Kostenmiete

Begriff und Grundlagen der Kostenmiete

Die Kostenmiete bezeichnet ein mietrechtliches Konzept, das vor allem im Bereich des sozialen Wohnungsbaus Anwendung findet. Hierbei wird die Miethöhe nicht durch Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt bestimmt, sondern orientiert sich ausschließlich an den tatsächlich entstandenen und fortlaufend zu tragenden Kosten des Vermieters. Ihr Ziel ist es, insbesondere preisgünstigen Wohnraum zu sichern und eine sozialverträgliche Wohnraumversorgung zu gewährleisten.

Rechtsgrundlagen

Rechtsquellen

Die rechtlichen Regelungen zur Kostenmiete finden sich insbesondere im deutschen Mietrecht. Von zentraler Bedeutung ist hier das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sowie das Gesetz zur Regelung der Miethöhe bei öffentlich gefördertem Wohnraum (Miethöhegesetz – MHG). Historisch existiert zudem der Begriff der Kostenmiete im Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG), das jedoch durch das WoFG abgelöst wurde.

Öffentliche Förderung und Bindung

Die Anwendung der Kostenmiete ist regelmäßig an öffentliche Fördermittel gebunden. Typischerweise sind Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln errichtet wurden, für einen gewissen Zeitraum sogenannten Belegungs- und Mietpreisbindungen unterworfen. Während der Bindungsfrist darf keine höhere als die durch tatsächliche Kosten berechnete Miete verlangt werden.

Ermittlung und Zusammensetzung der Kostenmiete

Kostenberechnung nach gesetzlichen Vorgaben

Die Berechnung der Kostenmiete ist gesetzlich detailliert normiert. Sie basiert auf einer Aufstellung aller dauerhaft anfallenden Ausgaben im Zusammenhang mit der Herstellung, Bewirtschaftung und Instandhaltung des Wohnraums. Zu diesen Kosten zählen unter anderem:

• Kapitalkosten (Zinsen und Tilgungen für Fremd- und Eigenkapital)
• Kosten der Instandhaltung und Verwaltung
• Betriebskosten
• Abschreibungen
• Grundstückskosten (sofern nicht durch Fördermittel gedeckt)
• Modernisierungsaufwendungen (sofern förderrechtlich anerkannt)

Mietberechnungsmethode

Grundlage für die Kostenmiete ist ein Kostenmietberechnungsbogen, der alle förderfähigen Kosten berücksichtigt. Die Kostenmiete wird regelmäßig überprüft und kann bei nachweislicher Kostensteigerung, beispielsweise durch Modernisierung oder gesteigerte Betriebskosten, angepasst werden.

Rechtsfolgen und rechtliche Besonderheiten

Mieterschutz

Bei Anwendung der Kostenmiete gelten besondere Regeln zum Schutz der Mieter. So ist der Vermieter verpflichtet, die Kostenmiete dem Mieter nachvollziehbar offen zu legen. Unzulässige Mietüberhöhungen sind ausgeschlossen. Im Streitfall ist der Vermieter verpflichtet, die einzelnen Kostenbestandteile lückenlos nachzuweisen.

Miethöhenbegrenzung und Anpassungsverfahren

Die Kostenmiete ist nach oben durch das Wirtschaftlichkeitsgebot begrenzt. Kostensteigerungen, die nicht auf wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen zurückzuführen sind, dürfen nicht auf die Kostenmiete umgelegt werden. Erhöhungen der Kostenmiete sind dem Mieter mindestens drei Monate vor Wirksamwerden schriftlich mitzuteilen. Die jeweilige Erhöhung muss auf den zugrundeliegenden Kostensteigerungen beruhen.

Bindungsfrist und Wegfall der Kostenmiete

Mit Ablauf der durch den Fördergeber bestimmten Bindungsfrist entfällt die Pflicht zur Anwendung der Kostenmiete. Danach kann die Miethöhe grundsätzlich nach den Regeln des allgemeinen Mietrechts (BGB) gestaltet werden. Zum Schutz der Mieter sind jedoch auch nach Bindungsablauf gerichtliche Überprüfungsmöglichkeiten im Falle von Mieterhöhungen gegeben.

Unterschied zur Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete orientiert sich am allgemeinen Wohnungsmarkt und ergibt sich aus Mieten, die für vergleichbare Wohnungen erzielt werden. Bei der Kostenmiete hingegen wird die Miethöhe unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete ausschließlich anhand der tatsächlich entstehenden Kosten des Vermieters berechnet.

Bedeutung der Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau

Die Kostenmiete gewährleistet, dass im sozialen Wohnungsbau kein Überschuss an den Mieten erzielt wird. Sie ist ein wesentliches Instrument zur Herstellung und dauerhaften Sicherung von bezahlbarem Wohnraum. Die Anwendung der Kostenmiete leistet einen wesentlichen Beitrag zur sozialen Gerechtigkeit auf dem Wohnungsmarkt und dient der Umsetzung wohnungspolitischer Ziele.

Kontroversen und Entwicklung

Die Praxis der Kostenmiete ist teils umstritten. Kritiker bemängeln eine fehlende Flexibilität hinsichtlich sich verändernder Marktbedingungen sowie mögliche Fehlanreize zur Kostenoptimierung bei der Bau- und Bewirtschaftungskostenberechnung. Im Zuge aktueller Entwicklungen rund um den sozialen Wohnungsbau und die Wohnraumförderung wird die Rolle der Kostenmiete regelmäßig neu bewertet und reformiert.

Literatur und weiterführende Hinweise

• Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)
• Gesetz zur Regelung der Miethöhe bei öffentlich gefördertem Wohnraum (Miethöhegesetz – MHG)
• wohnungswirtschaftliche Fachliteratur zur Kostenmietenberechnung
• Veröffentlichungen von Mietervereinigungen und Wohnungsbaugesellschaften
• Kommentierungen zum deutschen Mietrecht

Siehe auch

• Mietpreisbremse
• Sozialer Wohnungsbau
• Bindungsfrist
• Belegungsbindung
• Vergleichsmiete

Die Kostenmiete bleibt insbesondere im Kontext des sozialen Wohnungsbaus ein wichtiges mietrechtliches Steuerungsinstrument, das vielfältige rechtliche und wohnungspolitische Aspekte bündelt und gestaltet.

Häufig gestellte Fragen

Welche Bestandteile umfasst die Kostenmiete nach dem deutschen Mietrecht?

Die Kostenmiete nach deutschem Recht umfasst sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung und Finanzierung des Wohnraums tatsächlich entstehen und die nach den gesetzlichen Vorschriften umlagefähig sind. Hierzu zählen insbesondere die Aufwendungen für die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, wie Grundsteuer, Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasserversorgung, Betriebskosten (im Sinne der Betriebskostenverordnung), Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten. Hinzu kommen regelmäßig Zins- und Tilgungsleistungen für etwaige Darlehen, die im Zusammenhang mit der Errichtung oder Modernisierung des Mietobjekts aufgenommen wurden, sofern diese Darlehen für förderungsfähige Aufwendungen genutzt wurden. Die genaue Ermittlung der Kostenmiete ist in den §§ 17 ff. Zweites Wohnungsbaugesetz (WoBauG) bzw. im sozialen Wohnungsbau geregelt, wobei die Berechnung strengen rechtlichen Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit und Transparenz unterliegt. Änderungen der Kosten, beispielsweise durch nachträgliche Modernisierungen oder Sanierungsmaßnahmen, können Nachberechnungen der Kostenmiete erforderlich machen, wobei der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die zugrunde liegende Kalkulation offenzulegen.

Wer ist zur Anwendung der Kostenmiete im rechtlichen Sinne verpflichtet?

Zur Anwendung der Kostenmiete sind in Deutschland insbesondere Vermieter verpflichtet, deren Wohnraum dem sozialen Wohnungsbau unterliegt, das heißt, bei dem staatliche Fördermittel, etwa Kredite oder Zuschüsse, in Anspruch genommen wurden, und dem Wohnraum damit eine sogenannte Belegungsbindung auferlegt wurde. Dies ergibt sich regelmäßig aus öffentlich-rechtlichen Förderverträgen oder Verwendungsbindungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Die Verpflichtung betrifft sowohl Wohnungsunternehmen, Genossenschaften als auch private Vermieter, sofern deren Objekte unter den Bindungen der sozialen Wohnraumförderung stehen. Außerhalb des sozialen Wohnungsbaus besteht die Pflicht zur Anwendung der Kostenmiete regelmäßig nicht. Die Einhaltung der Kostenmiete wird durch die zuständigen Landesbehörden, meist kommunale Wohnungsämter oder Förderstellen, kontrolliert; Verstöße gegen die Vorschriften können zu Rückforderungsansprüchen, Bußgeldern oder öffentlich-rechtlichen Maßnahmen führen.

Wie wird die Kostenmiete rechtlich durch den Vermieter gegenüber dem Mieter durchgesetzt?

Die Kostenmiete wird durch eine vertragliche Regelung im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter festgeschrieben, wobei es genügt, den Mietzins nach Maßgabe der rechtlich zulässigen Kostenmiete festzulegen. Der Vermieter ist nach § 28 II. BV verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen die Berechnung und die relevanten Kostenpositionen nachvollziehbar offenzulegen. Erhöhungen der Kostenmiete können nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen erfolgen, insbesondere wenn sich die auf die Wohnung entfallenden Kosten tatsächlich erhöht haben. Jede Änderung der Kostenmiete bedarf nach § 10 Abs. 1 WoBindG einer schriftlichen Erklärung gegenüber dem Mieter, aus der die maßgeblichen Berechnungsfaktoren, etwa gestiegene Betriebskosten oder Zinsanpassungen bei Förderdarlehen, hervorgehen müssen. Die Erhöhung tritt frühestens in dem auf die Erklärung folgenden Kalendermonat in Kraft.

Welche rechtlichen Kontrollmöglichkeiten hat der Mieter bezüglich der angesetzten Kostenmiete?

Mieter haben das Recht, die der Kostenmiete zugrundeliegenden Kalkulationen einzusehen und deren sachliche Richtigkeit zu überprüfen. Dies ergibt sich insbesondere aus § 28 II. BV, der dem Mieter einen umfassenden Auskunftsanspruch über die einzelnen Kostenposten und deren Zusammensetzung einräumt. Der Vermieter ist verpflichtet, Originalbelege oder zumindest Kopien bereitzustellen und alle für die Kostenmietberechnung relevanten Unterlagen vorzulegen (z. B. Darlehensverträge, Steuerbescheide, Rechnungen für Instandhaltungen). Bestehen Zweifel an der Richtigkeit der Berechnung, kann der Mieter die zuständige Wohnungsaufsichtsbehörde einschalten; diese prüft im Rahmen der fachaufsichtlichen Kontrolle sowohl die sachliche als auch die rechnerische Korrektheit der Kostenmiete. Nicht selten findet bei Rechtsstreitigkeiten um die Kostenmiete eine gerichtliche Überprüfung statt, wobei Sachverständige hinzugezogen werden können.

Gibt es eine gesetzliche Begrenzung der Kostenmiete und wie wirkt sich diese aus?

Ja, das Gesetz beschränkt die Höhe der Kostenmiete auf die tatsächlich entstandenen und im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften anerkannten Kosten. Überschreiten die vom Vermieter angesetzten Kosten die anerkannten Positionen bzw. werden Kosten weitergegeben, die nicht umlagefähig sind (z. B. nicht geförderte Aufwendungen, unangemessene Verwaltungs- oder Instandsetzungskosten), liegt ein Verstoß gegen das Kostenmietrecht vor; überhöhte Mieten sind insoweit nichtig und können vom Mieter zurückgefordert werden (§ 134 BGB, § 5 WiStG). Teilweise enthalten die gesetzlichen Regelungen zu Höchstbeträgen für Einzelpositionen oder sogenannte Angemessenheitsgrenzen, etwa im Bereich der Verwaltungskosten (§ 26 II. BV) oder der Instandhaltungspauschalen. Die Anwendung der Kostenmiete kann überdies durch Bindungsfristen beschränkt sein, die sich nach Ablauf von landesspezifischen Bindungszeiträumen oder nach vollständiger Rückzahlung der Förderdarlehen auflösen.

In welchen Fällen endet die Verpflichtung zur Erhebung der Kostenmiete?

Die rechtliche Verpflichtung, die Kostenmiete anzuwenden, erlischt regelmäßig mit dem Ende der förderungsrechtlichen Bindung an den sozialen Wohnungsbau. Dies ist entweder mit Ablauf der vertraglichen Bindungsfrist, nach Rückzahlung der öffentlichen Förderdarlehen oder durch einen rechtmäßigen vorzeitigen Verzicht seitens des Landes bzw. Fördergebers der Fall. Danach kann der Vermieter grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, sofern keine anderen mietpreisrechtlichen Einschränkungen (wie z.B. Mietpreisbremse) gelten. Der Übergang in das allgemeine Mietrecht ist rechtlich klar definiert; ab diesem Zeitpunkt bestehen keine besonderen Offenlegungs- oder Begrenzungspflichten im Hinblick auf die Kostenmiete mehr, sodass die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) maßgeblich sind.

Können Nachforderungen aus einer späteren Korrektur der Kostenmiete rechtlich geltend gemacht werden?

Eine nachträgliche Korrektur der Kostenmiete, etwa aufgrund fehlerhafter Kalkulation oder nachträglicher Berücksichtigung bislang unberücksichtigter Kosten, ist rechtlich nur in engen Grenzen möglich. Gemäß § 10 Abs. 2 WoBindG ist eine Nachforderung zulässig, wenn der Vermieter nachweist, dass die Kostenmiete in der Vergangenheit tatsächlich zu niedrig berechnet wurde und der Fehler nicht auf grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz beruht. Eine rückwirkende Anpassung ist jedoch in der Regel nur für den Zeitraum zulässig, in dem der Mieter noch nicht endgültig über die Betriebskosten bzw. über die Miethöhe abgerechnet hat; danach tritt eine sogenannte Abrechnungsendgültigkeit ein. Überhöhte Forderungen können vom Mieter zurückgefordert werden, während berechtigte Nachforderungen unter Einhaltung bestimmter Fristen und formaler Voraussetzungen auch nachträglich geltend gemacht werden dürfen.