Heizkosten

Definition und rechtlicher Rahmen der Heizkosten

Unter Heizkosten versteht man im rechtlichen Kontext sämtliche Kosten, die für die Beheizung eines Gebäudes oder einer Wohnung und für die Versorgung mit Warmwasser anfallen. Diese umfassen sowohl die unmittelbaren Brennstoffkosten (z.B. Öl, Gas, Fernwärme) als auch die Kosten für den Betrieb, die Wartung und die Instandhaltung der Heizungsanlage. Heizkosten nehmen im Mietrecht, im Wohnungseigentumsrecht sowie im öffentlichen Recht eine zentrale Rolle ein.

Gesetzliche Grundlagen der Heizkosten

Heizkostenverordnung (HeizKV)

Die maßgebliche Rechtsvorschrift für die Verteilung und Abrechnung der Heizkosten in Deutschland ist die Heizkostenverordnung (HeizKV) in ihrer jeweils aktuellen Fassung. Sie konkretisiert die Vorgaben für den Energieverbrauch in zentral beheizten Gebäuden und regelt, wie die Kosten zwischen den Nutzern oder Eigentümern verteilt werden müssen.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) finden sich ergänzende Vorschriften. Insbesondere §§ 535 ff. BGB regeln die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit Betriebskosten, zu denen auch die Heizkosten zählen.

Weitere einschlägige Vorschriften

• Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. Gebäudeenergiegesetz (GEG)
• Mietrechtsanpassungsgesetz
• Regelungen aus den Landesheimgesetzen (bei Pflegeeinrichtungen)
• kommunale Satzungen bei Fernwärmeversorgung

Einzelne Kostenarten innerhalb der Heizkosten

Brennstoffkosten

Hierzu zählen alle für Heizung und Warmwasserbereitung verbrauchten Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas, Fernwärme, Holzpellets oder Strom bei elektrischen Heizsystemen. Die Kosten werden regelmäßig anhand von Rechnungen nachgewiesen.

Betriebskosten der Heizungsanlage

• Wartung und Pflege der Heizungsanlage
• Bedienungspersonal
• Kosten für Betriebsstrom
• Mess- und Regeleinrichtungen

Kosten der Wärmeverteilung

• Betrieb und Wartung der Rohrleitungsanlagen
• Reinigung und Kontrolle der Funktionsfähigkeit der Heizkörper und Ventile

Kosten der Wärmeablesung und Verbrauchserfassung

Aufwendungen für die Installation, Ablesung und Wartung von Heizkostenverteilern und Wärmezählern sind umlagefähig. Auch hierfür regelt die Heizkostenverordnung die Modalitäten.

Rechtsfragen bei der Abrechnung von Heizkosten

Umlagefähigkeit und Verteilung

Umlage auf Mieter

Die Umlage der Heizkosten auf die Mieter ist nur möglich, wenn sie vertraglich vereinbart wurde. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die umlagefähigen Kosten genau bezeichnet. Ohne vertragliche Vereinbarung trägt der Vermieter die Heizkosten selbst.

Pflicht zur Verbrauchserfassung

Gemäß § 5 HeizKV besteht eine grundsätzliche Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig auf die Nutzer verteilt werden; der restliche Teil kann nach Wohnfläche umgelegt werden.

Ausnahmen

Von der Pflicht zur Verbrauchserfassung gibt es Ausnahmen für bestimmte Gebäudetypen (z.B. denkmalgeschützte Gebäude oder Häuser mit weniger als drei Wohnungen, wenn der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt).

Abrechnungsmodalitäten

Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitraum beträgt in der Regel zwölf Monate und ist jährlich durchzuführen. Die Abrechnung muss klar nachvollziehbar sein und den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

Fristen und Einsichtsrechte

Mieter haben das Recht, innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Heizkostenabrechnung Einsicht in die Belege zu nehmen. Beanstandungen müssen innerhalb der Frist geltend gemacht werden.

Rechtliche Pflichten und Sanktionen

Pflicht zur Nachrüstung und Modernisierung

Eigentümer und Vermieter sind verpflichtet, veraltete Messgeräte rechtzeitig auszutauschen und moderne, fernauslesbare Systeme einzusetzen, sofern dies nach dem Gebäudeenergiegesetz oder der Heizkostenverordnung vorgeschrieben ist.

Sanktionen bei Verstößen

Weicht eine Heizkostenabrechnung ohne berechtigte Ausnahme von der vorgeschriebenen verbrauchsabhängigen Verteilung ab, ist der Nutzer gemäß § 12 HeizKV berechtigt, den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 15 Prozent zu kürzen.

Besonderheiten im Wohnungseigentumsrecht

Im Wohnungseigentumsrecht werden Heizkosten in der Regel nach dem entsprechenden Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft abgerechnet, der in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt ist. Auch hier ist die Heizkostenverordnung zu beachten.

Sonderfälle und Einzelfragen

Heizkosten bei Gewerbeimmobilien

Für Gewerbeflächen können abweichende Regelungen gelten, sofern diese vertraglich vereinbart sind. Die Heizkostenverordnung findet nur auf Wohnraum Anwendung, nicht jedoch für reine Büro- und Gewerbemietverhältnisse.

Heizkosten bei Fernwärme

Bei Fernwärme gelten spezifische Anforderungen an die Preisgestaltung und die Abrechnung, insbesondere nach dem Fernwärmepreisgesetz und den jeweiligen Versorgungsverträgen.

Fazit

Heizkosten sind ein zentraler Bestandteil der Betriebskosten im Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die rechtlichen Regelungen rund um die Heizkosten sind vielschichtig und dienen sowohl dem Verbraucher- als auch dem Klimaschutz. Für eine rechtssichere und faire Kostenverteilung ist die Beachtung der einschlägigen Vorschriften, insbesondere der Heizkostenverordnung, zwingend erforderlich. Fehlerhafte Abrechnungen oder Verstöße gegen die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung können zu finanziellen Nachteilen und Sanktionen führen.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist laut Mietrecht verpflichtet, die Heizkosten zu tragen?

Nach deutschem Mietrecht ist grundsätzlich der Mieter verpflichtet, die Kosten für Heizenergie zu tragen, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählt die Heizkosten zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV), die der Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung jährlich auf den Mieter umlegen darf. Voraussetzung hierfür ist eine klare und wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne eine solche Vereinbarung trägt der Vermieter die Heizkosten selbst. Zudem sind die gesetzlichen Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizKV) zu beachten, insbesondere in Mehrfamilienhäusern, die zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichten. Auch bei Untervermietungen ist relevant, wer Vertragspartner des Energieversorgers und im Hauptmietvertrag zur Zahlung der Heizkosten verpflichtet ist.

In welchem Zeitraum dürfen Heizkosten abgerechnet werden?

Die Abrechnung der Heizkosten muss nach § 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) jährlich erfolgen, wobei der Abrechnungszeitraum maximal 12 Monate umfassen darf und gleichmäßig für alle Mieter im Haus gelten muss. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen – danach sind etwaige Nachforderungen des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen. Für den Fall, dass der Mieter vorzeitig aus der Wohnung auszieht, ist eine Zwischenablesung vorzunehmen und eine anteilige Abrechnung zu erstellen. Die Einhaltung dieser Fristen ist zwingend, Verstöße können zu einem Wegfall von Nachzahlungsansprüchen des Vermieters führen. Für Guthaben besteht dagegen keine Ausschlussfrist; diese sind dem Mieter auch nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist auszuzahlen.

Welche Angaben muss eine rechtlich korrekte Heizkostenabrechnung enthalten?

Eine nach deutschem Recht ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung muss spezifische Angaben enthalten, um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen und die Nachvollziehbarkeit für den Mieter sicherzustellen. Folgende Mindestangaben sind zwingend: der Abrechnungszeitraum, der Gesamtenergieverbrauch des Gebäudes, der individuelle Verbrauch des Mieters (auf Grundlage der Ablesewerte), die angewandten Verteilerschlüssel für die Aufteilung der Kosten (insb. die Aufteilung zwischen Verbrauchs- und Grundkosten gemäß Heizkostenverordnung), die angewandten Kostenarten (Brennstoffkosten, Wartungskosten, Ablesekosten, ggf. Kosten für die Emissionsmessung), der Preis je Einheit (z.B. kWh), etwaige Vorauszahlungen des Mieters sowie ein nachvollziehbarer Rechenweg vom Gesamtbetrag bis zur individuellen Forderung. Erfüllt die Abrechnung diese Anforderungen nicht, ist sie formell unwirksam und Nachforderungen können ausgeschlossen sein.

Inwieweit sind Mieter berechtigt, Einsicht in die Heizkostenbelege zu nehmen?

Mieter haben nach § 259 BGB sowie auf Grundlage der Heizkostenverordnung einen umfassenden Anspruch auf Einsicht in die zur Abrechnung gehörenden Belege. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen sämtliche zugrunde liegenden Rechnungen und Verträge (z.B. Lieferantenverträge und Ableseprotokolle) zur Verfügung zu stellen oder eine Einsichtnahme zu ermöglichen. Gerichte haben wiederholt entschieden, dass diese Einsichtnahme am Ort der Verwaltung zu gewähren ist; im Einzelfall können Kopien (ggf. gegen Kostenerstattung) verlangt werden, insbesondere wenn eine persönliche Einsichtnahme dem Mieter nicht zumutbar ist. Der Mieter darf die Belege auch fotografieren oder kopieren, um später eine Überprüfung vornehmen zu können. Wird die Einsicht verweigert, können auf dieser Grundlage Nachzahlungen verweigert oder, wenn Klage erhoben wird, das Gericht zur Herausgabe verpflichten.

Wer trägt das Risiko bei defekten oder nicht abgelesenen Heizkostenverteilern?

Kommt es zu technischen Defekten an den Heizkostenverteilern oder wurden diese während des Abrechnungszeitraums nicht abgelesen, regeln sowohl die Heizkostenverordnung als auch gängige Rechtsprechung das weitere Vorgehen. Nach § 9a Heizkostenverordnung darf dann auf Grundlage des Verbrauchs der vergangenen drei Abrechnungsperioden geschätzt werden. Bei fehlenden oder nicht plausiblen Vorjahreswerten erfolgt die Schätzung anhand des durchschnittlichen Verbrauchs vergleichbarer Räume innerhalb des Gebäudes. Das Risiko für Schäden an Messgeräten oder falsche beziehungsweise unterbliebene Ablesungen trägt grundsätzlich der Vermieter; eine Schätzung darf nicht zu Lasten des Mieters gehen, wenn eine (Mit-)Verantwortung des Mieters, etwa durch verweigerte Ablesung, nicht nachgewiesen werden kann. Fällt der Schätzwert übermäßig hoch aus, ist die Schätzung vom Vermieter besonders zu begründen und ggf. nachzuweisen.

Können Heizkosten auch im Rahmen einer Betriebskostenpauschale abgerechnet werden?

Die Umlage der Heizkosten im Rahmen einer Pauschale, neben den übrigen Betriebskosten, ist rechtlich grundsätzlich möglich, jedoch sind wichtige Einschränkungen zu beachten. Gemäß § 2 Heizkostenverordnung ist in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen sowie bei zentraler Wärmeversorgung eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vorgeschrieben. Eine reine Pauschalierung ist hier nur in spezifischen Ausnahmefällen (z.B. in voll möblierten Appartements, in Heimen oder bei Vorliegen einzelner anderer gesetzlicher Ausnahmetatbestände) zulässig. In allen anderen Fällen verstößt eine Pauschale ohne Verbrauchsabrechnung gegen zwingendes Recht, was zur Folge hat, dass der Mieter Nachforderungen des Vermieters grundsätzlich zurückweisen kann und im Zweifel die Pauschale „gedeckelt“ wird.

Worauf müssen Vermieter bei einer Mieterhöhung aufgrund gestiegener Heizkosten achten?

Eine Anpassung der Heizkostenvorauszahlungen kann erfolgen, wenn im Rahmen der Jahresabrechnung ein erheblicher Anstieg der tatsächlichen Kosten festgestellt wird. Dabei verpflichtet § 560 Absatz 4 BGB den Vermieter, eine Änderung der Vorauszahlungen in Textform unter Darlegung der Berechnungsgrundlage (idealerweise mit Beifügung der Abrechnung) mitzuteilen. Die Anpassung ist lediglich im Rahmen einer „wirtschaftlich angemessenen Schätzung“ des zukünftigen Heizkosten-Bedarfs zulässig und darf keine zusätzlichen Gewinne für den Vermieter beinhalten. Ebenfalls darf die Änderung nicht rückwirkend erfolgen. Bei unberechtigter oder fehlerhafter Erhöhung steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an dem Erhöhungsbetrag zu. Streitigkeiten werden regelmäßig vor den zuständigen Amtsgerichten entschieden.