Erbbaugrundbuch

Begriff und Funktion des Erbbaugrundbuchs

Das Erbbaugrundbuch ist ein besonderes Grundbuch, das ausschließlich für das sogenannte Erbbaurecht geführt wird. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, welches es ermöglicht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und dieses über einen längeren Zeitraum – meist mehrere Jahrzehnte – zu nutzen. Das Eigentum am Grundstück verbleibt dabei beim Grundstückseigentümer, während der Inhaber des Erbbaurechts (Erbbauberechtigter) das Recht erhält, auf dem Grundstück zu bauen und die Immobilie zu nutzen.

Aufbau und Inhalt des Erbbaugrundbuchs

Das Erbbaugrundbuch wird bei dem zuständigen Grundbuchamt als eigenständiges Buch neben dem normalen Grundbuch geführt. Es besteht aus mehreren Abteilungen:

• Bestandsverzeichnis: Hier werden Angaben zum betroffenen Grundstück sowie zum Umfang des eingeräumten Erbbaurechts gemacht.
• Abteilung I: Diese Abteilung enthält Informationen über den jeweiligen Inhaber des Erbbaurechts.
• Abteilung II: Hier werden Belastungen und Beschränkungen eingetragen, die sich speziell auf das bestehende Erbbaurecht beziehen (z.B. Vorkaufsrechte oder Verfügungsbeschränkungen).
• Abteilung III: In dieser Abteilung sind Hypotheken oder Grundschulden vermerkt, die auf dem bestehenden Erbbaurecht lasten können.

Bedeutung der Eintragungen im Vergleich zum normalen Grundbuch

Im Unterschied zum herkömmlichen Grundbuch bezieht sich das Erbbaugrundbuch nicht auf das Eigentum am Boden selbst, sondern ausschließlich auf das eingeräumte Nutzungsrecht an diesem Boden sowie an den darauf errichteten Bauwerken. Die Eintragungen im Hauptgrundbuch bleiben davon unberührt; sie betreffen weiterhin nur den eigentlichen Grundeigentümer.

Bedeutung für Rechtsverhältnisse rund um das Grundstück

Sicherung von Rechten durch Eintragung im Erbbaugrundbuch

Die Eintragung eines Rechts in das Erbbaugrundbuch hat eine rechtssichernde Wirkung: Nur wer als Berechtigter eingetragen ist, gilt auch gegenüber Dritten als rechtmäßiger Inhaber des jeweiligen Rechts am Bauwerk bzw. am Nutzungsrecht. Dies betrifft insbesondere Kauf-, Übertragungs- oder Belastungsvorgänge rund um ein bestehendes Gebäude mit einem zugrundeliegenden fremden Grundstück.

Kauf und Verkauf von Immobilien mit bestehendem Erbbaurecht

Beim Erwerb einer Immobilie mit einem bestehenden oder neu begründeten Erbbaurecht erfolgt die Umschreibung nicht im Hauptgrundbuch für Grundeigentum, sondern ausschließlich im entsprechenden Abschnitt des separat geführten Buches für dieses Recht. Auch Belastungen wie Hypotheken werden dort eingetragen.

Löschung und Beendigung eines Eintrags im Zusammenhang mit Ablauf oder Heimfallregelung

Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit eines solchen Nutzungsrechts kann eine Löschung erfolgen; ebenso bei sogenannten Heimfallregelungen – also wenn bestimmte Bedingungen eintreten (z.B., dass der Eigentümer wieder alleiniger Nutzer wird). Die Löschung erfolgt ebenfalls durch entsprechende Vermerke in diesem besonderen Register.

Zusammenhang zwischen Haupt- und Unterregister (Grundstücks- vs. Sonderregister)

Das normale Register bleibt weiterhin maßgeblich für alle Rechte am eigentlichen Bodenbesitz selbst; sämtliche Rechte bezüglich Nutzung/Bebauung finden jedoch ihren Niederschlag in diesem speziellen Unterregister („Sonderblatt“). Beide Bücher stehen somit nebeneinander: Das eine dokumentiert Eigentumsrechte am Land selbst; jenes andere regelt alle Fragen zur Nutzung durch Dritte mittels langfristigen Baunutzungsverträgen.

Bedeutung bei Beleihung & Finanzierung von Immobilien mit bestehendem Baunutzungsverhältnis

Da auch Banken Sicherheiten benötigen können – etwa bei Kreditvergaben -, spielt dieses spezielle Register eine wichtige Rolle: Es ermöglicht es Kreditinstituten beispielsweise festzustellen, ob bereits andere Gläubiger Ansprüche geltend machen könnten bzw., ob noch freie Werte vorhanden sind.

Häufig gestellte Fragen zum Thema „Erbbaugrundbuch“

Was unterscheidet ein normales Grundbuch vom speziellen Buch für Baunutzungsrechte?

Während sich herkömmliche Registereinträge immer direkt auf den Besitz an Land beziehen,
dokumentiert diese besondere Form lediglich Rechte zur Nutzung/Bebauung ohne Übertragung
tatsächlicher Bodeneigentümerschaft.

Wer führt dieses spezielle Register?

Zuständig ist stets die örtliche Behörde beim Amtsgericht,
welche auch allgemeine Landeinträge verwaltet;
sie legt parallel dazu gesonderte Blätter pro vergebenem Nutzungsrecht an.

Welche Informationen sind darin enthalten?

Enthalten sind Angaben zur Lage/Größe,
Name(n) aktueller Berechtigter,
eventuelle Einschränkungen/Vorbehalte sowie mögliche finanzielle Belastungen wie Hypotheken/Schulden bezogen aufs jeweilige Recht statt aufs Land selbst.

Wie wirkt sich eine Änderung beim Namen/Eigentümer aus?
< p >
Änderungen müssen offiziell beantragt/eingetragen werden;
erst nach Anpassung gilt jemand formal-rechtlich als neuer Berechtigter/Nutzer laut öffentlichem Nachweisregister .

< h 3 >Kann man mehrere solcher Rechte pro Flurstück haben?< / h 3 >< p > Ja , theoretisch lassen sich verschiedene Teilflächen einzeln vergeben ;
jede Vergabe erhält dann ihr eigenes Blatt innerhalb dieser Sonderkartei .< / p >

< h 3 >Was passiert nach Ablauf einer vereinbaren Frist?
< / h 3 >< p > Nach Ende einer Laufzeit fällt meist alles zurück ans ursprüngliche Landeigner -Register ;
dies wird entsprechend vermerkt/löscht.< / p >

< h 3 >Können solche Rechte belastet/verpfändet werden?
< / h ³ >< p ›Ja , Banken können z . B . Kredite absichern , indem sie ihre Ansprüche ins betreffende Spezialblatt aufnehmen lassen . ‹ / p ›