Sicherungsgrundschuld

Was ist eine Sicherungsgrundschuld?

Die Sicherungsgrundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das dazu dient, eine bestehende oder künftige Forderung – meist ein Darlehen – abzusichern. Sie wird in das Grundbuch eingetragen und gibt dem Sicherungsnehmer das Recht, das Grundstück im Sicherungsfall verwerten zu lassen. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht automatisch an eine konkrete Forderung gebunden. Die Bindung entsteht durch eine gesonderte Vereinbarung zwischen den Parteien, häufig als Sicherungszweckerklärung oder Sicherungsabrede bezeichnet. Diese Vereinbarung legt fest, welche Forderungen durch die Grundschuld gesichert werden und unter welchen Bedingungen eine Verwertung erfolgen darf.

Beteiligte sind regelmäßig der Eigentümer des Grundstücks (Sicherungsgeber) und der Gläubiger (Sicherungsnehmer), häufig ein Kreditinstitut. Die Sicherungsgrundschuld kann auch zugunsten eines Dritten bestellt werden oder von einem Dritten gestellt sein, dessen Grundstück die Forderung eines anderen sichert.

Entstehung und Bestandteile

Grundbucheintragung und formale Bestellung

Die Entstehung der Sicherungsgrundschuld setzt eine Einigung über die Bestellung und die Eintragung in das Grundbuch voraus. Diese Eintragung kennzeichnet den nominalen Betrag der Grundschuld, etwaige Zinsen der Grundschuld sowie Nebenleistungen. Üblich sind notarielle Urkunden, da Erklärungen zur Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung und Rangvereinbarungen regelmäßig beurkundet werden.

Brief- und Buchgrundschuld

• Buchgrundschuld: Es wird kein Grundschuldbrief erstellt; die Rechtslage ergibt sich allein aus dem Grundbuch und der Urkunde.
• Briefgrundschuld: Zusätzlich wird ein Grundschuldbrief ausgestellt, der bei Abtretungen oder Nachweisen eine Rolle spielen kann.

In der Praxis ist die Buchgrundschuld verbreitet, da sie den Verkehr erleichtert und die Dokumentenverwaltung vereinfacht.

Sicherungszweckerklärung (Sicherungsabrede)

Die Sicherungsabrede verknüpft die abstrakte Grundschuld mit der zu sichernden Forderung. Sie bestimmt den Sicherungszweck, etwa die Absicherung eines bestimmten Darlehens oder eines Gesamtrahmens (zum Beispiel Kontokorrent- oder Rahmenverbindlichkeiten). Sie regelt außerdem, wann der Sicherungsfall eintritt, wie die Verwertung zu erfolgen hat und wann ein Anspruch auf Rückgewähr (Löschung, Freigabe oder Abtretung) besteht.

• Einzelzweck: Absicherung einer konkret bezeichneten Forderung.
• Globalzweck: Absicherung mehrerer gegenwärtiger und künftiger Forderungen aus der laufenden Geschäftsbeziehung.

Umfang der Sicherung

Die Sicherungsgrundschuld erfasst den Grundschuldbetrag sowie typischerweise Grundschuldzinsen und Nebenleistungen. Der in der Urkunde angegebene Zinssatz ist ein Grundschuldzinssatz, nicht zwingend identisch mit dem Darlehenszins. Er dient vor allem dazu, Rang und Umfang der gesicherten Position im Verwertungsfall zu definieren. Welche Forderungsbestandteile gesichert sind (zum Beispiel Zinsen, Gebühren, Kosten), ergibt sich aus der Sicherungsabrede.

Rechtsnatur und Abgrenzungen

Abstraktheit der Grundschuld

Die Grundschuld besteht als eigenständiges Recht unabhängig von der gesicherten Forderung. Sie bleibt daher bestehen, auch wenn die Forderung getilgt ist oder nicht mehr besteht. Erst die Sicherungsabrede begrenzt die Nutzung der Grundschuld auf den vereinbarten Sicherungszweck und vermittelt den Anspruch auf Rückgewähr, sobald der Sicherungszweck weggefallen ist.

Unterschied zur Hypothek

Die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden und folgt deren Bestand. Die Grundschuld ist davon losgelöst. Die Sicherungsgrundschuld erreicht die wirtschaftliche Bindung über die Sicherungsabrede. In der Praxis wird die Sicherungsgrundschuld bevorzugt, da sie flexibler ist, insbesondere bei Veränderungen der gesicherten Forderungen.

Eigentümergrundschuld und Rückgewähranspruch

Nach Wegfall des Sicherungszwecks entsteht zugunsten des Grundstückseigentümers ein Anspruch auf Rückgewähr. Die Grundschuld kann dann gelöscht, freigegeben oder an den Eigentümer abgetreten werden. Erfolgt eine Abtretung, entsteht regelmäßig eine Eigentümergrundschuld. Diese kann später erneut als Sicherheit eingesetzt oder im Grundbuch gelöscht werden.

Rang, Veränderung und Übertragung

Rang im Grundbuch

Der Rang der Sicherungsgrundschuld ergibt sich aus dem Zeitpunkt und der Position der Eintragung im Grundbuch. Er ist entscheidend für die Reihenfolge der Befriedigung im Verwertungsfall. Höherrangige Rechte werden vor nachrangigen Rechten bedient. Rangfragen beeinflussen die Verwertbarkeit und den Wert der Sicherheit.

Rangänderung, Teilung und Gesamtgrundschuld

• Rangänderung: Der Rang kann durch Vereinbarung der betroffenen Rechteinhaber und Eintragung angepasst werden.
• Teilung: Eine Grundschuld kann in Teilgrundschulden gesplittet werden, etwa für Teilfreigaben.
• Gesamtgrundschuld: Eine Grundschuld kann an mehreren Grundstücken gemeinsam bestellt werden; jedes Grundstück haftet dann für die gesamte Grundschuld.

Abtretung und Forderungswechsel

Die Sicherungsgrundschuld kann an einen neuen Gläubiger abgetreten werden. Damit die Sicherheit weiterhin ordnungsgemäß auf die betreffenden Forderungen bezogen ist, muss die Sicherungsabrede dem Forderungswechsel Rechnung tragen. In der Praxis erfolgt neben der Abtretung der Grundschuld regelmäßig die Übertragung der Sicherungsabrede.

Sicherungsfall und Verwertung

Sicherungsfall

Der Sicherungsfall tritt ein, wenn die in der Sicherungsabrede festgelegten Voraussetzungen vorliegen, typischerweise bei Zahlungsverzug oder Kündigung der gesicherten Verbindlichkeit. Erst dann darf die Grundschuld verwertet werden.

Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung

Die Verwertung erfolgt regelmäßig durch Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks. In bestimmten Konstellationen kommt auch die Zwangsverwaltung in Betracht, bei der die Erträge des Grundstücks zur Befriedigung verwendet werden. Die konkrete Vorgehensweise richtet sich nach der titulierten Durchsetzbarkeit und dem vereinbarten Umfang der Vollstreckung.

Dingliche und persönliche Unterwerfung

Häufig enthält die Bestellungsurkunde eine Erklärung, sich wegen der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Dies ermöglicht eine zügige Durchsetzung der Grundschuld. Teilweise wird zusätzlich eine persönliche Haftung erklärt; deren Reichweite ergibt sich aus der Urkunde.

Verteilung des Erlöses

Der Erlös einer Versteigerung wird nach dem Rang der Rechte verteilt. Nach Befriedigung höherrangiger Rechte erhalten nachrangige Gläubiger den verbleibenden Anteil. Reicht der Erlös nicht aus, bleiben nachrangige Rechte ganz oder teilweise unbedient.

Laufzeit, Verjährung und Beendigung

Zeitliche Aspekte

Die Grundschuld ist nicht befristet. Sie bleibt als Recht bestehen, bis sie gelöscht, übertragen oder in anderer Weise erledigt wird. Die zeitliche Begrenzung ergibt sich aus der Sicherungsabrede und dem Bestand der gesicherten Forderung.

Verjährung und Durchsetzbarkeit

Die Verjährung der gesicherten Forderung beeinflusst die Nutzung der Sicherungsgrundschuld über die Sicherungsabrede. Ist die Forderung nicht mehr durchsetzbar, beschränkt dies regelmäßig die Möglichkeit der Verwertung zu Sicherungszwecken. Die Grundschuld als solche bleibt zwar bestehen, kann aber wegen des weggefallenen Sicherungszwecks einer Rückgewähr unterliegen.

Rückgewähr: Löschung, Freigabe, Abtretung

Nach vollständiger Erfüllung des Sicherungszwecks besteht ein Anspruch auf Rückgewähr. Diese kann durch Löschung im Grundbuch, durch Freigabe oder durch Abtretung an den Eigentümer erfolgen. Die gewählte Form wirkt sich auf die künftige Verwendung der Grundschuld aus.

Teillöschung und Teilfreigabe

Sind nur Teilbeträge getilgt oder Teilflächen betroffen, kommen Teillöschungen oder Teilfreigaben in Betracht. In solchen Fällen werden Rang- und Haftungsumfang entsprechend angepasst.

Mehrpersonen- und Sonderkonstellationen

Drittsicherheiten

Stellt ein Dritter sein Grundstück als Sicherheit, haftet sein Grundstück für die fremde Verbindlichkeit. Die Rechte und Einwendungen des Drittsicherungsgebers ergeben sich aus der Sicherungsabrede und den allgemeinen Bestimmungen zur Grundschuld.

Mehrere Sicherungsgeber und Ausgleich

Bei mehreren Sicherungsgebern können interne Ausgleichsfragen entstehen, wenn eine Sicherheit verwertet wird. Solche Ausgleichsverhältnisse ergeben sich aus dem Innenverhältnis der Beteiligten und der Ausgestaltung der Sicherungen.

Sicherung mehrerer Forderungen

Die Sicherungsabrede kann mehrere Forderungen umfassen. Die Reichweite der Sicherung (Gegenwart, Zukunft, Kontokorrent) ist dem Sicherungszweck zu entnehmen. Im Verwertungsfall bestimmt die Abrede, welche Forderungen in welchem Umfang befriedigt werden dürfen.

Übersicherung

Eine Sicherung kann als unangemessen gelten, wenn sie den realistischen Sicherungsbedarf erheblich übersteigt. Die Rechtsordnung kennt Mechanismen, die übermäßige Bindungen begrenzen können. Ob eine Reduktion in Betracht kommt, richtet sich nach den konkreten Umständen und der vertraglichen Ausgestaltung.

Kosten und Formalien

Notar- und Grundbuchkosten

Die Bestellung, Änderung, Abtretung und Löschung einer Sicherungsgrundschuld lösen regelmäßig Notar- und Grundbuchkosten aus. Deren Höhe orientiert sich am Nennbetrag der Grundschuld und dem Umfang der beantragten Eintragungen oder Löschungen.

Häufig gestellte Fragen

Worin unterscheidet sich die Sicherungsgrundschuld von der Hypothek?

Die Hypothek ist untrennbar an eine konkrete Forderung gebunden und sinkt oder erlischt mit dieser. Die Sicherungsgrundschuld ist davon unabhängig und wird erst durch eine Sicherungsabrede an die Forderung gekoppelt. Das macht sie flexibler, insbesondere bei wechselnden oder mehreren Forderungen.

Was bedeutet der oft hohe Zinssatz in der Grundschuldbestellung?

Der in der Urkunde ausgewiesene Zinssatz ist ein Grundschuldzinssatz, nicht der Darlehenszins. Er definiert vor allem den Umfang des besicherten Anspruchs im Rangverhältnis und dient der Verwertung. Die tatsächliche Zinsbelastung ergibt sich aus dem Darlehensvertrag.

Kann eine Sicherungsgrundschuld ohne Darlehen bestehen?

Ja. Die Grundschuld ist ein eigenständiges Recht und kann unabhängig von einer konkreten Forderung bestehen. Sie wird zur Sicherungsgrundschuld, wenn eine Sicherungsabrede sie einer Forderung zuordnet. Ohne Sicherungszweck bleibt sie abstrakt und kann etwa als Eigentümergrundschuld fortbestehen.

Was geschieht nach vollständiger Rückzahlung?

Nach Wegfall des Sicherungszwecks besteht ein Anspruch auf Rückgewähr. Diese erfolgt typischerweise durch Löschung, Freigabe oder Abtretung an den Eigentümer. Die konkrete Form richtet sich nach der getroffenen Vereinbarung und dem Interesse an einer möglichen Wiederverwendung.

Darf die Sicherungsgrundschuld an einen anderen Gläubiger übertragen werden?

Die Grundschuld kann abgetreten werden. Für die Fortführung als Sicherungsgrundschuld ist erforderlich, dass die Sicherungsabrede entsprechend übergeht oder neu getroffen wird, damit der neue Gläubiger nur im Rahmen des Sicherungszwecks verwerten darf.

Welche Bedeutung hat die Verjährung der Darlehensforderung?

Verjährt die gesicherte Forderung, beschränkt dies die Verwertbarkeit der Sicherungsgrundschuld über die Sicherungsabrede. Die Grundschuld bleibt zwar als Recht bestehen, der Sicherungszweck kann aber entfallen, woraus sich ein Rückgewähranspruch ergeben kann.

Was ist eine Eigentümergrundschuld?

Eine Eigentümergrundschuld liegt vor, wenn die Grundschuld und das Eigentum am Grundstück in einer Hand vereint sind, etwa nach Abtretung der bisherigen Sicherungsgrundschuld an den Eigentümer. Sie kann später erneut als Sicherheit dienen oder gelöscht werden.

Kann eine Sicherungsgrundschuld mehrere Forderungen sichern?

Ja. Über eine entsprechende Sicherungsabrede kann die Sicherungsgrundschuld mehrere gegenwärtige und künftige Forderungen abdecken, etwa in einer laufenden Geschäftsbeziehung. Der genaue Umfang ergibt sich aus der vereinbarten Zweckbestimmung.