Wohnraumförderung

Begriff und rechtliche Grundlagen der Wohnraumförderung

Die Wohnraumförderung umfasst sämtliche staatlichen und öffentlich-rechtlichen Maßnahmen zur Unterstützung und Schaffung von angemessenem, sozialverträglichem sowie nachhaltigem Wohnraum. Ziel der Wohnraumförderung ist es, breiten Bevölkerungsschichten bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, den Wohnungsmarkt zu stabilisieren und insbesondere einkommensschwache sowie benachteiligte Gruppen wohnungswirtschaftlich zu unterstützen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Wohnraumförderung ergeben sich vor allem aus dem Grundgesetz, spezifischen Bundes- und Landesgesetzen sowie untergesetzlichen Regelwerken und Förderrichtlinien.

Verfassungsrechtliche Grundlagen

Die Grundrechte, insbesondere Artikel 14 (Eigentumsgarantie) und Artikel 20 (Sozialstaatsprinzip) des Grundgesetzes (GG), bilden die Fundamentie der öffentlichen Wohnraumförderung. Artikel 6 GG betont zudem den Schutz von Ehe und Familie, was für Familien mit Kindern einen erhöhten Förderbedarf begründen kann. Das Sozialstaatsprinzip verpflichtet den Staat, Maßnahmen zur sozialen Gerechtigkeit – wozu auch die Wohnraumversorgung zählt – zu treffen.

Gesetzliche Regelungen

Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)

Das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) bildet auf Bundesebene die Leitlinie der sozialen Wohnraumförderung. Das Gesetz regelt umfassend:

• die Zielgruppenförderung,
• die Förderungsgegenstände (z. B. Neubau, Modernisierung, Sanierung),
• die Ausgestaltung der Förderleistungen (z. B. Darlehen, Zuschüsse, Bürgschaften),
• Rechte und Pflichten der Fördernehmer

Die Umsetzung und Detailausgestaltung obliegen im föderalen System den Bundesländern, welche durch eigene Landeswohnraumförderungsgesetze und Förderrichtlinien tätig werden.

Landesrechtliche Regelungen

Die Bundesländer haben eigene landesrechtliche Vorschriften zur Wohnraumförderung erlassen. Diese setzen das WoFG um und gestalten die Förderinhalte an die regionalen Bedürfnisse und die jeweilige Wohnungslage an. Neben den landeseigenen Wohnraumförderungsgesetzen werden spezifische Förderrichtlinien herausgegeben, die Art, Umfang und Zugangsvoraussetzungen der Förderung regeln.

Baugesetzbuch (BauGB)

Das BauGB beeinflusst die Wohnraumförderung insbesondere über städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, Sanierungs- und Entwicklungsgebiete sowie spezielle Regelungen zur Baulandbereitstellung. Kommunale Satzungen auf Basis des BauGB können dazu beitragen, geförderten Wohnraum zu schaffen oder zu sichern (z. B. über den sogenannten „Bebauungsplan mit sozialer Zweckbestimmung“).

Arten und Instrumente der Wohnraumförderung

Förderung sozialen Wohnungsbaus

Die soziale Wohnraumförderung stellt den Kernbereich staatlicher Wohnraumförderung dar. Zielgruppen sind insbesondere:

• Haushalte mit niedrigen bis mittleren Einkommen
• Familien, Alleinerziehende, Menschen mit Behinderungen
• Ältere Menschen sowie besondere Bedarfsgruppen

Instrumente der Förderung sind hauptsächlich:

• Gewährung zinsgünstiger Darlehen
• Vergabe nicht rückzahlbarer Zuschüsse
• Subjekt- und Objektförderung (direkte Förderung der Nutzer:innen oder der Wohnungsanbieter)
• Bereitstellung von Bauland zu Vorzugskonditionen

Modernisierungs- und Instandsetzungsförderung

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden ebenfalls im Rahmen der Wohnraumförderung unterstützt. Die Förderung zielt darauf, den Wohnungsbestand nachhaltig zu sichern, energetisch zu sanieren und altersgerechten bzw. barrierefreien Wohnraum zu schaffen.

Förderung spezieller Zielgruppen

Für Haushalte mit besonderen Bedarfen existieren ergänzende Förderbereiche, beispielsweise für Geflüchtete, Studierende, Menschen mit Behinderungen oder Menschen in prekären Wohnverhältnissen. Die Förderkonditionen können hierbei individuell ausgestaltet werden (z. B. erhöhte Zuschüsse, verlängerte Bindungsfristen).

Voraussetzungen und Vergabeverfahren

Einkommensgrenzen und Wohnberechtigung

Kernvoraussetzung für den Zugang zur sozialen Wohnraumförderung sind bestimmte Einkommensgrenzen, die regelmäßig aktualisiert werden und sich an der durchschnittlichen Einkommensstruktur orientieren. Der Nachweis erfolgt durch die Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins (WBS), der das Anmieten öffentlich geförderten Wohnraums erlaubt.

Bindungen und Zweckbestimmungen

Im Rahmen der Wohnraumförderung werden auf die geförderten Wohnungen bestimmte Belegungs- und Mietbindungen auferlegt. Die Zweckbestimmung schreibt vor, dass die Wohnungen ausschließlich an Förderberechtigte zu festgelegten Mietpreisen vermietet werden dürfen. Bindungszeiträume reichen je nach Fördermodell von zehn bis über dreißig Jahre.

Antragsverfahren und Bewilligungsbehörden

Antragsberechtigt sind natürliche Personen, Bauherren, gemeinnützige Einrichtungen sowie Wohnungsunternehmen. Die Anträge werden bei den zuständigen Bewilligungsbehörden – meist Landes- oder Stadtverwaltungen sowie spezielle Förderbanken – eingereicht und im gesetzlich geregelten Verwaltungsverfahren beschieden.

Rechtsfolgen und Kontrolle

Bei der missbräuchlichen Verwendung von Fördermitteln oder der zweckwidrigen Verwendung geförderten Wohnraums drohen sowohl die Rückforderung der Fördermittel als auch Bußgelder oder weitere aufsichtsrechtliche Maßnahmen. Zur Überwachung der ordnungsgemäßen Verwendung existieren regelmäßige Kontrollen und Überprüfungen durch die zuständigen Behörden.

Europarechtliche und steuerliche Aspekte

Einbindung in europarechtliche Vorgaben

Die Wohnraumförderung erfolgt im Einklang mit dem europäischen Beihilfenrecht. Förderprogramme müssen so ausgestaltet werden, dass sie nicht zu einer unzulässigen Marktverzerrung führen. Die Europäische Kommission hat dazu Leitlinien zur staatlichen Beihilfe im Wohnungswesen veröffentlicht.

Steuerliche Aspekte

Förderleistungen können steuerliche Konsequenzen für Fördermittelnehmer:innen haben. Dies betrifft etwa die Behandlung von Zuschüssen als steuerpflichtige Einnahmen oder die Geltendmachung förderungsbedingter Aufwendungen gemäß Einkommenssteuergesetz (EStG). Die steuerliche Behandlung variiert nach individueller Ausgestaltung der Maßnahmen.

Aktuelle Entwicklungen und Reformen

Die wohnungspolitischen Herausforderungen wie Wohnungsknappheit, demografischer Wandel und energetische Anforderungen an Wohngebäude bedingen kontinuierliche Anpassungen der gesetzlichen und förderrechtlichen Rahmenbedingungen. Im Fokus stehen derzeit insbesondere die Aufstockung der Fördermittel, die Ausweitung der Zielgruppen, die stärkere Berücksichtigung ökologischer Standards sowie die Digitalisierung von Förderverfahren.

Zusammenfassung: Die Wohnraumförderung in Deutschland ist in einem komplexen Zusammenspiel aus bundes- und landesrechtlichen Regelungen verankert. Sie verfolgt das Ziel, bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen. Maßgebend sind dabei das Wohnraumförderungsgesetz, länderspezifische Regelungen, das Baugesetzbuch sowie europarechtliche Vorgaben. Die Förderung ist an spezifische Voraussetzungen, Bindungen und Nachweispflichten geknüpft und stellt ein zentrales Element sozialer Daseinsvorsorge dar.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist nach den aktuellen rechtlichen Grundlagen antragsberechtigt für die Wohnraumförderung?

Antragsberechtigt für die öffentliche Wohnraumförderung sind grundsätzlich natürliche Personen, die Wohnraum zur Eigennutzung oder für Dritte errichten, erwerben, modernisieren oder instand setzen wollen und die im Sinne der einschlägigen Fördersatzungen oder -richtlinien als förderfähig eingestuft werden. Die genaue Förderfähigkeit wird dabei insbesondere anhand der gesetzlichen Voraussetzungen des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) sowie der spezifischen Förderprogramme auf Landes- und Kommunalebene geprüft. Maßgeblich sind dabei in der Regel die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Antragstellers, das bedeutet insbesondere das Gesamteinkommen, das die gesetzlich festgelegten Grenzen nicht überschreiten darf. Ebenso kann die Förderfähigkeit an weitere rechtliche Voraussetzungen geknüpft sein, beispielsweise dauerhafter Erstwohnsitz, Einhaltung bestimmter Wohnungsgrößen oder die Beachtung besonderer sozialer oder demografischer Kriterien. Die rechtliche Berechtigung erstreckt sich zudem auf juristische Personen, sofern sie als Bauherren im sozialen Wohnungsbau auftreten und die erforderlichen Nachweise sowie Förderanträge ordnungsgemäß vorlegen.

Welche rechtlichen Nachweise und Unterlagen sind für die Antragstellung erforderlich?

Für die Antragstellung im Rahmen der Wohnraumförderung sind je nach Förderprogramm und Rechtsgrundlage unterschiedliche Unterlagen einzureichen, die jedoch nahezu sämtlich gesetzlich geregelt oder in Förderbescheiden bzw. Verwaltungsvorschriften näher spezifiziert sind. Obligatorisch ist in der Regel der schriftliche Förderantrag unter Angabe sämtlicher relevanter persönlicher und wirtschaftlicher Daten. Weiterhin sind aktuelle Einkommensnachweise sämtlicher Haushaltsangehöriger, gegebenenfalls auch Vermögensnachweise, der Nachweis über den Grund-und Bodenbesitz (z. B. Grundbuchauszug), Bau- bzw. Kaufverträge, Nachweise über die Einhaltung festgelegter Wohnflächen und ggf. Energieausweise einzureichen. Juristische Personen müssen zusätzlich Nachweise über die Vertretungsberechtigung und, sofern gefordert, gemeinnützige oder sonstige soziale Zielsetzungen vorlegen. Die erforderlichen Unterlagen ergeben sich aus den Verwaltungsvorschriften der jeweiligen Förderstelle und werden nach § 6 WoFG sowie den entsprechenden Landesausführungsgesetzen detailliert geregelt.

Welche rechtlichen Verpflichtungen entstehen durch den Erhalt von Wohnraumfördermitteln?

Durch die Inanspruchnahme von Wohnraumfördermitteln entstehen dem Förderempfänger umfangreiche rechtliche Verpflichtungen. Zunächst unterliegt der geförderte Wohnraum für die Dauer der Bindungsfrist den im Förderbescheid und den zugrundeliegenden Gesetzen festgelegten sozialen Bindungen. Dazu zählen insbesondere Mietpreisbindungen nach festgelegten Höchstsätzen, Belegungsbindungen, womit die Wohnungsbelegung nur an bestimmte Personengruppen zulässig ist, sowie die Zweckbestimmung der Immobilie (z. B. Nutzung als Erstwohnsitz). Darüber hinaus bestehen umfassende Mitteilungspflichten gegenüber der fördernden Stelle hinsichtlich wesentlicher Veränderungen, wie z. B. Eigentümerwechsel oder Nutzungsänderungen. Darüber hinaus kann bei Verstößen gegen diese rechtlichen Verpflichtungen eine Rückforderung der Fördermittel drohen, bis hin zu Schadensersatzforderungen. Maßgeblich sind hier die Regelungen im Bewilligungsbescheid, das WoFG und ergänzende Vorschriften der Bundesländer.

Wie lange und unter welchen rechtlichen Bedingungen gelten Bindungsfristen in der Wohnraumförderung?

Die Bindungsfristen für die Wohnraumförderung sind gesetzlich oder in der Förderzusage geregelt und betreffen die Dauer, für die der geförderte Wohnraum bestimmten rechtlichen Vorgaben unterliegt, insbesondere Miet- und Belegungsbindungen. Nach § 88 WoFG werden für neu geschaffenen geförderten Wohnraum in der Regel Bindungsfristen zwischen 15 und 30 Jahren festgelegt, sofern in Landesrecht oder im Förderbescheid keine abweichenden Regelungen bestehen. Während dieser Zeit dürfen die Wohnungen nur an bestimmte, förderfähige Haushalte zu einer gedeckelten Miete vermietet werden. Eine vorzeitige Entlassung aus der Bindung ist nur unter engen rechtlichen Voraussetzungen und in der Regel gegen Rückzahlung der Fördermittel oder eine Ablösezahlung möglich. Nach Ablauf der Bindungsfrist fällt die Wohnung wieder in den freien Wohnungsmarkt, sofern keine weiteren Verpflichtungen bestehen.

Welche rechtlichen Risiken ergeben sich bei einem Verstoß gegen Förderbedingungen?

Ein Verstoß gegen die rechtlichen Auflagen und Förderbedingungen, wie sie im Bewilligungsbescheid und den einschlägigen Rechtsvorschriften definiert sind, kann erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Die häufigsten Risiken umfassen den teilweisen oder vollständigen Widerruf der Fördermittel, die Rückforderung bereits ausgezahlter Zuschüsse oder Darlehen, einschließlich eventuell fälliger Zinsen und Zuschläge. Zusätzlich können Bußgelder nach den jeweiligen Landes- oder Bundesgesetzen verhängt werden. Je nach Schwere und Art des Verstoßes – etwa unerlaubte Nutzungsänderung, Zweckentfremdung, Überlassung an nicht berechtigte Personen oder Überschreitung der zulässigen Miethöhe – können sogar strafrechtliche Konsequenzen drohen, z. B. gemäß § 263 StGB (Betrug), sofern Täuschungshandlungen vorliegen. Allein unwissentliche Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden, wenn dem Fördermittelempfänger nachweislich Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann.

Wie ist bei Eigentumsübertragung von gefördertem Wohnraum rechtlich zu verfahren?

Im Fall einer Eigentumsübertragung (Verkauf, Schenkung, Erbe) von gefördertem Wohnraum besteht eine gesetzliche Anzeigepflicht gegenüber der zuständigen Förderstelle. Die rechtlichen Bindungen an die Förderung – insbesondere Mietpreis-, Belegungs- und Zweckbindungen – bleiben grundsätzlich bestehen und gehen auf den Rechtsnachfolger über, sofern die Bindungsfrist noch läuft. Im Rahmen des Eigentumsübergangs muss der Erwerber in der Regel in die bestehenden Förderverpflichtungen schriftlich einwilligen; dies kann durch Abgabe einer Verpflichtungserklärung oder durch Aufnahme in den notariellen Kaufvertrag geschehen. Wird diese Zustimmung nicht eingeholt, kann die Förderstelle den ursprünglichen Förderempfänger weiterhin in Anspruch nehmen oder sogar die vorzeitige Rückzahlung der Fördermittel verlangen. Einzelheiten sind im WoFG, den jeweiligen Landesgesetzen sowie häufig in den Darlehens- oder Förderverträgen geregelt.