Begriff und Rechtsstellung des Vermieters
Definition des Vermieters
Als Vermieter wird im deutschen Mietrecht die Person bezeichnet, die einem anderen – dem Mieter – aufgrund eines Mietvertrages den Gebrauch einer Sache gegen Zahlung eines Entgelts (Miete) auf Zeit einräumt. Der Vermieter ist somit die Partei, die Eigentümer oder zumindest verfügungsberechtigt über die vermietete Sache ist und die Nutzung derselben an Dritte entgeltlich überlässt.
Vertragsgrundlage: Mietvertrag gemäß § 535 BGB
Die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter wird grundsätzlich durch den Mietvertrag nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet ist.
Rechtsgrundlagen:
- §§ 535 ff. BGB für Mietverhältnisse über Räume und andere bewegliche oder unbewegliche Sachen
- Spezielle Vorschriften für Wohnraummiete (§§ 549 ff. BGB)
- Sonderregelungen im Mietrecht, z. B. für gewerbliche Mietverhältnisse und Pacht
Rechte des Vermieters
Anspruch auf Mietzahlung
Das zentrale Recht des Vermieters ist der Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete durch den Mieter. Die Miete ist die Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache und wird in vereinbarten Zeitabschnitten, meist monatlich im Voraus, gezahlt.
Erhaltung der Mietsache
Der Vermieter hat das Recht, vom Mieter eine sorgfältige Behandlung der Mietsache zu verlangen. Er kann Ersatz fordern, falls der Mieter Schäden verursacht, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Zugang und Besichtigungsrecht
Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter das Recht, die Mietsache zu betreten. Besichtigungen sind etwa zur Feststellung des Erhaltungszustandes, für Reparaturen oder bei berechtigtem Interesse (z. B. im Fall einer beabsichtigten Neuvermietung) zulässig. Dafür muss eine angemessene Ankündigungsfrist gewahrt werden.
Kündigungsrecht
Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn berechtigte Gründe vorliegen. Hier wird unterschieden zwischen:
- Ordentlicher Kündigung: Mit Einhaltung gesetzlicher Kündigungsfristen und Vorliegen eines berechtigten Interesses (z. B. Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung).
- Außerordentlicher Kündigung: Bei gravierenden Pflichtverletzungen des Mieters (z. B. erheblicher Mietrückstand, nachhaltige Störung des Hausfriedens).
Ausübung der Vermieterrechte durch Dritte
In bestimmten Fällen kann der Vermieter seine Rechte und Pflichten, beispielsweise durch eine Hausverwaltung, wahrnehmen lassen. Dabei bleibt der Vermieter grundsätzlich Vertragspartner des Mieters.
Pflichten des Vermieters
Pflicht zur Gebrauchsgewährung
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
Während der Mietzeit hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hierzu zählt die Behebung von Mängeln, die nicht durch den Mieter verursacht wurden.
Pflicht zur Lastentragung
Der Vermieter trägt grundsätzlich die Lasten und Abgaben, die auf der Mietsache ruhen (z. B. Grundsteuer). Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass bestimmte Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden (§ 556 BGB).
Informationspflichten
Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über mietvertragsrelevante Umstände zu informieren, wie beispielsweise geplante Modernisierungen oder einen Eigentümerwechsel (§ 566 BGB, § 555c BGB).
Vermieter im Kontext verschiedener Mietverhältnisse
Wohnraummiete
Beim Mietverhältnis über Wohnraum sind zum Schutz des Mieters zahlreiche gesetzliche Beschränkungen der Vermieterbefugnisse vorgesehen, darunter Kündigungsschutz, Begrenzung der Miethöhe (z. B. Mietpreisbremse), Schutz bei Modernisierungen und Regelungen zur Mietkaution.
Gewerberaummiete
In der gewerblichen Vermietung sind die Vertragsparteien freier in der Vertragsgestaltung. Viele zwingende Regelungen des Wohnraummietrechts gelten hier nicht. Die Rechte und Pflichten des Vermieters richten sich größtenteils nach der individuellen Vereinbarung und dem allgemeinen Mietrecht des BGB.
Zwischenvermietung und Untervermietung
Der Vermieter bleibt auch dann Vertragspartner des Hauptmieters, wenn dieser mit Zustimmung des Vermieters eine Untervermietung vornimmt. In bestimmten Fällen kann der Hauptmieter sogar einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung haben (§ 553 BGB).
Erbbaurecht und Sondersituationen
Komplexe Rechtsverhältnisse ergeben sich, wenn der Vermieter lediglich Inhaber eines beschränkt dinglichen Rechts, beispielsweise eines Erbbaurechts, ist. Hier sind besondere Regelungen der dinglichen Rechte zu beachten.
Eigentumswechsel und Fortsetzung des Mietverhältnisses
Wechselt das Eigentum an der vermieteten Immobilie, so tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) an Stelle des bisherigen Vermieters in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten ein. Das Mietverhältnis bleibt unverändert bestehen.
Beendigung des Mietverhältnisses
Mit Ende des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Kaution unter Berücksichtigung offener Forderungen und Nachzahlungen zurückzuzahlen. Die Rückgabe der Mietsache erfolgt im vertraglich vereinbarten Zustand.
Vermieterhaftung
Der Vermieter haftet für die ordnungsgemäße Gebrauchsgewährung und Unterhaltung der Mietsache. Schadenersatzansprüche können entstehen bei:
- Vorenthaltung des Gebrauchs
- Verletzung der Instandhaltungspflicht
- Verzögerter Beseitigung von Mängeln
- Verkehrssicherungspflichtverletzungen
Gesetzliche Regelungen und weitere Vorschriften
Wesentliche Vorschriften zum Vermieter sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 535-580a BGB) sowie in Vorschriften zum Wohnraumschutz, zur Mietpreisbremse und in landesrechtlichen Bestimmungen enthalten. Ergänzend greifen öffentlich-rechtliche Normen, wie bauordnungsrechtliche und brandschutzrechtliche Vorschriften.
Zusammenfassung
Der Vermieter ist im Rahmen des Mietrechts die Partei, die einem Mieter aufgrund eines Mietvertrags den Gebrauch einer Mietsache überlässt und dafür die vereinbarte Miete erhält. Seine Rechte und Pflichten sind durch das Bürgerliche Gesetzbuch sowie zahlreiche weitere Vorschriften und Schutzbestimmungen, insbesondere im Bereich der Wohnraummiete, detailliert geregelt. Zu den wichtigsten Aufgaben des Vermieters zählen die Instandhaltung der Mietsache, die Gebrauchsgewährung sowie die Verwaltung des Mietverhältnisses unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben. Das Mietrecht schützt beide Vertragsparteien und schafft ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern.
Häufig gestellte Fragen
Welche Rechte und Pflichten hat der Vermieter bei der Wohnungsübergabe?
Bei der Wohnungsübergabe hat der Vermieter sowohl Rechte als auch Pflichten, die gesetzlich geregelt sind. Zu den wichtigsten Pflichten zählt insbesondere die Verpflichtung, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben (§ 535 BGB). Das bedeutet, die Wohnung muss sauber, bewohnbar und frei von Mängeln sein, die ihre Nutzung beeinträchtigen. Der Vermieter ist verpflichtet, alle bestehenden Mängel offenzulegen und, falls erforderlich, im Übergabeprotokoll zu dokumentieren. Hierzu gehören Schäden, die bereits vor Einzug vorhanden waren, sowie etwaige Abweichungen von der vereinbarten Ausstattung. Der Vermieter hat zudem das Recht, von dem Mieter zu verlangen, dass dieser die Wohnung bei Auszug in ordnungsgemäßem Zustand zurückgibt. Dies schließt die Durchführung von Schönheitsreparaturen ein, sofern diese rechtssicher im Mietvertrag vereinbart wurden. Ein Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterzeichnet wird, ist rechtlich zwar nicht vorgeschrieben, dient jedoch als wichtiger Nachweis für den Zustand der Wohnung und kann bei späteren Streitigkeiten Beweiskraft entfalten. Im Rahmen der Übergabe darf der Vermieter außerdem die Kaution einfordern, sofern diese noch nicht entrichtet wurde, und dem Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen.
Inwieweit ist der Vermieter berechtigt, die Miete zu erhöhen?
Die Möglichkeiten des Vermieters zur Mieterhöhung sind im deutschen Mietrecht streng reglementiert. Eine Mieterhöhung darf grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen: Der Vermieter kann eine Anpassung der Miete verlangen, soweit dies durch eine Modernisierung (§ 559 BGB), durch Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB) oder im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) erfolgt. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden und darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen (Kappungsgrenze, in einigen Gebieten 15 Prozent). Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und ist ausführlich zu begründen, z. B. durch einen aktuellen Mietspiegel, Benennung von Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Bei Modernisierungen dürfen maximal acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten jährlich umgelegt werden; bestimmte Erhaltungsmaßnahmen dürfen dabei nicht umgelegt werden. Der Mieter kann einer unzulässigen Mieterhöhung widersprechen, und das Gesetz sieht zahlreiche formale Hürden vor, deren Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führt.
Wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?
Das Betreten der vermieteten Wohnung durch den Vermieter ist grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters und aus berechtigtem Interesse möglich. Solche Interessen können regelmäßige Wartungen, Ablesen von Zählern, Instandhaltungsarbeiten, das Zeigen der Wohnung an Nachmieter oder Kaufinteressenten sowie die Kontrolle auf vertragsgemäßen Gebrauch sein. Laut § 535 BGB ist der Mieter berechtigt, die Wohnung während der Mietzeit alleine zu nutzen, daher dürfen Vermieter nicht unangekündigt oder ohne ausdrückliche Zustimmung die Wohnung betreten. In dringenden Fällen wie Wasserrohrbruch, Brand oder sonstigen Notständen kann der Vermieter die Wohnung auch ohne vorherige Zustimmung des Mieters betreten, um Gefahren abzuwenden. Für geplante Besuche muss der Vermieter rechtzeitig (in der Regel mindestens 24 Stunden vorher, oft wird eine Frist von einer Woche als angemessen betrachtet) schriftlich oder telefonisch einen Termin mit dem Mieter vereinbaren. Bei Verletzung dieser Pflichten macht sich der Vermieter unter Umständen schadensersatzpflichtig und es kann ein Unterlassungsanspruch durch den Mieter bestehen.
Welche rechtlichen Konsequenzen drohen dem Vermieter bei unzulässiger Eigenbedarfskündigung?
Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die vermietete Wohnung für sich, nahe Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe für den Eigenbedarf nachvollziehbar und detailliert dargelegt werden; pauschale oder vorgeschobene Angaben sind unzulässig. Erweist sich der geltend gemachte Eigenbedarf im Nachhinein als vorgeschoben oder missbräuchlich (beispielsweise, weil der benannte Eigenbedarfsperson die Wohnung nicht nutzt oder nach kurzer Zeit wieder verlässt), drohen dem Vermieter erhebliche rechtliche Konsequenzen. Dem ehemaligen Mieter stehen dann Schadensersatzansprüche zu, die unter anderem Umzugskosten, Maklergebühren, höhere Mietkosten für eine neue Wohnung sowie weitere Folgekosten umfassen können. Zudem riskiert der Vermieter, dass künftige Eigenbedarfskündigungen von Gerichten besonders streng geprüft und gegebenenfalls nicht anerkannt werden.
Welche gesetzlichen Regelungen gelten für die Rückzahlung der Mietkaution?
Die Regelung zur Mietkaution finden sich in § 551 BGB. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution einschließlich der bis dahin angefallenen Zinsen an den Mieter zurückzahlen, sofern keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis offenstehen. Der Vermieter darf die Kaution für einen angemessenen Zeitraum – in der Regel zwischen drei und sechs Monaten – einbehalten, um eventuelle Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnung oder für die Beseitigung von Mängeln zu sichern. Nur tatsächlich bestehende, nachweisbare Forderungen dürfen in Abzug gebracht werden, ansonsten ist die volle Kautionssumme zurückzuzahlen. Unberechtigtes Einbehalten der Kaution kann zu Schadensersatzforderungen und Zinsansprüchen des Mieters führen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen insolvenzsicher anzulegen.
Was muss der Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages beachten?
Beim Abschluss eines Mietvertrags hat der Vermieter rechtlich diverse Verpflichtungen zu beachten, um spätere Streitigkeiten oder die Unwirksamkeit einzelner Klauseln zu vermeiden. Der Mietvertrag muss die wesentlichen Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache, Beginn des Mietverhältnisses, Höhe der Miete und die Zahlungsmodalitäten unmissverständlich regeln. Weitere Regelungen wie zur Mietdauer (unbefristet oder befristet), zu Nebenkosten (präzise Aufzählung) und zu eventuell überlassenen Nebenräumen (Keller, Garten, Stellplatz) sind empfehlenswert. Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturklauseln und Tierhaltung sollten mit aktueller Rechtsprechung abgeglichen werden, da viele Formulierungen von Gerichten als unwirksam eingestuft wurden (z. B. starre Fristen bei Schönheitsreparaturen). Eine Beurkundung durch einen Notar ist im gewöhnlichen Wohnraummietverhältnis nicht vorgeschrieben, es sei denn, ein Mietvertrag wird für länger als ein Jahr geschlossen, dann gilt das Schriftformerfordernis (§ 550 BGB). Der Vermieter ist zudem verpflichtet, über die eingesparte Heizkostenverordnung, die Energieausweis-Pflicht und die Datenschutzvorschriften zu informieren. Verstöße können zu Abmahnungen und im Extremfall zu Schadensersatzforderungen führen.
Welche Informationspflichten hat der Vermieter gegenüber dem Mieter?
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter alle wesentlichen Informationen bereitzustellen, die für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung erforderlich sind. Dazu gehört insbesondere die Aushändigung eines gültigen Energieausweises spätestens bei der Besichtigung (§ 16 EnEV bzw. § 80 GEG), aber auch die rechtzeitige und nachvollziehbare Abrechnung der Betriebskosten, falls der Mieter Vorauszahlungen leistet (§ 556 BGB). Ebenfalls muss der Vermieter den Mieter über geplante Modernisierungen, etwaige Baumaßnahmen im Haus sowie relevante Änderungen bei Vertragsbedingungen (z. B. Wechsel der Hausverwaltung oder der Bankverbindung) informieren. Informationspflichten bestehen zudem hinsichtlich geplanter Mieterhöhungen, der Kautionsanlage und im Zusammenhang mit Datenschutz (Information, welche Daten gespeichert und verarbeitet werden, nach DSGVO). Werden diese Informationspflichten verletzt, können dem Mieter unterschiedliche Rechte zustehen, bis hin zu Minderungs- oder Schadensersatzansprüchen.
