Grundlagen des Vermieterpfandrechts
Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzlich geregeltes Sicherungsrecht, das dem Vermieter einer Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zusteht. Es dient dazu, die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der Miete und weiterer vertraglicher Forderungen abzusichern. Das Pfandrecht bezieht sich auf bestimmte Gegenstände, die sich im Mietobjekt befinden und dem Mieter gehören.
Entstehung und Umfang des Vermieterpfandrechts
Voraussetzungen für das Entstehen
Das Vermieterpfandrecht entsteht automatisch mit Beginn eines Mietverhältnisses über Räume. Voraussetzung ist, dass der Mieter bewegliche Sachen in die gemieteten Räume einbringt. Diese Gegenstände müssen im Eigentum des Mieters stehen oder zumindest zu seinem wirtschaftlichen Besitz gehören.
Umfang der gesicherten Forderungen
Das Pfandrecht sichert in erster Linie offene Mietforderungen sowie bestimmte Nebenforderungen aus dem Mietverhältnis ab. Dazu zählen beispielsweise Betriebskosten oder Schadensersatzansprüche aus dem Vertrag zwischen den Parteien.
Welche Sachen sind vom Pfandrecht erfasst?
Erfasst werden grundsätzlich alle beweglichen Sachen, die vom Mieter in die gemieteten Räume eingebracht wurden. Ausgenommen sind jedoch solche Gegenstände, die unpfändbar sind – etwa persönliche Gebrauchsgegenstände oder Arbeitsmittel, deren Entzug für den Lebensunterhalt notwendig wäre.
Dauer und Erlöschen des Pfandrechts
Das Vermieterpfandrecht besteht so lange fort, wie sich pfändbare Sachen im Objekt befinden und noch offene gesicherte Forderungen bestehen. Verlässt der Mieter mit seinen Sachen das Objekt vollständig und ohne Rückkehrabsicht oder werden alle offenen Forderungen beglichen, erlischt das Recht automatisch.
Durchsetzungsmöglichkeiten des Vermieters
Kommt es zu Zahlungsrückständen seitens des Mieters, kann der Vermieter sein Pfandrecht geltend machen. Dies geschieht durch eine sogenannte Inbesitznahme (Sicherung) der betreffenden Gegenstände innerhalb bestimmter rechtlicher Grenzen. Eine Verwertung – also etwa eine Versteigerung – darf erst nach Einhaltung gesetzlicher Vorschriften erfolgen; dabei muss auch stets auf schützenswerte Interessen Dritter geachtet werden.
Bedeutung für den Mieter und Schutzmechanismen
Für den Mieter bedeutet das Bestehen eines solchen Rechts eine Einschränkung hinsichtlich seiner eingebrachten beweglichen Güter: Sie können zur Sicherung von Ansprüchen herangezogen werden. Allerdings gibt es zahlreiche Schutzvorschriften zugunsten des Mieters: So dürfen beispielsweise unentbehrliche Haushaltsgegenstände nicht gepfändet werden; zudem besteht ein besonderer Schutz bei Vorliegen von Drittinteressen (z.B., wenn eingebrachte Dinge nicht ausschließlich dem Mieteigentum unterliegen).
Beteiligte Dritte beim Vermieterpfandrecht
Nicht selten befinden sich auch fremde Gegenstände im Besitz eines Mieters innerhalb einer gemieteten Wohnung oder Gewerbefläche – etwa geliehene Geräte oder Waren unter Eigentumsvorbehalt anderer Unternehmen. In solchen Fällen genießen diese Dritten einen besonderen gesetzlichen Schutz vor Zugriffen durch den vermietenden Eigentümer; sie können ihre Rechte an diesen Dingen geltend machen.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Vermieterpfandrecht
Was ist das Ziel eines Vermieterpfandrechts?
Das Ziel besteht darin, offene Zahlungsansprüche aus einem bestehenden Raum-Mietverhältnis abzusichern und gegebenenfalls durch Zugriff auf bestimmte bewegliche Güter zu befriedigen.
Können alle eingebrachten Dinge gepfändet werden?
Nicht alle eingebrachten Dinge fallen unter dieses Recht: Unentbehrliche Haushaltsgegenstände sowie Arbeitsmittel zur Berufsausübung bleiben geschützt.
Muss ein separates Dokument erstellt werden?
Nein; dieses Sicherungsinstrument entsteht kraft Gesetzes mit Beginn jedes Raum-Mietvertrags ohne zusätzliche Vereinbarung.
Darf der Eigentümer fremde Sachen pfänden?
Gegenüber dritten Personen gilt besonderer Schutz: Fremdes Eigentum kann nur dann betroffen sein, wenn keine gegenteiligen Rechte nachgewiesen wurden.
Erlischt das Recht bei Auszug sofort?
Verlässt der Schuldner sämtliche Räumlichkeiten endgültig samt aller eigenen Güter oder begleicht er sämtliche offenen Beträge vollständig,
erlischt dieses Sicherungsinstrument automatisch.
Kann man gegen eine ungerechtfertigte Anwendung vorgehen?
Betroffene haben verschiedene Möglichkeiten zur Wahrnehmung ihrer Interessen gegenüber einer unberechtigten Geltendmachung dieses Rechts,
insbesondere wenn geschützte Objekte betroffen sind.
