Wohnflächenverordnung

Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Definition und rechtlicher Rahmen

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine bundesweit geltende Rechtsverordnung der Bundesrepublik Deutschland, die Vorgaben zur Berechnung der Wohnfläche von Wohnungen und Wohnräumen macht. Sie trat am 1. Januar 2004 in Kraft und ersetzte die bis dahin gültigen Regelungen der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Die WoFlV bildet heute die maßgebliche Grundlage für die Bestimmung der Wohnfläche im sozialen Wohnungsbau sowie in vielen mietrechtlichen und förderrechtlichen Zusammenhängen.

Rechtliche Grundlagen und Geltungsbereich

Entstehung und Zweck der WoFlV

Die Wohnflächenverordnung wurde auf Basis des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376) erlassen und löste die Vorgaben der II. BV zur Wohnfläche ab. Ziel der Verordnung ist es, eine bundeseinheitliche Berechnungsmethode für die Ermittlung der Wohnfläche zu gewährleisten und so Rechtssicherheit für Vermieter, Mieter sowie Behörden zu schaffen.

Anwendungsbereiche

Die WoFlV dient insbesondere folgenden Zwecken:

• Bestimmung der Wohnfläche im Zusammenhang mit der öffentlichen Wohnraumförderung, insbesondere im sozialen Wohnungsbau.
• Relevanz im Mietrecht, etwa bei Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen oder zur Überprüfung von Mietminderungen wegen Wohnflächenabweichungen.
• Anwendung im Wohnungseigentumsrecht, zum Beispiel bei der Verteilung von Kosten und Stimmrechten in WEG-Angelegenheiten, sofern keine individuelle Vereinbarung getroffen wurde.

In anderen Fällen, etwa bei Eigentumswohnungen oder im privaten Mietbereich, kann auch eine abweichende Berechnungsmethode vereinbart werden, wobei die Regelungen der WoFlV jedoch häufig als Orientierungshilfe dienen.

Begriffsbestimmung der Wohnfläche nach WoFlV

Definition der Wohnfläche

Die Wohnfläche umfasst gemäß § 2 WoFlV alle Flächen innerhalb einer Wohnung, die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen und den Bewohnern zur Verfügung stehen. Berücksichtigt werden dabei nur die anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume.

Anrechnung diverser Flächen

Bei der Berechnung der Wohnfläche sind gemäß §§ 2-4 WoFlV grundsätzlich folgende Flächen zu berücksichtigen:

• Voll anrechenbare Flächen: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Flur innerhalb der Wohnung.
• Teilweise anrechenbare Flächen:

– Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugerechnet.
– Räume mit Dachschrägen: Bei einer lichten Raumhöhe von mindestens 2 Metern wird die Fläche vollständig angerechnet, bei einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, unter 1 Meter bleibt die Fläche unberücksichtigt.

• Nicht anrechenbare Flächen: Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume, Waschküchen, Garagen sowie Bereiche mit einer lichten Höhe unter einem Meter.

Methodik der Wohnflächenberechnung

Grundregel der Berechnung

Die Berechnung erfolgt grundsätzlich anhand der lichten Maße zwischen den Wänden. Für die Berechnung sind die Grundflächen der Räume ausschlaggebend, abzüglich der Flächen von Türen, Fenstern, Schornsteinen, Nischen und fest eingebauten Gegenständen, sofern sie größer als 0,5 m² sind.

Sonderbestimmungen

• Schrägen: Flächen unter Dachschrägen oder Treppen werden gemäß § 4 WoFlV je nach Höhe anteilig angerechnet.
• Unterschläge: Flächen unter fest eingebauten Möbeln (z.B. Einbauschränken), die nicht bewegt werden können, werden nicht zur Wohnfläche gezählt.
• Außenwände: Flächen, die außerhalb der Wohnung, wie zum Beispiel gemeinschaftliche Flure oder Treppenhäuser, werden grundsätzlich nicht berücksichtigt.

Rechtliche Bedeutung und praktische Relevanz

Bedeutung im Mietrecht

Im Mietrecht ist die korrekte Wohnflächenberechnung ein zentraler Aspekt bei der Höhe der Miete, der Betriebskostenabrechnung und auch bei der Minderung der Miete im Falle einer Flächenabweichung. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag genannten Fläche ab, kann dies gem. aktueller Rechtsprechung zur Anpassung der Miethöhe oder zur Mietminderung führen.

Bedeutung im Wohnungseigentumsrecht

Im Wohnungseigentumsrecht dient die nach WoFlV berechnete Fläche oft als Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, sofern keine anders lautende Vereinbarung (z. B. nach der Wohnflächenberechnung nach DIN 277) getroffen wurde.

Bedeutung bei der Wohnraumförderung

Die exakte Berechnung der Wohnfläche ist Grundlage für die Förderfähigkeit von Wohngebäuden und für etwaige Wohnberechtigungsscheine. Eine fehlerhafte Berechnung kann Förderungen gefährden oder Rückforderungen nach sich ziehen.

Verhältnis zu anderen Flächenberechnungsnormen

Neben der WoFlV existieren weitere Regelungen und Normen zur Flächenberechnung, insbesondere die DIN 277. Während die WoFlV speziell auf Wohnflächen zugeschnitten ist, berücksichtigt die DIN 277 sämtliche Nutzflächen eines Gebäudes und wird hauptsächlich im gewerblichen Bereich oder bei Eigentumswohnungen ohne spezifischen Bezug auf die WoFlV herangezogen.

Fazit und rechtliche Konsequenzen

Die Wohnflächenverordnung stellt die maßgebliche rechtliche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche im deutschen Wohnungswesen dar. Die Einhaltung der Vorgaben der WoFlV ist in vielen rechtlichen und praktischen Bereichen von zentraler Bedeutung. Fehlerhafte Angaben oder Abweichungen – etwa im Mietvertrag, bei Nebenkosten oder im Rahmen von Förderanträgen – können erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen.

Weiterführende Literatur

• Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)
• Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)
• Bundesgerichtshof: Urteile zur Angabe und Berechnung der Wohnfläche

Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die Wohnflächenverordnung, ihre rechtlichen Grundlagen, Anwendungsbereiche und Konsequenzen im deutschen Miet-, Eigentums- und Förderrecht.

Häufig gestellte Fragen

Welche Rechtsfolgen hat eine fehlerhafte Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung?

Eine fehlerhafte Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) kann erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, insbesondere im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht. Im Mietverhältnis ist die tatsächliche Wohnfläche für die Berechnung der Mietzahlungen, der Betriebskostenumlage sowie für diverse mietrechtliche Ansprüche maßgeblich. Wird die Wohnfläche zu hoch angesetzt, zahlt der Mieter unter Umständen eine zu hohe Miete oder einen zu großen Anteil an Betriebskosten. Gemäß ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) berechtigt eine Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % den Mieter zur Mietminderung (§ 536 BGB). Zudem besteht ein Rückforderungsanspruch für zu viel gezahlte Miete oder Betriebskosten. Bei Eigentumswohnungen beeinflusst die korrekte Wohnfläche etwa die Höhe des Hausgeldes und den Stimmanteil in der Eigentümerversammlung. Eine falsche Flächenangabe kann hier zu fehlerhaften Abrechnungen und einer verzerrten Stimmengewichtung führen. Ferner kann eine fehlerhafte Flächenberechnung auch Schadensersatzansprüche oder eine Anfechtung des Kaufvertrags nach sich ziehen, wenn der Käufer sich auf die Flächenangabe verlassen hat. Die genaue Einhaltung der Vorgaben der Wohnflächenverordnung ist daher aus rechtlicher Sicht zwingend notwendig.

Wann gilt die Wohnflächenverordnung verbindlich und wann finden andere Berechnungsmethoden Anwendung?

Die Wohnflächenverordnung kommt zwingend für die Ermittlung der Wohnfläche bei öffentlich gefördertem Wohnraum zur Anwendung (§ 42 II II. BV). Bei frei finanziertem Wohnraum wird ihre Anwendung zwar häufig im Mietvertrag vereinbart oder durch Verweis übernommen, grundsätzlich besteht jedoch Vertragsfreiheit und es können andere Methoden wie die DIN 277, die II. Berechnungsverordnung oder sogar regionale Berechnungsvorschriften herangezogen werden, sofern sie explizit vereinbart wurden. Ohne ausdrückliche Vereinbarung kommt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Zweifel die Wohnflächenverordnung zur Anwendung, insbesondere dann, wenn im Mietvertrag keine Berechnungsmethode genannt wird und typische Wohnnutzung vorliegt. Bei Eigentum wird die Berechnungsmethode in der Regel bereits in der Teilungserklärung oder im Kaufvertrag festgelegt. Es ist stets zu prüfen, ob und inwieweit die Anwendung der Wohnflächenverordnung rechtlich bindend vereinbart wurde oder ob eine andere Norm als Berechnungsgrundlage gilt.

Welche rechtlichen Anforderungen bestehen an die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung?

Die korrekte Anwendung der Wohnflächenverordnung setzt voraus, dass alle Regelungen der §§ 1-5 WoFlV strikt beachtet werden. Dazu zählt unter anderem die exakte Unterscheidung zwischen anrechenbaren und nicht anrechenbaren Flächen gemäß § 2 WoFlV, die Beachtung der in § 4 WoFlV geregelten Abzugsflächen (z. B. Schornsteine, Pfeiler, Treppen), die Berücksichtigung von Raumhöhen (Flächenanteil bei Raumteilen mit niedriger Deckenhöhe nach § 4 Abs. 3 WoFlV) sowie die gesonderte Erfassung von Balkonen, Terrassen und Loggien (§ 4 Abs. 4 WoFlV). Ferner sind die vorgeschriebenen Berechnungsmethoden gemäß § 5 WoFlV anzuwenden. Eine formlose Schätzung ist rechtlich unzulässig, die Flächen müssen gemessen und nachvollziehbar dokumentiert werden. Für Bauakten oder erforderliche Nachweise ist die Vorlage einer prüfbaren Wohnflächenberechnung, häufig inklusive Grundrisszeichnung und Messprotokoll, erforderlich. Verstöße gegen diese Anforderungen können zur Unwirksamkeit einzelner Vertragsklauseln oder zu Schadensersatz führen.

Wie wird im Streitfall die Wohnfläche rechtssicher festgestellt?

Kommt es zum Streit über die Wohnfläche (z. B. zwischen Mieter und Vermieter oder zwischen Käufer und Verkäufer), erfolgt die rechtssichere Feststellung durch eine ordnungsgemäße Aufmaßnahme nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung. Häufig wird ein Sachverständiger vor Ort beauftragt, der die Flächen vermisst und nach den verbindlichen rechtlichen Kriterien (siehe §§ 1-5 WoFlV) berechnet. Dieses Gutachten dient Gerichten und Schiedsstellen als Beweismittel. Die Gerichte sind bei der Beurteilung grundsätzlich an die aktuelle Rechtslage und die getroffenen Vereinbarungen gebunden. Abweichungen von der vereinbarten Norm müssen substantiiert begründet werden; anderenfalls gilt das Ergebnis der Begutachtung. Bei Streitigkeiten akzeptieren die Gerichte standardisierte Messprotokolle und Sachverständigengutachten als Nachweis, sofern sie auf den anerkannten Regeln der Technik und den rechtlichen Vorgaben basieren.

Unter welchen Voraussetzungen kann der Mieter bei falscher Wohnflächenangabe die Miete mindern oder sogar zurückfordern?

Eine Mietminderung aufgrund einer falschen Wohnflächenangabe ist gemäß § 536 BGB dann möglich, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene Fläche um mehr als 10 % unterschreitet (sog. „Zehn-Prozent-Rechtsprechung“ des BGH). Der Minderungsanspruch entsteht ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter von der Minderfläche Kenntnis erhält, und bezieht sich auf sämtlichen Wohnraum-mietrechtlichen Nutzungsentgelte, soweit sie auf der Fläche beruhen (d. h. Grundmiete, Betriebskosten, Heizkostenpauschalen o. Ä.). Der Rückforderungsanspruch bezieht sich grundsätzlich auch auf bereits überzahlte Beträge, er verjährt jedoch gemäß § 199 BGB in drei Jahren ab Kenntnis. Voraussetzung für jegliche Ansprüche ist, dass die Flächenangabe Vertragsbestandteil geworden ist und kein ausdrücklicher Haftungsausschluss oder eine andere Berechnungsgrundlage vereinbart wurde.

Welche Bedeutung hat die Wohnflächenverordnung bei der Umlage von Betriebskosten?

Die Höhe vieler Betriebskostenarten wird nach der Wohnfläche berechnet (§ 556a Abs. 1, Satz 1 BGB, Betriebskostenverordnung), sofern im Mietvertrag keine alternative Verteilungsmethode vereinbart wurde. Die Wohnflächenverordnung dient dabei als Rechtsgrundlage für die korrekte Flächenberechnung, soweit sie Anwendung findet. Fehlerhafte Flächen führen zu einer falschen Umlage und können Rückforderungs- und Korrekturansprüche seitens der Mieter begründen. Maßgeblich ist dabei stets die nach den gesetzlichen Vorgaben ermittelte Wohnfläche, sodass eine von der Realität abweichende Flächenberechnung (etwa durch Anwendung der DIN 277 statt der WoFlV, sofern nicht wirksam vereinbart) keine rechtliche Wirksamkeit entfaltet. Kommt es zu Streitigkeiten, ist der Vermieter verpflichtet, die Flächenberechnung offen zu legen und nachvollziehbar zu machen; eine fehlerhafte Berechnung kann die gesamte Betriebskostenabrechnung zuungunsten des Vermieters entfallen lassen.

Kann eine nicht der Wohnflächenverordnung entsprechende Flächenangabe im Miet- oder Kaufvertrag zu Schadensersatz führen?

Ja, eine nicht der Wohnflächenverordnung entsprechende Flächenangabe im Miet- oder Kaufvertrag kann zu Schadensersatzansprüchen führen, insbesondere wenn der Vertragspartner durch die fehlerhafte Flächenangabe einen Vermögensschaden erleidet. Im Mietrecht kommt dies dann in Betracht, wenn der Mieter nachweist, dass er eine geringere Wohnfläche als vereinbart erhalten hat und ihm hierdurch ein Schaden entstanden ist. Im Kaufrecht wird regelmäßig von einer Beschaffenheitsvereinbarung ausgegangen – ist die tatsächliche Wohnfläche geringer als vereinbart und beruht die Angabe auf einer nicht normkonformen Berechnung, kann der Käufer sowohl auf Minderung des Kaufpreises als auch auf Schadensersatz gemäß §§ 437, 438, 280, 281 BGB bestehen, sofern kein Haftungsausschluss vorliegt. Voraussetzung ist stets der Nachweis, dass die Flächenangabe Vertragsbestandteil war und von den gesetzlichen Vorgaben, wie sie die Wohnflächenverordnung macht, abgewichen wurde. Ggf. steht dem Käufer bei erheblicher Abweichung auch ein Recht auf Rückabwicklung des Vertrages (Rücktritt) zu.