Gebäude

Definition des Begriffs „Gebäude“ im rechtlichen Kontext

Im deutschen Recht bezeichnet der Begriff „Gebäude“ einen durch menschliche Arbeitskraft hergestellten, mit dem Erdboden fest verbundenen, überdachten und von Wänden umschlossenen Baukörper, der geeignet und bestimmt ist, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. Die rechtliche Bedeutung eines Gebäudes und dessen Abgrenzung zu anderen Bauwerken wie Anlagen oder Bauwerken ohne Aufenthaltsräume ist vielseitig und in unterschiedlichen Rechtsgebieten ausgeprägt geregelt.

Gebäude im Zivilrecht

Gebäudedefinition nach § 94 BGB

Nach § 94 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gelten Gebäude als wesentliche Bestandteile eines Grundstücks. Sie können rechtlich nicht Gegenstand eigenständigen Eigentums sein, sondern teilen das rechtliche Schicksal des Grundstücks, auf dem sie errichtet wurden („Akzessionsprinzip“). Dadurch sind sie in das Eigentum des Grundstückseigentümers eingebunden.

Abgrenzung zum Bauwerk und zu beweglichen Sachen

Ein Gebäude ist von beweglichen Sachen abzugrenzen, die lediglich vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind (§ 95 BGB). Dies umfasst beispielsweise mobile Bauelemente oder nur temporär installierte Konstruktionen. Auch sonstige Bauwerke wie Zäune, Brücken oder Carports, deren Rechtsbegriff und Behandlung teilweise abweicht, werden im Einzelfall durch die Rechtsprechung eingeordnet.

Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird zwischen dem Gemeinschaftseigentum (insbesondere tragende Gebäudeteile, Fassade, Dach) und dem Sondereigentum (Wohnungen, Räume innerhalb des Gebäudes) unterschieden. Die genaue Zuordnung ist wesentlich für das Verhältnis der Eigentümer untereinander sowie zur Klärung von Instandhaltungs- und Nutzungspflichten.

Gebäude im öffentlichen Recht

Baurechtliche Vorschriften

Im Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht dient die Definition von Gebäuden zur Unterscheidung gegenüber anderen Anlagen. Landesbauordnungen enthalten in der Regel eigene Begriffsbestimmungen, meist in Anlehnung an § 2 Musterbauordnung (MBO), worin ein Gebäude als eine selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlage definiert wird, die von Menschen betreten werden kann und geeignet beziehungsweise bestimmt ist, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.

Genehmigungen und Bauaufsicht

Für die Errichtung, Nutzungsänderung oder den Abbruch eines Gebäudes bestehen genehmigungsrechtliche Vorgaben. Im Mittelpunkt steht dabei das Baugenehmigungsverfahren, bei dem geprüft wird, ob das geplante Gebäude bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht. Besondere Bedeutung kommt der Einhaltung von Abstandsflächen, Brandschutz und statischen Anforderungen zu.

Denkmalschutzrecht

Gebäude, die als Denkmäler anerkannt sind, unterliegen besonderen Schutzvorschriften gemäß Denkmalschutzgesetzen der Länder. Änderungen an solchen Gebäuden bedürfen spezieller Genehmigungen und unterliegen der Aufsicht der Denkmalschutzbehörden.

Immissionsschutz und Umweltrecht

Besondere rechtliche Anforderungen ergeben sich aus dem Immissionsschutzrecht. Insbesondere beim Bau und Betrieb gewerblich genutzter Gebäude (wie Industrieanlagen) sind Vorschriften des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) zu berücksichtigen, um Nachteile für Umwelt und Nachbarschaft zu vermeiden. Darüber hinaus bestehen Vorschriften im Wasserhaushaltsgesetz und weiteren umweltrechtlichen Regelwerken, die für bestimmte Gebäudearten einschlägig sein können.

Gebäude nach Steuerrecht

Im Steuerrecht, insbesondere bei der Grundsteuer und Ertragsbesteuerung, ist die Zuordnung eines Bauwerks als Gebäude entscheidend für die steuerliche Behandlung. Nach § 2 BewG (Bewertungsgesetz) sind Gebäude zu bewerten, um beispielsweise die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer zu ermitteln.

Auch im Einkommensteuerrecht sind Gebäude von wesentlicher Bedeutung, insbesondere im Zusammenhang mit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) gemäß § 7 EStG. Hiervon hängt ab, welche steuerlichen Vorteile für das Halten oder Veräußern von Gebäuden in Anspruch genommen werden können.

Versicherungsrechtliche Aspekte von Gebäuden

Im Versicherungsrecht spielen Gebäude eine besondere Rolle, etwa in der Gebäudeversicherung. Diese schützt typischerweise Gebäude gegen Risiken wie Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden. Versichert ist dabei grundsätzlich der Baukörper einschließlich aller fest eingebauten Teile, nicht jedoch bewegliche Sachen oder nur lose mit dem Baukörper verbundene Elemente.

Gebäudebegriff im Mietrecht

Das Mietrecht differenziert zwischen der Vermietung eines Gebäudes, einer Gebäude-/Teileinheit und sonstigen Räumlichkeiten. Die mietrechtlichen Vorschriften greifen unterschiedliche Schutzvorschriften für Mieter und Vermieter auf, etwa hinsichtlich der Verkehrssicherungspflichten, Instandhaltung und Betriebskostenabrechnung. Die Abgrenzung beeinflusst wesentlich das Recht des Mieters zur Gebrauchsüberlassung, die Sicherstellung des vertragsgemäßen Zustandes und die Möglichkeiten zu baulichen Veränderungen.

Sonstige relevante Rechtsbereiche

Nachbarrecht

Bauliche Veränderungen an Gebäuden, namentlich Erweiterungen, Dachausbauten oder die Errichtung neuer Baukörper, berühren regelmäßig nachbarrechtliche Aspekte. Insbesondere die Einhaltung von Grenzabständen sowie Fragen zu Immissionen werden in den Landesnachbarrechtsgesetzen und im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.

Enteignungsrecht und öffentliches Interesse

Im Rahmen von Enteignungen oder Umlegungsverfahren kommt Gebäuden eine besondere Bedeutung zu. Sie sind regelmäßig Gegenstand von Entschädigungsfragen, deren Bewertung nach komplexen gesetzlichen Vorgaben erfolgt.

Zusammenfassung

Der Gebäudebegriff nimmt im deutschen Recht eine ausschlaggebende Rolle ein und ist für eine Vielzahl von Rechtsgebieten – vom Zivilrecht über das öffentliche Recht bis hin zum Steuer- und Versicherungsrecht – grundlegend. Die exakte Festlegung des Begriffs und seiner Abgrenzungen ist wesentlich für die Beurteilung rechtlicher Fragestellungen in Bezug auf Besitz, Nutzung, Betrieb, Schutz sowie haftungsrechtliche und steuerliche Pflichten. Unterschiedliche gesetzliche Regelungen sowie zahlreiche Ausnahmetatbestände in spezialgesetzlichen Vorschriften führen dazu, dass die rechtliche Bewertung in jedem Einzelfall auf die konkret geltenden Normen und die hierzu entwickelten Auslegungsgrundsätze abgestellt werden muss.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist laut deutschem Recht Eigentümer eines Gebäudes, wenn das Grundstück und das Gebäude unterschiedlichen Personen gehören?

Im deutschen Recht gilt grundsätzlich der Grundsatz „Superficies solo cedit“, was bedeutet, dass das Eigentum am Gebäude dem Eigentümer des Grundstücks zusteht, auf dem es errichtet wurde (§ 94 BGB). Errichtet jedoch eine andere Person als der Grundstückseigentümer das Gebäude und wird zwischen den Parteien ein sogenanntes Erbbaurecht gemäß §§ 1 ff. Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) bestellt, bleibt das Gebäude trotz des fremden Grundstückseigentums im Eigentum des Erbbauberechtigten. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, das in das Grundbuch eingetragen wird und dem Berechtigten das Recht gibt, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen. Fehlt eine solche rechtliche Konstruktion und baut jemand ohne entsprechende Vereinbarung auf einem fremden Grundstück, so geht das Eigentum am Bauwerk aufgrund der wesentlichen Verbindung mit dem Grundstück automatisch auf den Grundstückseigentümer über (§§ 93, 946 BGB). Es bestehen dann lediglich Anspruchsrechte des Bauenden auf Ausgleich eines Wertzuwachses unter bestimmten Voraussetzungen.

Welche rechtlichen Anforderungen bestehen für die Errichtung eines Gebäudes?

Die Errichtung eines Gebäudes in Deutschland unterliegt einer Vielzahl rechtlicher Vorgaben, die aus verschiedenen Ebenen des öffentlichen Baurechts sowie des privaten Baurechts stammen. Im öffentlichen Recht ist insbesondere das Bauplanungsrecht nach dem Baugesetzbuch (BauGB) relevant, das etwa regelt, ob das Bauvorhaben im jeweiligen Bebauungsgebiet zulässig ist (z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Abstandsflächen, Geschossigkeit). Ergänzt wird dies durch das Bauordnungsrecht der jeweiligen Bundesländer (Landesbauordnungen, LBO), das die Anforderungen an die sichere, gesunde und nachhaltige Errichtung des Gebäudes stellt. Hierbei spielen Aspekte wie Standsicherheit, Brandschutz, Wärmeschutz, Barrierefreiheit, Sanitäreinrichtungen oder Energieeinsparung (§ 3 ff. GEG – Gebäudeenergiegesetz) eine zentrale Rolle. Darüber hinaus können denkmalrechtliche, naturschutzrechtliche oder nachbarschaftsrechtliche Vorgaben zu beachten sein. Ohne die Einhaltung dieser rechtlichen Anforderungen und der Einholung erforderlicher Baugenehmigungen drohen Nutzungsuntersagungen, Bußgelder oder gar die Verpflichtung zum Rückbau.

Welche rechtlichen Folgen hat eine Schwarzbau (Bauen ohne Genehmigung) in Deutschland?

Ein Schwarzbau, also ein ohne die erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigung errichtetes Gebäude, stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann verschiedene rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Zunächst kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde gemäß § 79 BauO NRW (als Beispiel einer Landesbauordnung, gilt ähnlich in anderen Ländern) die Bauarbeiten einstellen, eine Nutzungsuntersagung erlassen und die Beseitigung oder den Rückbau des Gebäudes anordnen. Zudem drohen Bußgelder gemäß den einschlägigen Vorschriften der Landesbauordnungen. Auch besteht für den Eigentümer das Risiko versicherungsrechtlicher Nachteile, etwa weil Gebäudeversicherungen bei illegal errichteten Bauwerken Leistungen ganz oder teilweise verweigern können. Im schlimmsten Fall kann die Durchsetzung des Rückbaus auch zwangsweise erfolgen. Nachträgliche Legalisierungen sind möglich, setzen aber voraus, dass das Gebäude den materiell-rechtlichen Anforderungen entspricht und die erforderlichen Genehmigungen nachträglich erteilt werden können (sogenannte nachträgliche Baugenehmigung).

Welche gesetzlichen Regelungen betreffen die Instandhaltungspflicht von Gebäuden?

Eigentümer von Gebäuden unterliegen in Deutschland umfangreichen Instandhaltungspflichten, die aus verschiedenen Rechtsbereichen resultieren. Öffentliche Pflichten ergeben sich insbesondere aus den Landesbauordnungen, wonach Bauwerke in einem sicheren, ordnungsgemäßen und dem öffentlichen Interesse entsprechenden Zustand zu halten sind (§ 3 LBO NRW, vergleichbare Regelungen in anderen Bundesländern). Hierzu zählen auch die Verkehrssicherungspflichten, die den Eigentümer dazu verpflichten, Gefahren von Dritten (z.B. Passanten, Mietern) fernzuhalten. Im Mietrecht (§ 535 BGB) muss der Vermieter die vermieteten Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand halten. Unterlässt der Eigentümer die erforderliche Instandhaltung, können dadurch behördliche Anordnungen, Schadensersatzansprüche oder sogar Ordnungswidrigkeiten bzw. in Extremfällen strafrechtliche Konsequenzen entstehen (z.B. fahrlässige Körperverletzung durch Einsturz). Besonderheiten gelten zudem im Wohnungseigentumsrecht (WEG): Gemeinschaftseigentum muss gemeinschaftlich instandgehalten werden (§ 21 WEG), während Sondereigentum dem betreffenden Wohnungseigentümer zugeordnet ist.

Welche rechtlichen Vorgaben gibt es für den Verkauf eines Gebäudes?

Für den Verkauf eines Gebäudes sind insbesondere die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie des Grundbuchrechts relevant. Grundsätzlich ist für die Wirksamkeit des Verkaufs von Grundstücken und darauf errichteten Gebäuden die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages nach § 311b BGB zwingend vorgeschrieben. Erst nach Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (§ 873 BGB) wird der Eigentumsübergang vollzogen (sogenannter „Auflassung“), wobei vorher absehbare Lasten und Rechte (z.B. Grundschulden, Wohnrechte) im Grundbuch eingetragen sein müssen und im Kaufvertrag abgebildet werden sollten. Zudem sind öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten, wie etwa Vorkaufsrechte der Gemeinde (§ 24 BauGB) und die Vorschriften der Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Sanierungsgebieten können zusätzliche Genehmigungen und Informationspflichten erforderlich sein. Der Verkäufer ist zudem gesetzlich zur Offenlegung versteckter Mängel verpflichtet; andernfalls drohen ihm Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche des Käufers.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hinsichtlich eines Gebäudes?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum (Wohnungen oder gewerbliche Einheiten, die in sich abgeschlossen sind) und Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Fassade, tragende Teile, Treppenhaus). Eigentümer von Sondereigentum („Wohnungseigentümer“) haben einerseits das Recht, ihr Sondereigentum ungestört zu nutzen (Eigentumsgarantie, § 13 WEG), andererseits müssen sie die Regeln der Gemeinschaft und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung beachten, die über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheidet (§§ 18-19 WEG). Pflichten umfassen insbesondere die anteilige Kostentragung für Betrieb und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 16 WEG) sowie die Duldung von notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft. Ein Wohnungseigentümer kann unter bestimmten Voraussetzungen auch zur Durchführung oder Duldung von baulichen Veränderungen verpflichtet werden, wenn es die Mehrheit der Eigentümer verlangt und gesetzlich vorgesehen ist.

Welche Haftungsrisiken bestehen für Gebäudeeigentümer im Schadensfall?

Gebäudeeigentümer tragen ein erhebliches Haftungsrisiko, wenn durch das Gebäude oder dessen mangelhaften Zustand Schäden an Personen oder Sachen verursacht werden. Nach § 836 BGB haftet der Eigentümer verschuldensunabhängig, wenn durch den Einsturz des Gebäudes oder die Ablösung von Teilen (etwa Dachziegel) Menschen verletzt oder Sachen beschädigt werden und der Verstoß auf mangelnde Instandhaltung zurückzuführen ist. Er kann sich nur entlasten, wenn er nachweist, seiner Instandhaltungspflicht genügt zu haben. Zusätzlich haften Eigentümer im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht für alle typischen Gefahren, die von ihrem Gebäude ausgehen, zum Beispiel Glätte auf dem Gehweg, lose Fassadenteile oder defekte Treppengeländer. Mietrechtlich kann die Haftung noch durch verschuldensunabhängige Mängelgewährleistungsansprüche (§ 536a BGB) verschärft sein. Ebenso können öffentlich-rechtliche Bußgelder drohen, falls der Zustand des Gebäudes gegen Sicherheitsvorschriften verstößt. Eine ausreichende Haftpflichtversicherung ist daher dringend zu empfehlen.