Zusammenhang mit der Gewährung öffentlicher Fördermittel sein.
Bindungsfristen und Einschränkungen
Das Belegungsrecht ist in der Regel an Bindungsfristen gebunden, die sich aus den Förderprogrammen oder gesetzlichen Vorgaben ergeben. Nach Ablauf dieser Fristen entfällt das Recht, sofern keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen wurde. Die Besetzungsrechte müssen zudem mit den Rechten des Eigentümers an der Immobilie in Einklang gebracht werden.
Schutzinstrumente und Kontrollmechanismen
Zum Schutz vor Missbrauch oder Unterschreitung des sozialen Zwecks bestehen Auflagen, Berichtspflichten und Kontrollen seitens der fördernden öffentliche Hand oder des Bundeslandes. Verstöße gegen das Belegungsrecht können verwaltungsrechtliche Konsequenzen oder Rückforderungsansprüche öffentlicher Mittel nach sich ziehen.
Beziehung zum Mietrecht und Eigentumsrecht
Das Wohnungsbesetzungsrecht berührt zentrale Rechtspositionen von Mietern und Eigentümern.
Verhältnis zum Mietvertrag
Das Besetzungsrecht ist in seiner Wirkung ein Vorschlags- bzw. Benennungsrecht: Es berechtigt zur Bestimmung eines Mietinteressenten. Der Abschluss des Mietvertrages erfolgt jedoch grundsätzlich zwischen Eigentümer und Mieter. Der Eigentümer darf die Benennung nur in Ausnahmefällen (z. B. bei erheblicher Unzuverlässigkeit oder Zahlungsunfähigkeit des Benannten) ablehnen; Einschränkungen ergeben sich aus Förderrichtlinien oder den einschlägigen Belegungsrechtsvereinbarungen.
Rechtsverhältnis zum Eigentümer
Das Wohnungsbesetzungsrecht schränkt den Eigentümer nicht in seinem Verfügungsrecht ein, sondern stellt lediglich eine Bindung für den jeweiligen Wohnungsbezug dar. Die Eigentümerposition bleibt daher rechtlich erhalten, ist aber für den Zeitraum der Belegungsbindung in der Auswahl des Mieters beschränkt.
Ende des Wohnungsbesetzungsrechts
Mit Ablauf der Bindungsfrist, dem Wegfall der zugrundeliegenden Förderbedingungen oder mit der Kündigung der die Belegung regelnden Vereinbarung erlischt das Wohnungsbesetzungsrecht. Für bestehende Mietverhältnisse ergeben sich daraus jedoch keine unmittelbaren Auswirkungen; diese bleiben von der Beendigung des Belegungsrechts grundsätzlich unberührt. Ein etwaiger Mieter genießt den gesetzlichen Mieterschutz nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Besonderheiten und aktuelle Entwicklungen
Das Wohnungsbesetzungsrecht ist gegenwärtig verstärkt Gegenstand wohnungspolitischer Diskussionen. Steigende Nachfrage nach preisgünstigem und sozialem Wohnraum, die Verknappung öffentlicher Bestände und die sukzessive Aufhebung von Sozialbindungen führen dazu, dass Kommunen und soziale Träger verstärkt auf die Sicherung und Ausgestaltung von Belegungsrechten zurückgreifen.
Eine zunehmende Bedeutung gewinnt auch die Möglichkeit, Wohnungen zur Deckung von dringendem wohnungspolitischen Bedarf temporär mit Belegungsrechten zu binden, etwa zur Versorgung von Geflüchteten, Wohnungslosen oder in besonderen Notlagen. Auch instrumentelle Entwicklungen wie das Konzept sozialer Erhaltungssatzungen greifen dabei auf Elemente des Belegungsrechts zurück.
Literatur und weiterführende Informationen
Typische Quellen für vertiefende Informationen zum Wohnungsbesetzungsrecht sind Kommentierungen zum Wohnraumförderrecht, wissenschaftliche Handbücher zum Immobilien- und Mietrecht sowie einschlägige Veröffentlichungen der Landesbaubehörden und kommunalen Wohnungsämter.
Dieser Beitrag bietet eine umfassende und strukturierte Darstellung des Begriffs Wohnungsbesetzungs(belegungs)recht, beleuchtet dessen rechtliche Grundlagen, Erscheinungsformen, zentrale Regelungen und aktuelle Relevanz im Miet- und Wohnungswesen.
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Ausübung des Wohnungsbesetzungsrechts (Belegungsrecht) erfüllt sein?
Für die Ausübung des Wohnungsbesetzungsrechts müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen vorliegen. In der Regel wird das Belegungsrecht durch vertragliche Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer einer Wohnung und einem Wohnungsunternehmen, einer Kommune oder einem Dritten eingeräumt. Häufig geschieht dies im Zusammenhang mit öffentlich gefördertem Wohnraum, wo beispielsweise die Kommune als Belegungsberechtigte auftritt. Grundlage ist in den meisten Fällen ein entsprechender Vertrag, beispielsweise ein städtebaulicher Vertrag oder ein sozialrechtlicher Fördervertrag nach § 88 ff. II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) bzw. den landesrechtlichen Wohnraumfördergesetzen. Darüber hinaus kann das Belegungsrecht auch durch sog. Bindungen entstehen, wenn zum Beispiel öffentliche Mittel für den Wohnungsbau gewährt wurden. In solchen Fällen ist das Recht gesetzlich verankert und nach den Förderrichtlinien auszugestalten. Die konkrete Ausübung setzt in der Regel voraus, dass die belegungsberechtigte Stelle den Vermieter über einen wohnungssuchenden Interessenten informiert und dessen Übernahme verlangt. Fehlen die rechtlichen oder vertraglichen Grundlagen, kann auch kein wirksames Wohnungsbesetzungsrecht ausgeübt werden.
Wie wirkt sich das Wohnungsbelegungsrecht auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mietinteressent aus?
Das Wohnungsbelegungsrecht hat erhebliche Auswirkungen auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mietinteressent. Übt ein Belegungsberechtigter (z. B. eine Gemeinde) das Recht aus, besteht für den Vermieter grundsätzlich die Verpflichtung, mit dem benannten Interessenten einen Mietvertrag abzuschließen, sofern die Person die üblichen Voraussetzungen erfüllt (z. B. Bonität, Einhaltung der Nutzungsbedingungen). Der Vermieter ist in seiner Vertragsfreiheit eingeschränkt, da er nicht frei über die Auswahl des Mieters entscheiden kann. Das Belegungsrecht erlaubt es dem Berechtigten jedoch nicht, einen Vertragsschluss zu erzwingen, wenn der Interessent objektiv ungeeignet ist (z. B. erhebliche Zahlungsrückstände in der Vergangenheit, Unzumutbarkeit aus anderen gewichtigen Gründen). Das bedeutet, dass das Belegungsrecht regelmäßig ein sogenanntes Recht zur Benennung, aber im Ausnahmefall keinen Kontrahierungszwang im engeren Sinn beinhaltet.
Kann der Vermieter sich gegen eine Inanspruchnahme des Belegungsrechts zur Wehr setzen?
Der Vermieter kann sich gegen die Inanspruchnahme des Belegungsrechts nur dann zur Wehr setzen, wenn gewichtige Gründe im Einzelfall vorliegen. So kann er z. B. berechtigt die Annahme eines vom Belegungsberechtigten vorgeschlagenen Mietinteressenten verweigern, wenn dieser finanziell nicht leistungsfähig ist, bereits Mietschulden bei anderen Vermietern bestehen oder die Wohnung für den Interessenten offensichtlich nicht geeignet ist (z. B. bei Überbelegung). Zudem ist es dem Vermieter möglich, das Fehlen der vertraglichen oder gesetzlichen Grundlage für das Belegungsrecht geltend zu machen. Liegt ein bindendes Belegungsrecht vor, ist der Vermieter jedoch grundsätzlich zur Mitwirkung verpflichtet und kann sich dagegen meist nicht erfolgreich zur Wehr setzen. In Streitfällen können die Beteiligten den Rechtsweg (z. B. durch Feststellungsklage) beschreiten.
Was passiert mit dem Belegungsrecht, wenn der Eigentümer der Wohnung wechselt?
Das Belegungsrecht bleibt bei einem Eigentümerwechsel in der Regel bestehen. Es handelt sich, je nach Ausgestaltung, um ein sogenanntes grundstücksbezogenes Recht, das mittels Eintragung im Grundbuch (z. B. als dingliche Last) auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirkt (§ 1018 BGB in Verbindung mit den wohnungsrechtlichen Spezialvorschriften). Besteht das Belegungsrecht lediglich vertraglich, kommt es auf den Inhalt und die Übernahme entsprechender Verpflichtungen durch den Erwerber an. Im Falle einer öffentlich-rechtlichen Bindung (etwa nach den Vorgaben der Wohnraumförderung) gilt das Belegungsrecht unabhängig vom Eigentümer und ist an das Objekt gebunden. Ein Erwerber übernimmt also die Rechte und Pflichten aus dem Belegungsrecht mit dem Erwerb des Wohnraums.
Kann ein Belegungsrecht befristet oder dauerhaft bestehen und wie beendet sich dieses Recht?
Ein Belegungsrecht kann sowohl befristet als auch unbefristet eingeräumt werden. Häufig orientiert sich die Befristung an der Förderdauer (z. B. 15 oder 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit der Wohnung), benannt entweder im Fördervertrag oder durch öffentlich-rechtliche Normen. Nach Ablauf der festgesetzten Frist erlischt das Recht automatisch. Eine dauerhafte Begründung ist insbesondere bei grundbuchlich gesicherten Rechten möglich. Die Beendigung eines Belegungsrechts kann darüber hinaus durch vertragliche Vereinbarung, Erlöschen der Förderbindungen, Aufhebung durch die zuständige Stelle oder Löschung im Grundbuch (bei dinglicher Sicherung) erfolgen. Auch kann ein Verzicht des Belegungsberechtigten zur Beendigung führen, wobei dabei Formalia (z. B. Zustimmung der Förderstelle) zu beachten sind.
Welche rechtlichen Folgen hat die unberechtigte Ausübung des Belegungsrechts?
Übt ein vermeintlich Belegungsberechtigter das Belegungsrecht ohne vertragliche oder gesetzliche Grundlage aus, so hat dies grundsätzlich keine rechtlichen Wirkungen gegenüber dem Vermieter. Ein daraus resultierender Mietvertrag wäre unzulässig, der Vermieter kann die Wohnungsvergabe verweigern. Werden dennoch Maßnahmen eingeleitet (z. B. rechtswidriger Bezug einer Wohnung), kann daraus unter Umständen eine Besitzstörung resultieren, gegen die der Vermieter mit den Mitteln des Zivilrechts (z. B. Räumungsklage gem. §§ 985, 1004 BGB) vorgehen kann. Darüber hinaus können Schadensersatzansprüche entstehen, wenn dem Vermieter durch die unbefugte Ausübung des Belegungsrechts ein Schaden entsteht. In Extremfällen können auch verwaltungsrechtliche Maßnahmen oder Ordnungswidrigkeiten bestehen, wenn Vorschriften der Wohnungsvergabe missachtet werden.
Welche Pflichten und Verantwortlichkeiten ergeben sich für den Belegungsberechtigten aus dem Belegungsrecht?
Der Belegungsberechtigte hat insbesondere die Pflicht, geeignete Wohnungsinteressenten im Rahmen der Belegungsquote zu benennen und den Vermieter rechtzeitig über die gewünschte Vergabe zu informieren. Er ist dabei verpflichtet, die gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben zu beachten (z. B. Einkommensgrenzen bei Sozialwohnungen, persönliche Verhältnisse der Bewerber). Zudem muss der Belegungsberechtigte darauf achten, dass keine unwirksamen oder missbräuchlichen Vergabepraktiken angewendet werden (Antidiskriminierung, Gleichbehandlungsgrundsatz). Missachtet der Berechtigte seine Pflichten, kann dies zur Haftung oder sogar zum Verlust des Belegungsrechts führen. In vielen Fällen bestehen Berichts- und Dokumentationspflichten gegenüber der zuständigen Förderbehörde, um die Rechtmäßigkeit der Wohnungsvergabe sicherzustellen.
