Begriff und Abgrenzung von Wohneigentum
Wohneigentum bezeichnet Eigentum an einer Immobilie, die dem Wohnen dient. Der Begriff umfasst sowohl das Alleineigentum an einem Haus als auch das Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines größeren Gebäudes. Im Alltag wird „Wohneigentum“ häufig allgemein verwendet; rechtlich unterscheidet man jedoch zwischen verschiedenen Eigentumsformen mit jeweils eigenen Regeln und Strukturen.
Wohneigentum im weiteren Sinne
Im weiteren Sinne zählt zum Wohneigentum jedes Eigentumsrecht an einer Wohnimmobilie, etwa das freistehende Einfamilienhaus, die Doppelhaushälfte, das Reihenhaus oder die Eigentumswohnung. Hinzu kommen Konstellationen, in denen das Eigentum mit Rechten Dritter belastet ist (zum Beispiel Nießbrauch oder Wohnungsrecht) oder bei denen das Gebäude auf einem fremden Grundstück steht (Erbbaurecht).
Wohnungseigentum im engeren Sinne
Im engeren Sinne beschreibt Wohnungseigentum den rechtlich verselbständigten Eigentumsanteil an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Gebäudes. Es besteht aus Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Grundstücks und der baulichen Anlagen. Die Gesamtheit der Eigentümer bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Eigentumsformen bei Wohnimmobilien
Alleineigentum an Grundstück und Gebäude
Alleineigentum bedeutet, dass eine Person allein Eigentümer des Grundstücks und des darauf stehenden Wohngebäudes ist. Nutzung, Verwaltung, Instandhaltung und Verfügung erfolgen eigenständig, beschränkt durch öffentlich-rechtliche Vorgaben, Nachbarrechte und etwaige Belastungen im Grundbuch.
Wohnungseigentum: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum
Das Sondereigentum umfasst die Räume der Wohnung einschließlich der nicht tragenden Innenbestandteile und der Ausstattung, die nicht für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Es ist einem einzelnen Eigentümer ausschließlich zugeordnet.
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum sind insbesondere das Grundstück, die tragenden Teile des Gebäudes, Dach und Fassade, zentrale Leitungen und Anlagen sowie alle Bereiche, die nicht einem Sondereigentum zugewiesen sind. Hieran sind alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil beteiligt.
Sondernutzungsrechte
Sondernutzungsrechte weisen einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums zu, etwa Gartenflächen, Stellplätze oder Terrassen. Eigentumsrechtlich verbleiben diese Flächen gemeinschaftlich; die Nutzung ist jedoch exklusiv.
Miteigentum und Gesamthand
Miteigentum besteht, wenn mehrere Personen nach Bruchteilen Eigentümer einer Sache sind, zum Beispiel bei gemeinsam erworbenen Häusern. Gesamthand ist eine besondere Form mehrerer Berechtigter (etwa in einer Erbengemeinschaft), bei der die Beteiligten nur gemeinschaftlich über das Vermögen verfügen.
Erbbaurecht und Wohneigentum
Beim Erbbaurecht wird das Recht eingeräumt, auf einem fremden Grundstück ein Wohngebäude zu errichten und zu nutzen. Das Eigentum am Gebäude ist vom Grundstückseigentum getrennt. Es gelten vertraglich vereinbarte Laufzeiten und ein Erbbauzins; Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Erbbaurechtsvertrag und der Eintragung im Grundbuch.
Nießbrauch und Wohnungsrecht
Beim Nießbrauch steht einer Person das Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht an einer Immobilie zu, ohne Eigentümer zu sein. Das Wohnungsrecht gewährt das Recht, bestimmte Räume zu bewohnen. Beide Rechte belasten das Eigentum und werden im Grundbuch gesichert.
Erwerb und Übertragung von Wohneigentum
Kauf, Schenkung, Erbfolge
Wohneigentum kann durch Kauf, Schenkung oder Erbfolge übergehen. Die Übertragung von Grundstücken und Wohnungseigentum bedarf regelmäßig einer notariellen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch. Bei Bauträgerprojekten werden Erwerb und Bau in einem rechtlichen Rahmen zusammengeführt.
Grundbuch und Eigentumssicherung
Das Grundbuch dokumentiert Eigentum, Belastungen und Rechte an Grundstücken und Wohnungseigentum. Eintragungen begründen und veröffentlichen die Rechtslage. Dazu zählen Eigentümerwechsel, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch oder Wohnungsrechte.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Bei Wohnungseigentum regelt die Teilungserklärung die Begründung der einzelnen Einheiten, deren Zuschnitt und die Miteigentumsanteile. Die Gemeinschaftsordnung enthält Bestimmungen zur Nutzung, Verwaltung, Kostenverteilung und Stimmrechten. Beide Dokumente sind grundlegend für das Verhältnis der Eigentümer untereinander.
Rechte und Pflichten von Eigentümern
Nutzungsrechte, Vermietung, Eigenbedarf
Eigentümer haben das Recht, die Wohnung zu nutzen oder zu vermieten. Bei Vermietung gelten die allgemeinen Regeln für Mietverhältnisse, beispielsweise zum Mietvertrag, zur Mietsicherheit und zu Kündigungsgründen wie Eigenbedarf. Gemeinschaftsbezogene Bestimmungen können die Ausgestaltung berühren, dürfen jedoch den Kern der Rechte nicht aushöhlen.
Instandhaltung und Kostentragung
Eigentümer sind für die Instandhaltung ihres Sondereigentums verantwortlich. Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum treffen die Eigentümer gemeinschaftlich nach vereinbarter oder gesetzlicher Kostenverteilung. Dazu zählen laufende Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und Rücklagenbildung.
Verwaltung, Beschlussfassung, Versammlungen
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den Verwalter und die Gemeinschaft. Entscheidungen werden durch Beschlüsse getroffen, die in Eigentümerversammlungen gefasst oder im Umlaufverfahren herbeigeführt werden können. Gegen Beschlüsse können unter bestimmten Voraussetzungen Anfechtungen erfolgen.
Versicherung und Haftung
Für das Gemeinschaftseigentum besteht regelmäßig eine Gebäudeversicherung. Haftungsfragen richten sich nach der Verantwortlichkeit für Schäden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie nach deliktischen Grundsätzen. Verkehrssicherungspflichten betreffen insbesondere Gemeinschaftsflächen.
Bauliche Veränderungen und Modernisierung
Maßnahmen am Sondereigentum
Veränderungen innerhalb der Wohnung sind zulässig, soweit sie nicht in die Statik eingreifen, das Gemeinschaftseigentum berühren oder die Rechte anderer Eigentümer beeinträchtigen. Leitungen, tragende Wände und Fassaden sind typischerweise Gemeinschaftseigentum.
Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen einer gemeinschaftlichen Entscheidung. Unterschieden werden Erhaltungsmaßnahmen, modernisierende Instandsetzungen, Modernisierungen und sonstige Veränderungen. Maßgeblich sind Auswirkungen auf Optik, Substanz, Nutzung und Kosten.
Energetische Anforderungen und Barrierefreiheit
Öffentlich-rechtliche Vorgaben können energetische Standards, Ladeinfrastruktur oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit betreffen. Solche Vorgaben wirken auf die Entscheidungsbefugnisse der Gemeinschaft und auf Duldungs- oder Mitwirkungspflichten der Eigentümer ein.
Nachbarschaft und Hausordnung
Ruhe, Tierhaltung, Gemeinschaftsflächen
Die Nutzung des Wohneigentums ist durch Rücksichtnahme geprägt. Lärm, Gerüche, der Umgang mit Gemeinschaftsflächen und die Tierhaltung werden durch die Hausordnung, die Gemeinschaftsordnung und allgemeine nachbarrechtliche Grundsätze geprägt. Zulässigkeit und Grenzen ergeben sich aus der Abwägung der widerstreitenden Interessen.
Belastungen und Sicherheiten
Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek)
Zur Sicherung von Forderungen können Grundpfandrechte bestellt werden, insbesondere Grundschuld und Hypothek. Sie werden im Grundbuch eingetragen und gewähren dem Sicherungsnehmer vorrangige Befriedigung aus dem belasteten Eigentum, bis hin zur Zwangsversteigerung.
Dienstbarkeiten und Reallasten
Dienstbarkeiten gewähren Dritten Nutzungsrechte am Grundstück, zum Beispiel Wegerechte oder Leitungsrechte. Reallasten verpflichten den Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen. Beide belasten das Eigentum und werden im Grundbuch verlautbart.
Öffentlich-rechtliche Bezüge
Bau- und Nutzungsrecht
Bebauung und Nutzung richten sich nach Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Zulässig sind nur genehmigte Nutzungen; Nutzungsänderungen, Erweiterungen oder Umbauten unterliegen behördlichen Anforderungen und Verfahren.
Denkmalschutz, Erhaltungs- und Milieuschutz
Besondere Schutzregime können Vorgaben zu Erhalt, Gestaltung und Modernisierung enthalten. Maßnahmen an geschützten Gebäuden oder in besonderen Gebieten bedürfen häufig zusätzlicher Genehmigungen.
Zweckentfremdung
In einigen Gemeinden gelten Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Kurzzeitvermietungen oder Umnutzungen können genehmigungspflichtig oder beschränkt sein.
Steuern und Abgaben
Grunderwerbsteuer und Grundsteuer
Beim Erwerb von Wohneigentum fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an. Während der Nutzung wird Grundsteuer erhoben, die sich an Einheits- oder Grundsteuerwerten orientiert und kommunal festgesetzt wird.
Einkommensteuerliche Aspekte bei Vermietung
Einnahmen aus Vermietung unterliegen der Einkommensteuer. Aufwendungen wie Abschreibung, Schuldzinsen und laufende Kosten können steuerlich relevant sein.
Gebühren und Abgaben
Hinzu treten kommunale Abgaben wie Erschließungsbeiträge, Straßenbaubeiträge oder Gebühren für Wasser, Abwasser und Abfallentsorgung. Bei Wohnungseigentum werden entsprechende Kosten häufig über die Gemeinschaft abgerechnet.
Auflösung, Veräußerung, Teilung
Veräußerungsbeschränkungen und Vorkaufsrechte
In der Gemeinschaftsordnung können Zustimmungserfordernisse für die Veräußerung einer Einheit vorgesehen sein. Öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche Vorkaufsrechte können den Verkauf beeinflussen.
Aufhebung von Gemeinschaften
Bei Bruchteilsgemeinschaften ist die Aufhebung möglich, wenn keine abweichenden Vereinbarungen bestehen. Bei Wohnungseigentum richtet sich die Aufhebung nach den Regeln der Gemeinschaft und den Grenzen der Zumutbarkeit für die übrigen Eigentümer.
Zwangsversteigerung
Forderungsgläubiger können die Zwangsversteigerung des belasteten Wohneigentums betreiben. Rang und Bestand der Rechte bestimmen die Verteilung des Erlöses. Bei Wohnungseigentum sind Besonderheiten zur Hausgeldforderung und zum Gemeinschaftseigentum zu beachten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu Wohneigentum
Was ist der Unterschied zwischen Wohneigentum und Wohnungseigentum?
Wohneigentum ist der Oberbegriff für jede zu Wohnzwecken dienende Immobilie im Eigentum einer Person. Wohnungseigentum bezeichnet speziell das rechtlich verselbständigte Eigentum an einer einzelnen Wohnung mit Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Worin unterscheiden sich Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte?
Sondereigentum umfasst die Räume und nicht tragenden Bestandteile der Wohnung. Gemeinschaftseigentum betrifft das Grundstück, die Gebäudestruktur und zentrale Anlagen. Sondernutzungsrechte gewähren einem Eigentümer die exklusive Nutzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums, ohne dass Eigentum daran entsteht.
Welche Kosten treffen Wohnungseigentümer für Instandhaltung und Verwaltung?
Eigentümer tragen die Kosten für Instandhaltung des Sondereigentums selbst. Aufwendungen für Erhalt, Instandsetzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums werden gemeinschaftlich nach vereinbarter oder gesetzlicher Verteilung getragen, einschließlich Rücklagenbildung.
Wie werden Entscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen?
Entscheidungen fallen durch Beschlüsse der Eigentümer, in der Regel in Versammlungen oder per Umlaufverfahren. Die Mehrheiten richten sich nach der Art des Beschlussgegenstands. Gegen fehlerhafte Beschlüsse sind Anfechtungen möglich.
Darf ein Wohnungseigentümer seine Wohnung vermieten?
Vermietung ist grundsätzlich zulässig. Gemeinschafts- oder Hausordnungen können Vorgaben zur Ausgestaltung enthalten. Mietverhältnisse unterliegen den allgemeinen Regeln des Mietrechts.
Wann liegt eine bauliche Veränderung vor und welche Zustimmung ist erforderlich?
Eine bauliche Veränderung betrifft das Gemeinschaftseigentum oder die äußere Gestaltung und geht über bloße Instandhaltung hinaus. Erforderlich ist eine gemeinschaftliche Entscheidung, deren Anforderungen sich nach Art, Auswirkungen und Kosten der Maßnahme unterscheiden.
Welche Bedeutung hat das Grundbuch beim Wohneigentum?
Das Grundbuch weist Eigentum, Belastungen und Rechte nach. Eigentumsübergänge, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten sowie Nießbrauch oder Wohnungsrechte werden dort eingetragen und bestimmen die rechtliche Zuordnung und Rangverhältnisse.
Was bewirken Nießbrauch und Wohnungsrecht am Wohneigentum?
Der Nießbrauch verleiht einer Person Nutzungs- und Fruchtziehungsrechte an der Immobilie, das Wohnungsrecht ein Recht zum Bewohnen bestimmter Räume. Beide Rechte beschränken die Verfügungsmacht des Eigentümers und sind im Grundbuch gesichert.
