Restkaufgeldhypothek: Bedeutung und Grundprinzip
Die Restkaufgeldhypothek ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück oder Wohnungseigentum, das den noch offenen Teil des Kaufpreises zugunsten des Verkäufers absichert. Sie knüpft unmittelbar an die zugrunde liegende Kaufpreisforderung an und ist deshalb akzessorisch: Bestand, Höhe und Fortdauer der Hypothek hängen vom Bestand der gesicherten Kaufpreisforderung ab. Ziel ist der Schutz des Verkäufers, wenn das Eigentum am Grundstück bereits übergeht oder der Übergang vorbereitet ist, der Kaufpreis aber noch nicht vollständig bezahlt wurde.
Abgrenzung zu verwandten Sicherheiten
Kaufgeldhypothek vs. Restkaufgeldhypothek
Die Kaufgeldhypothek sichert den gesamten Kaufpreisanspruch aus einem Grundstückskauf ab. Die Restkaufgeldhypothek umfasst demgegenüber nur den noch offenen, also verbleibenden Kaufpreisanteil, nachdem bereits Teilzahlungen erfolgt sind oder andere Sicherheiten einen Teil abdecken.
Restkaufgeldhypothek vs. Grundschuld
Die Grundschuld ist nicht an eine konkrete Forderung gebunden und besteht unabhängig von ihr. Die Restkaufgeldhypothek ist hingegen streng an die darunterliegende Kaufpreisforderung gekoppelt. Erlischt die Forderung, entfaltet die Hypothek keine Sicherungsfunktion mehr; sie kann gelöscht oder in anderer Form weiterverwendet werden, sofern die Beteiligten dies vereinbaren.
Restkaufgeldhypothek vs. Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung schützt den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung, sichert jedoch nicht den Zahlungsanspruch des Verkäufers. Die Restkaufgeldhypothek schützt gezielt den noch offenen Kaufpreisteil durch ein unmittelbares Verwertungsrecht am Grundstück.
Entstehung und Bestellung
Voraussetzungen
Eine Restkaufgeldhypothek setzt einen notariell beurkundeten Grundstückskauf und einen noch offenen Kaufpreisteil voraus. Die Beteiligten müssen sich über die Bestellung der Hypothek verständigen; anschließend erfolgt die Eintragung im Grundbuch. In bestimmten Konstellationen kann der Verkäufer die Eintragung einer Kaufgeldhypothek auch verlangen, wenn der Erwerber Eigentümer wird, ohne den Kaufpreis vollständig zu zahlen. In der Praxis wird jedoch vielfach eine vertraglich bestellte Hypothek oder eine alternative Sicherheit eingesetzt.
Bestellungswege
Die Bestellung erfolgt regelmäßig durch notarielle Vereinbarung zwischen dem (künftigen) Eigentümer und dem Verkäufer mit anschließender Grundbucheintragung. Daneben kommt eine Absicherung des offenen Kaufpreises durch gesetzlich vorgesehene Mechanismen in Betracht, die den Eintrag einer Verkäuferhypothek ermöglichen, wenn die Kaufpreisforderung noch aussteht. Eintragungsfähig ist jeweils nur der offene Restbetrag nebst vereinbarten Nebenleistungen.
Eintragung im Grundbuch und Rang
Die Wirksamkeit gegenüber Dritten setzt die Eintragung im Grundbuch voraus. Der Rang ergibt sich aus dem Zeitpunkt der Eintragung oder aus vereinbarten Rangvorbehalten. Der Rang ist entscheidend für die Reihenfolge, in der Gläubiger bei der Verwertung des Grundstücks befriedigt werden. Eine vorrangige Restkaufgeldhypothek hat bei der Zwangsversteigerung Vorrang vor nachrangigen Rechten.
Umfang der Sicherung
Gesichert ist der offene Kaufpreis nebst typischer Nebenforderungen, wie beispielsweise vereinbarte Zinsen und bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Durchsetzung. Der konkrete Umfang ergibt sich aus der Eintragungsbewilligung und der Grundbucheintragung.
Wirkungen und Rechtsfolgen
Befriedigungsrecht und Verwertung
Bleibt der Käufer die Zahlung des gesicherten Restkaufpreises schuldig, kann der Hypothekengläubiger Befriedigung aus dem Grundstück suchen. Dies erfolgt regelmäßig durch Zwangsversteigerung; der Erlös wird entsprechend der Rangfolge auf die Gläubiger verteilt. Die Restkaufgeldhypothek begründet damit ein unmittelbares Zugriffsrecht auf den Grundstückswert.
Akzessorietät und Tilgung
Die Hypothek verringert sich automatisch im Umfang geleisteter Zahlungen auf den gesicherten Kaufpreis. Mit vollständiger Erfüllung der Kaufpreisforderung entfällt der Sicherungszweck. Ohne Löschung bleibt zwar ein Grundbucheintrag bestehen, er vermittelt aber keine verwertbare Sicherheit mehr zugunsten des Verkäufers. Üblicherweise wird die Löschung durch eine entsprechende Bewilligung des Gläubigers veranlasst.
Übertragung und Abtretung
Die Kaufpreisforderung kann auf einen Dritten übertragen werden; die Restkaufgeldhypothek folgt dieser Übertragung. Damit geht die gesicherte Rechtsposition in der Regel einheitlich über, sodass der neue Gläubiger den offenen Kaufpreisteil inklusive der dinglichen Sicherheit innehat.
Veränderungen und Beendigung
Teilzahlungen und Teillöschung
Bei Teilzahlungen reduziert sich die gesicherte Forderung. Eine Teillöschung ist möglich, wenn der Umfang der offenen Forderung sinkt und die Beteiligten dies grundbuchlich nachziehen möchten. Ohne Teillöschung bleibt die Hypothek für den jeweils noch offenen Rest bestehen.
Löschung und weitere Gestaltungsmöglichkeiten
Nach vollständiger Zahlung kann der Eigentümer die Löschung der Restkaufgeldhypothek herbeiführen. In bestimmten Konstellationen kann eine vorhandene Eintragung nach Übereinkunft der Beteiligten auch in eine andere dingliche Absicherung überführt werden. Maßgeblich ist stets die Einigung der Beteiligten und die entsprechende Grundbucheintragung.
Praktische Konstellationen
Kaufpreisfinanzierung und Zwischenfinanzierung
Die Restkaufgeldhypothek begegnet häufig dort, wo der Eigentumsübergang zeitnah erfolgen soll, die Kaufpreiszahlung aber in Raten oder nachgelagert geplant ist. Sie dient als Brücke zwischen Eigentumsumschreibung und vollständiger Kaufpreisleistung.
Kaufvertragsgestaltung und Sicherungsinteressen
Im Kaufvertrag wird die Sicherung des Restkaufpreises häufig mit weiteren Schutzmechanismen kombiniert, etwa mit Zahlungsmodalitäten, Fälligkeitsvoraussetzungen oder anderen Sicherungsrechten. Die Restkaufgeldhypothek ist dabei ein präzises Instrument zur Absicherung des offenen Kaufpreisanspruchs über das Grundstück selbst.
Häufig gestellte Fragen zur Restkaufgeldhypothek
Was genau sichert die Restkaufgeldhypothek ab?
Sie sichert den noch offenen Teil des Kaufpreises aus einem Grundstückskauf, einschließlich vereinbarter Nebenforderungen, durch ein dingliches Recht am Grundstück ab.
Wann kommt die Eintragung einer Restkaufgeldhypothek in Betracht?
Wenn Eigentum bereits übergeht oder übergehen soll, der Kaufpreis aber noch nicht vollständig bezahlt ist, kann zur Absicherung des offenen Restbetrags eine Eintragung erfolgen.
Worin liegt der Unterschied zwischen Restkaufgeldhypothek und Grundschuld?
Die Restkaufgeldhypothek ist an die konkrete Kaufpreisforderung gebunden und reduziert sich mit jeder Zahlung. Die Grundschuld besteht unabhängig von einer bestimmten Forderung und kann flexibel besichert werden.
Welche Bedeutung hat der Rang der Restkaufgeldhypothek?
Der Rang bestimmt die Reihenfolge der Befriedigung bei der Verwertung des Grundstücks. Eine vorrangige Hypothek wird vor nachrangigen Rechten aus dem Versteigerungserlös bedient.
Wie wird die Restkaufgeldhypothek wieder gelöscht?
Nach vollständiger Zahlung des offenen Kaufpreises kann die Löschung durch eine entsprechende Bewilligung des Gläubigers und die Eintragung im Grundbuch veranlasst werden.
Kann die Restkaufgeldhypothek auf einen Dritten übergehen?
Ja. Wird die gesicherte Kaufpreisforderung übertragen, folgt die Restkaufgeldhypothek dieser Übertragung und geht regelmäßig einheitlich auf den neuen Gläubiger über.
Welche Folgen hat eine Teilzahlung auf den gesicherten Betrag?
Die Hypothek vermindert sich im Umfang der Teilzahlung. Eine Teillöschung kann vorgenommen werden, wenn dies grundbuchlich nachvollzogen werden soll.
