Liegenschaft

Begriff und Abgrenzung der Liegenschaft

Eine Liegenschaft ist ein abgegrenztes Stück Land samt seinen festen Bestandteilen. Sie zählt zum unbeweglichen Vermögen und ist grundsätzlich im öffentlichen Register erfasst. Der Begriff dient als Oberbegriff für Bodenflächen, die rechtlich selbstständig zugeordnet und übertragen werden können, einschließlich der darauf errichteten, fest mit dem Boden verbundenen Bauwerke.

Grundverständnis

Im Kern beschreibt die Liegenschaft eine rechtlich definierte Bodenfläche mit bestimmtem Grenzverlauf. Zu ihr gehören regelmäßig auch die dauerhaft mit dem Boden verbundenen Bestandteile (etwa Gebäude) sowie rechtlich zugeordnete Nebenbestandteile (Zubehör), soweit sie dem Gebrauch der Liegenschaft dienen.

Abgrenzung zu verwandten Begriffen

• Grundstück: Häufig synonym verwendet. In der Praxis bezeichnet es die rechtliche Einheit, die im Grundbuch als eigenes Blatt geführt wird und eine oder mehrere Flurstücke umfassen kann.
• Flurstück (Parzelle, Parz.): Vermessungstechnische Einzelfläche mit eigener Nummer im Kataster. Mehrere Flurstücke können ein Grundstück bzw. eine Liegenschaft bilden.
• Gebäude: Regelmäßig wesentlicher Bestandteil der Liegenschaft, sofern es fest mit dem Boden verbunden ist.
• Wohnungseigentum: Besonderes Miteigentum, bei dem einzelne Einheiten (z. B. Wohnungen) mit Sondereigentum verbunden sind; die Liegenschaft bildet die rechtliche Grundlage.
• Selbständige Rechte an Grundstücken: Bestimmte, dauerhaft angelegte Rechte (z. B. ein langfristiges Baurecht) können eigenständig wie eine Liegenschaft behandelt und im Register geführt werden.

Bestandteile und Zubehör

Wesentliche Bestandteile

Wesentliche Bestandteile sind Teile, die nicht ohne Zerstörung, Veränderung oder unverhältnismäßigen Aufwand vom Grundstück getrennt werden können. Üblicherweise zählen dazu Gebäude, fest eingebaute Anlagen, Mauern, Erschließungen auf dem Grundstück und dauerhaft verwurzelte Bepflanzungen. Sie teilen das rechtliche Schicksal der Liegenschaft: Wer Eigentümer der Liegenschaft ist, ist regelmäßig auch Eigentümer der wesentlichen Bestandteile.

Zubehör

Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Liegenschaft dauerhaft zu dienen bestimmt sind, ohne wesentliche Bestandteile zu sein. Klassische Beispiele sind bestimmte fest zugeordnete Maschinen oder Einrichtungsgegenstände, die dem Betrieb einer Anlage auf der Liegenschaft dienen. Ob eine Sache Zubehör ist, ergibt sich aus ihrer Bestimmung und der dauerhaften Zuordnung zur Liegenschaft.

Rechte an der Liegenschaft

Eigentum und Mitberechtigungen

Das Eigentum an einer Liegenschaft verleiht umfassende Zuordnungsbefugnisse. Es kann einer einzelnen Person zustehen oder mehreren gemeinsam. Häufige Formen sind:

• Alleineigentum: Eine Person ist alleinige Eigentümerin.
• Miteigentum: Mehrere Personen sind zu ideellen Anteilen berechtigt; Verwaltung und Nutzung folgen den Regeln der Gemeinschaft.
• Wohnungs- und Teileigentum: Verknüpft Miteigentum am Grundstück mit Sondereigentum an abgeschlossenen Einheiten (z. B. Wohnung, Laden).

Nutzungsrechte (Dienstbarkeiten und beschränkte Rechte)

Auf einer Liegenschaft können zugunsten anderer Personen oder benachbarter Grundstücke Nutzungsrechte lasten. Dazu gehören etwa Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte. Solche Rechte begrenzen die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers und werden regelmäßig im Grundbuch vermerkt, um ihre Wirkung gegenüber Dritten zu sichern.

Sicherungsrechte (Grundpfandrechte)

Zur Sicherung von Forderungen können Liegenschaften mit Grundpfandrechten belastet werden (z. B. Hypothek, Grundschuld oder Pfandrecht an selbständigen Rechten). Diese Rechte verschaffen dem Gläubiger eine bevorzugte Zugriffsmöglichkeit auf die Liegenschaft im Falle der Nichtzahlung der gesicherten Forderung. Sie sind typischerweise im Grundbuch eingetragen.

Öffentlich-rechtliche Bindungen

Die Nutzung einer Liegenschaft wird durch öffentlich-rechtliche Vorschriften geprägt. Dazu zählen Bau- und Planungsrecht (z. B. Zulässigkeit und Maß der Bebauung), Natur- und Denkmalschutz, Straßen- und Wegerecht, Gewässer- und Bodenschutz, Immissionsschutz sowie Regelungen zur Erschließung und Entwässerung. Solche Bindungen gelten unabhängig von Eintragungen im Grundbuch und betreffen jede Eigentümerin und jeden Eigentümer gleichermaßen.

Erfassung und Nachweis

Kataster und Vermessung

Die Liegenschaft ist in der amtlichen Liegenschaftsvermessung (Kataster) mit Lage, Grenzen und Flächengröße erfasst. Das Kataster bildet die Grundlage für Grenznachweise, Kartenwerke und die eindeutige Identifikation von Flurstücken bzw. Parzellen.

Grundbuch und Eintragungen

Das Grundbuch weist die rechtlichen Verhältnisse der Liegenschaft nach. Es enthält Angaben zu Eigentum, Lasten und Beschränkungen. Eintragungen vermitteln Publizität und dienen dem Schutz des Rechtsverkehrs. Rechtsänderungen an Liegenschaften werden regelmäßig durch Eintragung wirksam oder jedenfalls dokumentiert.

Adressierung und Bezeichnung

Liegenschaften werden durch Katasterangaben (Gemarkung, Flur, Flurstücks- oder Parzellennummer) identifiziert. Zusätzlich kann eine postalische Adresse bestehen, die jedoch die rechtliche Identität nicht ersetzt. Maßgeblich für Grenzen und Umfang ist die vermessungstechnische und grundbuchliche Bezeichnung.

Entstehung, Teilung und Vereinigung

Bildung neuer Einheiten

Liegenschaften können durch Teilung entstehen, wenn eine bestehende Einheit in mehrere rechtlich selbstständige Einheiten aufgeteilt wird. Umgekehrt können Liegenschaften vereinigt werden, sodass mehrere Einheiten zu einer rechtlichen Einheit zusammengeführt werden. Solche Änderungen setzen eine vermessungstechnische Grundlage und entsprechende Registervorgänge voraus.

Grenzverlauf

Der Grenzverlauf bestimmt den räumlichen Umfang der Liegenschaft. Er ergibt sich aus Vermessung, Katasterunterlagen und ggf. historischen Nachweisen. Unklarheiten werden anhand der registrierten Daten und örtlichen Feststellungen geklärt. Änderungen der Grenze erfordern regelmäßig eine vermessungstechnische Neuordnung und registerliche Umsetzung.

Erwerb und Übertragung

Rechtsgeschäftlicher Erwerb

Liegenschaften können auf Grundlage eines schuldrechtlichen Geschäfts (z. B. Kauf, Tausch, Schenkung) übertragen werden. Die dingliche Rechtsänderung wird im Grundbuch nachvollzogen. Formvorschriften und Registervorgänge dienen der Rechtssicherheit.

Erbgang

Beim Erbfall geht die Liegenschaft auf die Erbinnen und Erben über. Bis zur Auseinandersetzung kann eine Erbengemeinschaft bestehen, die die Liegenschaft gemeinschaftlich verwaltet. Der Übergang wird im Grundbuch nachvollzogen.

Zwangsverwertung

Zur Befriedigung von Gläubigern kann eine Liegenschaft im Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung verwertet werden. Grundpfandrechte beeinflussen dabei die Rangfolge der Befriedigung.

Besitz und Eigentum

Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft (z. B. Nutzung, Bewohnung), Eigentum ist die rechtliche Zuordnung. Beide können auseinanderfallen, etwa bei Miete oder Pacht. Für den Erwerb von Eigentum an Liegenschaften ist die rechtliche Übertragung maßgeblich; bloßer Besitz genügt nicht.

Nutzung, Lasten und Nachbarschaft

Nutzungsarten

Liegenschaften können privat, gewerblich, land- oder forstwirtschaftlich sowie öffentlich genutzt werden. Die zulässige Nutzung richtet sich nach der planungsrechtlichen Einordnung und etwaigen Nutzungsbeschränkungen.

Nachbarrechtliche Beziehungen

Zwischen benachbarten Liegenschaften bestehen wechselseitige Rücksichtnahmepflichten. Dazu gehören Regelungen zu Abständen, Einfriedungen, Immissionen (Lärm, Geruch, Rauch), Überwuchs und Überhang sowie zur Mitbenutzung von Anlagen, soweit gesetzlich vorgesehen. Solche Regeln dienen dem Interessenausgleich zwischen benachbarten Eigentümerinnen und Eigentümern.

Erschließung und Wegerechte

Die Anbindung einer Liegenschaft an das öffentliche Straßennetz und die Ver- und Entsorgung (Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation) beeinflusst ihre Nutzbarkeit. Soweit die Erschließung über fremde Liegenschaften erfolgt, können Wegerechte oder Leitungsrechte bestehen, die im Grundbuch gesichert werden.

Abgaben und Steuern

Der Besitz oder Erwerb einer Liegenschaft kann steuerliche Belastungen und öffentliche Abgaben auslösen. Daneben sind wiederkehrende Beiträge möglich, etwa für die Erschließung oder die Unterhaltung bestimmter Anlagen, je nach örtlicher Regelung.

Haftung und Verantwortung

Verkehrssicherung

Wer eine Liegenschaft innehat, hat die Pflicht, Gefahrenquellen im zumutbaren Rahmen zu beherrschen. Das betrifft beispielsweise die Sicherung von Zugängen, die Räum- und Streupflicht nach örtlichen Vorgaben oder die Instandhaltung verkehrsrelevanter Bereiche der Liegenschaft.

Umwelt und Altlasten

Belastungen des Bodens, Schadstoffe oder sonstige Umweltgefahren können besondere Pflichten auslösen. Verantwortlichkeiten können sich aus der Stellung als Eigentümerin oder Eigentümer, als Zustandsverantwortliche oder aus dem Verursacherprinzip ergeben. Register, Gutachten und behördliche Anordnungen spielen bei der Feststellung und Bewältigung solcher Risiken eine Rolle.

Regionale Begriffsnähe im deutschsprachigen Raum

Deutschland

Der Ausdruck Liegenschaft wird verwendet, insbesondere im Zusammenhang mit Kataster, Vermessung und öffentlicher Hand. Im zivilen Sprachgebrauch dominiert der Begriff Grundstück. Rechtlich maßgeblich sind Grundbuch und Kataster als Nachweissysteme.

Österreich

Der Begriff Liegenschaft ist verbreitet und deckt sich im Wesentlichen mit dem Grundstück als rechtlicher Einheit. Das Grundbuch (Einlagezahl) und der Kataster bilden die maßgebliche Grundlage für Identifikation und Rechtsnachweise.

Schweiz

Die Liegenschaft bezeichnet eine im Grundbuch geführte Parzelle. Daneben werden weitere Grundstücksarten anerkannt, etwa Miteigentumsanteile an Grundstücken oder selbständige und dauernde Rechte, die grundbuchlich wie Grundstücke behandelt werden.

Häufig gestellte Fragen zur Liegenschaft

Worin unterscheidet sich eine Liegenschaft von einem Grundstück und einem Flurstück?

Die Liegenschaft und das Grundstück werden häufig gleichbedeutend verwendet und bezeichnen eine rechtliche Einheit, die im Grundbuch geführt wird. Ein Flurstück (Parzelle) ist dagegen die vermessungstechnische Einzelfläche im Kataster. Ein Grundstück beziehungsweise eine Liegenschaft kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Welche Rechte können eine Liegenschaft belasten?

Belastungen sind insbesondere Nutzungsrechte wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte sowie Sicherungsrechte wie Hypotheken oder Grundschulden. Daneben bestehen öffentlich-rechtliche Beschränkungen, etwa aus Bau- und Planungsrecht, Naturschutz oder Immissionsschutz, die unabhängig von Grundbucheintragungen wirken.

Wie wird das Eigentum an einer Liegenschaft nachgewiesen?

Der maßgebliche Nachweis erfolgt durch das Grundbuch, das Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Lasten und Beschränkungen ausweist. Das Kataster ergänzt diese Angaben um Lage, Grenzen und Größe der Flurstücke.

Was gehört rechtlich zur Liegenschaft dazu?

Zur Liegenschaft gehören die Bodenfläche, ihre wesentlichen Bestandteile (etwa fest verbundene Gebäude, Anlagen, Bepflanzungen) und unter Umständen Zubehör, soweit es dem wirtschaftlichen Zweck dauerhaft dient. Die genaue Zuordnung richtet sich nach der dauerhaften Verbindung und der Zweckbestimmung.

Kann eine Liegenschaft geteilt oder mit anderen vereinigt werden?

Ja. Durch Teilung können neue, rechtlich selbstständige Einheiten entstehen; durch Vereinigung können mehrere Einheiten zu einer zusammengefasst werden. Grundlage sind vermessungstechnische Festlegungen und entsprechende Eintragungen in Kataster und Grundbuch.

Welche Bedeutung haben öffentlich-rechtliche Vorschriften für die Nutzung einer Liegenschaft?

Öffentlich-rechtliche Vorschriften bestimmen, ob und wie eine Liegenschaft bebaut und genutzt werden darf. Dazu zählen insbesondere bau- und planungsrechtliche Vorgaben, Umwelt- und Denkmalschutz sowie Regelungen zur Erschließung. Sie gelten unabhängig von den privatrechtlichen Verhältnissen.

Was ist der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum an einer Liegenschaft?

Eigentum ist die rechtliche Zuordnung zur Liegenschaft, Besitz die tatsächliche Sachherrschaft. Eine Person kann Besitzerin sein, ohne Eigentümerin zu sein, etwa bei Miete oder Pacht. Für die Übertragung des Eigentums sind rechtliche und registerliche Vorgänge maßgeblich.