Gebäude

Begriff und Definition von „Gebäude“

Der Begriff „Gebäude“ nimmt im Rechtssystem eine zentrale Rolle ein und findet in zahlreichen Rechtsnormen sowie in unterschiedlichen Rechtsgebieten Anwendung. Ein Gebäude ist im rechtlichen Sinne in der Regel ein Bauwerk, das fest mit dem Erdboden verbunden, durch Wände und Dach abgeschlossen und geeignet oder bestimmt ist, dem Menschen auf Dauer Schutz und Aufenthaltsmöglichkeiten zu bieten. Diese Definition variiert je nach Regelungsbereich und Anwendungsfall. Die rechtliche Einordnung hat weitreichende Bedeutung, etwa im Bau-, Zivil-, Steuer-, Verwaltungs- oder Versicherungsrecht.

Allgemeine Merkmale eines Gebäudes

Typische Merkmale eines Gebäudes sind:

• Feste Verbindung mit dem Grundstück (Grund und Boden)
• Räumliche Umschließung durch Wände
• Überdachung
• Dauerhafter Standort
• Eignung als Aufenthalt für Menschen oder zum Zweck der Nutzung als Unterkunft für Sachen oder Tiere

Nicht immer müssen jedoch alle Kriterien erfüllt sein; eine Einzelfallbetrachtung ist häufig notwendig.

Rechtliche Bedeutung und Funktion von Gebäuden

Zivilrechtliche Einordnung

Im deutschen Zivilrecht, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), wird unter Gebäude grundsätzlich ein wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks gemäß § 94 BGB verstanden. Das Gebäude verliert durch die feste Verbindung mit dem Boden seine rechtliche Selbstständigkeit und wird Teil des Grundstücks (sogenannter Akzessionsgrundsatz).

Wesentlicher Bestandteil (§ 94 Abs. 1 BGB)

„Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude.“

Ein Gebäude kann deshalb nicht rechtlich isoliert, sondern nur gemeinsam mit dem zugrundeliegenden Grundstück Gegenstand eines Rechtsgeschäfts (z. B. Kauf, Schenkung, Belastung) sein.

Scheinbestandteil (§ 95 BGB)

Hiervon werden sogenannte Scheinbestandteile nach § 95 BGB unterschieden: Bauwerke, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Boden verbunden sind, gelten nicht als Gebäudebestandteil.

Öffentlich-rechtliche Aspekte

Im bauordnungsrechtlichen Sinne bestimmen die Landesbauordnungen die Merkmale eines Gebäudes. Beispielsweise definiert § 2 Abs. 2 Musterbauordnung (MBO) Gebäude als selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können.

Baurecht und Baugenehmigung

Nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben bedarf die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes regelmäßig einer Genehmigung. Die Vorschriften sind entscheidend für die Bewertung von Rechtmäßigkeit, Sicherheitsstandards, Denkmalschutz und Nutzungsauflagen.

Erschließung und Grundbuch

Gebäude spielen auch im Kontext des Erschließungsrechts sowie im Grundbuchrecht eine bedeutende Rolle. Im Grundbuch werden Gebäude und deren Bestandteile vermerkt, wenn sie unter Denkmalschutz stehen oder mit Rechten Dritter (z. B. Wohnungsrecht oder Dienstbarkeit) belastet sind.

Steuerrechtliche Einordnung

Im Steuerrecht, insbesondere im Bereich der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer, ist die Unterscheidung zwischen Grundstück und Gebäude wesentlich. Die Bewertung der Grundstücke nach dem Bewertungsgesetz (BewG) berücksichtigt ausdrücklich aufstehenden Gebäude mit deren Wert (sogenannter Gebäudewert).

Umsatzsteuerrecht

Im Umsatzsteuerrecht ist insbesondere § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG relevant, wonach Grundstücke und deren Bestandteile getrennt beurteilt werden können. Dies ist vor allem bei Lieferungen und Werklieferungen im Zusammenhang mit Bauleistungen bedeutsam.

Versicherungsrechtliche Aspekte

Im Versicherungswesen wird ein Gebäude im Rahmen von Gebäude- oder Feuerversicherungen ebenfalls besonders behandelt. Die genaue Abgrenzung, welche Bauteile, Nebengebäude oder Gebäudebestandteile vom Versicherungsschutz umfasst sind, richtet sich nach den jeweiligen Versicherungsbedingungen.

Abgrenzungen und Sonderformen

Unterscheidung zu baulichen Anlagen

Nicht jede bauliche Anlage ist ein Gebäude. Bauliche Anlagen, die keine Aufenthaltsmöglichkeiten bieten oder nicht mit dem Boden fest verbunden sind (wie Zäune, Mauern oder Werbeanlagen), fallen nicht unter den Gebäudebegriff im engeren Sinne.

Sonderformen: Garagen, Gartenhäuser, Nebengebäude

Ob Garagen, Neben- oder Gartenhäuser als eigenständige Gebäude im rechtlichen Sinne gelten, hängt von ihrer Ausgestaltung, Größe, Nutzung sowie den einschlägigen Regelungen der Landesbauordnungen und der jeweiligen Rechtsordnung ab.

Rechtsfolgen und Bedeutung

Bestandsschutz

Bestandsgebäude unterliegen besonderen Schutzregelungen. Veränderungen oder der Abriss eines Gebäudes können genehmigungspflichtig sein oder besonderen Beschränkungen unterliegen, etwa im Denkmalschutz oder Städtebaurecht.

Eigentum und Belastungen

Da Gebäude regelmäßig Bestandteil des Grundstücks sind, ist ihre Verfügung, Belastung (etwa durch eine Grundschuld, Hypothek oder Dienstbarkeit) und Verwertung nur gemeinsam mit dem Grundstück möglich. Ausnahmen können für Scheinbestandteile oder Aufbauten Dritter bestehen, die nach § 95 BGB vom Eigentum des Grundstücks getrennt bleiben.

Relevanz im europäischen und internationalen Recht

Auch im europäischen und internationalen Kontext gibt es keine einheitliche Definition des Gebäudebegriffs. Nationale und supranationale Richtlinien differenzieren nach Bauweise, Nutzung, Mobilität und Dauerhaftigkeit. Im Rahmen von Immobilienverträgen innerhalb der EU orientieren sich die meisten Staaten jedoch an Prinzipien wie der festen Verbindung zum Boden und der Eignung zum dauerhaften Aufenthalt.

Literaturhinweise

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Musterbauordnung (MBO)
• Bewertungsgesetz (BewG)
• Umsatzsteuergesetz (UStG)

Fazit:
Der Begriff „Gebäude“ ist im Rechtssinne ein zentraler, jedoch vielschichtiger und kontextabhängiger Terminus. Seine Definition richtet sich stets nach den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen des jeweiligen Rechtsgebietes. Eine genaue Zuordnung und Abgrenzung ist grundlegend für die Anwendung zahlreicher Rechtsnormen, etwa im Bau-, Zivil-, Steuer- und Versicherungsrecht. Die einzelfallbezogene Beurteilung unter Berücksichtigung der jeweiligen Rechtsvorschriften ist unerlässlich.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird in Deutschland eine Baugenehmigung für Gebäude erteilt und welche rechtlichen Grundlagen sind dabei zu beachten?

Die Erteilung einer Baugenehmigung für Gebäude in Deutschland basiert auf einer Vielzahl rechtlicher Vorgaben, die insbesondere aus dem Baugesetzbuch (BauGB), der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) sowie aus dem Baunutzungsverordnungen (BauNVO) und ggf. spezialgesetzlichen Vorschriften wie dem Denkmalschutz hervorgehen. Das Genehmigungsverfahren wird bei der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt und umfasst in der Regel die Prüfung, ob das geplante Gebäude sämtlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Hierzu zählen Anforderungen an das Grundstück (z. B. Erschließung, Grundstücksgröße), die planungsrechtliche Zulässigkeit (z. B. Bebauungsplan, Bauleitplanung), bauordnungsrechtliche Anforderungen (z. B. Standsicherheit, Brandschutz, Abstandsflächen) sowie die Einhaltung spezieller Regelungen, etwa zum Umweltschutz, Immissionsschutz oder der Barrierefreiheit. Der Antragsteller muss sämtliche erforderliche Bauvorlagen einreichen, etwa Bauzeichnungen, Lagepläne und technische Nachweise. Nach positiver Prüfung erteilt die Behörde eine schriftliche Baugenehmigung, die in der Regel befristet und mit Nebenbestimmungen versehen sein kann. Fehlt es am Vorliegen der Voraussetzungen, kann die Baugenehmigung versagt werden, wobei dem Antragsteller ein Rechtsmittelweg (Widerspruch und ggf. Klage) offensteht.

Welche rechtlichen Anforderungen gelten für den Denkmalschutz bei Gebäuden?

Beim Denkmalschutz handelt es sich um einen wesentlichen Aspekt im Baurecht, der sowohl durch bundesweite als auch durch landesspezifische Vorschriften geregelt ist. Zentrale Gesetze sind die jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetze. Ein Gebäude, das als Denkmal eingetragen ist, steht unter besonderem Schutz und darf nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde verändert, umgebaut oder abgerissen werden. Erforderlich ist in der Regel ein Nachweis, dass die geplanten Maßnahmen das historische Erscheinungsbild, die Substanz oder die Bedeutung des Gebäudes nicht beeinträchtigen. Die Eigentümer haben zudem bestimmte Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit oder sogar Straftat verfolgt werden. Bei Maßnahmen besteht in bestimmten Fällen ein Anspruch auf finanzielle Förderungen oder Steuererleichterungen, um die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Auflagen zu gewährleisten. Auch Eingriffe Dritter, wie beispielsweise Nachbarn, werden durch besondere Beteiligungs- und Anhörungsrechte geschützt.

Welche Pflichten treffen Gebäudeeigentümer bezüglich Verkehrssicherung und Haftung?

Gebäudeeigentümer sind nach deutschem Recht verpflichtet, im Rahmen der sogenannten Verkehrssicherungspflicht dafür zu sorgen, dass von ihren Gebäuden keine Gefahren für Dritte ausgehen. Diese Pflicht ergibt sich aus § 823 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) i.V.m. spezialgesetzlichen Vorschriften wie der Landesbauordnung. Dazu zählt insbesondere die regelmäßige Kontrolle und Wartung des Gebäudes, inklusive Dach, Fassade, Treppen, Geländer und evtl. technisch betriebener Anlagen. Erkennt der Eigentümer eine Gefahr – etwa lose Dachziegel, herabfallender Putz oder mangelnde Beleuchtung im Treppenhaus – ist er verpflichtet, diese Mängel unverzüglich zu beseitigen oder zumindest abzusichern. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach und es kommt zu einem Schaden, haftet er grundsätzlich auf Schadensersatz. Bei größeren Gebäuden mit gewerblicher oder öffentlich-zugänglicher Nutzung können weitergehende Pflichten bestehen, inklusive Erstellung von Sicherheitskonzepten und Durchführung von regelmäßigen Prüfungen. In Mehrfamilienhäusern spielt zudem die ordnungsgemäße Organisation der Pflichten (z. B. via Hausverwaltung) eine wesentliche Rolle.

Unter welchen Umständen kann eine Beseitigungsanordnung für ein Gebäude ergehen?

Eine Beseitigungsanordnung kann von der Bauaufsichtsbehörde insbesondere dann erlassen werden, wenn ein Gebäude ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde (sog. „Schwarzbau“) oder das Gebäude in erheblicher Weise gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, beispielsweise gegen bauordnungsrechtliche Anforderungen zur Standsicherheit oder zum Brandschutz. Auch wenn ein Gebäude akut einsturzgefährdet ist, kann die Anordnung zur Gefahrenabwehr erfolgen. Die Rechtmäßigkeit solcher Maßnahmen stützt sich auf die jeweilige Landesbauordnung, die regelt, dass die Behörde zur Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände berechtigt ist. Vor dem Erlass einer Beseitigungsanordnung ist in der Regel eine Anhörung des Betroffenen vorgesehen. Rechtsmittel gegen eine solche Anordnung sind möglich, wobei dies in der Regel keine aufschiebende Wirkung entfaltet, wenn akut die öffentliche Sicherheit gefährdet ist. Eine rechtmäßige Beseitigungsanordnung ist für den Eigentümer bindend und wird bei Nichtbefolgung auch zwangsweise durchgesetzt.

Welche rechtliche Bedeutung haben Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen bei Gebäuden im Wohnungseigentum?

Im Wohnungseigentumsrecht (WEG) stellen die Teilungserklärung (§ 8 WEG) sowie die darauf aufbauende Gemeinschaftsordnung das grundlegende Regelwerk für die Nutzung, Verwaltung und Instandhaltung eines Gebäudes dar, das in Wohneigentum aufgeteilt ist. Die Teilungserklärung begründet das Sondereigentum an bestimmten Räumen (z. B. Wohnung, Parkplatz) und das Miteigentum an gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes (z. B. Dach, Treppenhaus). Die Gemeinschaftsordnung regelt Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, etwa zur Kostenverteilung, zu Beschlussverfahren oder zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen. Diese Dokumente haben rechtliche Bindungswirkung auch für spätere Erwerber, da sie im Grundbuch eingetragen werden. Änderungen sind grundsätzlich nur durch Mehrheits- oder qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse möglich. Verstöße gegen diese Ordnungen können im Wege der Unterlassungsklage verfolgt werden.

Wann ist ein Gebäude baurechtlich genehmigungsfrei und was bedeutet dies im Rechtsverkehr?

Ein Gebäude kann unter bestimmten Umständen baurechtlich genehmigungsfrei sein, also ohne ausdrückliche Baugenehmigung errichtet werden. Die Voraussetzungen hierfür regeln die jeweiligen Landesbauordnungen und Bauvorlagenverordnungen; meist handelt es sich um kleinere Vorhaben wie Gartenhäuser, Carports oder Garagen bis zu einer bestimmten Größe. Trotz Genehmigungsfreiheit müssen solche Gebäude jedoch sämtliche einschlägigen bauordnungsrechtlichen und planungsrechtlichen Anforderungen erfüllen. Im Rechtsverkehr bedeutet Genehmigungsfreiheit nicht, dass das Gebäude uneingeschränkt zulässig ist – eine nachträgliche Überprüfung durch die Behörde bleibt möglich, etwa im Fall einer Nachbarbeschwerde. Für genehmigungsfreie Gebäude besteht zudem keine Freistellung von anderen Zulassungserfordernissen, beispielsweise im Rahmen des Immissionsschutzrechts oder des Denkmalschutzes.

Welche rechtlichen Anforderungen bestehen hinsichtlich der energetischen Sanierung von Gebäuden?

Die energetische Sanierung von Gebäuden ist in Deutschland vor allem im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt, das die vormalige Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) sowie das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) zusammenfasst. Eigentümer sind bei wesentlichen Sanierungen oder Austausch von Heizungsanlagen verpflichtet, energetische Mindeststandards einzuhalten, wie z. B. Maximalwerte für den Primärenergiebedarf oder die Pflicht zur Dämmung bestimmter Bauteile. Die Einhaltung der Vorschriften wird stichprobenartig durch die Bauaufsicht oder eigens benannte Energieberater überprüft. Verstöße gegen das GEG können mit Bußgeldern belegt werden. Zudem bestehen Förder- und Beratungsangebote (z. B. durch die KfW oder BAFA), um die gesetzlichen Verpflichtungen wirtschaftlich umsetzbar zu machen. Manche Gebäude, etwa Baudenkmäler, können von gewissen Pflichten ausgenommen werden, sofern die Einhaltung den besonderen denkmalrechtlichen Anforderungen widersprechen würde.