Begriff und Bedeutung der Miethöhe
Die Miethöhe bezeichnet den Betrag, den ein Mieter aufgrund eines Mietvertrages an den Vermieter für die Überlassung von Wohnraum oder Geschäftsraum schuldet. Im deutschen Mietrecht ist die Miethöhe ein zentrales Element, das zahlreichen gesetzlichen Vorgaben und Beschränkungen unterliegt. Die genaue Bestimmung, Erhöhung und Überprüfung der Miethöhe wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und spezielle Regelungen wie die Mietpreisbremse sowie durch Rechtsprechung und Verordnungen geregelt.
Bestimmung der Miethöhe bei Mietvertragsabschluss
Ausgangspunkt: Vertragsfreiheit und gesetzliche Einschränkungen
Grundsätzlich gilt bei Vertragsabschluss die Vertragsfreiheit. Die Parteien können die Miethöhe frei vereinbaren. Jedoch setzt das Gesetz diesem Grundsatz Schranken, insbesondere zum Schutz des Mieters vor überhöhten Mietforderungen. Diese gesetzlichen Regelungen unterscheiden sich, je nachdem, ob es sich um Wohnraum- oder Gewerberaummiete handelt.
Wohnraummiete
Bei der Wohnraummiete beschränkt insbesondere § 556d BGB (Mietpreisbremse) die zulässige Miethöhe in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Demnach darf die Miete zu Mietbeginn grundsätzlich maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine der gesetzlich geregelten Ausnahmen (z. B. umfassende Modernisierung, Erstvermietung nach Neubau) vorliegt.
Gewerberaummiete
Im Bereich der Gewerberaummiete ist die Vertragsfreiheit weitergehender. Es existieren keine gesetzlichen Obergrenzen für die Miethöhe. Unzulässig sind allerdings sittenwidrige Mietforderungen (§ 138 BGB), wie etwa die Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters.
Vergleichsmiete und Mietspiegel
Basis für die Beurteilung der Miethöhe ist häufig die ortsübliche Vergleichsmiete, welche anhand von Mietspiegeln (§ 558c BGB), Auskünften aus Mietdatenbanken oder Vergleichswohnungen ermittelt wird. Mietspiegel werden von Städten und Gemeinden erstellt und bieten eine qualifizierte Orientierung zur Angemessenheit der vereinbarten Miethöhe.
Rechtliche Begrenzungen der Miethöhe
Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB)
Die Mietpreisbremse gilt in von den Landesregierungen ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und begrenzt die Miethöhe bei Wiedervermietungen. Wird die Höchstgrenze überschritten, kann der Mieter eine nachträgliche Herabsetzung der Vertragsmiete verlangen. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.
Wucher und Sittenwidrigkeit (§§ 138, 291 BGB)
Eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreitet und bei der eine Ausnutzung der Unerfahrenheit oder Zwangslage des Mieters vorliegt, kann nach § 138 BGB sittenwidrig und unwirksam sein (Mietwucher). Mietwucher ist nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) auch strafbar. Für die Sittenwidrigkeit ist neben einer erheblichen Überhöhung stets das Vorliegen einer Ausbeutungslage erforderlich.
Höchstgrenzen nach WoBindG
Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums (öffentlich geförderter Wohnraum) sind die zulässigen Miethöhen durch das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) nach oben hin begrenzt. Überschreitungen sind hier unzulässig und können vom Mieter beanstandet werden.
Erhöhung der Miethöhe während des laufenden Mietverhältnisses
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Im bestehenden Mietverhältnis kann der Vermieter eine Anpassung der Miethöhe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Diese Mieterhöhung ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft:
- Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % (in einigen Regionen 15 %, sog. Kappungsgrenze) erhöht werden.
- Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und begründet sein.
- Für die Zustimmung des Mieters gilt eine Überlegungsfrist.
Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Nach einer bestimmten Modernisierung der Mietwohnung kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten, umlagefähigen Modernisierungskosten erhöhen. Auch hier sind Schutzvorschriften wie die Härtefallregelungen (§ 559 Abs. 4 BGB) und Ankündigungspflichten zu beachten.
Staffelmiete und Indexmiete
Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Miethöhe kann durch eine im Voraus vereinbarte Staffel automatisch zu festgelegten Zeitpunkten erhöht werden.
Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miethöhe wird an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Steigt das allgemeine Preisniveau, kann der Vermieter die Miete entsprechend erhöhen.
Überprüfung und Durchsetzung der Miethöhe
Auskunfts- und Unterrichtungspflichten des Vermieters
Vermieter sind verpflichtet, auf Verlangen des Mieters den im Mietvertrag genannten Grund für eine etwaige Überschreitung der Mietpreisbremse oder Modernisierungsumlage nachzuweisen (§ 556g Abs. 3 BGB).
Rechte des Mieters bei überhöhter Miethöhe
Wird eine unzulässig hohe Miete vereinbart, kann der Mieter gemäß § 556g BGB zu viel gezahlte Miete zurückfordern und auf die zulässige Miethöhe herabsetzen. Überzahlte Beträge können für einen bestimmten Zeitraum, im Regelfall ab Rüge, zurückverlangt werden.
Miethöhe und Nebenkosten
Grundmiete, Bruttomiete und Betriebskosten
Die Miethöhe umfasst im Regelfall die Nettokaltmiete, also die reine Miete für Wohn- oder Geschäftsräume. Hinzu kommen regelmäßig Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgezählt sind. Die Gesamtmiete, auch Bruttomiete genannt, umfasst somit Grundmiete plus Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen.
Miethöhe im gewerblichen Mietrecht
Im Gewerbemietrecht gelten besondere Anforderungen und viele Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht sind nicht anwendbar. Die Vertragsfreiheit ist größer, und die Parteien können neben der vereinbarten Miethöhe auch flexible Mietmodelle vereinbaren (z. B. Umsatzmiete, Mischmiete, Festmiete mit Anpassungsklauseln).
Gerichtliche Kontrolle der Miethöhe
Streitigkeiten über die zulässige Miethöhe werden regelmäßig von Amtsgerichten entschieden. Die Gerichte orientieren sich dabei an Mietspiegeln, Gutachten und vergleichbaren Mietverhältnissen. Besonders bei Fragen der Mietpreisbremse oder bei Wucher und Sittenwidrigkeit wird die tatsächliche Marktlage und die persönliche Situation der Parteien umfassend geprüft.
Zusammenfassung
Die Miethöhe ist ein rechtlich vielschichtig geregelter Begriff, der im deutschen Mietrecht zahlreichen gesetzlichen Begrenzungen und Schutzvorschriften unterliegt. Sie bestimmt nicht nur das finanzielle Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, sondern ist vielfach Ausgangspunkt für mietrechtliche Auseinandersetzungen. Eine genaue Kenntnis der relevanten Vorschriften zu Miethöhe, Mietpreisbremse, Modernisierung und zulässigen Mieterhöhungen ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter von zentraler Bedeutung.
Häufig gestellte Fragen
Darf die Miethöhe während eines bestehenden Mietverhältnisses jederzeit angepasst werden?
Die Miethöhe kann während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht beliebig durch den Vermieter angepasst werden. Im deutschen Mietrecht unterliegt eine Mieterhöhung strengen formellen und materiellen Voraussetzungen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) normiert sind. Die Miete kann etwa nach den §§ 558 ff. BGB auf das ortsübliche Niveau angehoben werden; hierfür muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein und der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich begründen. Darüber hinaus ist die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (in einigen Regionen 15 %) steigen darf. Für Staffelmietverträge (§ 557a BGB) und Indexmietverträge (§ 557b BGB) gelten Sonderregeln, bei denen die Miete aufgrund vertraglicher Vereinbarungen entsprechend der Staffel oder eines Index angepasst werden kann. Eigenmächtige- oder unangekündigte Anpassungen der Miethöhe sind somit rechtlich unwirksam.
Gibt es gesetzliche Höchstgrenzen für die Miethöhe bei Mietbeginn?
Ja, bei der Erstvermietung einer Wohnung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die sogenannte Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB. Hier darf die Miete zu Mietbeginn grundsätzlich nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen bei umfassend modernisierten Wohnungen oder bei Neubauten, die erstmals seit dem 1. Oktober 2014 vermietet werden. Unabhängig von der Mietpreisbremse gelten stets die Verbote des Mietwuchers gemäß § 291 StGB und § 5 WiStG, wonach überhöhte Mieten strafrechtlich sanktioniert sind. Außerhalb von Gebieten mit Mietpreisbremse gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit, wobei jedoch auch dort die allgemeinen mietwucherrechtlichen Vorschriften zu beachten sind.
Welche rechtlichen Konsequenzen drohen bei unzulässig überhöhter Miete?
Wird gegen die gesetzlichen Regelungen zu Miethöhe verstoßen, insbesondere gegen die Mietpreisbremse oder bei Mietwucher, können Mieter ihrerseits verlangen, die Miete auf das zulässige Maß zu senken und zu viel gezahlte Beträge rückwirkend zurückzufordern (§ 556g BGB). Vermieter können sich zudem mit Ermittlungen und Sanktionen der Ordnungsbehörden konfrontiert sehen, die im Extremfall mit Bußgeldern oder strafrechtlicher Verfolgung (§ 291 StGB) geahndet werden. Für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete ist erforderlich, dass der Mieter den Verstoß rügt.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt?
Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt nach §§ 558 ff. BGB die Basis für zulässige Mieterhöhungen und teilweise auch für die Mietpreisbremse dar. Sie ergibt sich aus den in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten von vergleichbaren Wohnungen in derselben Gemeinde. Zur Feststellung werden regelmäßig qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB), Auskünfte von Sachverständigen, Vergleichswohnungen oder Auskünfte aus Datenbanken genutzt. Mietspiegel werden häufig von den Kommunen in Zusammenarbeit mit Interessenvertretern erstellt und geben Aufschluss über durchschnittliche Mietwerte.
Welche Rolle spielen Modernisierungen bei der Anpassung der Miethöhe?
Wird die Wohnung durch bestimmte Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet, kann der Vermieter nach § 559 BGB berechtigt sein, die Jahresmiete dauerhaft um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten zu erhöhen. Hierbei müssen jedoch bestimmte Formalien beachtet werden: Der Mieter ist mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich über die Modernisierung und die zu erwartende Mieterhöhung zu informieren. Nicht alle Maßnahmen berechtigen zur Mieterhöhung; reine Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten fallen hierunter nicht. Nach Abschluss der Arbeiten ist eine detaillierte Berechnung notwendig. Weiterhin gilt, dass die Mieterhöhung eine zumutbare Belastungsgrenze für die Mieter nicht überschreiten darf.
Kann die Miete im Rahmen eines Index- oder Staffelmietvertrages angepasst werden?
Ja, bei Indexmietverträgen (§ 557b BGB) orientiert sich die Mieterhöhung an der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex. Die Anpassung erfolgt, wenn sich der Index entsprechend ändert, wobei die Erhöhung dem Mieter schriftlich unter Angabe der Berechnung mitgeteilt werden muss. Bei Staffelmietverträgen (§ 557a BGB) sind die Mietsteigerungen als absolute Beträge oder Prozentsätze bereits vertraglich vereinbart und treten zu festgelegten Zeitpunkten automatisch in Kraft. In beiden Fällen sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Welche Informationspflichten hat der Vermieter im Hinblick auf die Miethöhe?
Vor Vertragsabschluss ist der Vermieter bei Anwendung der Mietpreisbremse verpflichtet, den zukünftigen Mieter schriftlich über Ausnahmen (zum Beispiel umfassende Modernisierung oder Vormiete) zu informieren, falls die Miete die Bremse übersteigt (§ 556g BGB). Wird dies unterlassen, kann der Vermieter sich nicht auf eine höhere Miete berufen; die Miete gilt dann als auf das zulässige Maß reduziert. Auch bei späteren Mieterhöhungen muss der Vermieter den Erhöhungsgrund und die Berechnungsgrundlage detailliert darlegen. Versäumt der Vermieter diese Informationspflichten, macht er sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig und riskiert die Unwirksamkeit der Mieterhöhung.
