Begriff und rechtliche Einordnung der Untervermietung
Untervermietung bezeichnet das mietrechtliche Rechtsgeschäft, bei dem der Hauptmieter einer Wohnung, eines Hauses oder einer sonstigen Mietsache einen eigenständigen Mietvertrag mit einer dritten Person (Untermieter) abschließt. Der Hauptmieter bleibt dabei Vertragspartner des Vermieters (Eigentümers), während ein rechtliches Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter in Form eines Untermietvertrages begründet wird. Die Untervermietung ist insbesondere in Mehrparteienhäusern und bei möblierten Wohnungen von praktischer Bedeutung.
Rechtliche Grundlagen der Untervermietung in Deutschland
Gesetzliche Regelung
Die zentrale Rechtsgrundlage für die Untervermietung in Deutschland bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die §§ 540 und 553 BGB:
§ 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte: Hierbei wird geregelt, dass der Mieter grundsätzlich ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, die Mietsache einem Dritten zu überlassen.
§ 553 BGB – Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte: Dieser Paragraph konkretisiert den Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untervermietung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung entsteht.
Abgrenzung: Untervermietung und Zweckentfremdung
Untervermietung ist von der vollständigen Übertragung der Mietsache (beispielsweise Weitervermietung der gesamten Wohnung) und der Mitnahme von Familienangehörigen oder Besuchern zu unterscheiden. Grundsätzlich liegt Untervermietung nur vor, wenn ein Untermietvertrag abgeschlossen wird und der Mieter weiterhin (zumindest teilweise) Besitz an der Mietsache behält.
Typen der Untervermietung
- Teiluntervermietung: Der Mieter vermietet nur einen Teil der Wohnung (z. B. ein einzelnes Zimmer) und nutzt den Rest weiterhin selbst.
- Gesamtuntervermietung: Die gesamte Wohnung wird temporär an einen Dritten zur Nutzung überlassen, während der Hauptmieter keine eigene Nutzungsmöglichkeit mehr hat (z. B. bei längeren Auslandsaufenthalten – rechtliche Sonderregelungen sind zu beachten).
Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung
Berechtigtes Interesse
Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, ihm die Untervermietung zu gestatten, sofern nach Abschluss des Hauptmietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung entsteht (§ 553 Abs. 1 BGB). Dies umfasst insbesondere wirtschaftliche, familiäre oder berufliche Gründe, wie:
- Aufnahme eines Mitbewohners zur Senkung der eigenen Mietkosten
- Vorübergehender Auslandsaufenthalt des Hauptmieters
- Pflege von Angehörigen
Die Auslegung, was als „berechtigtes Interesse“ gilt, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.
Ablehnungsrechte des Vermieters
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt oder die Wohnung durch die Aufnahme des Untermieters überbelegt werden würde (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch kann eine Untervermietung abgelehnt werden, wenn sie für den Vermieter aus sonstigen Gründen unzumutbar ist.
Schriftform und Erlaubnis
Ein ausdrücklicher schriftlicher Antrag des Hauptmieters auf Untervermietung ist erforderlich. Die Erlaubnis kann befristet oder unbefristet erteilt werden und sollte ebenfalls schriftlich fixiert werden.
Folgen einer unberechtigten Untervermietung
Eine Untervermietung ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtfertigen sowie Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter begründen.
Vertragliche Gestaltung der Untervermietung
Inhalt des Untermietvertrags
Ein Untermietvertrag ist dem Hauptmietvertrag rechtlich nachgeordnet. Er sollte folgende Punkte klar regeln:
- Genaue Bezeichnung der untervermieteten Räume
- Höhe und Fälligkeit der Untermiete sowie Nebenkostenregelung
- Nutzung gemeinschaftlicher Räume
- Rechte und Pflichten des Untermieters
- Kündigungsmodalitäten und Fristen
- Regelungen bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses
Pflichten und Haftung
Der Hauptmieter haftet grundsätzlich weiterhin gegenüber dem Vermieter für Sach- und Schadenfälle, gleichgültig, ob diese durch ihn selbst oder den Untermieter verursacht wurden. Er trägt zudem weiterhin die Verantwortung für die Zahlung der Gesamtmiete an den Vermieter.
Der Untermieter hat ausschließlich gegen den Hauptmieter Ansprüche auf Nutzung der Räume. Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses entfällt auch das Untermietverhältnis automatisch.
Untervermietung im gewerblichen Bereich
Im Gewerbemietrecht gelten abweichende Regelungen. Zwar ist auch hier die Gebrauchsüberlassung an Dritte nach § 540 BGB grundsätzlich zustimmungspflichtig, jedoch kann im Gewerbemietvertrag diese Regelung vertraglich in größerem Umfang abbedungen werden. Die Interessenlage ist hier stärker von Verhandlungen und Branchenbesonderheiten geprägt.
Steuerrechtliche Aspekte der Untervermietung
Die Untermieteinnahmen stellen im Regelfall steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar (§ 21 EStG). Werbungskosten wie anteilige Mietzahlungen, Nebenkosten und Abschreibungen können steuerlich abgesetzt werden.
Besondere Konstellationen und Rechtsprechung
Zeitweise Untervermietung und Airbnb
Die temporäre Untervermietung in Form von Kurzzeitvermietungen (z. B. über Airbnb) gilt grundsätzlich ebenfalls als Untervermietung und erfordert die Zustimmung des Vermieters. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt bestehen häufig noch strengere kommunale Regelungen durch das Zweckentfremdungsrecht.
Untermietverbot im Mietvertrag
Ein generelles Untermietverbot im Mietvertrag ist nichtig, soweit der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung geltend machen kann. Eine vollständige Untervermietung kann jedoch vertraglich ausgeschlossen werden.
Rechtsprechung
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat insbesondere die Anforderungen an das berechtigte Interesse sowie die Ablehnungsrechte des Vermieters konkretisiert (vgl. u. a. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).
Zusammenfassung und Bedeutung
Untervermietung ist ein komplexes Rechtsgeschäft, das einer sorgfältigen rechtlichen und vertraglichen Gestaltung bedarf. Hauptmieter sollten stets die Erlaubnis des Vermieters einholen und die rechtlichen Rahmenbedingungen beachten, um rechtliche Konsequenzen, wie Kündigung oder Schadensersatz, zu vermeiden. Die gesetzlichen Regelungen bieten einen Schutzrahmen sowohl für Mieter als auch Vermieter und sorgen für eine ausgewogene Interessenwahrung aller beteiligten Parteien. Steuerliche und lokale Vorschriften sind beim Abschluss von Untermietverträgen ebenfalls zu berücksichtigen.
Häufig gestellte Fragen
Muss der Vermieter der Untervermietung zustimmen?
Eine Untervermietung bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters gemäß § 540 BGB. Der Mieter hat jedoch unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf diese Erlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann (§ 553 BGB). Ein solches Interesse kann beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen vorübergehend abwesend ist oder finanziell entlastet werden muss. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigen Gründen verweigern, etwa wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre oder wenn die Person des Untermieters unzumutbar ist (z.B. erhebliche Störungen oder schlechte Bonität zu erwarten sind). Die Zustimmung zur Untervermietung muss ausdrücklich erteilt werden, eine stillschweigende Duldung reicht grundsätzlich nicht aus. Bei fehlender Zustimmung riskiert der Hauptmieter eine fristlose Kündigung durch den Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Welche Regelungen gelten bezüglich der Dauer einer Untervermietung?
Die Dauer der Untervermietung kann individuell im Untermietvertrag geregelt werden und ist rechtlich nicht grundsätzlich beschränkt. Typischerweise wird zwischen befristeter und unbefristeter Untervermietung unterschieden. Eine dauerhafte und vollständige Überlassung der Wohnung an einen Dritten (ohne Rückkehrabsicht des Hauptmieters) ist jedoch nicht zulässig und gilt als unzulässige Gebrauchsüberlassung gemäß § 540 BGB, woraus sich für den Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung ergeben kann. Für eine zeitlich befristete Untervermietung empfiehlt sich eine genaue Vertragsgestaltung, in der Beginn und Ende der Untervermietung sowie die Rückgabe der Wohnung geregelt werden. Jeder Wechsel des Untermieters oder jede Verlängerung einer bestehenden Untervermietung bedarf einer erneuten Zustimmung des Vermieters.
Welche Pflichten und Haftungsrisiken hat der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter?
Der Hauptmieter bleibt während der Untervermietung Vertragspartner des Vermieters und haftet weiterhin uneingeschränkt für die Erfüllung sämtlicher mietvertraglicher Pflichten. Kommt es etwa zu Beschädigungen durch den Untermieter oder entstehen Mietrückstände, muss der Hauptmieter dafür einstehen. Der Vermieter kann sich bei allen Vertragsverletzungen direkt an den Hauptmieter wenden. Es wird daher empfohlen, die Pflichten im Untermietvertrag klar zu regeln und ggf. zusätzliche Sicherheitsleistungen vom Untermieter zu verlangen. Der Hauptmieter sollte auch prüfen, ob seine Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung Schäden durch den Untermieter abdeckt.
Gibt es besondere Regelungen bezüglich der Miete, die an den Untermieter verlangt wird?
Rechtlich gesehen besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit zwischen Hauptmieter und Untermieter bezüglich der vereinbarten Untermiete. Allerdings kann eine überhöhte Untermiete dazu führen, dass der Hauptmieter einer sogenannten Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStrG) oder – bei Kurzzeitvermietung – der Zweckentfremdung von Wohnraum (je nach Landesrecht) schuldig gemacht wird. Außerdem darf der Hauptmieter durch die Untervermietung keinen unangemessenen Gewinn erzielen; dies kann vor allem dann problematisch werden, wenn soziale Wohnraumförderung oder Mietpreisbindung besteht. Im Rahmen von bestehenden Preisbindungen kann eine überhöhte Untermiete sogar zu Abmahnungen und Schadensersatzforderungen durch den Vermieter führen.
Welche besonderen Kündigungsregelungen gelten für Untermietverhältnisse?
Untermietverhältnisse unterliegen denselben mietrechtlichen Kündigungsfristen wie gewöhnliche Mietverhältnisse nach § 573c BGB. Kündigt jedoch der Hauptmieter den eigenen Hauptmietvertrag, endet das Untermietverhältnis ebenfalls automatisch mit dem Mietende, da dem Untermieter dann die Rechtsgrundlage für die Wohnungsnutzung fehlt. Der Hauptmieter muss seinen Untermieter jedoch rechtzeitig hierüber informieren, um Ansprüche auf Schadenersatz oder Ersatzunterkunft zu vermeiden. Eine eigenständige Kündigung durch den Vermieter gegenüber dem Untermieter ist nicht möglich, da kein direktes Vertragsverhältnis zwischen ihnen besteht.
Ist eine Untervermietung bei gewerblich genutzten Mietobjekten rechtlich anders zu bewerten?
Die rechtlichen Voraussetzungen einer Untervermietung im gewerblichen Mietrecht unterscheiden sich vom Wohnraummietrecht. Hier bedarf die Untervermietung beziehungsweise die Gebrauchsüberlassung an Dritte ebenfalls der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB), jedoch kann das Erfordernis der Zustimmung im Mietvertrag abbedungen werden. Fehlt eine entsprechende Klausel, bleibt die Zustimmungspflicht bestehen. Auch in diesem Kontext kann der Vermieter nur aus wichtigem Grund die Erlaubnis verweigern, etwa bei Konkurrenzschutz oder erheblicher Interessensbeeinträchtigung. Eine Vornahme der Untervermietung ohne Einwilligung des Vermieters kann gravierende mietvertragliche Konsequenzen, bis hin zur außerordentlichen Kündigung, nach sich ziehen.
