Untervermietung: Begriff, Einordnung und Bedeutung
Untervermietung bezeichnet die Überlassung einer gemieteten Wohnung oder eines Teils davon durch die Mieterin oder den Mieter (Hauptmiete) an eine weitere Person (Untermiete). Es entsteht ein eigenständiges Mietverhältnis zwischen Hauptmiete und Untermiete, während das ursprüngliche Mietverhältnis zwischen Hauptmiete und Eigentümerin oder Eigentümer (Vermietung) bestehen bleibt. Untervermietung ist sowohl bei Wohnraum als auch bei gewerblichen Mietflächen möglich, unterliegt jedoch unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen.
Beteiligte und Rechtsbeziehungen
Vermietung – Hauptmiete – Untermiete
In der Untervermietung sind drei Rollen zu unterscheiden: Die Vermietung ist Vertragspartnerin der Hauptmiete und Eigentümerin oder berechtigte Besitzerin des Mietobjekts. Die Hauptmiete nutzt die Mietsache auf Grundlage des Hauptmietvertrags und kann sie ganz oder teilweise an eine Untermiete überlassen. Zwischen Hauptmiete und Untermiete besteht ein eigenständiger Untermietvertrag.
Doppeltes Vertragsverhältnis und Rangfolge
Die Rechte und Pflichten im Hauptmietvertrag gelten unabhängig vom Untermietvertrag fort. Vereinbarungen im Untermietvertrag dürfen den Hauptmietvertrag nicht unterlaufen. Verstößt die Untermiete gegen Pflichten, haftet die Hauptmiete der Vermietung gegenüber grundsätzlich weiterhin für die ordnungsgemäße Nutzung, Zahlungen und die Einhaltung vertraglicher Regeln.
Nutzung der Mietsache und Hausordnung
Die Untervermietung umfasst die Nutzungsrechte, die die Hauptmiete vertraglich erworben hat. Hausordnung, Ruhezeiten, Besucherregelungen und sonstige Gebrauchsbeschränkungen gelten für die Untermiete entsprechend. Eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Nutzung (z. B. gewerbliche Tätigkeit in Wohnraum) bedarf gesonderter Beachtung.
Formen der Untervermietung
Teiluntervermietung (Zimmeruntervermietung)
Hier wird nur ein Teil der Wohnung, etwa ein Zimmer, an die Untermiete überlassen. Die Hauptmiete bleibt in der Regel in der Wohnung wohnhaft. Diese Form ist häufig in Wohngemeinschaften anzutreffen.
Vollständige Untervermietung
Die gesamte Wohnung wird für eine bestimmte Zeit an eine Untermiete überlassen. Die Hauptmiete zieht vorübergehend aus, bleibt aber Vertragspartnerin der Vermietung. Die vollständig überlassene Nutzung kann rechtlich anders bewertet werden als eine Teiluntervermietung.
Untervermietung in gewerblichen Mietverhältnissen
Bei Geschäfts- und Praxisräumen hängt die Zulässigkeit der Untervermietung stark von vertraglichen Regelungen und der Art der Nutzung ab. Branchenbindung, Konkurrenzschutz und baurechtliche Vorschriften spielen eine Rolle.
Kurzzeitige Überlassung und Plattformvermietung
Kurzfristige Vermietungen über Plattformen gelten regelmäßig als Untervermietung. Neben zivilrechtlichen Pflichten können öffentlich-rechtliche Vorgaben, wie Zweckentfremdungs- oder Genehmigungsanforderungen, hinzukommen.
Zustimmung und Ablehnung
Erfordernis der Zustimmung
Die Untervermietung erfordert grundsätzlich die Zustimmung der Vermietung. Ohne Zustimmung kann die Überlassung einen vertragswidrigen Gebrauch darstellen.
Berechtigtes Interesse der Hauptmiete
Bei Wohnraum besteht ein gesetzlich anerkannter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, wenn ein berechtigtes Interesse der Hauptmiete vorliegt, beispielsweise bei finanziellen Veränderungen, beruflichen oder privaten Umständen oder der Bildung einer Wohngemeinschaft. Das berechtigte Interesse muss sich nachträglich ergeben und die Vermietung darf hierdurch nicht unzumutbar belastet werden.
Gründe für die Versagung der Zustimmung
Die Vermietung kann die Zustimmung verweigern, wenn in der Person der Untermiete erhebliche Gründe entgegenstehen, die Wohnung überbelegt würde, die Sicherheit oder der Hausfrieden gefährdet erscheint, die Nutzung vertragswidrig wäre oder gewichtige wirtschaftliche oder organisatorische Nachteile zu erwarten sind. Bei vollständiger Überlassung kann die Vermietung eine weitergehende Ausgestaltung der Zustimmung verlangen oder die Zustimmung verweigern.
Folgen fehlender Zustimmung
Eine Untervermietung ohne Zustimmung kann Abmahnung, vertragliche Schritte bis hin zur Beendigung des Hauptmietverhältnisses nach sich ziehen. Zivil- und öffentlich-rechtliche Ansprüche können berührt sein, etwa bei Verstößen gegen Zweckentfremdungsregelungen oder baurechtliche Vorgaben.
Vertragsinhalte und Mietkonditionen
Form und typische Vertragsbestandteile
Der Untermietvertrag regelt regelmäßig Mietgegenstand (Zimmer, Räume, Mitbenutzung), Beginn und Dauer, Nutzungszweck, Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Hausordnung, Schlüsselregelungen, Besuchsrechte, Tierhaltung, Renovierungs- und Rückgabepflichten sowie Kündigungsmodalitäten. Bei möblierter Untervermietung werden Inventar und Zustandserfassung üblicherweise beschrieben.
Miethöhe und Angemessenheit
Die Miethöhe in der Untervermietung unterliegt allgemeinen Grenzen, etwa dem Verbot überhöhter Entgelte. Zuschläge für Möblierung oder Pauschalen sind möglich, müssen sich jedoch in einem angemessenen Rahmen halten. In einigen Gebieten können zusätzlich mietpreisrechtliche Vorgaben eine Rolle spielen. Bei deutlichen Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete oder ersichtlich unangemessenen Forderungen kommen rechtliche Grenzen in Betracht.
Nebenkosten und Betriebskosten
Die Umlage von Betriebskosten kann pauschal oder nach Verbrauch/Fläche vereinbart werden. Ohne Regelung ist von der vereinbarten Bruttomiete auszugehen. Abrechnungsmodelle müssen transparent sein und dürfen keine unangemessenen Doppelbelastungen erzeugen. Bei Pauschalen entfällt meist eine spätere Nachforderung oder Rückerstattung.
Kaution (Mietsicherheit)
Eine Kaution kann vereinbart werden. Üblich ist eine Obergrenze, die sich an der monatlichen Untermiete orientiert. Die Kaution dient der Absicherung gegen Schäden, Nachzahlungen und ausstehende Mieten und ist von der Hauptmiete getrennt von deren Vermögen zu verwalten.
Möblierung und Inventar
Bei möblierter Untervermietung werden Zustand, Vollständigkeit und Abnutzungsspurenspektrum des Inventars dokumentiert. Die gewöhnliche Abnutzung ist von Schäden abzugrenzen. Inventarlisten und Übergabeprotokolle dienen der Klarheit über Rückgabepflichten.
Datenschutz und Meldepflichten
Die Verarbeitung personenbezogener Daten in der Untervermietung richtet sich nach datenschutzrechtlichen Vorgaben, insbesondere bei Ausweisdokumenten oder Kontaktdaten. Für An- und Ummeldungen beim Melderegister ist eine Wohnungsgeberbestätigung erforderlich; bei Untervermietung kann diese regelmäßig durch die Hauptmiete als Wohnungsgeberin oder Wohnungsgeber erfolgen.
Haftung, Pflichten und Risiken
Pflichten der Hauptmiete gegenüber der Vermietung
Die Hauptmiete bleibt für die Erfüllung des Hauptmietvertrags verantwortlich. Hierzu zählen insbesondere Mietzahlung, schonender Gebrauch der Mietsache, Einhaltung der Hausordnung, Duldungspflichten bei Instandhaltung und Modernisierung sowie die Vermeidung von Störungen. Pflichtverletzungen der Untermiete werden der Hauptmiete zugerechnet.
Pflichten und Haftung der Untermiete
Die Untermiete ist an den Untermietvertrag gebunden. Sie hat die Mietsache sorgsam zu behandeln, Störungen zu unterlassen und Schäden anzuzeigen. Für von ihr verursachte Schäden haftet sie der Hauptmiete gegenüber. Deliktische Ansprüche der Vermietung können daneben bestehen.
Schadensfälle und Versicherungen
Bei Schäden kommen vertragliche, deliktische und versicherungsrechtliche Konstellationen in Betracht. Privathaftpflicht- und Hausratversicherungen können je nach Umfang Schutz bieten, decken jedoch nicht jeden Fall. Die Verantwortung für die Wiederherstellung der Mietsache richtet sich nach Verursachung und vertraglichen Vereinbarungen.
Zutritt, Schlüssel und Sicherheit
Schlüsselvergabe, Ersatzschlüssel und Zutrittsrechte zu Gemeinschaftsflächen und Technikräumen sind klar abzugrenzen. Ein eigenmächtiger Schlosswechsel kann vertragswidrig sein. Sicherheitsrelevante Anlagen (z. B. Rauchwarnmelder) sind funktionsfähig zu halten.
Beendigung der Untervermietung
Laufzeit und Verlängerung
Untermietverhältnisse können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Bei Befristungen endet das Vertragsverhältnis mit Ablauf der Zeit; Verlängerungen bedürfen einer erneuten Vereinbarung.
Ordentliche und außerordentliche Kündigung
Kündigungsfristen richten sich nach der vertraglichen Ausgestaltung und den gesetzlichen Vorgaben. Besondere Regeln gelten bei möbliert überlassenen Räumen innerhalb der von der Hauptmiete selbst bewohnten Wohnung. Außerordentliche Kündigungen kommen bei erheblichen Pflichtverletzungen oder Unzumutbarkeiten in Betracht.
Rückgabe, Abrechnung und Renovierung
Bei Vertragsende sind die Räume geräumt und im vereinbarten Zustand zurückzugeben. Inventar ist vollständig und unbeschädigt zu übergeben, gewöhnliche Abnutzung bleibt außer Betracht. Betriebskosten und Kaution werden abgerechnet; Ersatzansprüche bei Schäden bleiben vorbehalten.
Steuerliche und öffentlich-rechtliche Aspekte
Steuerliche Einordnung
Einnahmen aus Untervermietung können einkommensteuerlich relevant sein. Werbungskosten (z. B. anteilige Nebenkosten, Möblierung) können in Betracht kommen. Die Abgrenzung zu gewerblicher Tätigkeit richtet sich nach Art, Umfang und Organisation der Vermietung.
Zweckentfremdung und Genehmigungen
In vielen Gemeinden gelten Regelungen zum Schutz von Wohnraum. Kurzzeitvermietungen und vollständige Überlassungen können genehmigungspflichtig sein oder mengen- und zeitlich beschränkt werden. Verstöße können ordnungsrechtliche Folgen haben.
Besonderheiten in der Praxis
Wohngemeinschaften
Untervermietung ist in Wohngemeinschaften verbreitet. Je nach Vertragsmodell (ein Hauptmietvertrag mit Untermiete oder mehrere gleichberechtigte Hauptmieten) unterscheiden sich Rechte, Pflichten und Wechselmöglichkeiten von Bewohnerinnen und Bewohnern.
Berufs- und studienbedingte Abwesenheit
Vorübergehende Auslands- oder Projektaufenthalte können eine Untervermietung veranlassen. Je nach Umfang (Teil- oder Vollüberlassung) sind Zustimmungserfordernisse und öffentlich-rechtliche Vorgaben zu beachten.
Genossenschaftswohnungen und geförderter Wohnraum
Bei genossenschaftlich oder öffentlich gefördertem Wohnraum gelten häufig besondere Bedingungen für die Untervermietung. Zusätzlich können Belegungsbindungen und Einkommensgrenzen relevant sein.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Untervermietung
Ist für die Untervermietung immer eine Zustimmung der Vermietung erforderlich?
Regelmäßig ist die Zustimmung erforderlich. Ohne Zustimmung kann die Untervermietung als vertragswidrig gelten. Bei Wohnraum besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Zustimmung, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine unzumutbaren Nachteile für die Vermietung entstehen.
Welche Gründe können eine Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen?
Relevante Gründe sind etwa Überbelegung, erhebliche Zweifel an Zuverlässigkeit der Untermiete, Gefährdung des Hausfriedens, vertragswidrige Nutzung oder gewichtige wirtschaftliche Nachteile. Bei vollständiger Überlassung der Wohnung gelten strengere Maßstäbe als bei einer Teilüberlassung.
Wer haftet bei Schäden durch die Untermiete?
Die Hauptmiete bleibt gegenüber der Vermietung grundsätzlich verantwortlich. Die Untermiete haftet gegenüber der Hauptmiete für von ihr verursachte Schäden. Daneben können deliktische Ansprüche der Vermietung bestehen.
Darf die Untermiete mehr zahlen als die Hauptmiete?
Eine höhere Untermiete ist nicht ausgeschlossen, etwa bei Möblierung oder zusätzlichen Leistungen. Grenzen ergeben sich aus dem Verbot überhöhter Entgelte und aus mietpreisrechtlichen Regelungen. Maßstab ist insbesondere die Angemessenheit im Verhältnis zur ortsüblichen Miete und zur Ausstattung.
Wie werden Nebenkosten in der Untervermietung abgerechnet?
Dies richtet sich nach der Vereinbarung: Pauschale, Vorauszahlung mit späterer Abrechnung oder Bruttomiete. Ohne ausdrückliche Regelung ist von der vereinbarten Gesamtmiete auszugehen. Die Verteilung sollte sachgerecht und nachvollziehbar sein, etwa nach Fläche oder Verbrauch.
Kann die Untermiete die Wohnung nach Ende der Untervermietung übernehmen?
Ein automatisches Eintrittsrecht in das Hauptmietverhältnis besteht nicht. Ein Übergang in ein direktes Mietverhältnis mit der Vermietung setzt eine gesonderte vertragliche Vereinbarung voraus.
Ist die kurzzeitige Vermietung an Touristen eine Untervermietung?
Kurzfristige Überlassungen gelten regelmäßig als Untervermietung und bedürfen daher der Zustimmung. Zusätzlich können kommunale Vorschriften zur Zweckentfremdung und Genehmigungspflichten zu beachten sein.
