Schönheitsreparaturen

Definition von Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen bezeichnen im rechtlichen und praktischen Kontext des Mietrechts Maßnahmen zur Beseitigung sogenannter „Abnutzungserscheinungen“, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache, insbesondere von Wohnraum, während der Mietzeit entstehen. Hierzu zählen üblicherweise das Tapezieren, Streichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich Heizrohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen. Maßgeblich ist, dass es sich um rein oberflächliche Instandsetzungsarbeiten handelt, die das äußere Erscheinungsbild der Mietsache wiederherstellen, jedoch keine grundlegenden Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen implizieren.

Begriffsabgrenzung

Der Begriff wird im alltäglichen Sprachgebrauch vielfach auch für umfassende Renovierungsarbeiten oder gar Sanierungsmaßnahmen verwendet. Im mietrechtlichen Sinne sind Schönheitsreparaturen jedoch strikt auf die Beseitigung von Gebrauchsspuren beschränkt, die durch eine regelmäßige Benutzung der Mietsache entstanden sind. Nicht hierunter fallen beispielsweise das Abschleifen von Holzdielen, Außenanstriche oder Reparaturen an der eigentlichen Substanz des Gebäudes beziehungsweise der Wohnung.

Relevanz von Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind vor allem im Zusammenhang mit Mietverhältnissen von Bedeutung. Sie gehören zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Vermietenden und Mietenden und betreffen sowohl private als auch gewerbliche Mietverhältnisse. Da die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen regelmäßig Gegenstand von Mietverträgen ist, spielen sie eine zentrale Rolle im Wohnungsmarkt, aber auch im Bereich der Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien.

Folgende Kontexte sind besonders relevant:

• Wohnraummietrecht: Hier steht die Frage im Mittelpunkt, wer – Vermietende oder Mietende – Schönheitsreparaturen auszuführen hat.
• Gewerbliches Mietrecht: In gewerblichen Mietverhältnissen können abweichende Regelungen zur Anwendung kommen.
• Verwaltung: Bei der Verwaltung von Immobilien, insbesondere durch Hausverwaltungen, sind Schönheitsreparaturen ein wiederkehrendes Thema.
• Alltag: Für Mietende ist das Thema vor allem beim Auszug wichtig, da oftmals Regelungen zu Schönheitsreparaturen im Übergabeprotokoll geprüft werden.

Rechtliche Rahmenbedingungen zu Schönheitsreparaturen

Gesetzliche Grundlagen

Die gesetzlichen Vorgaben zu Schönheitsreparaturen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den Vorschriften zum Mietrecht (§§ 535 ff. BGB). Das Gesetz unterscheidet zwischen der Instandhaltung und Instandsetzung einerseits und den Schönheitsreparaturen andererseits.

• § 535 Abs. 1 S. 2 BGB schreibt vor, dass der Vermietende während der Mietzeit die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat.
• Schönheitsreparaturen werden nicht ausdrücklich im BGB definiert, haben sich jedoch – insbesondere durch höchstrichterliche Rechtsprechung – als Begriff etabliert.

Verteilung der Pflichten

Nach dem gesetzlichen Grundmodell ist grundsätzlich der Vermietende zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Durch mietvertragliche Vereinbarungen kann diese Verpflichtung jedoch – innerhalb rechtlicher Grenzen – auf den Mietenden übertragen werden.

Typische Inhalte einer Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Folgende Regelungen finden sich regelmäßig in Mietverträgen:

• Verpflichtung zur Ausführung bestimmter Maler- und Tapezierarbeiten
• Angabe von Fristen oder Intervallen für durchzuführende Maßnahmen (z. B. alle 3, 5 bzw. 7 Jahre)
• Regelungen zu Endrenovierungen bei Auszug

Viele ältere Verträge enthalten starre Fristenpläne oder sogenannte Endrenovierungsklauseln. Die Wirksamkeit solcher Klauseln ist jedoch vielfach durch die Rechtsprechung eingegrenzt oder ausgeschlossen worden.

Typische Beispiele für Schönheitsreparaturen

Im mietrechtlichen Sinne zählen zu den Schönheitsreparaturen insbesondere folgende Arbeiten:

• Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken
• Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich Heizrohren
• Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen:

• Abschleifen von Parkett oder Dielen
• Außenanstriche von Fenstern und Türen
• Beseitigung von Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch oder mutwillige Beschädigung der Mietsache entstanden sind

Besondere Problemstellungen und Streitpunkte

Unwirksame Vertragsklauseln

Ein wesentlicher Problembereich ergibt sich aus der Gestaltung und Wirksamkeit der mietvertraglichen Klauseln über Schönheitsreparaturen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in ständiger Rechtsprechung mehrfach entschieden, dass zahlreiche Klauseln, die die Pflicht zur Durchführung und Finanzierung von Schönheitsreparaturen auf Mietende übertragen, unwirksam sind.

Beispiele für unwirksame Klauseln:

• Starre Fristenpläne (z. B. „Die Wände sind alle 5 Jahre zu streichen.“)
• Endrenovierungsklauseln ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung bei Auszug
• Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ohne einen angemessenen Ausgleich

Rückgabe der Mietsache

Ein wiederkehrendes Problem ist die Frage, in welchem Zustand die Mietsache bei Rückgabe durch den Mietenden zu übergeben ist. Wenn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mietenden übertragen wurde, ist dieser grundsätzlich nicht verpflichtet, die Wohnung renoviert zu übergeben.

Abgrenzung zu Schadensbeseitigungen

Ein häufiger Streitpunkt besteht auch bei der Abgrenzung zwischen Schönheitsreparaturen und der Beseitigung von Schäden. Schäden, die durch eine unsachgemäße Nutzung entstanden sind (z. B. Brandflecken, Löcher in Fliesen), sind nicht als übliche Abnutzungserscheinungen einzustufen und unterliegen nicht den Regelungen zu Schönheitsreparaturen.

Besonderheiten bei Übergabe unrenovierter Wohnungen

Erhält der Mietende die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert, ist eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während oder zum Ende des Mietverhältnisses nur dann wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich (z. B. Renovierungsausgleich oder Mietnachlass) gewährt wurde. Andernfalls sind entsprechende Vereinbarungen unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14).

Gesetzliche und gerichtliche Regelungen im Überblick

Folgende gesetzliche und richterliche Vorgaben sind für Schönheitsreparaturen von zentraler Bedeutung:

• § 535 BGB: Grundregelungen zu den Pflichten des Vermietenden und Mietenden
• § 538 BGB: Regelungen zur Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
• BGH-Urteile: Zahlreiche Grundsatzentscheidungen, unter anderem zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln (z. B. BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 178/05)

Zusammenfassung wichtiger Rechtsgrundlagen und Entscheidungen

• Mietverträge können Schönheitsreparaturen auf Mietende übertragen, jedoch sind unzulässige oder unangemessen benachteiligende Klauseln unwirksam.
• Starre Renovierungsfristen und pauschale Verpflichtungen zur Endrenovierung sind meist unwirksam.
• Die Übertragung von Schönheitsreparaturen ist ohne angemessenen Ausgleich bei unrenovierter Übergabe grundsätzlich unwirksam.

Typische Regelungsbeispiele im Mietvertrag (Übersicht)

Eine typische Aufzählung von Regelungspunkten zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen umfasst:

• Definition der auszuführenden Arbeiten (z. B. Streichen, Tapezieren)
• Intervalle für notwendige Renovierungen nach Räumen (z. B. Küche alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre)
• Hinweise auf Abweichungen sowie individuelle Regelungen bei Einzug in eine renovierte oder unrenovierte Wohnung
• Regelung für den Fall des vorzeitigen Auszugs während eines laufenden Intervalls
• Festlegung der Verantwortlichkeit (Vermietender oder Mietender)

Institutionen und Akteure

Im Bereich der Schönheitsreparaturen sind insbesondere folgende Institutionen relevant:

• Gerichte, insbesondere Amts- und Landgerichte sowie der Bundesgerichtshof (BGH)
• Mietervereinigungen und Interessenverbände von Vermietenden
• Verbraucherschutzinstitutionen

Empfehlungen und Hinweise zur Relevanz

Schönheitsreparaturen sind vor allem für folgende Gruppen von besonderem Interesse:

• Mietende: Vor Abschluss eines Mietvertrags sollten die Regelungen zu Schönheitsreparaturen genau geprüft werden.
• Vermietende: Es empfiehlt sich, Schönheitsreparaturklauseln unter Beachtung der aktuellen Rechtsprechung zu gestalten.
• Immobilienverwaltungen: Eine sachgerechte Handhabung der Schönheitsreparaturen kann Streitigkeiten vorbeugen und ist ein wichtiger Bestandteil der ordnungsgemäßen Immobilienverwaltung.

Zusammenfassung

Schönheitsreparaturen sind im deutschen Mietrecht ein zentraler Begriff zur Beschreibung vertraglich übertragbarer Instandhaltungsarbeiten, die ausschließlich der Beseitigung von üblichen Abnutzungserscheinungen durch Wohnraumnutzung dienen. Die Verpflichtung zur Durchführung kann im Mietvertrag geregelt werden, unterliegt jedoch strengen rechtlichen Vorgaben. Unwirksame Klauseln sind häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sämtliche Schönheitsreparaturregelungen transparent, verständlich und im Einklang mit der aktuellen Rechtsprechung formuliert sein.

Personen, die als Mietende oder Vermietende agieren, sowie Immobilienverwaltende, sollten sich frühzeitig mit den möglichen Pflichten und Rechten im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen vertraut machen, um ihre Interessen sicher und rechtssicher zu wahren.

Häufig gestellte Fragen

Was sind Schönheitsreparaturen und welche Arbeiten zählen dazu?

Schönheitsreparaturen sind Erhaltungs- und Pflegearbeiten, die hauptsächlich der äußerlichen Instandhaltung einer Mietwohnung dienen. Typischerweise umfassen sie regelmäßige Maßnahmen wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre, das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Außerdem zählen das Verschließen von Dübellöchern und kleinen Rissen zu Schönheitsreparaturen, sofern diese auf alltägliche Wohnnutzung zurückzuführen sind. Arbeiten an der technischen Ausstattung oder der Bausubstanz (wie etwa das Auswechseln von Bodenbelägen oder Fenstern) gehören hingegen nicht dazu. Die Frage, was genau als Schönheitsreparatur gilt, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag und wird durch gesetzliche Vorgaben und die Rechtsprechung weiter konkretisiert.

Wer ist für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verantwortlich?

Grundsätzlich liegt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem deutschen Mietrecht (§ 535 BGB) beim Vermieter. Allerdings können diese Pflichten durch eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Solche Vereinbarungen sind jedoch nur wirksam, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Beispielsweise sind sogenannte „starre Fristenpläne“ im Mietvertrag, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Renovierungen verpflichten, nach ständiger Rechtsprechung unwirksam. Fehlen oder sind Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag unwirksam, bleibt der Vermieter in der Verpflichtung.

Wann müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich dann durchzuführen, wenn der Zustand von Wänden, Decken, Türen oder anderen betroffenen Flächen durch normale Abnutzung beeinträchtigt ist. Traditionell werden im Mietvertrag Fristen angegeben (zum Beispiel alle 3 Jahre für Küchen und Bäder, alle 5 Jahre für Wohnräume), jedoch sind starre, fristgebundene Regelungen in Mietverträgen seit mehreren urteilen unwirksam. Es kommt allein auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf an, der sich durch gewöhnliche Abnutzung ergibt. Das bedeutet, es muss nur renoviert werden, wenn die Gebrauchsspuren den üblichen Rahmen überschreiten oder der vertragsgemäße Gebrauch wiederhergestellt werden muss.

Muss der Mieter die Wohnung beim Auszug renovieren?

Nicht zwangsläufig. Ob Sie beim Auszug renovieren müssen, hängt maßgeblich vom Mietvertrag ab. Eine Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug besteht nur, wenn diese vertraglich eindeutig und rechtlich zulässig vereinbart wurde. Enthält der Vertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel (z. B. starrer Fristenplan oder Endrenovierungsklausel ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung), sind Sie als Mieter im Regelfall nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet. Zudem kann eine Renovierungspflicht entfallen, wenn Sie eine unrenovierte Wohnung übernommen haben und keine angemessene Ausgleichszahlung vom Vermieter erhalten haben.

Was passiert, wenn vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen beim Auszug nicht durchgeführt wurden?

Wurde eine wirksame Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug vereinbart und erfolgte diese nicht, kann der Vermieter einen entsprechenden finanziellen Ausgleich verlangen, also Schadenersatz. Der Ausgleich bezieht sich ausschließlich auf die Kosten, die für die fachgerechte Ausführung der vereinbarten Arbeiten anfallen würden. Der Vermieter kann allerdings nicht automatisch einen pauschalen Betrag einfordern, sondern muss die Kosten konkret beziffern und nachweisen (in der Regel durch Kostenvoranschläge oder Rechnungen eines Handwerkers). Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter normalerweise zur Nachbesserung auffordern muss, bevor der Anspruch auf Schadenersatz entsteht.

Dürfen Schönheitsreparaturen vom Mieter selbst durchgeführt werden oder muss eine Fachfirma beauftragt werden?

Es genügt in der Regel, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen in „mittlerer Art und Güte“ ausführt, d.h. sie müssen handwerklich ordentlich und so durchgeführt werden, dass ein Nachmieter die Wohnung ohne Einschränkung übernehmen kann. Die Einschaltung einer Fachfirma ist, sofern nicht vertraglich ausdrücklich festgelegt, nicht notwendig. Allerdings sollte der Mieter darauf achten, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt sind, weil der Vermieter bei unsachgemäßer Durchführung Nachbesserung oder Schadenersatz fordern kann. Die Verwendung besonders auffälliger oder unüblicher Farben (z.B. grelles Pink anstatt neutraler Töne) kann zum Problem werden, wenn dadurch eine Rückgabe der Wohnung in einem „neutralen“ Zustand beeinträchtigt wird.

Was gilt im Falle einer unrenovierten Wohnung bei Mietbeginn?

Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig an den Mieter übergeben, ist nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich der Vermieter für nachfolgende Schönheitsreparaturen zuständig. Eine Übertragung der Schönheitsreparaturpflichten auf den Mieter ist nur wirksam, wenn der Mieter im Gegenzug einen angemessenen finanziellen Ausgleich vom Vermieter erhalten hat. Andernfalls darf die Verpflichtung nicht auf den Mieter abgewälzt werden, da dieser sonst unangemessen benachteiligt würde. Das ist besonders relevant, wenn Zustand und Pflege der Räume zu Beginn des Mietverhältnisses bereits schlecht waren.

Was passiert bei Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen?

Kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten hinsichtlich der Durchführung oder Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln, empfiehlt es sich, zunächst das Gespräch zu suchen. Bleibt dies erfolglos, kann die Unterstützung von Mieterschutzvereinen oder die Einschaltung eines Anwalts für Mietrecht ratsam sein. Letztlich können Meinungsverschiedenheiten auch vor Gericht entschieden werden. Gerichte prüfen in solchen Fällen immer auch die Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Klauseln unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung. Wer im Recht ist, hängt also entscheidend davon ab, wie die Vereinbarungen im jeweiligen Fall ausgestaltet sind.