Untermietvertrag

Definition und Begriffsklärung: Untermietvertrag

Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag, durch den ein Hauptmieter eines Mietobjekts – beispielsweise einer Wohnung oder eines Hauses – einen Teil oder die gesamte Mietsache an eine weitere Person, den sogenannten Untermieter, zur Nutzung überlässt. Der Hauptmieter tritt dabei gegenüber dem Untermieter als Vermieter auf, während das ursprüngliche Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Hauptmieter weiterhin besteht. Das Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter bleibt durch die Untervermietung unberührt, sodass der Eigentümer in der Regel keine direkte rechtliche Beziehung zum Untermieter hat.

Allgemeiner Kontext und Relevanz

Der Untermietvertrag nimmt im Wohn- und Mietrecht eine bedeutsame Rolle ein. Insbesondere in urbanen Ballungsgebieten und in Zeiten knappen Wohnraums greifen Mietende vermehrt auf die Möglichkeit der Untervermietung zurück. Auch im Bereich der gewerblichen Raumnutzung, etwa bei Büroräumen oder Lagerflächen, ist das Modell der Untervermietung verbreitet. Untermietverträge können zeitlich befristet oder unbefristet abgeschlossen werden und gewinnen insbesondere bei längeren Abwesenheiten (z. B. Auslandsaufenthalten, beruflichem Wechsel) des Hauptmieters an Bedeutung.

Formelle und laienverständliche Definition des Untermietvertrags

Laienverständlich ausgedrückt, handelt es sich bei einem Untermietvertrag um eine Vereinbarung, bei der jemand, der bereits Mieter einer Wohnung oder eines Gebäudes ist, die Nutzung oder einen Teil dieser Mietsache an eine andere Person weitervermietet. Dies geschieht üblicherweise gegen Zahlung eines Mietbetrags. Die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis bestehen ausschließlich zwischen Hauptmieter und Untermieter; der Eigentümer bleibt Vertragspartner nur des Hauptmieters.

Formell betrachtet ist der Untermietvertrag ein eigenständiges Schuldverhältnis nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), bei dem für das Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter grundsätzlich die für Mietverträge geltenden Vorschriften Anwendung finden. Allerdings bestehen bestimmte gesetzliche Besonderheiten, insbesondere im Hinblick auf die Zustimmungspflicht des Vermieters und auf Fragen der Haftung.

Typische Anwendungsbereiche

Untermietverträge finden in vielfältigen Lebensbereichen und Sektoren Anwendung. Zu den typischen Konstellationen gehören:

• Wohnraummiete: Hauptmieter vermietet einen Teil der eigengenutzten Wohnung (z. B. ein Zimmer) oder die gesamte Wohnung im Falle längerer Abwesenheit (z. B. Sabbatical, Studium im Ausland).
• Gewerbliche Miete: Unternehmen vermieten nicht benötigte Teile ihrer gemieteten Gewerbeflächen weiter (z. B. Bürogemeinschaften, Co-Working Spaces).
• Temporäre Wohnraumnutzung: Kurzzeitige Untervermietung während Urlaub oder Auslandsaufenthalt.
• Studentisches Wohnen: Studierende, die im Rahmen von Austauschprogrammen verreisen, vermieten für diesen Zeitraum ihre Zimmer oder Wohnungen zwischen.

Das Untermietmodell bietet Flexibilität für Hauptmieter und hilft gleichzeitig, Leerstände zu vermeiden oder laufende Kosten zu decken.

Gesetzliche Vorschriften und Regelungen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Die wichtigste gesetzliche Grundlage zur Untervermietung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Besonders relevante Vorschriften sind:

• § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte): Regelt die Überlassung der Mietsache an Dritte. Der Mieter benötigt grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, wenn er die Mieträume einem Dritten, also auch einem Untermieter, überlassen möchte.
• § 553 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte): Speziell für Wohnraummiete gilt, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung in bestimmten Fällen nicht ohne berechtigtes Interesse des Hauptmieters verweigern darf. Das Interesse kann zum Beispiel finanzieller Natur sein oder auf veränderten Lebensumständen beruhen (Familienzuwachs, berufliche Veränderungen, etc.).

Erlaubnispflicht und Ablehnung der Zustimmung

Der Hauptmieter ist nach § 540 BGB bzw. § 553 BGB verpflichtet, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, wenn er einen Untermietvertrag abschließen möchte. Das gilt insbesondere für die Überlassung der gesamten Wohnung oder einzelner Zimmer an Dritte. Der Vermieter darf seine Zustimmung grundsätzlich nur dann verweigern, wenn gewichtige Gründe vorliegen. Solche Gründe können zum Beispiel darin bestehen, dass die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar wäre (Überbelegung, Sicherheitsrisiken, Zweckentfremdung der Räume).

Rechtsfolgen bei unerlaubter Untervermietung

Kommt es zu einer Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters, kann dies schwerwiegende rechtliche Folgen für den Hauptmieter nach sich ziehen. Die wichtigsten Konsequenzen sind:

• Abmahnung: Der Vermieter kann eine Abmahnung aussprechen und die Beseitigung des vertragswidrigen Zustands verlangen.
• Fristlose Kündigung: Bei fortgesetzter unerlaubter Untervermietung kann das Mietverhältnis unter Umständen außerordentlich gekündigt werden (§ 543 BGB).
• Schadensersatzansprüche: Entstehen dem Vermieter durch die unerlaubte Untervermietung nachweisbare Schäden, können entsprechende Schadensersatzforderungen erhoben werden.

Inhalt eines Untermietvertrags

Ein Untermietvertrag sollte möglichst klar und transparent gestaltet sein und insbesondere folgende Aspekte regeln:

• Bezeichnung der Mietparteien: Hauptmieter und Untermieter.
• Beschreibung des Mietgegenstands: Genaue Angaben zur untervermieteten Fläche (z. B. Zimmernummer, Quadratmeter).
• Mietzins und Nebenkosten: Höhe der monatlichen Miete und Angabe etwaiger Nebenkosten.
• Mietdauer: Beginn, gegebenenfalls Ende des Untermietverhältnisses (bei befristeten Verträgen).
• Kaution: Vereinbarungen zu einer eventuellen Kautionszahlung.
• Pflichten und Rechte: Regelungen zu Gebrauch, Hausordnung, Nutzung gemeinsamer Einrichtungen, Instandhaltungspflichten.
• Kündigungsmodalitäten: Fristen, Gründe und Form der Kündigung.

Die Unterschrift beider Vertragsparteien ist zur Wirksamkeit dringend zu empfehlen.

Besonderheiten und häufige Problemstellungen

Bei Untermietverträgen ergeben sich in der Praxis verschiedene Besonderheiten und Problemstellungen, die berücksichtigt werden sollten:

Haftungsfragen

Gegenüber dem Eigentümer haftet grundsätzlich weiterhin allein der Hauptmieter für die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten. Verursacht der Untermieter Schäden an der Mietsache, kann der Vermieter sich zunächst nur an den Hauptmieter wenden. Letzterer trägt das volle Risiko und muss gegebenenfalls im Innenverhältnis Regress beim Untermieter nehmen.

Kündigungsschutz

Untermieter genießen bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich denselben Kündigungsschutz wie andere Mieter. Allerdings kann der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses geltend machen, sofern zum Beispiel Eigenbedarf vorliegt (Zurückkehr zur vollständigen Nutzung der Wohnung).

Überbelegung und Zweckentfremdung

Die Überbelegung von Wohnraum durch Untervermietung kann zu Problemen führen. Städte und Gemeinden haben zum Teil spezielle Regelungen gegen Zweckentfremdung und Überbelegung von Wohnraum, die zu Bußgeldern oder zur Nicht-Genehmigung von Untermietverträgen führen können.

Missbrauch durch Kurzzeitvermietung

In einigen Kommunen ist die Untervermietung über Buchungsplattformen (wie Airbnb) rechtlich eingeschränkt oder genehmigungspflichtig. Zweckentfremdungsgesetze sollen verhindern, dass dem regulären Wohnungsmarkt durch dauerhafte Untervermietung Wohnraum entzogen wird.

Beispiele aus der Praxis

• Beispiel 1: Eine Studentin vermietet während ihres sechsmonatigen Auslandsaufenthalts ihr möbliertes Zimmer in einer WG unter. Sie holt zuvor die Zustimmung des Vermieters ein und schließt mit dem Untermieter einen schriftlichen Vertrag über Nutzungsdauer und Mietpreis ab.
• Beispiel 2: Ein Unternehmen nutzt einen Teil der angemieteten Gewerbeimmobilie nicht mehr und untervermietet diese Fläche an ein Start-up. Auch hier wird der Eigentümer vorab informiert und stimmt der Untervermietung zu.

Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte

Der Untermietvertrag ist ein eigenständiges Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter, das neben dem bestehenden Hauptmietvertrag zwischen Eigentümer und Hauptmieter besteht. Seine rechtliche Grundlage findet sich insbesondere in den §§ 540 und 553 BGB. Für die wirksame Untervermietung von Wohn- oder Gewerberaum ist in der Regel die Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Das Untermietverhältnis bietet Flexibilität, birgt aber auch Haftungsrisiken und besondere rechtliche Anforderungen. Die Rechte und Pflichten aus dem Untermietvertrag bestehen ausschließlich zwischen Haupt- und Untermieter; der Vermieter bleibt weiterhin nur Vertragspartner des Hauptmieters, sofern keine direkte Vereinbarung zwischen Vermieter und Untermieter getroffen wird.

Hinweise zur Relevanz

Untermietverträge sind insbesondere für folgende Gruppen von Bedeutung:

• Mieter, die ihre Wohnung oder Teile davon temporär nicht selbst nutzen können.
• Studierende oder Arbeitnehmer, die für begrenzte Zeiträume an einen anderen Ort wechseln.
• Personen, die kurzfristigen Wohnraum benötigen, ohne ein reguläres Mietverhältnis einzugehen.
• Unternehmen, die betriebliche Flächen flexibel vermarkten oder aufteilen möchten.

Eine sorgfältige vertragliche Regelung und die Beachtung gesetzlicher Vorgaben sind bei Untervermietungen unverzichtbar. Es empfiehlt sich, im Zweifel die Zustimmung des Vermieters stets schriftlich einzuholen und die Vereinbarungen mit dem Untermieter detailliert auszugestalten, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Untermietvertrag und wann wird er benötigt?

Ein Untermietvertrag ist ein rechtliches Dokument, das es einem Mieter (dem Hauptmieter) erlaubt, einen Teil oder die gesamte gemietete Wohnung oder Immobilie an eine dritte Person (den Untermieter) weiterzuvermieten. Dies geschieht meist, wenn der Hauptmieter für einen befristeten Zeitraum abwesend ist, zum Beispiel wegen eines Auslandssemesters, einer beruflichen Versetzung oder eines längeren Urlaubs. Ein Untermietvertrag wird auch häufig genutzt, wenn der Hauptmieter Kosten sparen und die Wohnfläche nicht vollständig selbst nutzen möchte (beispielsweise bei der Vermietung eines einzelnen Zimmers). Wichtig ist dabei, dass der Hauptmieter weiterhin im vertraglichen Verhältnis mit dem Vermieter steht und für die ordnungsgemäße Nutzung und Zahlung der Miete verantwortlich bleibt. Der Untermietvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Haupt- und Untermieter, wobei der Hauptmieter weiterhin dem Vermieter gegenüber haftbar bleibt.

Braucht man die Zustimmung des Vermieters für einen Untermietvertrag?

Ja, in den allermeisten Fällen ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich, bevor ein Teil oder die gesamte Wohnung untervermietet werden darf. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 540, § 553 BGB) sieht vor, dass der Vermieter über eine geplante Untervermietung informiert werden muss, und der Hauptmieter eine Erlaubnis einholen sollte. Wird die Wohnung oder ein Teil davon ohne Zustimmung untervermietet, kann dies zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags führen. Es gibt allerdings Ausnahmen: Wurde im ursprünglichen Mietvertrag bereits eine Klausel zugunsten der Untervermietung festgelegt, ist keine erneute Zustimmung erforderlich. Die Zustimmung darf nur in Ausnahmefällen verweigert werden, etwa wenn dem Vermieter durch die Untermiete erhebliche Nachteile (z. B. Überbelegung oder Störung des Hausfriedens) entstehen würden.

Was muss ein Untermietvertrag beinhalten?

Ein Untermietvertrag sollte möglichst detailliert gestaltet werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Zu den wichtigsten Bestandteilen gehören: die genaue Bezeichnung der untervermieteten Räume (z.B. Zimmernummer, Lage in der Wohnung), Angaben zu Haupt- und Untermieter (inklusive vollständiger Namen und Anschriften), die Dauer des Untermietverhältnisses (befristet oder unbefristet), die Höhe der Untermiete sowie Nebenkosten, Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen (Küche, Bad, Balkon), Vereinbarungen zu Kaution, Hausordnung, Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen. Es sollten auch Regelungen aufgenommen werden, was bei Auszug bezüglich Rückgabe und Zustand der überlassenen Räume gilt. Besonders wichtig ist außerdem ein Hinweis darauf, dass der Untermietvertrag nur mit Zustimmung des Vermieters wirksam ist.

Wie lange darf ein Untermietverhältnis dauern?

Die Dauer eines Untermietverhältnisses kann flexibel gestaltet werden und hängt von den jeweiligen Bedürfnissen des Hauptmieters ab. Sie kann sowohl befristet sein – beispielsweise für ein Semester oder während einer längeren Reise – als auch unbefristet abgeschlossen werden. Eine Besonderheit gilt bei befristeten Verträgen: Diese enden automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Besteht ein unbefristeter Vertrag, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse (mindestens drei Monate, sofern nichts anderes im Vertrag steht). Wann immer möglich, sollte die vertragliche Vereinbarung eindeutig und schriftlich getroffen werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

Welche Rechte und Pflichten haben Hauptmieter und Untermieter?

Der Hauptmieter bleibt im Verhältnis zum Vermieter der Ansprechpartner, trägt die Hauptverantwortung für die Immobilie und steht weiterhin für die Miete sowie für Schäden ein, die im Zeitraum der Untermiete entstehen. Er kann vom Untermieter eine Kaution als Sicherheit verlangen und muss gewährleisten, dass die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben werden. Der Untermieter hat das Recht, die gemieteten Räume im vereinbarten Umfang zu nutzen und kann, ähnlich wie ein Hauptmieter, auf Einhaltung der mietvertraglichen Regeln und der Hausordnung pochen. Er ist verpflichtet, die Untermiete regelmäßig zu zahlen, auf die Wohnung zu achten sowie Schäden und Mängel unverzüglich zu melden. Im Streitfall sollte idealerweise zuerst das Gespräch gesucht werden, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Was passiert, wenn der Hauptmietvertrag endet?

Endet der Hauptmietvertrag – beispielsweise durch Kündigung des Hauptmieters oder seitens des Vermieters -, so endet automatisch auch der Untermietvertrag, und zwar unabhängig davon, wie lange dieser noch laufen würde. Der Untermieter hat in diesem Fall generell keinen eigenen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Deshalb ist es wichtig, auch hier klare Regeln im Untermietvertrag festzuhalten und den Untermieter auf diesen Umstand hinzuweisen. Im Idealfall informiert der Hauptmieter den Untermieter frühzeitig über eine drohende Beendigung des Hauptmietverhältnisses.

Kann der Hauptmieter die Miete bei einer Untervermietung erhöhen?

Der Hauptmieter kann die Untermiete grundsätzlich frei vereinbaren, darf die Summe aber nicht beliebig festlegen. Die verlangte Untermiete sollte nicht deutlich über den Anteilen der eigenen Miete und Nebenkosten liegen, die auf den Untermieter entfallen. Andernfalls kann das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellen, sodass steuerliche Konsequenzen drohen. Zudem besteht nach § 291 Strafgesetzbuch ein Wucher-Tatbestand, wenn die Untermiete in einem auffälligen Missverhältnis zum Wohnwert beziehungsweise zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht. Idealerweise werden die Kosten transparent aufgeschlüsselt und gemeinsam festgelegt.