Begriff und Bedeutung der Sicherungsgrundschuld
Die Sicherungsgrundschuld ist ein im deutschen Recht verbreitetes Mittel zur Absicherung von Forderungen, insbesondere bei der Vergabe von Krediten. Sie stellt eine Form der Grundschuld dar, die nicht als eigenständiges Recht besteht, sondern an eine bestimmte Forderung – meist einen Darlehensvertrag – gebunden ist. Die Sicherungsgrundschuld dient dazu, dem Gläubiger (zum Beispiel einer Bank) das Recht zu geben, ein Grundstück oder eine Immobilie zu verwerten, falls die gesicherte Forderung nicht erfüllt wird.
Unterschied zwischen Grundschuld und Sicherungsgrundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück. Sie kann grundsätzlich unabhängig von einer bestimmten Forderung bestehen. Im Gegensatz dazu steht die Sicherungsgrundschuld immer in Verbindung mit einer konkreten Forderung und wird ausschließlich zur Absicherung dieser verwendet. Während die „normale“ Grundschuld auch ohne zugrunde liegende Schuld bestehen kann (sogenannte Eigentümergrundschuld), ist die Sicherungsgrundschuld stets akzessorisch zur gesicherten Forderung ausgestaltet.
Entstehung und Eintragung der Sicherungsgrundschuld
Um eine Sicherungsgrundschuld zu bestellen, bedarf es eines notariell beurkundeten Vertrages zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Gläubiger sowie der Eintragung ins Grundbuch. Erst durch diese Eintragung entsteht das dingliche Recht am Grundstück zugunsten des Gläubigers. Zusätzlich wird häufig eine sogenannte Zweckerklärung abgeschlossen; sie regelt genau, welche Ansprüche durch die Grundschuld abgesichert werden sollen.
Zweckerklärung als Bestandteil der Absicherung
Die Zweckerklärung legt fest, welche konkreten Verbindlichkeiten durch die eingetragene Grundschuldsumme abgesichert werden sollen. Ohne diese Erklärung wäre für Außenstehende nicht klar ersichtlich, welche Schuld tatsächlich hinter der Sicherheit steht.
Rechte und Pflichten aus einer Sicherungsgrundschuld
Mit Bestellung einer Sicherungsgrundschuld erhält der Gläubiger das Recht auf Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück oder dessen Verwertung im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners. Der Eigentümer bleibt jedoch weiterhin Besitzer des Grundstücks; er verliert lediglich im Fall eines Zahlungsverzugs den Schutz vor Zugriffen seitens des Gläubigers auf sein Eigentum.
Löschung nach Tilgung der gesicherten Forderung
Wird die gesicherte Schuld vollständig beglichen oder erlischt sie aus anderen Gründen (zum Beispiel durch Aufrechnung), hat der Eigentümer Anspruch darauf, dass ihm vom Gläubiger eine Löschungsbewilligung für das Grundbuch erteilt wird. Erst dann kann die Belastung aus dem Register entfernt werden.
Sicherheitenmanagement: Abtretbarkeit und Übertragbarkeit
Eine Besonderheit besteht darin, dass sowohl die Rechte aus einer bestehenden Sicherheitsabrede als auch aus dem dinglichen Teil – also aus dem eigentlichen Eintrag im Grundbuch – abgetreten oder übertragen werden können. Dies ermöglicht es beispielsweise Banken oder anderen Kreditgebern ihre Rechte weiterzugeben oder zu verkaufen.
Bedeutung bei Immobilienfinanzierungen
Im Rahmen von Immobilienkrediten kommt fast ausschließlich nur noch diese Form zum Einsatz: Die Bank erhält zur Absicherung ihrer Ansprüche gegen den Kreditnehmer eine entsprechende Sicherheit am finanzierten Objekt eingeräumt.
Häufig gestellte Fragen zum Thema „Sicherungsgrundschuld“
Was unterscheidet eine Hypothek von einer Sicherungsgrundschuld?
Während sich bei einer Hypothek Höhe und Bestand direkt nach Maßgabe der jeweiligen Restforderung verändern („akzessorisch“), bleibt bei einer (Sicherungs-)Grund schuld deren Betrag unabhängig vom Stand des Darlehens bestehen; sie sichert aber dennoch nur bis maximal zur Höhe ihrer Eintragung ab.
Muss jede Immobilie mit Kreditaufnahme mit einer solchen Sicherheit belastet werden?
Nicht zwingend jede Finanzierung verlangt dies; jedoch fordern viele Banken diese Form als Voraussetzung für größere Kredite wie Bau- oder Immobilienfinanzierungen.
Kann ich mein Haus trotz bestehender Belastungen verkaufen?
Theoretisch ja; praktisch muss aber meist vor Verkauf entweder getilgt bzw. die Zustimmung eingeholt sowie ggf. eine Löschung erfolgen.
Können mehrere Schulden über dieselbe Sicherheit abgesichert sein?
Mithilfe entsprechender Vereinbarungen können auch mehrere Verbindlichkeiten unter derselben Sicherheit zusammengefasst werden („Zweckbestimmungserklärung“).
Darf ich meine Immobilie weiterhin nutzen?
Trotz eingetragener Belastungen bleibt man rechtlich gesehen weiterhin uneingeschränkter Nutzer seines Objekts bis zum Eintritt eines Vollstreckungsverfahrens aufgrund Nichterfüllens seiner Verpflichtungen.
Kann ich verlangen, dass nach Rückzahlung meines Kredits gelöscht wird?
Sobald alle damit verbundenen Verpflichtungen erfüllt sind, kann man verlangen, dass einem eine Löschungsmöglichkeit eröffnet bzw. bzw. einer entsprechenden Bewilligung zugestimmt wird.
