Definition und Grundkonzept des Real Estate Investment Trust (REIT)
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das sich auf den Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Immobilien sowie immobilienbezogenen Vermögenswerten spezialisiert. REITs gelten als Anlagevehikel und bieten sowohl privaten als auch institutionellen Anlegern die Möglichkeit, sich mittelbar am Immobilienmarkt zu beteiligen, ohne selbst Immobilien unmittelbar erwerben oder verwalten zu müssen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen und Anforderungen an REITs sind gesetzlich geregelt und weichen in verschiedenen Rechtssystemen teils erheblich voneinander ab.
Rechtliche Grundlagen und Entstehung
Internationale Entwicklung und Rechtsquellen
Das REIT-Konzept wurde erstmals 1960 in den USA gesetzlich etabliert (Real Estate Investment Trust Act). Seither haben zahlreiche Staaten eigene REIT-Gesetze geschaffen, um die rechtliche Stellung dieser Anlageformen zu konkretisieren. In Deutschland wurde der REIT durch das am 1. Juni 2007 in Kraft getretene Gesetz über Deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) eingeführt. Weitere europäische und außereuropäische Jurisdiktionen haben jeweils nationale Ausgestaltungen, die insbesondere steuerrechtliche und aufsichtsrechtliche Aspekte umfassen.
Wesentliche Rechtsquellen
- In Deutschland: REIT-Gesetz (REITG), Aktiengesetz (AktG), Handelsgesetzbuch (HGB), Einkommensteuergesetz (EStG)
- In der Europäischen Union: Teilweise länderspezifische Umsetzung ohne harmonisiertes REIT-Recht
- In den USA: Internal Revenue Code (IRC), insbesondere Sec. 856 – 859
Gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung
Gesellschaftsform und Gründungsvoraussetzungen
REITs werden üblicherweise als Aktiengesellschaften errichtet. Nach deutschem Recht muss ein REIT folgende Voraussetzungen erfüllen:
- Gründung in der Rechtsform einer börsennotierten Aktiengesellschaft gemäß REITG (§ 1 Abs. 1, § 3 REITG)
- Mindestgrundkapital von 15 Millionen Euro (§ 2 REITG)
- Sitz und Geschäftsleitung im Inland
Eigentumsstruktur und Aktionärsrechte
- Streubesitzquote: Mindestens 15 % der Aktien müssen sich im Streubesitz befinden (§ 11 REITG).
- Ausschluss von Körperschaften als Großaktionäre: Kein Aktionär darf mehr als 10 % der Anteile halten, um eine breite Anlegerbasis sicherzustellen (§ 11 Abs. 4 REITG).
Geschäftstätigkeit und gesetzliche Anlagebedingungen
Investitionsobjekte und Geschäftstätigkeit
REITs dürfen in Deutschland ausschließlich in bestimmte Vermögenswerte investieren:
- Mindestens 75 % der Aktiva müssen aus Immobilien bestehen, die der dauerhaften Vermietung dienen (§ 12 REITG).
- Erträge müssen zu mindestens 75 % aus der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien stammen (§ 15 REITG).
Beschränkungen und Verbote
- Entwicklung von Immobilien, d. h. Bauträgertätigkeit, ist REITs weitgehend untersagt; Neubauten dürfen nur einen geringen Anteil der Aktiva ausmachen.
- Immobilien, die Wohnraum bieten, dürfen in Deutschland nicht direkt gehalten werden, um den Mieterschutz zu gewährleisten (§ 14 REITG).
Steuerrechtliche Regelungen
Steuerliche Begünstigungen und Transparenzprinzip
REITs genießen unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile. In Deutschland sind sie von der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit (§ 16 REITG), vorausgesetzt:
- Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses werden als Dividende ausgeschüttet (§ 13 REITG).
- Die Besteuerung erfolgt vornehmlich auf Ebene der Anleger; die Dividenden werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen behandelt.
Internationale Aspekte
Viele Staaten haben ähnliche Befreiungsregeln, verlangen aber eine „Ausschüttungsverpflichtung“ und Transparenz im Aktionariat. Doppelbesteuerungsabkommen können die Besteuerung ausländischer Anleger zusätzlich beeinflussen.
Aufsichtsrechtliche Vorgaben und Publizitätspflichten
Aufsichtsbehörden und Registrierung
Börsennotierte REITs unterliegen der ständigen Kontrolle durch nationale Aufsichtsbehörden (z. B. BaFin in Deutschland), die insbesondere die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und den Schutz der Anleger gewährleisten.
Offenlegungspflichten
- REITs müssen regelmäßig Finanzberichte, Geschäftsberichte und Angaben zur Immobilienstruktur veröffentlichen (§ 18 REITG).
- Der Immobilienbestand ist nach international anerkannten Standards zu bewerten und zu veröffentlichen.
Bilanzierung und Bewertung
Bewertungsvorschriften
Es gelten für REITs spezifische Bewertungsstandards. Die Immobilienbewertung hat mindestens jährlich nach international anerkannten Standards zu erfolgen. In Deutschland ist die Einhaltung des § 253 HGB bei der Bewertung zu gewährleisten; Abweichungen zu internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) können bestehen.
Rechnungslegungsgrundsätze
REITs müssen ihre Abschlüsse nach den Vorschriften des HGB und gegebenenfalls nach internationalen Standards (IFRS) erstellen und prüfen lassen. Dies gewährleistet Transparenz und Vergleichbarkeit für Investoren.
Besonderheiten und Abgrenzung
Unterschiede zu anderen Immobiliengesellschaften
REITs unterscheiden sich von sonstigen Immobilien-Aktiengesellschaften insbesondere durch die gesetzlichen Ausschüttungs-, Investitions- und Transparenzpflichten sowie die steuerliche Behandlung.
Ausschluss bestimmter Geschäftsmodelle
Entwicklung und Veräußerung von Wohnimmobilien sind in Deutschland ausgeschlossen; Ziel ist die Beschränkung auf Ertragsimmobilien (Gewerbe, Büro, Logistik).
Rechtsfolgen bei Verstößen
Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Anforderungen kann den Verlust der REIT-Qualifikation und damit die sofortige steuerliche Belastung nach sich ziehen. Zudem können zivilrechtliche Haftungsansprüche gegenüber dem Vorstand und dem Aufsichtsrat entstehen.
Fazit
Der Real Estate Investment Trust ist eine rechtlich streng regulierte Form der Immobilienanlage, die durch weitgehende steuerliche Vorteile, umfangreiche Transparenz- und Veröffentlichungspflichten sowie eine breite Beteiligung von Anlegern gekennzeichnet ist. Die rechtlichen Rahmenbedingungen gewährleisten eine hohe Sicherheit und Nachvollziehbarkeit der Geschäftstätigkeit, gleichzeitig aber auch eine starke Einschränkung bestimmter unternehmerischer Freiheiten. Die detaillierte gesellschafts-, steuer- und aufsichtsrechtliche Ausgestaltung unterscheidet REITs maßgeblich von anderen Immobiliengesellschaften.
Häufig gestellte Fragen
Wie wird ein Real Estate Investment Trust (REIT) rechtlich besteuert?
REITs unterliegen einer speziellen steuerlichen Behandlung, die sie von klassischen Immobiliengesellschaften unterscheidet. In den meisten Rechtsordnungen, beispielsweise in Deutschland (§§ 1, 13, 16 REITG), sind REITs von der Körperschaftsteuer befreit, sofern sie ausschließlich bestimmte, gesetzlich definierte Einkünfte erzielen und die Voraussetzungen des jeweiligen REIT-Gesetzes erfüllen. Zu diesen Bedingungen gehört unter anderem die Verpflichtung, einen Großteil ihres steuerpflichtigen Gewinns – in Deutschland mindestens 90 % – als Dividende jährlich an die Aktionäre auszuschütten. Die Besteuerung erfolgt dann auf Ebene des Anlegers, das heißt die ausgeschütteten Dividenden sind grundsätzlich steuerpflichtig, unterliegen aber in der Regel nicht der Körperschaft- oder Gewerbesteuer auf Ebene des REITs selbst. Zusätzlich sind sämtliche Aktivitäten, die nicht dem Kerngeschäft (z.B. der Entwicklung, das Halten und Verwalten von Immobilien) zuzuordnen sind, streng limitiert oder gar untersagt, um eine missbräuchliche Nutzung der STEUERBEGÜNSTIGUNG zu vermeiden. Internationale Investments durch REITs werden nach dem jeweiligen Ansässigkeits- und Doppelbesteuerungsabkommen beurteilt, wobei in der Praxis oft Quellensteuerabzüge zu berücksichtigen sind.
Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten für die Zulassung eines REIT in Deutschland?
Um als REIT zugelassen zu werden, muss eine Gesellschaft zahlreiche rechtliche Anforderungen nach dem deutschen REIT-Gesetz (REITG) erfüllen. Dazu gehören insbesondere der Nachweis einer Rechtsform als Aktiengesellschaft, ein Mindestgrundkapital von 15 Millionen Euro sowie eine Börsennotierung der Aktien. Ferner ist vorgeschrieben, dass kein Aktionär mehr als 10 % der Stimmrechte halten darf („30%-Spread-Regel“), um die breite Streuung des Eigentums zu gewährleisten. Darüber hinaus muss der Immobilienbesitz überwiegend in Bestandsimmobilien bestehen; Immobilien für den privaten Wohnungsbau sind grundsätzlich ausgeschlossen. Verstöße gegen diese Anforderungen können zur Rücknahme des REIT-Status und somit des steuerlichen Vorteils führen. Die Aufsicht erfolgt regelmäßig durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), die die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben kontrolliert.
Welche Publizitäts- und Transparenzpflichten bestehen für REITs?
REITs unterliegen besonderen Publizitäts- und Transparenzpflichten, um einen hohen Schutz der Anleger zu gewährleisten. Diese umfassen insbesondere die Pflicht zur Veröffentlichung von Jahres- und Zwischenabschlüssen nach internationalen Rechnungslegungsstandards (i.d.R. IFRS), zur unverzüglichen Offenlage bedeutender Beteiligungen und zur Mitteilung wesentlicher Ereignisse („ad-hoc-Publizität“). Zusätzlich sind detaillierte Berichte über die Immobilienbestände, -bewertungen und die Zusammensetzung der Erträge zu veröffentlichen. Die Veröffentlichung erfolgt über das Unternehmensregister sowie die eigene Investor-Relations-Plattform. Verstöße gegen die Publizitätspflichten können zu Bußgeldern oder im Extremfall zum Entzug des REIT-Status führen.
Welche Anforderungen gelten an die Ausschüttungspolitik eines REIT?
REITs sind gesetzlich verpflichtet, einen überwiegenden Teil ihrer Gewinne an die Aktionäre auszuschütten. Nach deutschem REITG müssen es mindestens 90 % des nach Maßgabe gesetzlicher Vorschriften ermittelten Jahresüberschusses sein. Diese Verpflichtung dient dem Zweck, dass REITs ihre steuerliche Begünstigung nicht zum Aufbau von Rücklagen missbrauchen und die Erträge möglichst umgehend an die Anleger weiterleiten. Die Ausschüttungen erfolgen üblicherweise einmal jährlich nach der Hauptversammlung. Verstöße gegen diese Ausschüttungsvorschriften werden von der Aufsicht geahndet und können Sanktionen bis hin zur Aberkennung des REIT-Status nach sich ziehen.
Welche immobilienbezogenen Investitionsbeschränkungen bestehen für REITs?
Das Gesetz beschränkt die zulässigen Investitionen eines REIT, um die Risikostreuung zu gewährleisten und bestimmte Marktsegmente zu schützen. So darf der Anteil an privaten Wohnimmobilien im Bestand gemäß § 15 REITG grundsätzlich 0 % betragen, um eine Verdrängung im sozialen Wohnungsmarkt zu vermeiden; stattdessen dürfen REITs überwiegend in Gewerbeimmobilien investieren. Darüber hinaus darf der Anteil eines einzelnen Immobilienobjekts am Gesamtvermögen einen bestimmten Prozentsatz nicht überschreiten, typischerweise sind maximal 50 % zulässig, um Konzentrationsrisiken zu minimieren. Ebenso wird der Verschuldungsgrad durch eine gesetzliche Obergrenze limitiert – beim deutschen REIT auf maximal 60 % des Immobilienvermögens.
Welche Pflichten bestehen im Hinblick auf die Corporate Governance?
REITs sind als börsennotierte Aktiengesellschaften verpflichtet, umfassende Regeln zur Corporate Governance zu beachten. Vorgeschrieben ist neben der Einrichtung eines Aufsichtsrats insbesondere die Bildung von Ausschüssen für Prüfung und Überwachung, die Einhaltung des deutschen Corporate Governance Kodexes sowie Maßnahmen zur Verhinderung von Interessenkonflikten. Die Geschäftsführer und Aufsichtsräte unterliegen besonderen Sorgfaltspflichten und Haftungsregelungen. Verstöße gegen die Governance-Vorgaben, insbesondere im Bereich der Interessenkonflikte oder der Transparenz, können zivilrechtliche Haftungsansprüche sowie verwaltungsrechtliche Maßnahmen zur Folge haben.
Welche rechtlichen Vorgaben sind im Rahmen der Prospektpflicht zu beachten?
Die Emission von REIT-Anteilen im Rahmen eines Börsengangs oder einer Kapitalerhöhung unterliegt der Prospektpflicht gemäß EU-Prospektverordnung und Wertpapierprospektgesetz (WpPG). Der Prospekt muss alle wesentlichen Informationen zu Unternehmensstruktur, Management, Immobilienbestand, Finanzlage, Risiken und den rechtlichen Besonderheiten des REIT enthalten. Der Prospekt ist vor Veröffentlichung von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zu billigen. Bei Falsch- oder Unvollständigkeit des Prospektes drohen neben Schadensersatzansprüchen auch erhebliche aufsichtsrechtliche Sanktionen.
