Mieterhöhung

Begriff und Grundlagen der Mieterhöhung

Die Mieterhöhung bezeichnet die einseitige Anpassung des Mietzinses durch den Vermietenden während eines bestehenden Mietverhältnisses. Sie ist im deutschen Mietrecht geregelt und unterliegt bestimmten Voraussetzungen sowie formellen Anforderungen. Ziel einer Mieterhöhung kann es sein, die Miethöhe an veränderte Marktbedingungen, gestiegene Kosten oder gesetzliche Vorgaben anzupassen.

Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung

Eine Erhöhung der Miete ist nicht beliebig möglich. Es müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine Anpassung des Mietpreises wirksam wird. Dazu zählen insbesondere die Einhaltung von Fristen, Begründungspflichten sowie Höchstgrenzen für die Erhöhungen.

Formelle Anforderungen an das Erhöhungsverlangen

Das Verlangen nach einer höheren Miete muss in Textform erfolgen und dem mietenden Teil nachvollziehbar begründet werden. Die Begründung kann sich beispielsweise auf den örtlichen Vergleichsmietenspiegel, drei vergleichbare Wohnungen oder auf Modernisierungsmaßnahmen stützen.

Kappungsgrenze und zeitliche Beschränkungen

Für viele Arten der Mieterhöhung gilt eine sogenannte Kappungsgrenze: Innerhalb eines bestimmten Zeitraums darf die Gesamtmiete nur bis zu einem festgelegten Prozentsatz steigen. Zudem sind Mindestfristen einzuhalten; zwischen zwei aufeinanderfolgenden Erhöhungen muss ein bestimmter Zeitraum liegen.

Möglichkeiten zur Begründung einer Mieterhöhung

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Eine häufige Grundlage für eine Anhebung des Mietzinses ist die Anpassung an das Niveau vergleichbarer Wohnungen am selben Ort (Vergleichsmiete). Hierbei wird geprüft, ob ähnliche Wohnungen in Lage, Größe und Ausstattung einen höheren Preis erzielen als bisher gezahlt wurde.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach Durchführung bestimmter baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnung oder zur Einsparung von Energie- bzw. Wasserverbrauch kann ebenfalls eine Anhebung des Mietpreises verlangt werden. Die Kosten dieser Maßnahmen dürfen anteilig umgelegt werden; auch hier gelten jedoch Höchstbeträge pro Jahr.

Betriebskostenanpassungen

Steigen umlagefähige Betriebskosten wie etwa Heizkosten oder Müllabfuhrgebühren dauerhaft an, können diese Mehrkosten im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung weitergegeben werden – dies stellt jedoch keine klassische „Mieterhöhung“ dar, sondern betrifft lediglich den Nebenkostenanteil.

Ablauf und Wirksamwerden einer Mieterhöhung

Zustimmungserfordernis durch den mietenden Teil

In vielen Fällen bedarf es der Zustimmung zum neuen Mietpreis durch den mietenden Teil innerhalb einer gesetzlich vorgesehenen Frist ab Zugang des Schreibens mit dem Erhöhungsverlangen. Erfolgt keine Reaktion innerhalb dieser Frist, besteht unter Umständen ein Anspruch auf gerichtliche Klärung.

Sonderfall Staffelmietvertrag

Bei sogenannten Staffelmietverträgen sind zukünftige Steigerungen bereits bei Vertragsschluss festgelegt; separate Zustimmungen zu einzelnen Stufen sind dann nicht erforderlich.

Sonderfall Indexmietvertrag

Wurde vereinbart, dass sich der Mietpreis automatisch entsprechend einem Preisindex verändert (Indexmiete), erfolgt jede Änderung anhand dieses Indexwerts ohne gesondertes Zustimmungsverfahren.

Bedeutende Grenzen zum Schutz vor übermäßigen Belastungen

• Kappungsgrenze: Sie begrenzt prozentual mögliche Steigerungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums.
• Mietpreisbremse: In einigen Regionen gibt es zusätzliche Regelungen zur Begrenzung von Neuvertragsmieten bei Wiedervermietung – diese betreffen allerdings nicht laufende Verträge.