Grundbucheintragung

Begriff und Bedeutung der Grundbucheintragung

Die Grundbucheintragung bezeichnet die formelle Aufnahme von Rechten und Belastungen an einem Grundstück in das Grundbuch. Sie stellt das grundlegende Verfahren der dinglichen Rechtsänderung an Grundstücken im deutschen Immobilienrecht dar. Die Eintragung erfolgt in das für das betreffende Grundstück zuständige Grundbuch beim Amtsgericht und wird von dieser Behörde nach den Vorgaben der Grundbuchordnung (GBO) durchgeführt.

Die Grundbucheintragung ist von zentraler Bedeutung im Grundstücksrecht, da sie nicht nur deklaratorische, sondern oftmals auch konstitutive Wirkung entfaltet und mithin für die Übertragung, Belastung oder Änderung von Rechten an Immobilien zwingend erforderlich ist.

Rechtliche Grundlagen der Grundbucheintragung

Gesetzliche Regelungen

Die maßgeblichen gesetzlichen Grundlagen für die Grundbucheintragung finden sich in der Grundbuchordnung (GBO) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Während das BGB (§§ 873 ff. BGB) insbesondere die Voraussetzungen für die Übertragung und Belastung von Grundstücken regelt, enthalten die §§ 13-39 GBO die verfahrensrechtlichen Einzelheiten der Eintragung in das Grundbuch.

§ 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung

Nach § 873 Abs. 1 BGB setzt der Erwerb des Eigentums an einem Grundstück, wie auch die Begründung, Übertragung, Veränderung und Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück, die Einigung und die Eintragung in das Grundbuch voraus.

Publizitätswirkung

Das Grundbuch vermittelt nach dem sog. öffentlichen Glauben (§ 892 BGB) Rechtssicherheit. Wer sich auf das Grundbuch verlässt, darf grundsätzlich auf dessen Richtigkeit vertrauen.

Formen der Grundbucheintragung

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) dient der Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Sie wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen und schützt den Erwerber vor nachteiligen Verfügungen des Veräußerers bis zum Abschluss der Eigentumsumschreibung.

Eigentumsübertragung

Die Eintragung des Eigentumswechsels erfolgt nach Vorlage der notariell beurkundeten Auflassung und ggf. weiterer Nachweise, etwa der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG). Erst mit Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum rechtlich über.

Eintragung von Grundpfandrechten

Grundpfandrechte wie Grundschuld und Hypothek (§§ 1113, 1191 BGB) werden ebenfalls erst durch Eintragung in das Grundbuch wirksam. Die Bestellung dieser Rechte bedarf der Einigung und der formellen Eintragung.

Dienstbarkeiten und Reallasten

Neben dem Eigentum und Grundpfandrechten können auch andere Rechte, wie Dienstbarkeiten (§§ 1018 ff. BGB: Wegerecht, Leitungsrecht) oder Reallasten (§ 1105 BGB), durch Eintragung im Grundbuch begründet oder übertragen werden.

Verfahren der Grundbucheintragung

Antragsprinzip

Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt ausschließlich auf Antrag (§ 13 GBO). Antragsberechtigt sind grundsätzlich die Beteiligten, deren Recht durch die Eintragung betroffen wird.

Nachweis und Bewilligung

Die Eintragung setzt regelmäßig die Vorlage öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden voraus, etwa eine notariell beurkundete Erklärung der Beteiligten (§ 29 GBO). Der Bewilligung des dinglich Berechtigten (§ 19 GBO) kommt hierbei besondere Bedeutung zu.

Rang und Priorität

Die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch ist maßgeblich für den Rang der jeweiligen Rechte (§ 879 BGB). Rechte mit früherem Eintragungsdatum gehen später eingetragenen Rechten im Rang vor.

Wirkungen und Bedeutung der Grundbucheintragung

Konstitutive und deklaratorische Wirkung

Die Eintragung kann entweder konstitutive Wirkung haben (Recht entsteht erst durch Eintragung, etwa bei Eigentumsübertragung) oder deklaratorisch sein (Recht besteht bereits, Eintragung dient nur der Publizität, z.B. Verfügungsbeschränkungen).

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Der sogenannte öffentliche Glaube (§ 892 BGB) schützt den Rechtsverkehr, indem Dritte auf die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch vertrauen dürfen, sofern kein Widerspruch oder eine ersichtliche Unrichtigkeit vorliegt.

Löschung und Berichtigung

Die Löschung von Eintragungen bedarf regelmäßig der Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) und erfolgt durch Löschungsvermerk. Die Berichtigung des Grundbuchs bei Fehlern ist durch Antrag und Nachweis der Unrichtigkeit möglich (§ 22 GBO).

Gebühren und Kosten der Grundbucheintragung

Die grundlegenden Gebühren für Grundbucheintragungen sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die Gebührenhöhe richtet sich in der Regel nach dem Geschäftswert, zum Beispiel dem Kaufpreis eines Grundstücks. Zusätzlich fallen unter Umständen Auslagen für Auskünfte und Dokumenteverwaltung an.

Bedeutung der Grundbucheintragung im Grundstücksverkehr

Die Grundbucheintragung fungiert als Schutzelement für den Grundstücksverkehr, da sie Klarheit und Rechtssicherheit bezüglich der dinglichen Rechtslage verschafft. Ohne die Eintragung können zahlreiche Rechtsgeschäfte an Immobilien rechtlich nicht wirksam abgeschlossen werden.

Literaturhinweise und Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Grundbuchordnung (GBO)
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• Kanzleiter, Klaus: Das Grundstücksrecht, 8. Aufl., München 2020
• Münchener Kommentar zum BGB, Band 7, 8. Auflage, 2021

Die Grundbucheintragung ist ein zentraler Baustein des deutschen Grundstücksrechts. Sie gewährleistet die Rechtssicherheit und den Schutz des Rechtsverkehrs durch klare, nachvollziehbare und verbindliche Dokumentation aller wesentlichen Rechte und Belastungen an Grundstücken.

Häufig gestellte Fragen

Welche Unterlagen sind für eine Grundbucheintragung erforderlich?

Für die Eintragung eines Rechts in das Grundbuch werden nach deutschem Recht grundsätzlich bestimmte Unterlagen benötigt, die im Einzelnen vom jeweiligen Eintragungsgegenstand abhängen. Im Regelfall ist zunächst eine notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärung desjenigen erforderlich, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird (z. B. des Grundstückseigentümers bei einer Eigentumsübertragung oder der Bestellung einer Grundschuld). Daneben werden der aktuelle Grundbuchauszug, der Nachweis über das Eigentum (z. B. durch den notariellen Kaufvertrag oder Erbschein), gegebenenfalls steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigungen sowie Bewilligungen und Zustimmungen Dritter (etwa bei bestehenden Vorkaufsrechten, Wohnrechten oder bei Miteigentum) benötigt. Bei bestimmten Rechtsgeschäften, wie der Auflassung, sind zudem spezifische Erklärungen nach § 925 BGB erforderlich. Alle Unterlagen müssen schriftlich vorgelegt werden; das Grundbuchamt prüft diese nach § 19 GBO auf Ordnungsgemäßheit und Vollständigkeit. Liegen die Unterlagen nicht vollständig vor, wird die Eintragung nicht vollzogen.

Wie lange dauert das Verfahren der Grundbucheintragung?

Die Dauer der Grundbucheintragung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere von der Arbeitsauslastung des zuständigen Grundbuchamts, der Art des einzutragenden Rechts sowie der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen. Im Allgemeinen dauert eine einfache Eintragung, wie etwa die Löschung einer alten Grundschuld, zwischen zwei und vier Wochen. Kompliziertere Eintragungen, beispielsweise bei Eigentumsübertragungen nach einer Erbfolge oder bei der Eintragung mehrerer Rechte, können mehrere Wochen bis zu einigen Monaten in Anspruch nehmen. Verzögerungen treten häufig dann auf, wenn ergänzende Unterlagen nachgefordert werden müssen oder wenn fremde Rechtseintragungen (z. B. Dienstbarkeiten, Vormerkungen) zu berücksichtigen sind. Nach Abschluss der Prüfung und Eintragung versendet das Grundbuchamt in der Regel eine Eintragungsbekanntmachung an die Beteiligten.

Wer kann einen Antrag auf Grundbucheintragung stellen?

Einen Antrag auf Grundbucheintragung kann prinzipiell jede am Rechtsgeschäft beteiligte Person stellen, also beispielsweise der Erwerber oder Veräußerer eines Grundstücks, der Gläubiger bei Bestellung einer Grundschuld oder ein Berechtigter einer Dienstbarkeit. Nach § 13 GBO ist die formale Antragstellung Voraussetzung für jede Eintragung. In den meisten Fällen wird der Antrag durch den Notar gestellt, der das Rechtsgeschäft beurkundet hat, da diesem sämtliche für das Grundbuch relevanten Dokumente und Bewilligungen vorliegen. Der Antrag kann allerdings auch durch einen Rechtsanwalt oder direkt durch die am Rechtsgeschäft Beteiligten erfolgen. Voraussetzung ist, dass der Antrag in schriftlicher Form beim zuständigen Grundbuchamt eingeht und mit allen erforderlichen Nachweisen versehen ist. Bei bestimmten Eintragungen (wie der Abschrift eines Testaments) kann auch ein Gericht den Antrag stellen.

Wann wird die Eintragung im Grundbuch rechtswirksam?

Die Rechtswirksamkeit der Eintragung hängt vom Zeitpunkt der tatsächlichen Vornahme der Eintragung ab. Gemäß § 873 BGB wird das dingliche Recht – beispielsweise Eigentum, Grundschuld oder Dienstbarkeit – erst mit der Eintragung im Grundbuch und dem hierzu erforderlichen Eintragungsbewilligungsakt wirksam. Das bedeutet, dass zwischen Abschluss des zugrundeliegenden Rechtsgeschäfts (z. B. Abschluss des Kaufvertrags) und der Grundbucheintragung das Recht noch nicht auf den Erwerber übergeht. Die Eintragung entfaltet rückwirkend keine Wirkung, sondern ist ab dem Wirksamkeitsdatum verbindlich. Davon zu unterscheiden sind bloße Vormerkungen, die eine spätere Eintragung sichern, selbst aber noch keine Rechtsänderung bewirken.

Können gegen eine Grundbucheintragung Einwendungen erhoben werden?

Gegen eine (bevorstehende oder vollzogene) Grundbucheintragung können unter bestimmten Voraussetzungen Einwendungen erhoben werden. Während des Verfahrens ist dies durch Widerspruch oder durch Vorlage von Sperrvermerken möglich. Nach erfolgter Eintragung kann das Grundbuch im Wege der Grundbuchberichtigung, nach § 894 BGB, berichtigt werden, wenn die eingetragene Rechtslage mit der tatsächlichen Rechtslage nicht übereinstimmt. Hierzu bedarf es regelmäßig eines Titels oder einer Berichtigungserklärung des Betroffenen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, einen Amtswiderspruch nach § 53 GBO einzulegen, wenn die Eintragung offensichtlich unrichtig ist. Widersprüche oder Berichtigungsansprüche müssen jedoch berechtigt und entsprechend belegt sein; das Grundbuch genießt den öffentlichen Glauben (§ 892 BGB), sodass Korrekturen nur bei eindeutigen Nachweisen erfolgen.

Welche Kosten entstehen bei einer Grundbucheintragung?

Die Kosten einer Grundbucheintragung setzen sich aus den Gebühren des Grundbuchamts sowie gegebenenfalls den Kosten für notarielle Beurkundungen und die Beschaffung erforderlicher Urkunden zusammen. Die Gebühren bemessen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Wert des einzutragenden Rechts (z. B. Kaufpreis des Grundstücks, Höhe der Grundschuld) ab. Zusätzlich fallen für die notarielle Beglaubigung oder Beurkundung des Antrags oder der Bewilligung eigene Gebühren an. Hinzu kommen Auslagen, etwa für Grundbuchauszüge oder erforderliche Bescheinigungen (Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt). Die Gesamtkosten variieren daher stark, liegen bei einem üblichen Immobilienkauf regelmäßig im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich. Alle Gebühren sind grundsätzlich vom Antragsteller bzw. den Vertragspartnern zu tragen.

Gibt es Fristen, die bei der Grundbucheintragung eingehalten werden müssen?

Für die Antragstellung selbst bestehen im Grundbuchrecht in der Regel keine starren gesetzlichen Fristen. Allerdings können sich aus dem jeweiligen Rechtsgeschäft Fristen ergeben, beispielsweise durch gesetzliche Regelungen (z. B. Fälligkeitsfristen im Kaufvertrag oder bei Erbschaften), vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien oder behördlich gesetzte Fristen für die Vorlage bestimmter Unterlagen (wie der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung). Für einzelne Sachverhalte, etwa bei der Berichtigung des Grundbuchs nach einer Erbfolge, können auch Verjährungsfristen maßgeblich sein, da bestimmte Ansprüche verjähren können. Es empfiehlt sich, Anträge unverzüglich nach Abschluss des Rechtsgeschäfts zu stellen, um etwaigen nachteiligen Rechtsfolgen (wie Zwischenverfügungen oder Vormerkungseintragungen Dritter) vorzubeugen. Das Grundbuchamt kann Anträge zurückweisen, wenn sie verspätet erfolgen und inzwischen konkurrierende Rechte eingetragen wurden.