Begriff und Bedeutung der Miete
Die Miete ist ein zentrales Rechtsinstitut des deutschen Zivilrechts und bezeichnet das vertragliche Rechtsverhältnis, das durch den Mietvertrag zwischen einem Vermieter und einem Mieter begründet wird. Gegenstand eines Mietvertrags ist regelmäßig die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch während einer bestimmten oder unbestimmten Zeit. Die Vorschriften zur Miete finden sich insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), §§ 535 bis 580a.
Im Folgenden werden die Begriffsbestimmung, die rechtlichen Grundlagen, die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, Sonderformen der Miete sowie die Beendigung und Besonderheiten von Mietverhältnissen umfassend behandelt.
Rechtliche Grundlagen der Miete
Gesetzliche Regelung im BGB
Die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen zur Miete sind in den §§ 535 ff. BGB niedergelegt. Diese Vorschriften regeln insbesondere:
- Vertragsschluss und Mietgegenstand
- Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter
- Besonderheiten bei Wohnraum- und Gewerberaummiete
- Beendigung des Mietverhältnisses
Abgrenzung zu anderen schuldrechtlichen Verträgen
Die Miete ist insbesondere von der Pacht (§§ 581 ff. BGB) und dem Leihvertrag (§§ 598 ff. BGB) zu unterscheiden. Während bei der Pacht der Pächter berechtigt ist, die Früchte aus der Sache zu ziehen, beschränkt sich das Recht des Mieters auf den Gebrauch der Sache. Die Leihe ist hingegen unentgeltlich im Gegensatz zur Miete, die stets entgeltlich ist.
Abschluss und Inhalt des Mietvertrages
Vertragsschluss
Ein Mietverhältnis kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande (§§ 145 ff. BGB). Der Vertrag ist grundsätzlich formfrei, bei Wohnraum- und Gewerberaummiete ist jedoch bei einer längeren Vertragsdauer eine Schriftform einzuhalten (§ 550 BGB).
Vertragsparteien
Beteiligte sind auf Vermieterseite diejenige Person, die berechtigt ist, den Mietgegenstand zu überlassen, und auf Mieterseite die Person, die den Gebrauch gegen Entgelt erwirbt.
Mietgegenstand
Gegenstand eines Mietvertrages kann jede bewegliche oder unbewegliche Sache sein. Besonders bedeutsam sind die Wohnraummiete und die Gewerberaummiete.
Hauptpflichten der Vertragsparteien
Vermieter
- Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB)
- Erhaltung der Mietsache in diesem Zustand während der Mietzeit
Mieter
- Zahlung der vereinbarten Miete (§ 535 Abs. 2 BGB)
- Sorgsamer Gebrauch der Mietsache
Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis
Gebrauch der Mietsache
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Gebrauchs zu nutzen. Eine nicht vertragsgemäße Nutzung kann Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche des Vermieters auslösen.
Minderung und Zurückbehaltungsrecht
Tritt während der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache auf, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern (§ 536 BGB) oder ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben (§ 320 BGB).
Instandhaltung und Instandsetzung
Die Instandhaltungspflicht obliegt grundsätzlich dem Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter ist jedoch zu schonendem Gebrauch und zur Anzeige von Mängeln verpflichtet (§ 536c BGB).
Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen
Die Durchführung von Schönheitsreparaturen kann im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen werden, während für Kleinreparaturen eine solche Verpflichtung nur in engen Grenzen zulässig ist.
Sonderformen der Miete
Wohnraummiete
Die Wohnraummiete ist durch besonderen Mieterschutz geprägt. Hierzu zählen:
- Kündigungsschutz (§§ 573 ff. BGB)
- Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)
- Vormietrecht und Sozialklauseln
Gewerberaummiete
Die Miete von Geschäftsräumen ist weniger reglementiert, bietet jedoch größere vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten. Viele Schutzvorschriften der Wohnraummiete finden hier keine Anwendung.
Beendigung des Mietverhältnisses
Ordentliche Kündigung
Ein Mietverhältnis kann durch ordentliche Kündigung beendet werden. Für Wohnraummiete gelten dabei verlängerte Kündigungsfristen für den Vermieter (§ 573c BGB), während für den Mieter grundsätzlich eine dreimonatige Frist einzuhalten ist.
Außerordentliche Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich (§ 543 BGB). Beispiele sind erhebliche Vertragsverletzungen oder Zahlungsverzug.
Rückgabe der Mietsache
Nach Beendigung ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet (§ 546 BGB). Eventuelle Verschlechterungen oder Veränderungen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, kann der Vermieter ersetzt verlangen.
Kaution und Nebenkosten
Mietkaution
Der Mieter kann zur Leistung einer Kaution verpflichtet werden (§ 551 BGB). Ihre Höhe ist gesetzlich beschränkt und darf maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen.
Betriebskosten und Nebenkostenabrechnung
Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter ist nur bei entsprechender Vereinbarung zulässig (§ 556 Abs. 1 BGB). Eine jährliche Nebenkostenabrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 556 Abs. 3 BGB).
Zusammenfassung
Der Begriff Miete umfasst im rechtlichen Kontext das entgeltliche Gebrauchsüberlassungsverhältnis an beweglichen oder unbeweglichen Sachen im Rahmen eines Mietvertrags. Die gesetzlichen Regelungen bieten einerseits Schutz für den Mieter (insbesondere im Wohnraummietrecht), andererseits werden auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt. Die Miete stellt ein komplex ausgestaltetes Rechtsverhältnis dar, das unterschiedlichen gesetzlichen Vorgaben unterliegt und wesentlich zur rechtlichen Ordnung im privaten und geschäftlichen Alltag beiträgt.
Häufig gestellte Fragen
Wie kann eine Mieterhöhung rechtlich durchgesetzt werden?
Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist in Deutschland nur unter strengen gesetzlichen Vorgaben möglich. Die häufigste Form ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich ankündigen und nachvollziehbar begründen, etwa durch Verweis auf einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % (in angespannten Wohnungsmärkten 15 %) steigen, die sogenannte Kappungsgrenze. Ferner ist eine Zustimmungsfrist einzuhalten: Der Mieter muss dem Erhöhungsverlangen spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zustimmen. Erst nach schriftlicher Zustimmung (oder erfolgreicher Klage auf Zustimmung) wird die neue Miete wirksam. Sonderregeln gelten für Staffelmietverträge, Indexmiete oder Modernisierungsmieterhöhungen, letztere unterliegen wiederum besonderen Formerfordernissen und Ankündigungsfristen nach § 559 BGB. Ohne ausreichende rechtliche Begründung und Einhaltung der Formalien ist eine Mieterhöhung unwirksam.
Welche Pflichten hat der Vermieter bezüglich der Mietkaution?
Die Mietkaution darf laut § 551 BGB maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen und zu den üblichen Zinssätzen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden (Mietkautionskonto). Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine in Textform gefasste Quittung über die Anlage der Kaution und deren Verzinsung auszuhändigen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss er die Kaution inklusive Zinsen innerhalb einer angemessenen Frist – in der Regel zwischen drei und sechs Monaten – zurückzahlen, es sei denn, er macht berechtigte Ansprüche (z. B. wegen ausstehender Miete oder bestehender Schäden) geltend. Der Vermieter darf die Kaution lediglich zur Begleichung tatsächlich entstandener und nachweisbarer Forderungen verwenden.
Was gilt rechtlich bei Mängeln an der Mietwohnung?
Bei Mängeln, die während des Mietverhältnisses auftreten und den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, stehen Mieter mehrere Rechte zu. Zunächst besteht eine Anzeigepflicht seitens des Mieters (§ 536c BGB). Nach erfolgter Anzeige ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel unverzüglich zu beseitigen. Während der Mangel besteht, hat der Mieter gemäß § 536 BGB grundsätzlich das Recht auf Mietminderung – die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Gebrauchseinschränkung. Kommt der Vermieter seiner Beseitigungspflicht trotz Fristsetzung nicht nach, kann der Mieter auf Mangelbeseitigung klagen und unter Umständen sogar auf eigene Kosten beseitigen und Ersatz der Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Bei erheblichen Schäden kann unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter und Vermieter?
Für Mieter gilt laut § 573c BGB eine ordentliche Kündigungsfrist von grundsätzlich drei Monaten, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden. Für Vermieter verlängert sich die Frist je nach Dauer des Mietverhältnisses: nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist zudem nur unter Angabe eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrundes möglich (§ 573 BGB), beispielsweise Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen des Mieters. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist bei schwerwiegenden Vertragsverstößen (wie Zahlungsverzug, erhebliche Störung des Hausfriedens) beiderseits möglich; dabei ist regelmäßig eine vorherige Abmahnung erforderlich.
Wann und wie darf die Miete gemindert werden?
Eine Mietminderung ist rechtlich erlaubt, wenn nach Beginn des Mietverhältnisses ein erheblicher Mangel auftritt, der nicht unerheblich ist und nicht vom Mieter selbst verursacht wurde. Die Miete mindert sich automatisch kraft Gesetzes ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel dem Vermieter angezeigt wurde (§ 536 BGB). Der Minderungsbetrag richtet sich nach dem konkreten Minderungswert, der sich aus Umfang und Dauer der Gebrauchseinschränkung ergibt. Die Minderungsprozentwerte werden oft nach einschlägiger Rechtsprechung bemessen. Vorsicht: Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen, um seine Rechte zu wahren. Eine eigenmächtig zu hoch angesetzte Mietminderung kann zu Mietrückständen und einer eventuellen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen.
Was ist bei einer Untervermietung aus rechtlicher Sicht zu beachten?
Der Mieter hat nach § 553 BGB grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, sofern ein berechtigtes Interesse – etwa beruflicher oder persönlicher Art – nach Vertragsschluss entsteht. Er muss dem Vermieter Namen und Anschrift des Untermieters mitteilen und um Zustimmung bitten. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt (z. B. Überbelegung, Unzumutbarkeit für andere Hausbewohner) oder die Wohnung insgesamt untervermietet werden soll. Ohne Zustimmung drohen dem Mieter Abmahnung und im Wiederholungsfall Kündigung. Wird die Erlaubnis unberechtigt verweigert, kann der Mieter ggf. fristlos kündigen und Schadensersatz verlangen.
Welche Rechte und Pflichten bestehen bei Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind Instandhaltungsmaßnahmen wie das Streichen von Wänden und Decken, die grundsätzlich dem Vermieter obliegen – es sei denn, im Mietvertrag wurde wirksam eine Übertragung auf den Mieter vereinbart. AGB-Klauseln, welche die Arbeiten starr nach Fristen vorschreiben oder zu Endrenovierungen unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad verpflichten, sind nach aktueller BGH-Rechtsprechung (u.a. Az. VIII ZR 185/14 und VIII ZR 241/13) unwirksam. Nur individualvertraglich und unter angemessenen, flexiblen Bedingungen kann eine Verpflichtung auf den Mieter rechtswirksam übertragen werden. Ist eine Klausel unwirksam, bleibt die Pflicht beim Vermieter. Der Mieter haftet lediglich für selbst verursachte Schäden, nicht für normale Abnutzung.
