REIT

Begriff und rechtliche Grundlagen des REIT

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine besondere Form eines Unternehmens, die Immobilienbesitz, Immobilienfinanzierung oder -management betreibt und dabei bestimmten gesetzlichen Vorgaben unterliegt. Ziel eines REIT ist es, Anlegern zu ermöglichen, sich mit vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz an großvolumigen Immobilieninvestitionen zu beteiligen und so von den laufenden Einnahmen sowie etwaigen Wertsteigerungen der zugrunde liegenden Immobilien zu profitieren.

REITs unterliegen weltweit unterschiedlichen rechtlichen Regelungen, die ihren Ursprung in den Vereinigten Staaten haben. Die Errichtung und der Betrieb von REITs ist in vielen Ländern gesetzlich geregelt, wobei die Ausprägung, Struktur und steuerliche Behandlung unterschiedlich ausfallen können.

Aufbau und Charakteristika von REITs

REITs werden typischerweise als Aktiengesellschaften oder börsengehandelte Gesellschaften organisiert. Ihre Fortführung und Auflösung, Rechte und Pflichten der Anteilseigner, steuerliche Stellung sowie Offenlegungspflichten sind gesetzlich bestimmt.

Rechtliche Definition

In Deutschland wurden REITs mit dem Gesetz über Deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG) eingeführt. Nach § 1 REITG ist ein REIT eine Aktiengesellschaft, deren Unternehmensgegenstand auf das Halten, Verwalten und den Erwerb von Immobilienvermögen ausgerichtet ist und deren Aktien zum Handel an einem organisierten Markt zugelassen sind.

Zulassungsvoraussetzungen

Für die Eintragung und Anerkennung als REIT bestehen zahlreiche Vorgaben, unter anderem:

• Mindestkapital: Das REITG schreibt für deutsche REIT-AGs ein Mindestgrundkapital von 15 Millionen Euro vor.
• Aktienstruktur: Aktien müssen zum Börsenhandel zugelassen sein.
• Anteilseignerstruktur: Es besteht eine sogenannte Streubesitzregelung, wonach mindestens 15 % der Aktien von einer Vielzahl von Anteilseignern gehalten werden müssen (§ 11 REITG).
• Fremdbesitzgrenzen: Natürliche Personen oder juristische Personen dürfen nicht mehr als 10 % der Aktien besitzen.

Restriktionen bei der Geschäftsführung

REITs sind darauf beschränkt, überwiegend in Immobilien zu investieren. Die Entwicklung von Immobilienprojekten für den Eigenbestand ist in Deutschland eingeschränkt möglich. Steuerlich ist zudem vorgeschrieben, dass mindestens 75 % der Erträge aus Immobilienvermögen stammen müssen (§ 12 REITG).

Steuerrechtliche Behandlung von REITs

Steuerliche Begünstigung

REITs unterliegen in Deutschland einer weitgehenden Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer (§ 3 REITG i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 KStG). Die Erträge werden stattdessen auf Ebene der Anteilseigner besteuert. Dies entspricht dem internationalen Vorbild, wonach eine Steuertransparenz auf Gesellschaftsebene umgesetzt wird.

Ausschüttungsverpflichtung

Eine zentrale Voraussetzung für die steuerliche Begünstigung ist die Verpflichtung, mindestens 90 % des Gewinns an die Aktionäre auszuschütten (§ 13 REITG). Damit verbunden ist eine Sicherstellung der laufenden Besteuerung auf Anteilseignerebene.

Weitere rechtliche Rahmenbedingungen

Immobilienbestand und Transaktionen

• Bestandsregelungen: Mindestens 75 % des Vermögens der REIT-AG müssen dauerhaft in Immobilien investiert werden (§ 12 Abs. 1 Nr. 1 REITG).
• Verbot von Wohnimmobilien: Deutsche REITs dürfen keine Wohnimmobilien erwerben, die vor dem 1. Januar 2007 fertiggestellt wurden (§ 15 REITG).

Transparenz- und Berichtspflichten

REITs unterliegen strengen Transparenzvorschriften. Sie müssen laufend Geschäftsberichte und Informationen zu Vermögensstruktur, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Dividendenpolitik veröffentlichen. Dies dient dem Schutz der Anleger und soll Fehlanreize in der Immobilienbewertung oder Übernahmen verhindern.

Aufsicht und Regulierung

Die Aufsicht über REITs erfolgt in Deutschland durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sowie ergänzend durch die Börsenaufsicht. Vorschriften aus dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und dem Aktiengesetz (AktG) finden umfassende Anwendung.

REIT-Modelle im internationalen Vergleich

Andere Länder, insbesondere die USA, Großbritannien, Frankreich und die Niederlande, verfügen über eigene REIT-Regime, deren rechtliche Ausgestaltung sich teilweise erheblich unterscheidet. Während zum Beispiel US-REITs insbesondere steuerliche Privilegien nutzen und eine große Bandbreite an Immobilienanlagen abdecken, kennt das deutsche System die Einschränkung auf Bestandsimmobilien und das Verbot von älteren Wohnimmobilien.

Zusammenfassung und Bedeutung in der Praxis

REITs stellen rechtlich besonders regulierte Aktiengesellschaften dar, die der Schaffung von Transparenz und Anlegerschutz sowie der Förderung der Immobilienanlage am Kapitalmarkt dienen. Sie bieten Investoren die Möglichkeit, an laufenden Erträgen und Wertentwicklungen von Immobilien teilzuhaben, ohne einzelne Objekte direkt halten zu müssen. Die umfangreichen gesetzlichen Vorgaben sichern einen hohen Anlegerschutz und eine effiziente Besteuerung.

Literaturhinweise

• Gesetz über Deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG)
• Körperschaftsteuergesetz (KStG)
• Wertpapierhandelsgesetz (WpHG)
• Aktiengesetz (AktG)
• Publikationen und Marktstudien zur Immobilienanlage und Immobilienfonds

Dieser Artikel bietet einen detaillierten Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen, Anforderungen und steuerlichen Besonderheiten von REITs und dient als umfassende Informationsquelle im Kontext eines Rechtslexikons.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Gründung eines REIT in Deutschland erfüllt werden?

Für die Gründung eines Real Estate Investment Trusts (REIT) in Deutschland gelten besondere rechtliche Rahmenbedingungen, die sich primär aus dem REIT-Gesetz (REITG) ergeben. Zwingend muss der REIT in der Rechtsform einer börsennotierten Aktiengesellschaft (AG) gegründet werden. Das bedeutet, dass eine Eintragung ins Handelsregister, die Erstellung einer Satzung mit spezifischen REIT-relevanten Themen (etwa Ausschluss der Unternehmensverschmelzung oder Sicherstellung, dass keine natürlichen Personen mehr als 10 % der Aktien halten) und die Registrierung an einer deutschen Wertpapierbörse erforderlich sind. Weitere Voraussetzungen betreffen das Immobilienvermögen: Mindestens 75 % der Aktiva müssen aus Immobilien bestehen, wobei Grundstücke und Gebäude in Deutschland oder im europäischen Ausland gehalten werden können. Der Verschuldungsgrad ist auf maximal 60 % des Immobilienvermögens beschränkt. Zudem darf der REIT nicht in der gewerblichen Immobilienentwicklung tätig sein, sondern muss seinen Schwerpunkt auf die Bestandshaltung und -bewirtschaftung legen. Ein weiterer zu beachtender Aspekt betrifft die sogenannte Ausschüttungspflicht: Mindestens 90 % des steuerpflichtigen Gewinns müssen jährlich an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Verstöße gegen diese gesetzlichen Vorgaben können zum Verlust des REIT-Status und damit zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen.

Wie ist die steuerliche Behandlung von REITs und deren Anlegern in Deutschland geregelt?

REITs sind in Deutschland nach REITG weitgehend von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, sofern sie sämtliche Voraussetzungen des Gesetzes erfüllen. Dies begünstigt die Steuertransparenz auf Fondsebene; stattdessen wird die Besteuerung auf Ebene der Anleger verlagert. Die von einem REIT ausgeschütteten Dividenden unterliegen bei den Anlegern grundsätzlich der Abgeltungsteuer (Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Für institutionelle Anleger können unter gewissen Bedingungen Steuerfreistellungen oder -ermäßigungen greifen. Besonders hervorzuheben ist, dass Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien oder Anteilen auf Ebene des REIT steuerfrei sind, während solche Gewinne bei Anlegern im Rahmen der allgemeinen Vorschriften nach § 20 EStG der Besteuerung unterliegen. Internationale Aspekte, wie die Vermeidung der Doppelbesteuerung, werden durch entsprechende DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) geregelt, was unter Umständen zu einer Anrechnung oder Befreiung von der deutschen Quellensteuer im Ausland führen kann.

Welche Transparenz- und Berichtspflichten bestehen für REITs?

REITs unterliegen strengen Publizitäts-, Transparenz- und Berichtspflichten, um den Schutz der Anleger und die Stabilität des Kapitalmarktes zu gewährleisten. Neben den allgemeinen Vorschriften für börsennotierte Aktiengesellschaften (PublG, HGB und WpHG) fordert das REITG zusätzliche Offenlegungspflichten, insbesondere bezüglich der Einhaltung der gesetzlichen REIT-Merkmale. Jährlich muss der REIT Vorstands- und Aufsichtsratberichte vorlegen und darauf eingehen, wie die gesetzlichen Anforderungen, insbesondere hinsichtlich Immobilienbestand, Verschuldungsgrad und Ausschüttungsquote, eingehalten wurden. Diese Berichte werden durch eine unabhängige Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Darüber hinaus sind Ad-hoc-Mitteilungen gemäß § 15 WpHG bei kursrelevanten Ereignissen zwingend vorgeschrieben. Verstöße gegen die Reportingpflichten können sowohl aufsichtsrechtliche Maßnahmen der BaFin als auch zivilrechtliche Schadensersatzansprüche der Anleger nach sich ziehen.

Welche regulatorischen Anforderungen und Aufsichtspflichten bestehen für REITs?

REITs unterliegen sowohl der laufenden Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) als auch der Deutschen Börse AG im Rahmen der Börsennotierungsvorschriften. Die BaFin prüft regelmäßig, ob die rechtlichen Voraussetzungen des REITG eingehalten werden, etwa hinsichtlich der Immobilienquote, Verschuldung oder der Aktionärsstruktur. Eingriffe erfolgen besonders bei drohendem oder festgestelltem Gesetzesverstoß, der zum Entzug des REIT-Status führen kann. Zudem gelten für REITs die Meldepflichten nach dem Wertpapierhandelsgesetz sowie die Vorschriften des Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG), die bei Anlegerschutzklagen einschlägig werden können. Des Weiteren sind die Geldwäsche- und Compliance-Vorgaben nach dem Geldwäschegesetz (GwG) umfassend zu beachten.

Welche Einschränkungen bestehen bei der Aktionärsstruktur eines REIT?

Gemäß § 11 REITG muss spätestens ein Jahr nach Börsennotierung der Streubesitz mindestens 15 % betragen; zugleich ist die Einzelbeteiligung natürlicher Personen (direkt oder indirekt) auf 10 % der Stimmrechtsanteile begrenzt (sog. 10%-Klausel). Diese Regelungen verhindern die Konzentration von Stimmrechten und sichern die Transparenz und Liquidität des Wertpapiers am Kapitalmarkt. Überschreitungen führen zur Aberkennung des REIT-Status. Die Einhaltung dieser Grenzen ist fortlaufend zu dokumentieren und der BaFin sowie der Öffentlichkeit anzuzeigen. Aktionärsrechte und -pflichten richten sich ansonsten nach dem Aktienrecht.

Ist ein REIT berechtigt, gewerblich zu agieren oder Immobilien zu entwickeln?

Ein zentraler Wesenszug des REIT, wie er in Deutschland rechtlich fixiert ist, besteht in der Beschränkung auf die Bestandshaltung und -bewirtschaftung von Immobilien. Nach § 12 REITG dürfen REITs grundsätzlich nicht gewerblich tätig sein und insbesondere keine Immobilienentwicklung oder Bauträgerschaft für eigene oder fremde Rechnung betreiben. In begrenztem Umfang ist jedoch die Entwicklung von Immobilien zur Bestandserweiterung für das eigene Portfolio zulässig, sofern die Immobilien nach Fertigstellung mindestens drei Jahre gehalten werden. Überschreitet der REIT diese Grenze, drohen steuerliche Sanktionen und der Verlust des REIT-Status.

Wie werden Verstöße gegen die REIT-spezifischen gesetzlichen Vorgaben sanktioniert?

Verstöße gegen die zwingenden gesetzlichen Anforderungen des REITG führen zu schwerwiegenden Konsequenzen, angefangen bei der Einleitung aufsichtsrechtlicher Maßnahmen durch die BaFin bis hin zum vollständigen Entzug des REIT-Status. Ein Statusverlust bewirkt, dass der REIT ab dem Verstoßzeitpunkt regulär körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig wird. Darüber hinaus können Schadensersatzansprüche von Aktionären wegen fehlerhafter oder unterlassener Informationspolitik geltend gemacht werden. Ordnungswidrigkeiten und Straftaten, insbesondere bei Verstoß gegen Publizitäts- oder Insiderregeln, werden nach den einschlägigen Gesetzen (z. B. Wertpapierhandelsgesetz, HGB) verfolgt.

Unterliegt ein REIT besonderen insolvenzrechtlichen Regeln?

Für REITs gelten im Insolvenzfall grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften der Insolvenzordnung (InsO). Eine Besonderheit ergibt sich jedoch insofern, als dass die strengen REIT-rechtlichen Vorgaben zur Kapitalstruktur und Verschuldungsgrenze präventiv wirken und das Risiko einer Überschuldung verringern sollen. Kommt es dennoch zu Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung, sind die Organe verpflichtet, wie jede andere Aktiengesellschaft unverzüglich Insolvenzantrag zu stellen. Besonderes Augenmerk gilt für die Insolvenzverwalter bei der Behandlung der speziell für REITs errichteten Immobilienbestände und der Einhaltung eventueller weiterer regulatorischer Pflichten während des Insolvenzverfahrens.