Begriffserklärung: Besonderes Wohngebiet
Das Besondere Wohngebiet ist eine spezielle Kategorie der Bauleitplanung im deutschen Städtebaurecht. Es handelt sich um ein festgelegtes Gebiet innerhalb eines Bebauungsplans, das vorrangig dem Wohnen dient, aber auch bestimmte nicht störende gewerbliche Nutzungen zulässt. Ziel dieser Gebietsart ist es, eine Mischung aus Wohnen und ausgewählten anderen Nutzungen zu ermöglichen, ohne die Wohnqualität wesentlich zu beeinträchtigen.
Zweck und Funktion des Besonderen Wohngebiets
Das Besondere Wohngebiet soll vor allem den Bedürfnissen von Bewohnerinnen und Bewohnern gerecht werden, die in einem urbanen Umfeld leben möchten. Gleichzeitig wird durch die Zulassung bestimmter Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe eine lebendige Durchmischung gefördert. Die rechtlichen Vorgaben sorgen dafür, dass das Wohnen weiterhin im Vordergrund steht und andere Nutzungen nur insoweit zugelassen werden, wie sie das Wohnen nicht erheblich stören.
Abgrenzung zu anderen Baugebieten
Im Unterschied zum reinen oder allgemeinen Wohngebiet sind im Besonderen Wohngebiet mehr gewerbliche Nutzungen erlaubt. Im Vergleich zum Mischgebiet bleibt jedoch der Schwerpunkt auf dem Wohnen erhalten; störende Betriebe sind ausgeschlossen oder nur eingeschränkt zulässig.
Zulässige Nutzungen im Besonderen Wohngebiet
Neben Wohnungen können in einem Besonderen Wohngebiet beispielsweise kleine Läden für den täglichen Bedarf, Gaststätten ohne erhebliche Störungen sowie bestimmte Handwerksbetriebe angesiedelt werden. Auch soziale Einrichtungen wie Kindergärten oder Arztpraxen sind häufig zulässig. Die genaue Ausgestaltung hängt vom jeweiligen Bebauungsplan ab.
Nicht zulässige bzw. eingeschränkte Nutzungen
Nutzungen mit erheblichem Störungspotenzial – etwa laute Produktionsbetriebe oder großflächiger Einzelhandel – sind in der Regel ausgeschlossen oder unterliegen strengen Auflagen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen des Wohnens.
Rechtliche Rahmenbedingungen für das Besondere Wohngebiet
Bebauungsplan als Grundlage
Die Festlegung eines Besonderen Wohngebiets erfolgt durch einen Bebauungsplan der Gemeinde oder Stadtverwaltung. Dieser Plan legt verbindlich fest, welche Arten von Gebäuden errichtet werden dürfen und welche Nutzungsmöglichkeiten bestehen.
Schutz des Charakters als besonderes Gebiet
Der Charakter des Gebiets wird durch rechtliche Vorgaben geschützt: So müssen alle genehmigten Vorhaben darauf geprüft werden, ob sie mit dem besonderen Charakter vereinbar sind und keine unzumutbaren Belästigungen für die Anwohner verursachen könnten.
Baugenehmigungspflicht
Für bauliche Veränderungen sowie neue Vorhaben ist regelmäßig eine Baugenehmigung erforderlich. Im Genehmigungsverfahren wird geprüft, ob das geplante Vorhaben mit den Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmt und keine unzulässigen Störungen verursacht.
Bedeutung für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter
Eigentümerinnen und Eigentümer profitieren davon, dass sie ihre Grundstücke vielfältiger nutzen können als in reinen oder allgemeinen Wohngebieten – allerdings immer unter Berücksichtigung der Schutzbedürfnisse der Nachbarschaft vor Lärm- oder Geruchsbelästigungen.
Mieterinnen und Mieter genießen ein urbanes Umfeld mit kurzen Wegen zu Dienstleistungen bei gleichzeitigem Schutz vor übermäßigen Belastungen durch Gewerbebetriebe.
Häufig gestellte Fragen zum Thema „Besonderes Wohngebiet“
Darf jeder Betrieb in einem Besonderen Wohngebiet angesiedelt werden?
Nicht jeder Betrieb darf sich ansiedeln; es dürfen nur solche Betriebe zugelassen werden, deren Tätigkeit das Wohnen nicht wesentlich stört.
Können bestehende Gebäude nachträglich anders genutzt werden?
Möchte man ein bestehendes Gebäude anders nutzen (zum Beispiel aus einer Wohnung einen Laden machen), muss dies mit den Vorgaben des Bebauungsplans vereinbar sein.
Sind größere Veranstaltungen erlaubt?
Dauerhafte Veranstaltungen größeren Umfangs können problematisch sein; kurzfristige Ereignisse müssen so gestaltet sein, dass sie keine unzumutbaren Belästigungen verursachen.
Können Gemeinden weitere Einschränkungen festlegen?
Gemeinden haben die Möglichkeit über den Bebauungsplan zusätzliche Einschränkungen vorzusehen – etwa hinsichtlich Öffnungszeiten von Betrieben.
Müssen besondere Schallschutzmaßnahmen eingehalten werden?
< p>Soweit gewerbliche Tätigkeiten stattfinden sollen Schallschutzanforderungen beachtet werden; diese dienen dazu Beeinträchtigungen für Anwohner möglichst gering zu halten.
< h ³ > Wie unterscheidet sich ein besonderes vom allgemeinen Wohn gebiet? < / h³ >
< p > Das besondere Wohn gebiet lässt mehr gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten zu als allgemeine Wohn gebiete , bleibt aber stärker auf das Woh nen ausgerichtet als Misch gebiete .< / p >
