Nachfeststellung

Nachfeststellung – Begriff und Einordnung

Die Nachfeststellung ist ein Verfahren der steuerlichen Bewertung von Grundbesitz, das zwischen allgemeinen Hauptfeststellungen eingesetzt wird. Sie dient dazu, für eine wirtschaftliche Einheit des Grundbesitzes erstmalig einen steuerlich maßgeblichen Wert festzustellen, wenn zuvor kein Feststellungswert vorhanden war. Dieser Wert bildet die Grundlage für die weitere steuerliche Behandlung, insbesondere für die Grundsteuer.

Die Nachfeststellung steht neben der Hauptfeststellung und der Fortschreibung. Während die Hauptfeststellung turnusmäßig zu einem allgemeinen Stichtag erfolgt und die Fortschreibung bestehende Werte an veränderte Verhältnisse anpasst, greift die Nachfeststellung ausschließlich dann ein, wenn ein Bewertungsobjekt erstmals zu bewerten ist, etwa weil eine neue wirtschaftliche Einheit entstanden oder eine bisherige Steuerbefreiung entfallen ist.

Rechtlicher Rahmen und Zuständigkeiten

Die Nachfeststellung ist Teil des bundeseinheitlichen Bewertungsrechts. Zuständig für die Durchführung ist das örtlich zuständige Finanzamt. Das Finanzamt stellt den maßgeblichen Wert fest und erlässt hierzu einen Feststellungsbescheid. Auf dieser Grundlage folgt die weitere steuerliche Verfahrenskette, insbesondere die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags und schließlich die Erhebung der Grundsteuer durch die Gemeinde.

In das Verfahren eingebunden sind regelmäßig weitere Stellen, die dem Finanzamt Veränderungen mitteilen, etwa das Grundbuchamt, Kataster- und Bauaufsichtsbehörden sowie Notarinnen und Notare. Eigentümerinnen und Eigentümer werden im Rahmen der Mitwirkungspflichten zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufgefordert, wenn eine Nachfeststellung ansteht.

Abgrenzung zur Fortschreibung und zur Aufhebung

• Nachfeststellung: Erstmals wird ein Wert für eine wirtschaftliche Einheit festgestellt, weil bislang kein Feststellungswert existierte.
• Fortschreibung: Ein bereits vorhandener Feststellungswert wird an geänderte Verhältnisse angepasst (z. B. Änderung der Art oder des Werts einer bestehenden Einheit oder Änderung der Zurechnung).
• Aufhebung: Ein vorhandener Feststellungswert wird aufgehoben, wenn die wirtschaftliche Einheit wegfällt oder dauerhaft nicht mehr zu bewerten ist.

Anlässe für eine Nachfeststellung

Eine Nachfeststellung setzt voraus, dass für die betreffende wirtschaftliche Einheit bisher kein Feststellungsbescheid existierte. Sie kommt insbesondere in Betracht, wenn eine neue bewertungsbedürftige Einheit entstanden ist oder ein Bewertungsobjekt erstmals steuerlich relevant wird.

Typische Fallgruppen

• Neubildung einer wirtschaftlichen Einheit durch Teilung oder Zusammenlegung von Flurstücken, wenn es sich nicht lediglich um eine Änderung innerhalb einer bereits bewerteten Einheit handelt.
• Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum (z. B. Aufteilung eines Miethauses in Wohnungseigentum), sofern bisher kein eigenständiger Feststellungswert für die neuen Einheiten vorlag.
• Entstehen eines Erbbaurechts und der damit verbundene Übergang zu zwei bewertungsfähigen Einheiten (Erbbaurecht und belastetes Grundstück), sofern zuvor kein entsprechender Feststellungswert bestand.
• Wegfall einer Steuerbefreiung oder eines Bewertungshemmnisses, wodurch der Grundbesitz erstmals steuerlich zu bewerten ist.

Allein der Wechsel der Eigentümerin oder des Eigentümers löst in der Regel keine Nachfeststellung aus; in solchen Fällen wird üblicherweise die Zurechnung im Wege der Fortschreibung angepasst.

Relevanter Zeitpunkt (Stichtag)

Für die Nachfeststellung maßgeblich ist grundsätzlich der Beginn des Kalenderjahres, das auf das auslösende Ereignis folgt. Fällt das Ereignis auf den Jahresbeginn, kann der Stichtag mit diesem Datum zusammenfallen. Ab diesem Stichtag wirkt die Nachfeststellung für die Folgebesteuerung.

Ablauf des Verfahrens

Einleitung

Die Nachfeststellung wird in der Regel von Amts wegen eingeleitet, sobald dem Finanzamt entsprechende Informationen vorliegen. Betroffene Personen werden zur Mitwirkung aufgefordert und erhalten die Aufforderung, eine Feststellungserklärung abzugeben. Diese kann elektronisch oder in der vorgegebenen Form eingereicht werden.

Ermittlung und Feststellung

Das Finanzamt ermittelt den maßgeblichen Wert auf Basis der geltenden Bewertungsregeln und der eingereichten Angaben. Datengrundlagen sind insbesondere Grundstücks- und Gebäudedaten, Lage, Nutzung, Flächen, Ausstattungsmerkmale sowie die Zuordnung der wirtschaftlichen Einheit.

Das Verfahren endet mit einem Feststellungsbescheid. Der Bescheid enthält typischerweise die Bezeichnung der wirtschaftlichen Einheit, die Zurechnung, den festgestellten Wert, den Stichtag und eine Rechtsbehelfsbelehrung. Der Feststellungsbescheid entfaltet Bindungswirkung für nachfolgende Steuerfestsetzungen, insbesondere für den Grundsteuermessbetrag und den Grundsteuerbescheid.

Folgen für die Grundsteuer

Nach der Nachfeststellung ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde setzt darauf basierend die Grundsteuer fest. Änderungen wirken ab dem maßgeblichen Stichtag; sie können zu höheren oder niedrigeren Grundsteuerbeträgen führen.

Rechtsbehelfe und Fristen

Gegen den Feststellungsbescheid ist ein Rechtsbehelf möglich. Maßgeblich ist grundsätzlich die Frist ab Bekanntgabe des Bescheids. Da spätere Steuerbescheide an die Feststellung gebunden sind, richtet sich eine inhaltliche Auseinandersetzung mit dem Wert regelmäßig gegen den Feststellungsbescheid selbst. Änderungen sind innerhalb der allgemeinen Fristen für Feststellungen möglich; für bestimmte Konstellationen bestehen besondere Korrekturmöglichkeiten.

Sonderfragen

Nachfeststellung im Übergang vom Einheitswert zum Grundsteuerwert

Mit der Reform der Grundsteuer wurde die Bewertungsgrundlage in einen neuen Grundsteuerwert überführt. Die Systematik der Nachfeststellung bleibt dabei erhalten: Es erfolgt eine Nachfeststellung, wenn für eine wirtschaftliche Einheit erstmals ein Wert festzustellen ist. Frühere Einheitswerte behalten für Zeiträume vor dem Systemwechsel Bedeutung; neue Bewertungen erfolgen auf Basis des aktuellen Systems.

Mehrere Eigentümer und Zurechnung

Die Zurechnung des Bewertungsobjekts wird im Feststellungsbescheid ausgewiesen. Bei mehreren Eigentümerinnen und Eigentümern (z. B. Miteigentum, Gemeinschaften) werden die Beteiligungsverhältnisse berücksichtigt. Ändert sich lediglich die Person der Eigentümerin oder des Eigentümers, erfolgt regelmäßig eine Zurechnungsfortschreibung, nicht jedoch eine Nachfeststellung.

Rückwirkung und Zahlungswirkung

Die Rechtswirkungen der Nachfeststellung treten ab dem festgelegten Stichtag ein. Daraus können Nachforderungen oder Erstattungen bei der Grundsteuer folgen. Eine weitergehende rückwirkende Erstreckung ist an die allgemeinen Regeln des Verfahrens- und Bewertungsrechts gebunden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was bedeutet Nachfeststellung im Zusammenhang mit der Grundsteuer?

Nachfeststellung bezeichnet die erstmalige Feststellung eines steuerlich maßgeblichen Werts für eine wirtschaftliche Einheit des Grundbesitzes, wenn zuvor kein Feststellungswert existierte. Sie stellt sicher, dass neu entstandene oder erstmals steuerlich relevante Objekte in die Grundsteuer einbezogen werden.

Wodurch wird eine Nachfeststellung ausgelöst?

Auslöser sind insbesondere die Entstehung einer neuen wirtschaftlichen Einheit (z. B. durch Teilung, Zusammenlegung oder Begründung von Wohnungs- und Teileigentum), die Begründung eines Erbbaurechts oder der Wegfall einer Steuerbefreiung. Ein bloßer Eigentümerwechsel führt in der Regel nicht zur Nachfeststellung.

Worin liegt der Unterschied zwischen Nachfeststellung und Fortschreibung?

Bei der Nachfeststellung wird zum ersten Mal ein Wert für eine wirtschaftliche Einheit festgelegt. Die Fortschreibung passt einen bereits bestehenden Feststellungswert an veränderte Verhältnisse an, etwa bei Änderungen der Art oder des Werts des Objekts oder der Zurechnung.

Ab wann gilt eine Nachfeststellung?

Sie gilt grundsätzlich ab dem Beginn des Kalenderjahres, das auf das auslösende Ereignis folgt. Liegt das Ereignis am Jahresanfang, kann der Stichtag mit diesem Datum zusammenfallen. Ab diesem Zeitpunkt wirkt die Feststellung in die nachfolgenden Steuerfestsetzungen.

Wer ist für die Nachfeststellung zuständig?

Zuständig ist das örtlich zuständige Finanzamt. Es ermittelt den Wert und erlässt den Feststellungsbescheid. Auf Grundlage dieser Feststellung setzen Finanzamt und Gemeinde die weiteren Bescheide zur Grundsteuer fest.

Welche Rechtsbehelfe gibt es gegen eine Nachfeststellung?

Gegen den Feststellungsbescheid kann innerhalb der vorgesehenen Frist ab Bekanntgabe ein Rechtsbehelf eingelegt werden. Da nachfolgende Steuerbescheide an die Feststellung gebunden sind, richtet sich die inhaltliche Überprüfung des Werts regelmäßig gegen den Feststellungsbescheid.

Führt eine Nachfeststellung zu Nachzahlungen?

Dies ist möglich. Abhängig vom festgestellten Wert und dem maßgeblichen Stichtag kann es zu höheren oder niedrigeren Grundsteuerbeträgen kommen, die nachgefordert oder erstattet werden.

Hat ein Eigentümerwechsel Auswirkungen auf die Nachfeststellung?

Ein Eigentümerwechsel für sich genommen begründet üblicherweise keine Nachfeststellung. Die Änderung der Zurechnung wird regelmäßig im Rahmen einer Fortschreibung berücksichtigt, sofern bereits ein Feststellungswert besteht.