Begriff und rechtliche Einordnung
Miete bezeichnet die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch auf Zeit. Kern ist die Vereinbarung, dass eine Partei eine Sache zur Nutzung bereitstellt und die andere Partei hierfür ein regelmäßiges Entgelt zahlt. Das Mietverhältnis beruht auf einem Vertrag, der Rechte und Pflichten beider Seiten festlegt. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Art der Mietsache, insbesondere zwischen Wohnraum, Gewerberaum und beweglichen Sachen.
Gegenstand der Miete
Wohnraummiete
Bei der Wohnraummiete steht die Sicherung der privaten Lebensführung im Mittelpunkt. Sie ist durch besonderen Schutz geprägt, etwa bei Kündigungen, Miethöhenanpassungen und der Abrechnung von Betriebskosten. Zahlreiche zwingende Vorgaben begrenzen vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Vertragspartnern herzustellen.
Gewerberaummiete
Gewerberaummiete dient der Ausübung unternehmerischer Tätigkeiten. Hier besteht weitgehende Vertragsfreiheit. Pflichten und Risiken werden häufig detailliert vertraglich verteilt, etwa zu Instandhaltung, Betriebspflichten, Konkurrenzschutz oder Laufzeiten. Schutzmechanismen sind weniger stark ausgeprägt als bei Wohnraum, wodurch die Vertragsgestaltung eine größere Rolle spielt.
Miete beweglicher Sachen
Auch bewegliche Sachen wie Fahrzeuge, Geräte oder Werkzeuge können Gegenstand eines Mietvertrags sein. Besonderheiten betreffen die Abnutzung, die Instandhaltung während der Mietzeit, Haftungsfragen und die Rückgabe im vertraglich vereinbarten Zustand.
Mietvertrag: Zustandekommen und Inhalte
Vertragsabschluss und Form
Der Mietvertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Eine besondere Form ist grundsätzlich nicht vorgeschrieben, schriftliche Verträge sind jedoch üblich. Befristete Mietverhältnisse und langfristige Bindungen unterliegen besonderen Formanforderungen, damit die vereinbarte Laufzeit wirksam ist.
Hauptpflichten
Die zentrale Pflicht der vermietenden Partei ist die Gebrauchsgewährung im vertraglich vereinbarten Zustand während der Mietzeit. Die mietende Partei ist zur Zahlung des vereinbarten Entgelts verpflichtet. Weitere Hauptinhalte betreffen Beginn, Dauer, Kündigungsregelungen, Nutzung, Betriebskosten, Kaution und besondere Vereinbarungen etwa zu Modernisierung oder Renovierung.
Nebenpflichten und Rücksichtnahmepflichten
Zu den typischen Nebenpflichten zählen Informations-, Anzeigе- und Duldungspflichten. Mängel sind anzuzeigen, notwendige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind nach Ankündigung zu dulden. Die Parteien haben aufeinander Rücksicht zu nehmen, etwa durch Beachtung der Hausordnung und Schutz berechtigter Interessen.
Mietzahlung und Nebenkosten
Mietzins und Fälligkeit
Der Mietzins ist regelmäßig im Voraus zu entrichten. Die Parteien können vereinbaren, ob das Entgelt nur die Grundmiete umfasst (zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen) oder ob eine Bruttomiete gezahlt wird, die bestimmte Nebenkosten einschließt.
Betriebskosten und Heizkosten
Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. Dazu zählen typischerweise Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Müllentsorgung, Straßenreinigung, Hausstrom, Hauswart, Gartenpflege und Versicherungen rund um das Gebäude. Sie sind nur dann zu zahlen, wenn dies vertraglich vereinbart ist.
Abrechnung und Transparenz
Bei Vorauszahlungen ist jährlich eine Abrechnung zu erstellen. Diese muss verständlich und nachvollziehbar sein, den Abrechnungszeitraum benennen, die Gesamtkosten ausweisen, den Verteilerschlüssel erläutern und den Anteil der einzelnen Einheit berechnen. Pauschalen werden nicht abgerechnet; sie decken die vereinbarten Kosten unabhängig vom tatsächlichen Anfall.
Anpassung von Vorauszahlungen
Nach einer Abrechnung können Vorauszahlungen angepasst werden, wenn sich ein geänderter Bedarf zeigt. Die Anpassung orientiert sich regelmäßig am Ergebnis des letzten Abrechnungszeitraums.
Sicherheiten und Kaution
Zur Absicherung vertraglicher Ansprüche kann eine Kaution vereinbart werden. Sie ist der Höhe nach gesetzlich begrenzt, dient der Sicherung etwa von Zahlungsrückständen, Betriebskostennachforderungen oder Schadensersatzansprüchen und ist getrennt vom Vermögen der vermietenden Partei sicher anzulegen. Nach Ende des Mietverhältnisses ist abzurechnen und ein verbleibender Betrag zurückzuzahlen. Alternativ kann eine Bürgschaft oder eine andere Sicherheit vereinbart werden.
Gebrauchsgewährung, Mängel und Instandhaltung
Mangel der Mietsache
Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand vom vertraglich geschuldeten Gebrauchszustand abweicht. Dazu zählen Sachmängel (zum Beispiel Defekte) und Rechtsmängel (zum Beispiel fehlende Nutzungsbefugnisse). Maßgeblich sind Vereinbarungen zur Beschaffenheit, der Nutzungszweck und die Verkehrsanschauung.
Rechte bei Mängeln
Bestehen Mängel, kommen je nach Schwere und Dauer insbesondere Gebrauchsüberlassung, Mangelbeseitigung, Reduzierung des Mietzinses für die Zeit der Beeinträchtigung und Ersatz von Schäden in Betracht. Eine Anzeige des Mangels ist erforderlich, damit Abhilfe ermöglicht wird. Selbst verursachte Beeinträchtigungen begründen keine Rechte.
Erhaltung und Modernisierung
Erhaltungsmaßnahmen dienen dem Funktions- und Substanzerhalt der Mietsache. Modernisierungen verbessern den Gebrauchswert oder senken nachhaltig Energie- oder Wasserverbrauch. Angekündigte Maßnahmen sind grundsätzlich zu dulden. Kosten bestimmter Modernisierungen können in einem gesetzlich geregelten Rahmen auf die Miete umgelegt werden.
Mietpreisgestaltung und -anpassung
Vereinbarte Miethöhe
Die Miethöhe wird vereinbart und kann als Nettokaltmiete (zuzüglich Betriebskosten) oder als Bruttomiete gestaltet sein. In Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation gelten besondere Begrenzungen für Neuvertragsmieten.
Anpassung an die Vergleichsmiete
Bei Wohnraum kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden. Dies setzt eine Begründung, Formvorgaben und Fristen voraus sowie die Beachtung gesetzlicher Grenzen zur Häufigkeit und Höhe von Anpassungen.
Staffelmiete und Indexmiete
Alternativ kann eine Staffelmiete mit festen Erhöhungsbeträgen oder eine Indexmiete mit Bindung an einen anerkannten Preisindex vereinbart werden. Während der Laufzeit solcher Vereinbarungen sind weitere Erhöhungsmöglichkeiten regelmäßig eingeschränkt. Für die Wirksamkeit gelten Transparenz- und Formanforderungen.
Grenzen und Verfahren
Mietanpassungen unterliegen materiellen Schranken und einem formgebundenen Verfahren. Erforderlich sind insbesondere Nachvollziehbarkeit, Einhaltung von Fristen und die Beachtung gesetzlicher Obergrenzen.
Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses
Ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen. Für Wohnraum bestehen differenzierte Fristen je nach Vertragsdauer sowie besondere Anforderungen an Gründe auf Seiten der vermietenden Partei, etwa wenn berechtigte Interessen betroffen sind. Die Kündigung bedarf grundsätzlich der Schriftform.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung kommt in Betracht, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, etwa bei erheblichen Vertragsverletzungen oder gravierendem Zahlungsverzug. Zuvor ist in bestimmten Konstellationen eine Abmahnung üblich.
Widerspruchs- und Härteschutz
Wohnraummietende können einer Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte darstellen würde. Die Interessen beider Seiten werden abgewogen.
Rückgabe der Mietsache
Mit Beendigung ist die Mietsache geräumt und im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist hinzunehmen; Schäden sind zu ersetzen. Schlüssel und überlassene Gegenstände sind vollständig zurückzugeben.
Untervermietung, Nutzung und Hausordnung
Untervermietung
Die vollständige oder teilweise Überlassung an Dritte bedarf regelmäßig einer Zustimmung. Bei Teilüberlassung kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und schutzwürdige Belange der vermietenden Partei nicht entgegenstehen.
Tierhaltung
Die Tierhaltung kann vertraglich geregelt werden. Kleinere, ungefährliche Tiere werden häufig anders behandelt als größere Tiere. Entscheidend sind Art, Umfang und Auswirkungen auf Hausgemeinschaft und Mietsache.
Besichtigungsrechte und Zutritt
Die vermietende Partei darf die Mietsache aus berechtigtem Anlass nach angemessener Ankündigung besichtigen, etwa zur Schadensprüfung, Instandhaltung, Modernisierung oder Weitervermietung. Das Hausrecht der mietenden Partei bleibt gewahrt.
Schönheitsreparaturen und Renovierung
Abnutzung versus Schaden
Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist vom Mietzins abgegolten. Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, sind zu ersetzen. Der Unterschied ist nach Art und Umfang der Beeinträchtigung zu beurteilen.
Wirksamkeit von Klauseln
Vertragliche Klauseln zu Schönheitsreparaturen unterliegen einer Inhaltskontrolle. Starre oder unangemessene Regelungen können unwirksam sein. Maßgeblich sind Transparenz, Zumutbarkeit und der tatsächliche Zustand bei Einzug.
Betriebskosten im Detail
Umlagefähige Kosten
Typische umlagefähige Kategorien sind Kosten für laufende Bewirtschaftung, Versorgung und Reinigung, Außenanlagenpflege, technische Anlagen, Entwässerung, Aufzug, Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche sowie bestimmte Versicherungen rund um das Gebäude.
Nicht umlagefähige Kosten
Verwaltungskosten, Bankgebühren, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sind regelmäßig nicht umlagefähig, sofern nichts Abweichendes rechtlich zugelassen und wirksam vereinbart ist.
Besonderheiten der Gewerberaummiete
Vertragsfreiheit und Risikoallokation
In Gewerbemietverhältnissen werden Pflichten und Risiken weitreichend vertraglich verteilt. Dies betrifft insbesondere Instandhaltung, Betriebspflichten, Konkurrenzschutz, Werbemaßnahmen, Öffnungszeiten und Haftungsgrenzen.
Langfristige Verträge und Form
Für langfristige Mietverträge bestehen besondere Formanforderungen, damit die vereinbarte Dauer Bestand hat. Änderungen bedürfen derselben Form, um Wirksamkeit und Planungssicherheit zu gewährleisten.
Steuerliche Besonderheiten
Bei Gewerberaum kann eine Option zur Umsatzsteuer bestehen. Dies beeinflusst die Mietstruktur und Betriebskostenabrechnung.
Abgrenzungen zu verwandten Verträgen
Pacht
Die Pacht umfasst neben der Gebrauchsüberlassung auch das Recht, Erträge oder sogenannte Früchte zu ziehen, etwa bei landwirtschaftlichen Flächen oder betriebenen Unternehmensteilen.
Leihe
Die Leihe ist die unentgeltliche Überlassung zum Gebrauch. Es fehlt das Entgelt, das die Miete kennzeichnet.
Häufig gestellte Fragen zur Miete
Was versteht man rechtlich unter Miete?
Miete ist die zeitweise Überlassung einer Sache gegen Entgelt zur Nutzung. Der Vertrag verpflichtet zur Gebrauchsgewährung im vereinbarten Zustand und zur Zahlung des Mietzinses. Art und Umfang der Nutzung ergeben sich aus dem Vertrag und dem vereinbarten Zweck.
Wie unterscheidet sich Wohnraummiete von Gewerberaummiete?
Wohnraummiete steht unter besonderem Schutz mit zwingenden Vorgaben zu Kündigung, Miethöhe und Betriebskosten. Gewerberaummiete ist stärker dispositiv; Inhalte wie Instandhaltung, Betriebspflichten, Laufzeiten und Preisanpassungen werden freier vereinbart und unterliegen weniger zwingenden Schranken.
Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Eine Mieterhöhung setzt eine rechtlich vorgesehene Grundlage voraus, etwa Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Staffelmietvereinbarung oder eine Indexbindung. Erforderlich sind Begründung, Form und Fristen sowie die Beachtung gesetzlicher Grenzen hinsichtlich Höhe, Zeitraum und Häufigkeit.
Was zählt zu Betriebskosten und wie werden sie abgerechnet?
Betriebskosten sind laufende Kosten des Gebäudebetriebs wie Versorgung, Entsorgung, Reinigung, Pflege gemeinschaftlicher Bereiche, Hauswart und bestimmte Versicherungen. Bei Vorauszahlungen erfolgt jährlich eine verständliche Abrechnung mit Angabe der Gesamtkosten, des Verteilerschlüssels und des anteiligen Betrags der einzelnen Einheit.
Welche Rechte bestehen bei Mängeln der Mietsache?
Bei Mängeln kommen Gebrauchsüberlassung, Mangelbeseitigung, Reduzierung des Mietzinses für die Dauer der Einschränkung und gegebenenfalls Ersatz von Schäden in Betracht. Voraussetzung ist, dass die Beeinträchtigung nicht von der mietenden Partei verursacht wurde und die Anzeige des Mangels erfolgt.
Unter welchen Voraussetzungen ist eine Untervermietung möglich?
Die Untervermietung bedarf regelmäßig der Zustimmung. Bei Teilüberlassung kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine überwiegenden Belange der vermietenden Partei entgegenstehen. Die vollständige Überlassung wird strenger beurteilt.
Welche Form- und Fristerfordernisse gelten bei Kündigungen?
Kündigungen bedürfen grundsätzlich der Schriftform. Für Wohnraum gelten gestaffelte Fristen und besondere Anforderungen an Kündigungsgründe der vermietenden Seite. Fristlose Kündigungen setzen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung voraus; in bestimmten Fällen ist eine vorherige Abmahnung erforderlich.
