Begriff und Definition: Selbstgenutzte Wohnung
Die selbstgenutzte Wohnung ist ein Begriff des Immobilien- und Steuerrechts, der eine Wohnung bezeichnet, die von der Eigentümerin oder dem Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Im Gegensatz zur vermieteten oder ungenutzten Wohnung steht dabei das persönliche Wohnen im Fokus. Die präzise rechtliche Auslegung der selbstgenutzten Wohnung ist entscheidend bei der Anwendung verschiedener steuerlicher Vergünstigungen, bei sozialrechtlichen Bestimmungen und im Zusammenhang mit dem Schutz vor Verwertung von Wohnraum.
Rechtliche Grundlagen und Abgrenzung
Abgrenzung zu anderen Nutzungsformen
Eine klare Abgrenzung zur vermieteten Wohnung oder zur Leerstandsimmobilie ist erforderlich. Als selbstgenutzt gilt eine Wohnung nur dann, wenn der Eigentümer sie tatsächlich und vorwiegend selbst zu Wohnzwecken bewohnt. Das schließt die Nutzung durch nahe Angehörige in bestimmten Konstellationen mit ein, unterscheidet sich jedoch maßgeblich von der Fremdvermietung.
Gesetzliche Definitionen
Einkommensteuerrecht (§ 10e EStG, § 35a EStG)
Im Einkommensteuerrecht ist die selbstgenutzte Wohnung besonders im Rahmen von Steuervergünstigungen von Relevanz. Beispielsweise stellt § 10e EStG (Altregelung) spezielle Abzugsmöglichkeiten für Aufwendungen rund um eigengenutztes Wohneigentum bereit. Aktuell von hoher Bedeutung ist in diesem Zusammenhang § 35a EStG, der Steuererleichterungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen in selbstgenutztem Wohnraum vorsieht.
Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrecht (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c, 4d ErbStG)
Im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrecht spielt die selbstgenutzte Wohnung eine zentrale Rolle, etwa bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine geerbte Immobilie steuerbefreit bleibt. § 13 Abs. 1 Nr. 4c und 4d ErbStG gewährt eine Steuerbefreiung für das sogenannte „Familienheim“, sofern die Wohnung vom Erblasser bis zum Erbfall selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und der Erbe sie anschließend ebenfalls selbst bewohnt.
Sozialrecht (SGB II und SGB XII)
Auch im Sozialrecht wird die Unterscheidung zwischen selbstgenutztem und anderweitig genutztem Wohneigentum relevant, insbesondere bei der Bewertung von Vermögen im Rahmen der Bedürftigkeitsprüfung. Selbstbewohnte Immobilien werden hier vielfach nicht als „verwertbares Vermögen“ eingestuft, solange eine Angemessenheitsgrenze nach Wohnfläche bzw. Wert eingehalten wird.
Voraussetzungen der Selbstnutzung
Eigennutzung durch Eigentümer
Die Selbstnutzung setzt voraus, dass der Eigentümer die Immobilie ganz oder zumindest überwiegend selbst bewohnt. Es reicht in der Regel nicht aus, wenn lediglich ein Zimmer oder eine kleine Fläche als Hauptwohnsitz genutzt wird, während der Großteil der Fläche vermietet ist.
Nutzung durch nahe Angehörige
Teilweise werden auch Wohnungen als selbstgenutzt anerkannt, wenn diese unentgeltlich von nahen Angehörigen (z. B. Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern, unterhaltsberechtigten Kindern) bewohnt werden. Die konkrete Auslegung variiert je nach Steuerart und Gesetz.
Dauer und Umfang der Eigennutzung
Von zentraler Bedeutung ist die Frage, zu welchem Zeitpunkt und für welchen Zeitraum die Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt. Für Steuerbefreiungen bei der Erbschaft ist es häufig erforderlich, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Erbanfall (meist sechs Monate) die Eigennutzung aufgenommen wird und für mindestens zehn Jahre fortdauert. Ein vorzeitiger Auszug kann steuerliche Vergünstigungen gefährden, es sei denn, zwingende Gründe (z. B. Krankheit, Pflegebedürftigkeit) liegen vor.
Rechtliche Folgen und Bedeutung in verschiedenen Rechtsgebieten
Steuerliche Behandlung
Einkommensteuer
Im Einkommensteuerrecht wirkt sich die Selbstnutzung dahingehend aus, dass Werbungskostenabzüge, die bei Fremdvermietung möglich wären, für selbstgenutzten Wohnraum ausgeschlossen sind. Dennoch existieren steuerliche Vorteile, beispielsweise im Rahmen des § 35a EStG.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Im Erbschaftsteuerrecht führt die Einstufung als selbstgenutztes „Familienheim“ unter den vorgenannten Voraussetzungen zu einer erheblichen Steuervergünstigung. Nicht als selbstgenutzt gilt jedoch eine Wohnung, die Dritten entgeltlich oder unentgeltlich (außerhalb der definierten Angehörigengruppe) überlassen wird.
Sozialrechtliche Wirkungen
Im Sozialrecht bewirkt die Eigennutzung in vielen Fällen, dass eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim bei der Gewährung von Leistungen nach SGB II (Bürgergeld) oder SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) nicht als verwertbares Vermögen gilt, solange die Immobilie angemessen ist. Angemessenheitskriterien berücksichtigen insbesondere die Wohnfläche und die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen.
Insolvenzrecht
Im Insolvenzrecht kann eine selbstgenutzte Wohnung im Rahmen der Regelungen zur Insolvenzanfechtung und Restschuldbefreiung besonderen Schutz genießen. Nach § 49 InsO kann ein Schuldner in bestimmten Fällen die Immobilie unter Einhaltung gesetzlicher Vorgaben behalten.
Wohngeldrecht
Für das Wohngeldrecht ist eine selbstgenutzte Wohnung Voraussetzung für einen Anspruch auf Lastenzuschuss. Dieser steht nur Eigentümern zu, die ihre Wohnung selbst bewohnen und nicht vermieten.
Einschränkungen und Ausnahmen
Teilweise Vermietung
Eine teilweise Vermietung ist rechtlich zulässig, sofern die Selbstnutzung überwiegt und der Eigentümer den Wohnraum weiterhin primär als Lebensmittelpunkt nutzt. Die steuerlichen Vergünstigungen für die selbstgenutzte Wohnung werden in solchen Fällen anteilig gewährt oder eingeschränkt.
Zeitweise Nutzung
Die bloß zeitweise Nutzung, etwa als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung, erfüllt in der Regel nicht die Anforderungen an eine selbstgenutzte Wohnung im steuerlichen Sinne. Eine Mitbenutzung durch Dritte (z. B. Untervermietung) kann schädlich sein, wenn sie nicht klar untergeordnet bleibt.
Literatur und Rechtsprechung
Eine Vielzahl von Urteilen, insbesondere des Bundesfinanzhofs (BFH), konkretisiert die Anforderungen an die Selbstnutzung. Rechtskommentare und Verwaltungsvorschriften, wie die Erbschaftsteuer-Richtlinien (ErbStR), bieten weitere Orientierung.
Siehe auch:
- Eigenheim
- Immobilienbesteuerung
- Erbschaftsteuer
- Grundsicherung bei Erwerbsminderung
Quellenangaben:
- Einkommensteuergesetz (EStG)
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
- Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II)
- Bundesfinanzhof, diverse Urteile
- Grundsicherungsrichtlinien und Wohngeldrecht
Häufig gestellte Fragen
Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für die Eigennutzung einer Immobilie?
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Eigennutzung einer Immobilie sind insbesondere im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), den landesrechtlichen Bauordnungen sowie in steuerrechtlichen Vorschriften geregelt. Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung unterliegen grundsätzlich keinen mietrechtlichen Vorschriften, da das Verhältnis zwischen Nutzung und Eigentum besteht. Allerdings sind öffentlich-rechtliche Vorschriften, wie bauordnungsrechtliche Nutzungsbeschränkungen, einzuhalten. Auch Gemeindesatzungen, beispielsweise zum Denkmalschutz oder Abstandsflächen, können die Nutzung einschränken. Ferner ist zu beachten, dass bei Eigentumswohnungen die Regelungen der Teilungserklärung sowie die Beschlüsse der Eigentümerversammlung maßgeblich sind und Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum unterschiedlich behandelt werden. In bestimmten Fällen können auch Zweckentfremdungsverbote, beispielsweise im Zusammenhang mit Ferienvermietungen, relevant sein, sofern die Kommunen dies vorschreiben.
Welche Rechte und Pflichten habe ich als selbstnutzender Wohnungseigentümer?
Als selbstnutzender Wohnungseigentümer genießen Sie das Recht auf ungestörte Nutzung Ihrer Wohneinheit und können frei über deren Gestaltung im Rahmen der gesetzlichen und gemeinschaftlichen Regelungen entscheiden. Dazu zählen unter anderem bauliche Änderungen am Sondereigentum, sofern sie nach der Teilungserklärung und dem WEG-Recht zulässig sind. Zugleich sind Sie verpflichtet, Rücksicht auf die übrigen Wohnungseigentümer zu nehmen (nach § 14 WEG), was insbesondere die Einhaltung der Hausordnung, der Ruhezeiten sowie die ordnungsgemäße Nutzung umfasst. Sie tragen außerdem die Verantwortung für die Instandhaltung Ihres Sondereigentums und anteilig für das Gemeinschaftseigentum. Daneben besteht die Pflicht zur Zahlung von Hausgeld und Sonderumlagen.
Gibt es Besonderheiten beim Steuerrecht für selbstgenutzte Wohnungen?
Für selbstgenutzte Wohnungen existieren steuerrechtliche Besonderheiten. Zum einen sind die Einkünfte aus der Eigennutzung nicht steuerpflichtig, das heißt, es fallen keine Einkommensteuern an, weil keine Mieteinnahmen generiert werden. Auf der anderen Seite können Aufwendungen für die eigene Wohnung steuerlich grundsätzlich nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden. Ausnahmen bestehen etwa bei einem häuslichen Arbeitszimmer, das unter bestimmten Voraussetzungen anteilig steuerlich geltend gemacht werden kann. Im Falle eines Verkaufs nach Ablauf der Spekulationsfrist (zehn Jahre oder Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren) ist zudem keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn zu entrichten.
Was ist bei baulichen Veränderungen in einer selbstgenutzten Eigentumswohnung zu beachten?
Bauliche Veränderungen in einer selbstgenutzten Eigentumswohnung unterliegen spezifischen rechtlichen Vorgaben. Änderungen am Sondereigentum, also innerhalb der eigenen vier Wände, können grundsätzlich ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durchgeführt werden, sofern keine tragenden Bauteile oder das Gemeinschaftseigentum betroffen sind. Sobald jedoch das Gemeinschaftseigentum – z. B. Außenfenster, tragende Wände, Versorgungsleitungen – berührt wird, ist die Zustimmung der anderen Eigentümer notwendig. Zudem ist zu prüften, ob bauliche Maßnahmen genehmigungspflichtig nach der jeweiligen Landesbauordnung sind. Auch mögliche Regelungen der Teilungserklärung und getroffene Beschlüsse der WEG sind zu berücksichtigen.
Welche Einschränkungen bestehen hinsichtlich einer Vermietung bei (Teil-)Eigennutzung?
Wenn eine selbstgenutzte Wohnung zeitweise oder teilweise vermietet werden soll (z. B. bei Untervermietung einzelner Zimmer), sind verschiedene rechtliche Aspekte zu beachten. Zunächst ist zu prüfen, ob die Teilungserklärung oder bestehende Eigentümerbeschlüsse eine Vermietung erlauben oder einschränken. In vielen Fällen ist die Zustimmung der WEG erforderlich, insbesondere bei kurzzeitiger Vermietung an wechselnde Gäste (z. B. über Plattformen wie Airbnb). Auch Mietrecht, Zweckentfremdungsverbote oder landesrechtliche Vorschriften zur Kurzzeitvermietung können greifen. Darüber hinaus sind steuerliche Pflichten zu beachten, da Einkünfte aus Vermietung steuerpflichtig werden und eine anteilige Aufteilung von Werbungskosten vorgenommen werden muss.
Welche Bedeutung hat das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) für die Selbstnutzung?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet die zentrale rechtliche Grundlage für das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander sowie zur Verwaltung der Immobilie. Für selbstnutzende Eigentümer regelt das WEG wichtige Rechte und Pflichten, wie das Gebot der Rücksichtnahme, die Mitsprache bei gemeinschaftlichen Entscheidungen und die Verteilung von Kosten und Lasten. Das WEG definiert dabei, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt und welche Maßnahmen ohne Zustimmung der Gemeinschaft durchgeführt werden dürfen. Neben den allgemeinen Vorschriften des WEG gelten zudem die jeweiligen Bestimmungen der Teilungserklärung und die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.
Welche Vorgaben gelten zur Nutzung einer selbstgenutzten Wohnung als Arbeitsstätte?
Die Nutzung einer selbstgenutzten Wohnung als Arbeitsstätte (z. B. Homeoffice, freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit) ist grundsätzlich erlaubt, solange die Erscheinung der Nutzung der Wohnung als Wohnraum erhalten bleibt und keine erhebliche Störung der übrigen Eigentümer bzw. Nachbarn eintritt. Nach dem WEG sind typische „Wohnzwecke“ geschützt; gewerbliche Tätigkeiten dürfen den Charakter der Wohnanlage nicht verändern. Übermäßiger Publikumsverkehr oder beeinträchtigende Lärm- oder Geruchsemissionen sind zu vermeiden. Je nach Umfang der Tätigkeit können bauordnungsrechtliche Genehmigungen erforderlich sein. Steuerlich kann ein häusliches Arbeitszimmer unter bestimmten Voraussetzungen geltend gemacht werden, wobei die Abzugsfähigkeit klar geregelt ist (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG).
