Begriff und Grundlagen der Sicherungsgrundschuld
Die Sicherungsgrundschuld ist eine Form der Grundschuld, die gemäß deutschem Recht dazu dient, die Erfüllung bestimmter Forderungen, insbesondere von Kreditinstituten im Zusammenhang mit Darlehen, abzusichern. Sie ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das zur Absicherung einer gesicherten Forderung bestellt wird, wobei die rechtliche Verbindung zur Forderung regelmäßig durch eine sogenannte Sicherungsabrede (Sicherungsvertrag) hergestellt wird.
Abgrenzung zur Eigentümergrundschuld und Hypothek
Im Gegensatz zur Hypothek, deren Bestand zwingend an das Bestehen der Forderung gebunden ist, besteht die Grundschuld – und damit auch die Sicherungsgrundschuld – unabhängig von der gesicherten Forderung. Die Eigentümergrundschuld liegt vor, wenn sie dem Grundstückseigentümer selbst zusteht und keine Sicherungsabrede besteht. Die Sicherungsgrundschuld unterscheidet sich insofern, als sie ihrem Zweck nach der Sicherung eines Anspruchs, meist eines Kreditinstituts, dient.
Rechtliche Ausgestaltung der Sicherungsgrundschuld
Gesetzliche Grundlage und Eintragung
Die Grundschuld wird in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Sie entsteht grundsätzlich durch die Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger über die Bestellung der Grundschuld und die Eintragung in das Grundbuch (§ 873, § 1191 BGB). Die Sicherungsgrundschuld wird in juristischer Hinsicht wie eine normale Grundschuld behandelt; ihr Sicherungscharakter ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus dem zugrunde liegenden Sicherungsvertrag. Im Grundbuch wird allein die Grundschuld als solche eingetragen. Der Sicherungszweck ergibt sich regelmäßig nicht aus dem öffentlich einsehbaren Grundbuch.
Die Sicherungsabrede (Sicherungsvertrag)
Das zentrale Element der Sicherungsgrundschuld ist die Sicherungsvereinbarung zwischen Schuldner und Sicherungsnehmer. Diese Vereinbarung regelt, dass die Grundschuld nur zur Sicherung bestimmter Forderungen dient und wie die Verwertung der Grundschuld im Sicherungsfall zu erfolgen hat. Im Regelfall vereinbaren die Parteien eine sogenannte Zweckbestimmungserklärung, in der die gesicherten Forderungen (z.B. Darlehen, laufende Kontokorrentforderungen) genau bezeichnet werden.
Die Sicherungsvereinbarung wirkt schuldrechtlich und bindet die Vertragsparteien. Sie beeinflusst jedoch nicht den Rechtsbestand der Grundschuld als solcher, die weiterhin abstrakt (d.h. losgelöst von der Forderung) im Grundbuch eingetragen ist.
Abtretung und Übertragung
Die Sicherungsgrundschuld ist übertragbar und kann abgetreten werden. Bei Abtretung ist zu beachten, dass die Sicherungsabrede rein schuldrechtlich wirkt; ein Erwerber der Grundschuld muss daher regelmäßig prüfen, ob ihm durch eine Abtretung auch die abgesicherte Forderung sowie die Rechtsposition aus der Sicherungsabrede übertragen werden.
Rechtsfolgen im Sicherungsfall
Kommt der Schuldner seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nach (z.B. Tilgung des Darlehens), ist der Sicherungsnehmer berechtigt, die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu betreiben. Die Rechte des Sicherungsnehmers ergeben sich dabei überwiegend aus der Grundschuld und aus der oft Zug um Zug bestellten Vollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO.
Rückgewähranspruch und Löschung
Wird die gesicherte Forderung erfüllt oder entfällt der Sicherungszweck, ist die Grundschuld nach Maßgabe des Sicherungsvertrages an den Sicherungsgeber zurückzuübertragen oder zu löschen. Der Sicherungsgeber kann die Rückübertragung oder Löschung verlangen (sog. Rückgewähranspruch). Hierbei kann die Rückabtretung auch in Form einer Eigentümergrundschuld erfolgen.
Praktische Bedeutung und Anwendungsgebiete der Sicherungsgrundschuld
Sicherungsmittel für Kredite
Die Sicherungsgrundschuld ist das bevorzugte Sicherungsmittel bei der Kreditvergabe, insbesondere bei Immobilienfinanzierungen. Sie bietet gegenüber der Hypothek den Vorteil, dass sie auch nach Rückzahlung einer Forderung bestehen bleiben und für weitere Forderungen des Gläubigers wiederverwendet werden kann.
Blanko- und Sicherungsgrundschulden
Während die Sicherungsgrundschuld unter Nennung des Sicherungszwecks vereinbart wird, gibt es auch sog. Blankogrundschulden. Derartige Grundschulden werden ohne explizite Zweckbestimmung in das Grundbuch eingetragen und erst durch schuldrechtliche Vereinbarung einem Sicherungszweck zugeführt. Im Rechtsverkehr ist die Sicherungsgrundschuld jedoch am weitesten verbreitet.
Sicherungsgrundschuld im Zwangsvollstreckungsrecht
Im Falle der Leistungsstörung ist der Inhaber der Sicherungsgrundschuld berechtigt, die Zwangsvollstreckung zu betreiben (§ 1147 BGB), meist durch Beantragung einer Zwangsversteigerung des Grundstücks. Die Verwertungserlöse dienen der Befriedigung der gesicherten Forderung. Das Verfahren folgt den Regelungen des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG).
Vorteile und Risiken der Sicherungsgrundschuld
Vorteile
- Flexibilität: Da die Sicherungsgrundschuld nicht akzessorisch ist, kann sie flexibel zur Sicherung verschiedener Forderungen eingesetzt werden.
- Wiederverwendbarkeit: Nach Rückzahlung der gesicherten Forderung kann die Grundschuld für weitere Kredite genutzt werden, ohne erneut bestellt werden zu müssen.
- Schnellere Zwangsvollstreckung: Die Kombination mit einer sofortigen Vollstreckungsunterwerfung ermöglicht einen beschleunigten Zugriff im Sicherungsfall.
Risiken
- Abstraktheit: Die Trennung zwischen Forderung und Grundschuld birgt das Risiko, dass die Grundschuld auch dann bestehen bleibt, wenn die gesicherte Forderung erlischt, sofern keine Rückgewähr erfolgt.
- Doppelverwertung: Wird die Grundschuld abgetreten, besteht das Risiko, dass ein gutgläubiger Erwerber die Grundschuld unabhängig vom Bestand der Forderung verwertet.
Rechtsprechung und aktuelle Entwicklungen
Die Sicherungsgrundschuld ist Gegenstand zahlreicher gerichtlicher Entscheidungen, insbesondere zur Auslegung der Sicherungsvereinbarung, zum Rückgewähranspruch und zu Fragen der Übertragung oder Abtretung. Die Zivilgerichte positionieren sich dabei entschieden für einen umfassenden Schutz des Sicherungsgebers vor einer unberechtigten Inanspruchnahme und wirken auf eine ausgewogene Gestaltung der Sicherungsverträge hin.
Zusammenfassung
Die Sicherungsgrundschuld ist das zentrale Sicherungsmittel im deutschen Immobiliarsicherungsrecht. Durch ihre Flexibilität, Unabhängigkeit von der Forderung und die Möglichkeit der Wiederverwendung ist sie für Banken und Kreditinstitute von großer praktischer Bedeutung. Die rechtlichen Besonderheiten – insbesondere die Trennung zwischen dinglicher Grundschuld und schuldrechtlicher Sicherungsabrede – erfordern bei der Bestellung und späteren Verwendung besondere Aufmerksamkeit. Die sachgerechte Handhabung der Sicherungsgrundschuld und ihrer Sicherungsabrede ist für alle Beteiligten von essentieller Bedeutung, um eine effektive und rechtssichere Absicherung sowie eine ordnungsgemäße Rückabwicklung zu gewährleisten.
Häufig gestellte Fragen
Wie kann eine Sicherungsgrundschuld übertragen werden und welche rechtlichen Anforderungen sind dabei zu beachten?
Die Übertragung einer Sicherungsgrundschuld erfolgt grundsätzlich durch Abtretung der gesicherten Forderung (Sicherungszweckabrede) und dingliche Übertragung des Grundschuldrechts selbst. Rechtlich ist zu unterscheiden zwischen der Abtretung der durch die Grundschuld gesicherten Forderung (§ 398 BGB) und der Abtretung (Zession) der Grundschuld (§ 1192 i.V.m. § 1154 BGB). Die dingliche Übertragung ist durch Einigung und Eintragung im Grundbuch zu vollziehen. Für die Abtretung bedarf es zudem einer schriftlichen Abtretungserklärung, die im Falle einer eingetragenen Grundschuld mit Brief durch Übertragung und Übergabe dieses Briefes erfolgt; bei einer Buchgrundschuld genügt die Eintragung im Grundbuch. Wichtig ist, dass die Sicherungsabrede in der Regel getrennt von der Grundschuld übertragen werden muss; der Erwerber der Grundschuld tritt somit auch in das Sicherungsverhältnis ein. Ein weiteres Augenmerk ist auf die Zustimmung des Eigentümers zum Wechsel des Sicherungsnehmers zu richten, sofern dies in der Sicherungsabrede geregelt ist. Nicht beachtet werden darf das formelle Trennungsprinzip zwischen Forderung und Grundschuld: Die Grundschuld kann rechtlich ohne die Forderung übertragen werden, ist dann jedoch als „nichtvalutierende Grundschuld“ (sogenannte Eigentümergrundschuld) rechtlich entwertet, solange sie nicht erneut als Sicherheit abgetreten wird.
Welche Risiken bestehen für den Grundstückseigentümer bei Bestellung einer Sicherungsgrundschuld?
Durch die Bestellung einer Sicherungsgrundschuld begibt sich der Grundstückseigentümer eines Teils der rechtlichen Verfügungsmacht über das Grundstück, da der Gläubiger im Sicherungsfall die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben kann (§ 1191 BGB). Ein wesentliches Risiko besteht darin, dass die Sicherungsgrundschuld selbständig besteht und im Grundbuch sichtbar ist, auch wenn die besicherte Forderung bereits erfüllt ist. Wird die Sicherungsgrundschuld seitens des Gläubigers nicht zurückgegeben beziehungsweise nicht gelöscht, kann es zu einer Rechtsverfolgung durch Dritte kommen, sollte der Gläubiger die Grundschuld an einen Dritten übertragen. Ein weiteres Risiko ist das der Überbesicherung, d.h. wenn der Wert der Grundschuld die gesicherte Forderung übersteigt. Der Eigentümer steht in diesem Fall vor der Herausforderung, bei Wegfall des Sicherungszwecks aktiv die Rückgewähr oder Teilfreigabe zu verlangen. Der Schutz des Eigentümers wird daher insbesondere durch die Sicherungsabrede definiert, in der der genaue Umfang der Sicherung sowie Rückgewähransprüche geregelt werden.
Welche Voraussetzungen müssen für die Zwangsvollstreckung aus einer Sicherungsgrundschuld vorliegen?
Für die Zwangsvollstreckung aus einer Sicherungsgrundschuld ist erforderlich, dass der Gläubiger im Besitz eines vollstreckbaren Titels ist, wobei der Eintrag der Grundschuld im Grundbuch bereits einen Teil dieses Titels darstellt (§ 1191 BGB). Meistens wird jedoch zusätzlich die Eintragung einer sogenannten Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung (§§ 800, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) des Eigentümers gegenüber dem Gläubiger gefordert, um ohne gesondertes gerichtliches Verfahren vollstrecken zu können. Ferner ist Voraussetzung, dass die gesicherte Forderung tatsächlich fällig ist, was aus der Sicherungsabrede hervorgehen muss. Die Abgrenzung zur „Eigentümergrundschuld“ ist essenziell: Ist die gesicherte Forderung erfüllt, so lebt die Grundschuld als Eigentümergrundschuld fort und eine Vollstreckung wäre unzulässig. Vor Einleitung der Vollstreckung muss der Gläubiger daher belegen können, dass die Valutierung – also der Bestand und die Fälligkeit der gesicherten Forderung – gegeben ist; anderenfalls kann der Eigentümer im Wege einer Vollstreckungsabwehrklage vorgehen.
Welche Formerfordernisse gelten für die Bestellung und Abtretung einer Sicherungsgrundschuld?
Die Bestellung der Grundschuld bedarf zu ihrer Wirksamkeit nach § 873 BGB der Einigung (Auflassung) zwischen dem Eigentümer und dem Gläubiger sowie der Eintragung ins Grundbuch. Der zugrundeliegende Bestellungsvertrag kann formfrei geschlossen werden, sollte jedoch aus Gründen der Rechtssicherheit schriftlich erfolgen. Die dingliche Bestellung – also der im Grundbuch dokumentierte Akt – verlangt die notarielle Beglaubigung der Unterschriften. Bei der Abtretung einer Briefgrundschuld ist neben der schriftlichen Abtretungserklärung auch die Übergabe des Grundschuldbriefes (§ 1154 Abs. 1 BGB) notwendig. Bei der Buchgrundschuld genügt die Eintragung des neuen Gläubigers ins Grundbuch (§ 1154 Abs. 3 BGB). Die Sicherungsabrede unterliegt grundsätzlich keinen Formvorschriften, sollte aber aus Beweisgründen stets schriftlich erfolgen, um spätere Rechtsstreitigkeiten (etwa über den Umfang der Sicherung) zu vermeiden.
Wie verhält sich die Sicherungsgrundschuld zur Hypothek im rechtlichen Sinne?
Die Sicherungsgrundschuld unterscheidet sich von der Hypothek insbesondere dahingehend, dass die Grundschuld ein abstraktes Sicherungsmittel ist und nicht – wie die Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) – akzessorisch an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden ist. Sie besteht rechtlich unabhängig von der gesicherten Forderung, wird jedoch vertraglich durch die Sicherungsabrede auf die Sicherung einer bestimmten Forderung („Zweckbestimmungserklärung“) beschränkt. Der Vorteil der Sicherungsgrundschuld liegt in ihrer größeren Flexibilität, da sie, nach Rückzahlung der gesicherten Forderung, erneut beliehen oder an einen neuen Gläubiger abgetreten werden kann. Bei der Hypothek hingegen erlischt das Sicherungsrecht grundsätzlich automatisch mit der Tilgung der Forderung und lebt nur als Eigentümerhypothek weiter. Daher wird die Hypothek in der Praxis kaum noch bestellt.
Welche Bedeutung hat die Sicherungsabrede bei der Sicherungsgrundschuld und wie wird sie rechtlich behandelt?
Die Sicherungsabrede stellt das schuldrechtliche Bindeglied zwischen der Grundschuld und der tatsächlich gesicherten Forderung dar. Ihre Funktion ist es, zu regeln, unter welchen Voraussetzungen der Grundschuldgläubiger auf die Grundschuld zugreifen darf und in welchem Umfang sie die gesicherte Forderung deckt. Die Sicherungsabrede wird rein schuldrechtlich behandelt, entfaltet also keine unmittelbare Wirkung gegenüber Dritten, beeinflusst aber massiv das Rechtsverhältnis zwischen Schuldner, Gläubiger und gegebenenfalls Dritten (z.B. einem Zessionar). Ist die Forderung, die durch die Grundschuld gesichert wurde, erfüllt, hat der Eigentümer einen schuldrechtlichen Rückgewähranspruch, der auf Rückübertragung oder Löschung der Grundschuld gerichtet ist. Bei Verstößen gegen die Sicherungsabrede – etwa einer Übersicherung oder einer nicht berechtigten Inanspruchnahme durch den Gläubiger – kann der Schuldner den schuldrechtlichen Einwand geltend machen und die Vollstreckung aus der Grundschuld erfolgreich abwehren.
Welche Möglichkeiten bestehen zur Löschung einer Sicherungsgrundschuld und welche rechtlichen Folgen sind damit verbunden?
Die Löschung einer Sicherungsgrundschuld aus dem Grundbuch setzt grundsätzlich einen formwirksamen Löschungsantrag (§ 19 GBO) und die Bewilligung des Gläubigers (§ 27 GBO) voraus. Nur mit dieser Bewilligung, die durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde zu erfolgen hat, kann das Grundbuchamt die Löschung vornehmen. Nach Tilgung der gesicherten Forderung steht dem Eigentümer der Rückgewähranspruch (auf Löschung oder Rückabtretung) zu, der sich aus der Sicherungsabrede ergibt. Liegt die Löschungsbewilligung nicht vor, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, hat dann aber die Funktion einer Eigentümergrundschuld, die der Eigentümer frei verwenden oder erneut als Sicherheit einbringen kann. Die Löschung führt zu einem grundbuchrechtlichen „Freisein“ des Grundstücks von Belastungen. Bis zur vollständigen Löschung ist das Grundstück weiterhin mit einem dinglichen Recht belastet.
