Bausparvertrag

Begriff und Wesen des Bausparvertrags

Ein Bausparvertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag, in dem sich ein Bausparer und eine Bausparkasse über die planmäßige Ansparung von Eigenkapital sowie die spätere Gewährung eines zweckgebundenen Bauspardarlehens einigen. Dieses spezifische Finanzierungsinstrument ist insbesondere auf die mittel- bis langfristige Immobilienfinanzierung ausgerichtet. Die rechtlichen Grundlagen und das Funktionsprinzip des Bausparvertrags sind in einer Vielzahl von Gesetzen, Rechtsverordnungen und vertraglichen Bedingungen geregelt.

Rechtsgrundlagen

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Die wesentlichen gesetzlichen Vorschriften für Bausparverträge finden sich im Gesetz über Bausparkassen (Bausparkassengesetz – BausparkG) und in der Verordnung über die Geschäftstätigkeit der Bausparkassen (Bausparkassenverordnung – BausparkV). Darüber hinaus sind das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und das Kreditwesengesetz (KWG) von Bedeutung.

Bausparkassengesetz (BausparkG)

Das Bausparkassengesetz enthält u. a. Regelungen zu Zulassung, Geschäftsbereich, Rechten und Pflichten der Bausparkassen sowie zu aufsichtsrechtlichen Anforderungen.

Bausparkassenverordnung (BausparkV)

Die Bausparkassenverordnung konkretisiert insbesondere die aufsichtsrechtlichen Vorgaben zur Führung der Geschäfte und zur Sicherung der Nachhaltigkeit und Zweckerfüllung von Bausparkassen.

Vertragsstruktur und Eigenschaften

Vertragsparteien und Vertragsgegenstand

Ein Bausparvertrag kommt ausschließlich zwischen einer natürlichen oder juristischen Person (dem Bausparer) und einer zugelassenen Bausparkasse zustande. Vertragsgegenstand ist zunächst die Ansparung eines bestimmten Betrages – der Bausparsumme – durch Rateneinlagen des Bausparers, sowie anschließend die Inanspruchnahme eines zinsgünstigen, zweckgebundenen Darlehens.

Ablauf und Phasen des Bausparvertrags

Der Lebenszyklus eines Bausparvertrags gliedert sich gewöhnlich in folgende Abschnitte:

• Ansparphase: Der Bausparer leistet regelmäßige Einlagen, die verzinst werden.
• Zuteilungsreife: Mit Erreichen eines bestimmten Sparguthabens (meist 40-50 % der Bausparsumme), der sogenannten Mindestansparung, sowie einer Mindestsparzeit, entsteht die sogenannte Zuteilungsreife.
• Zuteilung: Mit der Zuteilungsreife kann der Bausparer das angesparte Guthaben sowie das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.
• Darlehensphase: Die Rückzahlung des Bauspardarlehens erfolgt zu festgelegten Konditionen.

Rechtsfolge der Zuteilung

Mit der Zuteilung wird dem Bausparer ein Anspruch auf das Bauspardarlehen eingeräumt. Die Zuteilung unterliegt bestimmten, in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) geregelten Kriterien des Anspar- und Bewertungsverfahrens.

Vertragliche und gesetzliche Regelungen im Detail

Allgemeine Bausparbedingungen (ABB)

Die ABB bilden die maßgebliche Vertragsgrundlage eines jeden Bausparvertrags. Sie regeln u. a. die Höhe der Sparbeiträge, Verzinsung, die Modalitäten der Zuteilung, die Bedingungen für die Inanspruchnahme des Darlehens, Tilgungsmodalitäten sowie die Möglichkeiten zur Vertragsauflösung und Kündigung. Grundlage der ABB sind zumeist Musterbedingungen des Verbands der Privaten Bausparkassen e.V., die individuell von jeder Bausparkasse ausgestaltet werden.

Zinsgestaltung und Konditionen

Die Verzinsung des Bausparguthabens sowie die Darlehenszinsen orientieren sich an den jeweiligen Marktbedingungen und erfolgen meist auf Grundlage von Festzinsvereinbarungen. Die genaue Ausgestaltung der Zinskonditionen und etwaiger Bonus- oder Prämienmodelle ist im Einzelfall maßgeblich von den vertraglichen Regelungen abhängig.

Zweckbindung und Verwendung des Bauspardarlehens

Gesetzliche Zweckbindung

Das aus dem Bausparvertrag resultierende Darlehen ist typischerweise zweckgebunden und darf nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen eingesetzt werden. Hierzu zählen insbesondere der Erwerb, Bau, Ausbau, Umbau, die Renovierung oder Modernisierung von Wohneigentum. Die genaue Zweckbindung ergibt sich aus den §§ 1 und 6 BausparkG sowie aus den ABB.

Nachweispflichten

Im Rahmen der Darlehensauszahlung ist der Bausparer verpflichtet, die zweckgebundene Verwendung der Mittel durch geeignete Nachweise (z. B. Rechnungen, Grundbuchauszüge, Bauverträge) zu dokumentieren.

Steuerliche Aspekte

Kapitalertragsteuer und Freistellungsauftrag

Die Zinsen auf das Bausparguthaben unterliegen der Kapitalertragsteuer nach dem Einkommensteuergesetz (EStG). Bausparer können einen Freistellungsauftrag einreichen, um Zinseinnahmen bis zum Sparerpauschbetrag steuerfrei zu stellen.

Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage

Bausparverträge sind regelmäßig förderfähig durch die Wohnungsbauprämie (§§ 1 ff. WoPG) und ggf. durch die Arbeitnehmersparzulage (§ 13 5. VermBG), sofern die gesetzlichen Voraussetzungen hierzu erfüllt sind.

Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten

Die Zinsen für das Bauspardarlehen sind im Rahmen der Einkommensteuer als Werbungskosten oder Sonderausgaben abziehbar, wenn das Darlehen zur Anschaffung oder Herstellung von zu eigenen Wohnzwecken genutztem Wohneigentum verwendet wird.

Kündigung und Kündigungsrechte

Ordentliche Kündigung

Der Bausparer kann einen Bausparvertrag grundsätzlich jederzeit ordentlich kündigen, wobei die Kündigungsfristen und etwaige Stornogebühren in den ABB geregelt sind. Die Bausparkasse hat grundsätzlich kein ordentliches Kündigungsrecht, es sei denn, es liegt eine wesentliche Vertragsverletzung des Bausparers vor.

Außerordentliche Kündigung

Außerordentliche Kündigungen sind auf beide Vertragsparteien beschränkt und erfordern das Vorliegen eines wichtigen Grundes (z. B. Zahlungsverzug, schwerwiegende Vertragsverletzungen).

BGH-Rechtsprechung zur Zuteilungsreife und Kündigung

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat klargestellt, dass Bausparkassen nach Ablauf einer bestimmten Zeit (zumeist 10 Jahre nach Zuteilungsreife) zur Kündigung verpflichtet sein können, wenn das Darlehen nicht abgerufen wird (BGH, Az. XI ZR 185/16). Der Bausparer selbst kann nach § 489 BGB das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten nach Ablauf von 10 Jahren kündigen.

Aufsichtsrechtliche Vorgaben

BaFin-Aufsicht

Bausparkassen unterliegen als Kreditinstitute der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die BaFin überwacht die ordnungsgemäße Geschäftstätigkeit der Bausparkassen, deren Einhaltung der Rechtsvorschriften und deren wirtschaftliche Stabilität.

Sicherungseinrichtungen

Bausparkassen sind in der Regel Mitglieder von Sicherungseinrichtungen, etwa der Entschädigungseinrichtung deutscher Banken GmbH (EdB), welche im Falle einer Insolvenz bestimmte Sicherungsleistungen für die Einleger vorsieht.

Verbraucherschutzrechtliche Aspekte

Widerrufsrecht

Bei Abschluss eines Bausparvertrags im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen steht Verbrauchern ein gesetzliches Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Die Widerrufsfrist beträgt in der Regel 14 Tage.

Beratungs- und Informationspflichten

Vor Vertragsabschluss sind die Bausparkassen verpflichtet, ausführliche Informationen über die Vertragsbedingungen, Kosten, Risiken sowie die Zweckbindung des Darlehens bereitzustellen. Zudem sind die Vorschriften des Verbraucherkreditrechts (§§ 491 ff. BGB) zu beachten.

Beendigung und Übertragung des Bausparvertrags

Kündigung, Übertragung und Abtretung

Neben der regulären Kündigung können Bauspardarlehen und Bausparguthaben auch abgetreten oder verpfändet werden. Die Übertragung des Vertrags auf eine andere Person bedarf der Zustimmung der Bausparkasse und ist an besondere Voraussetzungen gebunden, die in den ABB geregelt sind.

Bedeutung und wirtschaftliche Rolle

Der Bausparvertrag hat in Deutschland als Instrument der privaten Vermögensbildung und wohnwirtschaftlichen Finanzierung eine zentrale Bedeutung. Die Förderung des Bausparens durch staatliche Prämien und die speziellen rechtlichen Rahmenbedingungen machen den Bausparvertrag zu einem weit verbreiteten und rechtlich vielfältig ausgestalteten Vertragsinstrument im Finanzmarkt.

Literatur

• Bausparkassengesetz (BausparkG)
• Bausparkassenverordnung (BausparkV)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Kreditwesengesetz (KWG)
• Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG)
• Fünftes Vermögensbildungsgesetz (5. VermBG)
• einschlägige Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH)

Dieser Artikel bietet eine umfassende, rechtlich tiefgehende Übersicht über den Begriff Bausparvertrag, die Vertragsmechanismen, rechtlichen Rahmenbedingungen, aufsichtsrechtlichen Vorgaben und die wichtigsten praktischen und steuerlichen Aspekte.

Häufig gestellte Fragen

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen beim Abschluss eines Bausparvertrags erfüllt werden?

Der Abschluss eines Bausparvertrags unterliegt bestimmten rechtlichen Voraussetzungen, die vor allem dem Schutz der Vertragspartner, insbesondere der Verbraucher, sowie der Transparenz und Fairness im Vertragsverhältnis dienen. Grundsätzlich darf ein Bausparvertrag nur zwischen einer zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Bausparkasse und einer geschäftsfähigen natürlichen oder juristischen Person geschlossen werden. Die Bausparkassen unterliegen der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), was sicherstellt, dass die Verträge bestimmten gesetzlichen Bestimmungen, wie dem Bausparkassengesetz (BSpKG) und dem Kreditwesengesetz (KWG), entsprechen. Vor dem Abschluss ist die Bausparkasse verpflichtet, den Kunden umfassend über die Vertragsinhalte, insbesondere die finanziellen Verpflichtungen, Risiken und Rechte, aufzuklären. Diese Informationspflicht ergibt sich u. a. aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und einschlägigen europäischen Vorschriften über Verbraucherrechte. Darüber hinaus bestehen besondere Formvorschriften, beispielsweise zum Widerrufsrecht, das dem Verbraucher nach §§ 355 ff. BGB grundsätzlich zusteht. Der Vertragsabschluss erfolgt üblicherweise schriftlich; eine elektronische Form kann vereinbart werden, sofern die gesetzlichen Anforderungen der elektronischen Signatur erfüllt sind. Minderjährige benötigen grundsätzlich die Zustimmung ihrer gesetzlichen Vertreter gemäß §§ 107 ff. BGB.

Welche rechtlichen Regelungen gelten für die Kündigung eines Bausparvertrags?

Die Kündigung eines Bausparvertrags kann grundsätzlich sowohl durch den Bausparer als auch durch die Bausparkasse erfolgen, unterliegt jedoch strengen gesetzlichen und vertraglichen Regelungen. Nach § 489 BGB kann der Darlehensnehmer – im Fall des zuteilungsreifen Vertrages – das Darlehen jederzeit kündigen. Die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB), die Vertragsbestandteil sind, regeln die Fristen, Modalitäten und Folgen einer Kündigung detailliert. Für den Bausparer gelten meist Mindestlaufzeiten und Fristen, oft zwischen drei und sechs Monaten, nach deren Einhaltung die Kündigung rechtswirksam wird. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei Kündigung vor Zuteilungsreife können vertragliche Nachteile entstehen, etwa der Verlust von Bonuszinsen oder von staatlichen Förderungen. Eine Kündigung durch die Bausparkasse ist nur in den im Vertrag beziehungsweise in den ABB ausdrücklich geregelten Ausnahmefällen zulässig, zum Beispiel bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Bausparers wie fortgesetztem Zahlungsverzug.

Welche gesetzlichen Informationspflichten bestehen seitens der Bausparkasse?

Die Bausparkasse ist gesetzlich verpflichtet, dem Kunden vor Abschluss und während der Laufzeit des Bausparvertrags umfangreiche Informationen zur Verfügung zu stellen. Diese Informationspflicht stützt sich einerseits auf das BGB (§§ 491a, 492, 495 BGB), das besondere Vorschriften für Verbraucherdarlehensverträge vorsieht, und andererseits auf das Bausparkassengesetz sowie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Die Bausparkasse muss dem Kunden vor Vertragsabschluss ein angepasstes, verbindliches Angebot inklusive des Europäischen Standardisierten Merkblatts (ESIS-Merkblatt) zur Verfügung stellen. Dieses Merkblatt informiert umfassend über die wichtigsten Vertragsinhalte, wie Konditionen, Laufzeiten, effektive Jahreszinsen, Gesamtkosten, Rücktritts- und Kündigungsrechte sowie etwaige Risiken. Während der Vertragslaufzeit ist die Bausparkasse verpflichtet, den Kunden transparent über Änderungen, beispielsweise von Zinssätzen, und relevante Vertragsentwicklungen zu informieren. Verletzungen dieser Informationspflicht können zur Anfechtbarkeit oder sogar zur Unwirksamkeit des Vertrags führen.

Wie wirkt sich das Widerrufsrecht rechtlich auf den Bausparvertrag aus?

Der Bausparer hat ein gesetzlich verankertes Widerrufsrecht, das insbesondere dem Verbraucherschutz dient. Gemäß § 355 BGB kann der Verbraucher einen Bausparvertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen, sofern der Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume der Bausparkasse oder im Fernabsatz erfolgte. Die Bausparkasse ist verpflichtet, den Bausparer schriftlich und deutlich über dieses Widerrufsrecht inklusive der einzuhaltenden Frist und der Ausübungsmodalitäten zu unterrichten. Wird diese Belehrung unterlassen oder fehlerhaft erteilt, verlängert sich das Widerrufsrecht laut § 356 Abs. 3 BGB. Ein wirksamer Widerruf hat zur Folge, dass der Vertrag rückabgewickelt wird, d.h. gezahlte Beträge zurückzuerstatten sind und keine weiteren vertraglichen Verpflichtungen entstehen. Besondere Regelungen gelten, wenn bereits Fördermittel in Anspruch genommen wurden, da deren Rückabwicklung gesondert geregelt sein kann.

Wann und unter welchen rechtlichen Bedingungen tritt die Zuteilungsreife ein?

Die Zuteilungsreife eines Bausparvertrags ist ein zentrales vertragliches Ereignis, das das Anrecht auf das Bauspardarlehen auslöst. Die Bedingungen für die Zuteilungsreife sind rechtlich im Vertrag und in den ABB festgelegt und richten sich nach einer ausreichenden Ansparleistung und der Einhaltung einer Mindestvertragsdauer. Das Gesetz verlangt, dass der Bausparer vor der Zuteilung einen festgelegten Prozentsatz der Bausparsumme (häufig 40-50 %) angespart und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht haben muss. Die genauen rechtlichen Vorgaben dazu werden durch die Regelungen der Bausparkassenaufsicht konkretisiert und unterliegen darüber hinaus dem Diskriminierungsverbot nach § 307 BGB, da die Kriterien für alle Sparer gleich und transparent anzuwenden sind. Die Bausparkasse ist zur Bereitstellung des Darlehens verpflichtet, sobald die Zuteilungsreife rechtlich und tatsächlich gegeben ist. Im Gegenzug ist der Bausparer verpflichtet, das Darlehen anzunehmen, soweit keine berechtigten Ablehnungsgründe vorliegen (z.B. wirtschaftliche Unzumutbarkeit).

Welche steuerlichen Pflichten und Auswirkungen sind aus rechtlicher Sicht mit dem Bausparvertrag verbunden?

Auch wenn die steuerliche Behandlung von Bausparverträgen vielfach von individuellen Umständen abhängt, bestehen dennoch zentrale gesetzliche Vorschriften. Zinserträge aus dem Bausparvertrag unterliegen der Kapitalertragsteuer gemäß § 43 EStG, sofern der Freibetrag (Sparer-Pauschbetrag) überschritten ist. Die Bausparkasse ist verpflichtet, die Steuer direkt abzuführen, außer es liegt ein Freistellungsauftrag des Bausparers gem. § 44a EStG vor. Im Rahmen anspruchsberechtigter staatlicher Förderungen, wie der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage, sind die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen einzuhalten, insbesondere müssen die Sparleistungen entsprechend zweckgebunden genutzt werden. Missbräuchliche Nutzung kann zum Rückforderungsanspruch der Förderung führen. Zudem sind die steuerlichen Auswirkungen eines vorzeitigen Vertragsabbruchs oder einer Übertragung (Abtretung) des Bausparvertrags zu berücksichtigen – diese unterliegen rechtlich strengen Melde- und Nachweispflichten gegenüber dem Finanzamt.

Welche rechtlichen Möglichkeiten der Vertragsübertragung bestehen?

Die Übertragung eines Bausparvertrags auf eine andere Person ist rechtlich grundsätzlich möglich, bedarf jedoch der Zustimmung der Bausparkasse und muss vertraglich sowie in den ABB abgesichert sein. Eine solche Abtretung oder Beleihung ist häufig im Rahmen familiärer Übertragungen (zum Beispiel zwischen Ehegatten oder Verwandten) vorgesehen. Dabei sind die gesetzlichen Bestimmungen des BGB einzuhalten, insbesondere §§ 398 ff., die die Abtretung von Forderungen regeln. Die Bausparkasse darf die Übertragung nur aus sachlichen, im Vertrag bestimmten Gründen verweigern. Bei Übertragung auf Dritte können insbesondere steuerliche und förderrechtliche Aspekte relevant werden; gegebenenfalls entfällt der Anspruch auf staatliche Prämien. Jede Übertragung ist der Bausparkasse schriftlich anzuzeigen; sie wird rechtlich erst mit Zustimmung der Bausparkasse wirksam. In bestimmten Fällen greifen zudem Vorschriften zum Schutz minderjähriger Vertragspartner.