Begriff und Bedeutung der Vormiete
Die Vormiete bezeichnet die zuletzt wirksam geschuldete Miete eines Mietobjekts am Ende des vorausgegangenen Mietverhältnisses. Sie dient als historischer Referenzwert für die Miethöhe und spielt eine zentrale Rolle bei der erneuten Vermietung sowie bei späteren Mietanpassungen. In der Praxis ist mit Vormiete in der Regel die Nettokaltmiete gemeint, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten.
Abgrenzung zu ähnlichen Begriffen
Die Vormiete ist von der Untermiete oder Zwischenmiete zu unterscheiden. Untermiete beschreibt ein neben dem Hauptmietvertrag bestehendes Mietverhältnis zwischen Hauptmietendem und Untermietendem; sie sagt nichts über die Vormiete aus. Ebenfalls nicht gemeint ist eine künftige Miete („Nachmiete“) oder eine vertraglich festgelegte Staffel- oder Indexentwicklung der Miete; diese betreffen die Mietgestaltung im laufenden Mietverhältnis.
Rechtsfunktion der Vormiete bei der Wiedervermietung
Bezugspunkt für Mietpreisgrenzen
Bei der Wiedervermietung von Wohnraum unterliegt die Miethöhe in vielen Gebieten besonderen Begrenzungen. Die Vormiete kann hierbei als Anknüpfungspunkt dienen: War die zuvor wirksam verlangte Miete höher als die allgemeine Begrenzung zulässt, ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Fortführung dieses höheren Niveaus möglich. Hintergrund ist die Kontinuität der Mietpreisbildung beim Objekt, nicht die Person des Mietenden.
Modernisierung und Wiedervermietung
Nach Modernisierungen kann sich die zulässige Miethöhe erhöhen. Für Wiedervermietungen ist dabei maßgeblich, an welche Miete angeknüpft werden darf: Häufig bildet die früher wirksam geschuldete Nettokaltmiete die Basis, auf die zulässige Zuschläge wegen wertsteigernder Maßnahmen aufsetzen können. Art, Umfang und Zeitpunkt der Maßnahmen wirken sich darauf aus, wie die Vormiete fortgeschrieben werden darf.
Abgrenzung: Erstvermietung und umfassende Erneuerung
Bei Erstvermietungen (etwa nach Neubau) existiert keine Vormiete. Bei Objekten, die durch umfassende Erneuerung einem Neubau angenähert sind, kann die Vormiete an Bedeutung verlieren, wenn das Mietobjekt wirtschaftlich und funktional als grundlegend verändert anzusehen ist.
Besonderheiten bei preisgebundenem Wohnraum
Für preisgebundenen Wohnraum (z. B. öffentlich geförderte Wohnungen) gelten eigenständige Vorgaben zur Miethöhe. Die vormals zulässige Miete ergibt sich hier nicht aus einem freien Marktprozess, sondern aus Bindungen, die auch bei der Wiedervermietung maßgeblich bleiben können. Die Vormiete spiegelt in diesen Fällen die jeweils zulässige Kosten- oder Vergleichsmiete innerhalb des gebundenen Systems wider.
Vormiete innerhalb laufender Mietverhältnisse
Ausgangspunkt für prozentuale Erhöhungsgrenzen
Die Vormiete ist im laufenden Mietverhältnis häufig der Ausgangswert für prozentuale Begrenzungen von Mieterhöhungen innerhalb bestimmter Zeiträume. Sie definiert damit die Bezugsgröße, von der aus Erhöhungen berechnet werden, unabhängig von der individuellen Zahlungsbereitschaft des oder der Mietenden.
Bedeutung bei Staffel- und Indexmiete
Bei Staffelmietverträgen ist die zu einem Stichtag geltende Miete – als Ergebnis der vereinbarten Staffel – die Ausgangsgröße für weitere Entwicklungen; die anfängliche Vormiete hat damit vor allem historische Bedeutung. Bei Indexmietverträgen richtet sich die weitere Mietentwicklung nach einem Preisindex; die Vormiete bleibt als Ausgangsmiete zwar dokumentiert, wird jedoch nicht im selben Sinne als Referenz für spätere Erhöhungsgrenzen verwendet.
Ermittlung und Nachweis der Vormiete
Maßgeblicher Zeitpunkt und Bezugsgröße
Maßgeblich ist regelmäßig die zuletzt rechtlich geschuldete Nettokaltmiete am Ende des vorherigen Mietverhältnisses. Einmalige Zahlungen, Betriebskosten und Heizkosten sind getrennt zu betrachten, da sie nicht Teil der Nettokaltmiete sind. Wurde die Miete kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses geändert, ist grundsätzlich die geänderte, wirksam geschuldete Miete relevant.
Informationsweitergabe und Datenschutz
Bei der Wiedervermietung besteht in bestimmten Konstellationen eine Pflicht, die frühere Miethöhe mitzuteilen, wenn Ausnahmen von allgemeinen Mietbegrenzungen in Anspruch genommen werden sollen. Aus Datenschutzgründen bezieht sich die Offenlegung auf die Miethöhe und deren Einordnung; personenbezogene Daten der vormaligen Mietenden sind nicht erforderlich.
Übliche Belege
Zur Dokumentation der Vormiete dienen üblicherweise Auszüge aus dem vorherigen Mietvertrag, Änderungsvereinbarungen, Mitteilungen über zulässige Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen mit daraus folgendem Mietniveau oder Abrechnungsunterlagen, aus denen die Nettokaltmiete hervorgeht.
Einflüsse auf die Aussagekraft der Vormiete
Modernisierung, Instandhaltung und Wohnwert
Wirtschaftlich werterhöhende Maßnahmen (z. B. energetische Sanierungen, Ausstattungserweiterungen) können die Anschlussmiete über die frühere Miethöhe hinaus beeinflussen. Reine Instandhaltung, die den früheren Zustand erhält, wirkt sich demgegenüber nicht in gleicher Weise aus. Die konkrete Einordnung der Maßnahmen bestimmt, ob und in welchem Umfang die Vormiete fortgeschrieben wird.
Flächenänderungen und Umgestaltung
Bei Zusammenlegungen, Teilungen oder grundlegenden Grundrissänderungen verändert sich die Vergleichbarkeit. Die vormals geschuldete Miete kann in solchen Fällen nur eingeschränkt als Referenz dienen, wenn das Mietobjekt im Ergebnis ein anderes ist als zuvor.
Möblierung und Pauschalen
Enthält die frühere Miete Zuschläge für Möblierung oder pauschalierte Nebenkosten, ist zu trennen: Vormiete im engeren Sinn betrifft die Nettokaltmiete. Zuschläge und Pauschalen sind gesondert zu bewerten, damit keine Mischgrößen miteinander verglichen werden.
Typische Streitpunkte rund um die Vormiete
Unklare Bezugsgröße
Streit entsteht häufig darüber, ob die Nettokaltmiete oder eine Brutto- bzw. Warmmiete gemeint ist. Für die rechtliche Einordnung ist die saubere Trennung der Bestandteile maßgeblich.
Fehlende oder widersprüchliche Belege
Unvollständige Vertragsunterlagen oder widersprüchliche Erhöhungsschreiben können die Feststellung der letzten wirksam geschuldeten Miete erschweren.
Unwirksame Zuschläge
Zuschläge, die keine wirksame Grundlage haben, prägen die Vormiete nicht. In der Folge kann die vermeintliche Vormiete über dem rechtlich relevanten Niveau liegen.
Abgrenzung zu verwandten Konstellationen
Vormiete und Vormietende/Vormietende Person
Die Vormiete knüpft an das Objekt an, nicht an die Person. Die Identität der früheren Mietpartei ist für die rechtliche Einordnung der Miethöhe grundsätzlich unerheblich.
Vormiete vs. Untermiete/Zwischenmiete
Bei Untermiete oder Zwischenmiete ist die maßgebliche Vormiete diejenige aus dem unmittelbar vorausgegangenen Haupt- oder Untermietverhältnis des konkret wiedervermieteten Objekts. Die Miethöhe in einem Nebenverhältnis lässt sich nicht ohne Weiteres auf das Hauptverhältnis übertragen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Vormiete
Was bedeutet „Vormiete“ konkret?
Vormiete ist die zuletzt wirksam geschuldete Nettokaltmiete eines Mietobjekts am Ende des vorherigen Mietverhältnisses. Sie dient als historischer Referenzwert für die Miethöhe und ist bei Wiedervermietung sowie bestimmten Mietanpassungen von Bedeutung.
Welche Rolle spielt die Vormiete bei der Wiedervermietung?
Bei Wiedervermietung kann die Vormiete bestimmen, ob und in welchem Umfang ein über der allgemeinen Begrenzung liegendes Mietniveau fortgeführt werden darf. Sie ist zudem Anknüpfungspunkt, wenn nach Modernisierung ein erhöhtes Mietniveau zulässig ist.
Ist die Nettokaltmiete oder die Bruttomiete als Vormiete maßgeblich?
Maßgeblich ist regelmäßig die Nettokaltmiete. Betriebs- und Heizkosten sind gesondert zu betrachten, damit Vergleichbarkeit und rechtliche Einordnung gewährleistet bleiben.
Muss die Vormiete dem neuen Mietenden offengelegt werden?
In bestimmten Konstellationen der Wiedervermietung ist eine Information über die frühere Miethöhe erforderlich, insbesondere wenn Ausnahmen von allgemeinen Mietbegrenzungen in Anspruch genommen werden sollen. Die Mitteilung bezieht sich auf die Miethöhe, nicht auf personenbezogene Daten der früheren Mietpartei.
Welche Unterlagen belegen die Vormiete üblicherweise?
Übliche Nachweise sind Auszüge aus dem vorherigen Mietvertrag, Änderungs- oder Erhöhungsschreiben, Modernisierungsankündigungen mit anschließender Miethöhe sowie Abrechnungs- oder Zahlungsunterlagen, aus denen die Nettokaltmiete hervorgeht.
Welche Auswirkungen haben Modernisierungen auf die Vormiete?
Wirtschaftlich werterhöhende Maßnahmen können zu einem zulässigen Zuschlag führen, der auf die vormals wirksam geschuldete Nettokaltmiete aufsetzt. Reine Instandhaltung ohne Werterhöhung beeinflusst die Vormiete als Referenz nicht in gleicher Weise.
Gilt die Vormiete auch bei Neubauten oder preisgebundenem Wohnraum?
Bei Neubauten existiert keine Vormiete. Bei preisgebundenem Wohnraum richtet sich die zulässige Miethöhe nach speziellen Bindungen; die frühere zulässige Miete bildet dort die maßgebliche Referenz innerhalb dieses Systems.
Welche typischen Streitpunkte gibt es rund um die Vormiete?
Häufig streitig sind die richtige Bezugsgröße (Nettokaltmiete vs. Brutto-/Warmmiete), die Wirksamkeit früherer Zuschläge sowie die Vollständigkeit und Stimmigkeit der Belege zur letzten wirksam geschuldeten Miethöhe.
