Begriff und Zweck der Wohnflächenverordnung
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine bundesrechtliche Regelung, die festlegt, wie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Wohnhauses zu ermitteln ist. Sie dient der einheitlichen Bestimmung von Wohnflächen, um vergleichbare und belastbare Ergebnisse zu gewährleisten. Die Regelung ist insbesondere für öffentlich geförderten Wohnraum und verschiedene Verwaltungs- und Förderverfahren maßgeblich. In der Praxis wird sie darüber hinaus häufig als anerkannter Standard herangezogen, wenn Verträge oder Verwaltungsvorgaben die Anwendung vorsehen.
Anwendungsbereich und Bedeutung in der Praxis
Öffentlich geförderter Wohnraum und Verwaltung
Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus sowie bei Verfahren, die an die Größe der Wohnfläche anknüpfen (etwa Belegungs- und Fördervorgaben), ist die Wohnflächenverordnung als verbindlicher Maßstab vorgesehen. Die standardisierte Ermittlung ist dort Grundlage für Entscheidungen über Förderungen, Belegung oder Wirtschaftlichkeitsberechnungen.
Private Mietverhältnisse und vertragliche Bezugnahme
In privaten Mietverhältnissen kommt die Wohnflächenverordnung regelmäßig dann zur Anwendung, wenn die Parteien dies im Vertrag vereinbaren oder auf sie Bezug genommen wird. In solchen Fällen bildet sie die maßgebliche Grundlage für die Bestimmung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche.
Wohnungseigentum, Kostenverteilung und Bewertung
Die nach der Wohnflächenverordnung ermittelte Fläche kann auch in weiteren Zusammenhängen Bedeutung haben, beispielsweise bei der Flächenangabe im Rahmen von Kaufverträgen, bei der Aufteilung bestimmter Kosten nach Flächenanteilen oder bei der Ermittlung flächenabhängiger Werte. Ob die Wohnflächenverordnung hierfür herangezogen wird, hängt von Vereinbarungen, Satzungen oder Verwaltungsgrundlagen ab.
Was zur Wohnfläche gehört
Einbezogene Räume
Zur Wohnfläche zählen die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zum Wohnen dienen und innerhalb der Wohnung liegen. Dazu gehören insbesondere Wohn- und Schlafräume, Kinderzimmer, Küchen, Bäder, Toiletten, Flure sowie Abstellräume innerhalb der Wohnung. Auch Wintergärten und ähnliche Räume sind einzubeziehen, wenn sie zum dauerhaften Aufenthalt geeignet sind, etwa aufgrund einer ausreichenden Beheizung und Beschaffenheit.
Außenflächen und Sonderfälle
Außenflächen wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel anteilig berücksichtigt. Üblich ist eine Anrechnung zu 25 Prozent; bei hochwertiger Ausführung und entsprechender Wohnqualität kann die Anrechnung bis zu 50 Prozent betragen. Die genaue Einordnung richtet sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalls und der Wohnqualität der Fläche.
Nicht zur Wohnfläche gehörende Flächen
Nicht zur Wohnfläche zählen insbesondere Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen und ähnliche Nebenräume, die nicht dem eigentlichen Wohnen dienen. Flächen, die aufgrund ihrer Beschaffenheit nicht zum dauerhaften Aufenthalt geeignet sind, werden ebenfalls nicht berücksichtigt.
Wie die Wohnfläche ermittelt wird
Messgrundsätze
Ausgangspunkt ist die Grundfläche der einzubeziehenden Räume. Gemessen wird grundsätzlich innerhalb der lichten Maße, also bis zur inneren Begrenzung der Wände. Feste Bauteile wie Pfeiler, Schornsteine, freistehende Säulen und ähnliche Einbauten mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmetern werden abgezogen. Tür- und Fensternischen, die bis zum Boden reichen, gehören zur Grundfläche, reine Wandöffnungen werden nicht gesondert berücksichtigt.
Schrägen, Höhen und Treppen
Bei Dachschrägen gilt eine abgestufte Anrechnung nach lichter Höhe: Flächen mit mehr als 2 Metern Höhe werden voll angerechnet, Flächen zwischen 1 und 2 Metern Höhe zur Hälfte, Flächen unter 1 Meter Höhe bleiben unberücksichtigt. Flächen von Treppen mit mehr als drei Stufen werden in der Regel nicht zur Wohnfläche gezählt; Bereiche unter Treppen werden entsprechend ihrer lichten Höhe bewertet.
Besondere Räume und Ausstattungen
Wintergärten, Schwimmbadräume und ähnliche Flächen gehören zur Wohnfläche, wenn sie zum dauerhaften Aufenthalt geeignet sind. Ist dies nur eingeschränkt der Fall, kann eine anteilige Anrechnung in Betracht kommen. Abstellräume innerhalb der Wohnung werden voll einbezogen, während außerhalb der Wohnung liegende Nebenräume keine Wohnfläche darstellen.
Abgrenzung zu anderen Flächenbegriffen
Wohnfläche, Grundfläche und Flächen nach technischen Normen
Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung dient der Bewertung des zum Wohnen geeigneten Flächenanteils. Davon zu unterscheiden sind technische Flächenbegriffe wie die Grundflächen- und Rauminhalte nach bautechnischen Normen, die vorrangig der Planung, Kostenermittlung und Flächenorganisation dienen. Diese Begriffe folgen anderen Regeln und erfüllen andere Zwecke. In Verträgen oder Verwaltungsverfahren ist daher maßgeblich, welcher Flächenbegriff vereinbart oder vorgeschrieben ist.
Rechtsfolgen von Abweichungen und Vereinbarungen
Die ausgewiesene Wohnfläche kann rechtliche Bedeutung erlangen, wenn sie Grundlage für Mietpreisangaben, Kostenumlagen, Förderentscheidungen oder Belegungsregelungen ist. Abweichungen zwischen angegebener und tatsächlich ermittelter Wohnfläche können rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben, etwa hinsichtlich geschuldeter Zahlungen, zulässiger Belegung oder Angaben in vertraglichen Unterlagen. Ob und in welchem Umfang die Wohnflächenverordnung maßgeblich ist, ergibt sich aus den anwendbaren Vorschriften, vertraglichen Vereinbarungen oder Verwaltungsvorgaben.
Historische Entwicklung und Systematik
Die Wohnflächenverordnung ist zur Vereinheitlichung und Modernisierung der Wohnflächenermittlung eingeführt worden und hat frühere Berechnungsmaßstäbe in weiten Bereichen abgelöst. Sie stellt eine eigenständige und bundesweit gültige Regelung dar, die für den geförderten Wohnungsbau verbindlich ist und darüber hinaus häufig als Standard herangezogen wird. Ihre Systematik zielt auf klare Zuordnung, eine transparente Messmethodik und nachvollziehbare Anrechnungsregeln.
Häufig gestellte Fragen zur Wohnflächenverordnung
Wofür gilt die Wohnflächenverordnung verbindlich?
Verbindlich ist die Wohnflächenverordnung insbesondere im Bereich des geförderten Wohnungsbaus sowie in Verwaltungs- und Förderverfahren, die an die Wohnfläche anknüpfen. Sie wird zudem maßgeblich, wenn Verträge oder Verwaltungsvorgaben ihre Anwendung vorsehen.
Gilt die Wohnflächenverordnung automatisch in jedem Mietvertrag?
In privaten Mietverhältnissen gilt die Wohnflächenverordnung nicht automatisch. Sie findet Anwendung, wenn die Parteien dies vereinbaren oder auf sie Bezug genommen wird. Ohne vertragliche Bezugnahme können andere Flächenbegriffe maßgeblich sein.
Wie werden Balkone und Terrassen berücksichtigt?
Balkone, Loggien, Terrassen und vergleichbare Außenflächen werden regelmäßig anteilig zur Wohnfläche gezählt. Üblich ist eine Anrechnung von 25 Prozent; in besonderen Fällen mit hoher Wohnqualität kann eine Anrechnung bis zu 50 Prozent erfolgen.
Wie werden Dachschrägen angerechnet?
Bei Dachschrägen werden Flächen mit einer lichten Höhe von über 2 Metern voll berücksichtigt, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und Flächen unter 1 Meter nicht.
Zählen Keller- oder Abstellräume zur Wohnfläche?
Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Heizungsräume, Garagen und vergleichbare Nebenräume zählen nicht zur Wohnfläche. Abstellräume innerhalb der Wohnung gehören hingegen zur Wohnfläche.
Welche Rolle spielt die Wohnflächenverordnung bei Betriebskosten und Mieterhöhungen?
Die nach der Wohnflächenverordnung ermittelte Fläche kann als Bezugsgröße dienen, wenn Vereinbarungen, Abrechnungsmaßstäbe oder Verwaltungsvorgaben daran anknüpfen. Welche Fläche im Einzelfall maßgeblich ist, richtet sich nach den zugrunde liegenden Regelungen.
Kann statt der Wohnflächenverordnung auch nach anderen Standards gerechnet werden?
Ja. In bestimmten Zusammenhängen können andere Flächenbegriffe maßgeblich sein, etwa technische Normen, wenn dies vereinbart ist oder einschlägige Vorgaben hierauf verweisen. Entscheidend ist, welcher Flächenmaßstab im jeweiligen Kontext gilt.
