Vermietung

Begriff und Grundlagen der Vermietung

Die Vermietung ist ein zentrales Rechtsgeschäft des Mietrechts und beschreibt die entgeltliche Überlassung einer Sache oder Immobilie auf Zeit durch den Vermieter an den Mieter. Rechtliche Grundlage bildet insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) der Bundesrepublik Deutschland, das in den §§ 535 ff. BGB die wesentlichen Regelungen für Mietverhältnisse trifft. Die Vermietung findet sowohl im privaten Wohnraumbereich als auch im gewerblichen Kontext Anwendung und spielt eine bedeutende Rolle im alltäglichen Wirtschaftsleben.

Definition der Vermietung

Unter Vermietung wird die Einräumung des Gebrauchsrechts an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache gegen Zahlung eines Entgelts (in der Regel Miete) verstanden. Der Vertrag zwischen den Parteien – Mietvertrag genannt – verpflichtet den Vermieter zur Gebrauchsüberlassung und den Mieter zur Zahlung der vereinbarten Vergütung.

Rechtsnatur und Vertragsschluss

Mietvertrag als Grundlage der Vermietung

Ein Mietvertrag kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande. Grundsätzlich ist im deutschen Recht keine besondere Form für Mietverträge vorgeschrieben; sie können daher sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Eine Ausnahme besteht bei Mietverträgen über Wohnraum mit einer Vertragsdauer von mehr als einem Jahr – hier ist gemäß § 550 BGB die Schriftform erforderlich.

Hauptpflichten aus dem Mietvertrag

• Vermieterpflichten: Der Vermieter ist gem. § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.
• Mieterpflichten: Der Mieter ist gem. § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet und muss die Mietsache nur im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs nutzen.

Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

Rechte des Vermieters

• Mietzinsforderung: Der Vermieter hat Anspruch auf die pünktliche Zahlung der vereinbarten Miete.
• Kaution: Zur Absicherung etwaiger Ansprüche aus dem Mietverhältnis kann der Vermieter eine Sicherheitsleistung verlangen (§ 551 BGB).
• Ordentliche und außerordentliche Kündigung: Der Vermieter darf das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen kündigen (§§ 573 ff. BGB).

Pflichten des Vermieters

• Gebrauchsüberlassung: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache vertragsgerecht zu überlassen.
• Instandhaltung: Während der Mietdauer hat der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache zu sorgen, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.
• Mietminderung ermöglichen: Im Fall von Mängeln an der Mietsache müssen diese behoben werden, andernfalls kann der Mieter gemäß § 536 BGB die Miete mindern.

Rechte des Mieters

• Gebrauchsrecht: Der Mieter hat das Recht, die Mietsache wie vereinbart zu nutzen.
• Mietminderung: Im Falle eines Mangels ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt.
• Schadensersatzansprüche: Entstehen dem Mieter Schäden aufgrund von Pflichtverletzungen des Vermieters, können Schadensersatzansprüche gemäß §§ 536a, 280 BGB geltend gemacht werden.

Pflichten des Mieters

• Mietzahlung: Hauptpflicht des Mieters ist die termingerechte und vollständige Zahlung des vereinbarten Mietzinses.
• Sorgfaltspflicht: Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden zu vermeiden.
• Meldepflicht: Mängel an der Mietsache sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

Besondere Formen der Vermietung

Wohnraummiete

Unter Wohnraummiete versteht man die Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken (§§ 549 ff. BGB). Im Bereich der Wohnraummiete bestehen zahlreiche zwingende Schutzvorschriften zugunsten des Mieters, beispielsweise im Hinblick auf Kündigungsschutz, Mieterhöhungen oder Modernisierungen.

Gewerbemiete

Die Gewerberaummiete regelt die Vermietung von Räumen zu gewerblichen Zwecken. Hier verfügen die Vertragsparteien über einen größeren Gestaltungsspielraum, und viele Schutzvorschriften der Wohnraummiete finden keine Anwendung.

Untermiete

Beim Untermietverhältnis überlässt der Mieter die Mietsache ganz oder teilweise einem Dritten zur Nutzung. Dies bedarf grundsätzlich der Einwilligung des Vermieters (§ 540 BGB).

Beendigung des Mietverhältnisses

Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses richtet sich nach den gesetzlichen Fristen gemäß §§ 573c BGB (Wohnraummiete) bzw. nach den vertraglichen Vereinbarungen (Gewerbemiete). Für Wohnraummietverträge sind die Kündigungsgründe eingeschränkt; eine Kündigung durch den Vermieter ist beispielsweise bei Eigenbedarf möglich.

Außerordentliche Kündigung

Ein Mietverhältnis kann von beiden Parteien aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Frist außerordentlich gekündigt werden (§ 543 BGB). Wichtige Gründe liegen etwa bei erheblichen Vertragsverletzungen vor.

Rechtliche Abgrenzung und verwandte Rechtsinstitute

Unterschied zur Leihe und Pacht

Im Gegensatz zur Leihe (§§ 598 ff. BGB) erfolgt die Überlassung bei der Vermietung entgeltlich. Der Unterschied zur Pacht (§§ 581 ff. BGB) besteht darin, dass bei der Pacht neben dem Gebrauch auch die Fruchtziehung gestattet ist, was bei der Miete nicht automatisch gewährt wird.

Mietrechtliche Besonderheiten

Zu den Besonderheiten des Mietrechts zählen u.a. Vorschriften zum Mieterschutz, Regelungen zur Betriebskostenabrechnung, Möglichkeiten zur Mieterhöhung, Anforderungen an Schönheitsreparaturen und den Umgang mit Mietmängeln.

Weiterführende Regelungen und Entwicklungen

Aufgrund der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bedeutung der Vermietung werden mietrechtliche Vorschriften regelmäßig durch Gesetzesänderungen, etwa zur Mietpreisbremse oder zum Mieterschutz, angepasst. Neue Anforderungen können sich auch aus der digitalen Entwicklung, beispielsweise der Vermietung über Online-Plattformen, ergeben.

Dieser Artikel bietet eine umfassende rechtliche Übersicht des Begriffs Vermietung und dient als fundierte Informationsquelle für alle, die sich einen detaillierten Einblick in die verschiedenen Facetten des Mietrechts verschaffen möchten.

Häufig gestellte Fragen

Was ist bei der Erstellung eines Mietvertrags aus rechtlicher Sicht zu beachten?

Bei der Erstellung eines Mietvertrags müssen verschiedene rechtliche Anforderungen beachtet werden. Grundsätzlich kann der Mietvertrag sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden, jedoch empfiehlt sich die Schriftform aus Beweisgründen. Der Vertrag sollte die wesentlichen Vertragsparteien (Vermieter und Mieter), die genaue Bezeichnung des Mietobjekts, die Höhe und Fälligkeit der Miete, die Nebenkosten, Regelungen zur Kaution, die Mietdauer (befristet oder unbefristet), Kündigungsfristen sowie Vereinbarungen zur Tierhaltung, Renovierungspflichten, Untervermietung und Kleinreparaturen enthalten. Zudem dürfen keine Klauseln aufgenommen werden, die den Mieter unangemessen benachteiligen (zum Beispiel unzulässige Schönheitsreparaturklauseln oder pauschale Haftungsübernahmen). Die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), insbesondere §§ 535 ff., sind zwingend zu beachten. Bei Verstößen gegen das AGB-Recht könnten einzelne Klauseln im Vertrag unwirksam sein.

Welche rechtlichen Regelungen gelten bezüglich der Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung ist im deutschen Mietrecht streng geregelt. Grundsätzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen (sogenannte Kappungsgrenze; in manchen Gebieten nur 15 %). Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist gemäß § 558 BGB möglich, erfordert aber eine formelle Ankündigung durch den Vermieter, die schriftlich erfolgen muss. Der Vermieter ist verpflichtet, die Erhöhung zu begründen, beispielsweise durch einen Mietspiegel, vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Die Zustimmung des Mieters ist erforderlich, allerdings kann der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist (mindestens zwei Monate) auf Zustimmung klagen. Bei Modernisierungen kann der Vermieter einen Teil der entstandenen Kosten umlegen (§ 559 BGB), muss dies jedoch drei Monate im Voraus ankündigen.

Wie ist die Kaution rechtlich geregelt?

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, etwa wegen Schäden an der Mietsache oder ausstehenden Mietzahlungen. Gesetzlich ist in § 551 BGB festgelegt, dass die Kaution höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen darf. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen und zu marktüblichen Konditionen zu verzinsen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zügig, in der Regel nach sechs Monaten und nach Abrechnung aller offenen Ansprüche, zurückzahlen. Sind noch Nebenkostenabrechnungen ausstehend, kann ein Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten werden.

Welche rechtlichen Vorgaben gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Die Abrechnung der Nebenkosten (Betriebskosten) muss jährlich, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, erfolgen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er eventuelle Nachforderungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar und prüfbar sein. Sie muss sämtliche Abrechnungsposten, den Umlageschlüssel sowie eine Gegenüberstellung von Vorauszahlungen und tatsächlichen Kosten enthalten. Umlagefähig sind nur die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarten Betriebskosten, wie sie in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt sind. Nicht umlagefähige Kosten, wie Instandhaltung und Verwaltung, dürfen dem Mieter nicht berechnet werden.

Welche Rechte und Pflichten bestehen bezüglich der Wohnungsübergabe?

Die Wohnungsübergabe markiert einen zentralen Punkt im Mietverhältnis. Rechtlich ist weder bei Ein- noch Auszug ein Übergabeprotokoll vorgeschrieben, jedoch wird es zur Beweissicherung dringend empfohlen. Im Protokoll werden Schäden, Mängel sowie Zählerstände dokumentiert. Bei Einzug hat der Vermieter die Pflicht, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben; bei Auszug muss der Mieter die Wohnung geräumt und besenrein zurückgeben, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Mietvertragliche Klauseln zu Schönheitsreparaturen gelten nur, wenn sie den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Etwaige Mängel, die nicht im Protokoll festgehalten sind, kann der Vermieter nur schwer nachweisen. Andersherum schützt das Protokoll den Mieter vor unberechtigten Forderungen.

Wann und wie ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich?

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses richtet sich nach den gesetzlichen Fristen des § 573c BGB. Für den Mieter beträgt die Kündigungsfrist stets drei Monate. Der Vermieter kann dagegen nur aus berechtigtem Interesse (Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung, Vertragsverletzungen) kündigen und muss dieses begründen (§ 573 BGB). Die Kündigungsfristen verlängern sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren Vertragsdauer auf sechs bzw. neun Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Vertragspartner im Original zugehen. Formfehler, eine fehlende Begründung oder eine falsche Adressierung können zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Kündigungsverbote oder befristete Bindungen (zum Beispiel nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen) sind ebenfalls zu beachten.

Wie ist bei Mängeln an der Mietsache rechtlich vorzugehen?

Stellt der Mieter während des Mietverhältnisses Mängel an der Mietsache fest, ist er nach § 536c BGB verpflichtet, diese dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter muss die Mängel zeitnah beseitigen. Dem Mieter stehen zudem Gewährleistungsrechte zur Verfügung: Er kann unter bestimmten Voraussetzungen die Miete mindern (§ 536 BGB), Schadenersatz fordern oder den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter in Verzug ist. Eine Selbstvornahme setzt jedoch eine erfolglose Fristsetzung voraus. Die Minderung kann grundsätzlich ab dem Zeitpunkt erfolgen, zu dem der Vermieter von dem Mangel erfährt. Größere Schäden oder Gefahren müssen sofort gemeldet werden, andernfalls haftet der Mieter möglicherweise für Folgeschäden.

Welche rechtlichen Vorgaben gelten für die Untervermietung?

Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn er ein berechtigtes Interesse geltend macht (§ 553 BGB, z. B. wegen vorübergehendem beruflichen Wechsel, persönlicher Lebensumstände oder finanzieller Gründe). Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa wenn die Wohnung überbelegt würde oder der Untermieter unzumutbar ist. Eine Untervermietung der gesamten Wohnung ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters möglich. Bei unerlaubter Untervermietung riskiert der Mieter eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Details der Untervermietung, wie etwa das Untermietverhältnis und dessen Dauer, sollten schriftlich festgehalten werden.