Anschaffungsnaher Aufwand

Anschaffungsnaher Aufwand – Rechtliche Definition und Einordnung

Der Begriff anschaffungsnaher Aufwand hat im deutschen Steuerrecht, insbesondere im Bereich des Einkommensteuerrechts, eine bedeutende Rolle. Er bezeichnet Aufwendungen, die im zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung eines Wirtschaftsguts, insbesondere einer Immobilie, entstehen und dem anschaffungs- oder herstellungskostenähnlichen Aufwand zugeordnet werden. Die steuerliche Einordnung solcher Aufwendungen steht im Mittelpunkt zahlreicher steuerrechtlicher Diskussionen und ist gesetzlich in § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt.

Gesetzliche Grundlage des anschaffungsnahen Aufwands

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Mit Einführung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wurde die Behandlung anschaffungsnaher Aufwendungen erstmals gesetzlich geregelt. Die Vorschrift legt fest, dass Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, den anschaffungsnahen Aufwand darstellen, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Wesentliche Merkmale

• Zeitlicher Bezug: Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung.
• Kostenhöhe: Übersteigen der 15-Prozent-Grenze bezogen auf die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer.
• Art der Aufwendungen: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Abgrenzung zu Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahem Aufwand

Eine zentrale Herausforderung liegt in der Abgrenzung zwischen anschaffungsnahem Aufwand und Erhaltungsaufwand. Während Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben sofort steuerlich abziehbar sind, werden anschaffungsnahe Aufwendungen den Anschaffungskosten des Wirtschaftsguts, z. B. einer Immobilie, zugeschlagen und sind nur im Rahmen der Abschreibung (AfA) gewinnmindernd zu berücksichtigen.

Maßgeblich ist dabei:

• Erhaltungsaufwand dient dem Erhalt des bereits bestehenden Zustands,
• anschaffungsnaher Aufwand führt zur Aufwertung oder grundlegenden Modernisierung über den ursprünglichen Zustand hinaus.

Tatbestand des anschaffungsnahen Aufwands

Voraussetzungen

1. Begünstigtes Wirtschaftsgut: Gebäude (nicht: Grund und Boden, kein bewegliches Wirtschaftsgut).
2. Anspruchsberechtigte: Unmittelbare Erwerber eines bestehenden Gebäudes.
3. Maßnahmen: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, nicht jedoch Herstellungskosten.
4. Maßgebender Zeitraum: Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung.
5. Kostenhöhe: Übersteigen der 15-Prozent-Grenze (ohne Umsatzsteuer).

Nicht einbezogene Aufwendungen

Folgende Maßnahmen sind vom anschaffungsnahen Aufwand ausgenommen:

• Aufwendungen für Erweiterungen,
• Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen, die regelmäßig jährlich anfallen (z. B. Wartungsarbeiten),
• Kosten für Schönheitsreparaturen, sofern diese nicht Teil einer umfassenden Sanierung sind.

Beispiele für anschaffungsnahmen Aufwand

• Austausch der Fenster,
• Erneuerung der Heizungsanlage,
• grundlegende Modernisierung der Elektroinstallation,
• umfangreiche Badsanierung.

Rechtsfolgen des anschaffungsnahen Aufwands

Aktivierungspflicht

Anschaffungsnahe Aufwendungen sind den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzuzurechnen und erhöhen entsprechend die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung. Dadurch verlängert sich der Zeitraum der steuerlichen Berücksichtigung: Statt Sofortabzug als Werbungskosten oder Betriebsausgaben erfolgt die Berücksichtigung im Rahmen der Abschreibung über die Nutzungsdauer.

Auswirkungen auf den Werbungskostenabzug

Im Gegensatz zu unmittelbarem Erhaltungsaufwand, der die Steuerlast im Jahr der Zahlung mindert, wird anschaffungsnaher Aufwand aufgrund der Aktivierungspflicht nur anteilig über den jeweiligen Abschreibungszeitraum steuermindernd wirksam.

Praktische Bedeutung und Anwendung

Die richtige Einordnung von Aufwendungen als anschaffungsnah oder nicht anschaffungsnah ist für Immobilieneigentümer von erheblicher steuerlicher Relevanz. Fehleinschätzungen können zu steuerlichen Nachteilen, erforderlichen Korrekturen oder sogar Nachversteuerungen führen. Insbesondere bei umfassenden Sanierungsarbeiten nach Erwerb einer Immobilie ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich.

Abgrenzung zu Herstellungskosten und Erweiterungen

Herstellungskosten

Von den anschaffungsnahen Aufwendungen zu unterscheiden sind klassische Herstellungskosten i. S. d. § 255 HGB und § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG. Herstellungskosten entstehen z. B. bei der Erweiterung eines Gebäudes oder beim erstmaligen Einbau von bislang nicht vorhandenen wesentlichen Ausstattungsmerkmalen.

Erweiterungen

Erweiterungen, etwa der Anbau eines Wintergartens oder das Aufstocken des Gebäudes, fallen nicht unter den anschaffungsnahen Aufwand. Diese Kosten sind zwingend als Herstellungskosten zu behandeln und erhöhen die Absetzung für Abnutzung ausziehbar auf diese Neubauteile.

Verwaltungsanweisungen und Rechtsprechung

Die Finanzverwaltung hat in den Einkommensteuerrichtlinien (EStR) und den Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) zahlreiche Auslegungsgrundsätze für den anschaffungsnahen Aufwand niedergelegt. Auch die Finanzgerichte, insbesondere der Bundesfinanzhof (BFH), haben zur Auslegung und Abgrenzung wiederholt Stellung bezogen.

Zentrale Aspekte in der Rechtsprechung

• Keine Anwendung der 15-%-Grenze auf Grundstückskosten, sondern nur auf das Gebäude.
• Die Addition sämtlicher in den drei Jahren entstandenen Kosten („Maßnahmenzusammenhang“).
• Keine Kürzung um Versicherungsentschädigungen.

Grenzfälle und Besonderheiten

Teilweise Vermietung und Eigennutzung

Bei gemischt genutzten Gebäuden erfolgt die Prüfung der 15-Prozent-Grenze bezogen auf den vermieteten Gebäudeteil. Die anteiligen Anschaffungskosten werden im Verhältnis angesetzt.

Zeitpunkt der Anschaffung

Maßgeblich ist der rechtliche Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, i. d. R. mit Nutzen- und Lastenübergang im notariellen Kaufvertrag.

Fazit

Der anschaffungsnahe Aufwand ist ein zentraler Begriff im deutschen Steuerrecht zur Abgrenzung von sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen gegenüber aktivierungspflichtigen Anschaffungskosten für Gebäude. Seine korrekte Anwendung erfordert eine genaue Analyse der durchgeführten Maßnahmen, der Kostenhöhe und des zeitlichen Zusammenhangs mit der Anschaffung einer Immobilie. Bei der steuerlichen Behandlung von Aufwendungen nach Erwerb eines Gebäudes ist die Beachtung der gesetzlichen und verwaltungsseitigen Vorgaben unerlässlich, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange gilt der Zeitraum, in dem Aufwendungen als anschaffungsnahe Aufwendungen behandelt werden müssen?

Der relevante Zeitraum für anschaffungsnahe Aufwendungen ist gesetzlich eindeutig geregelt und beträgt grundsätzlich drei Jahre (36 Monate) nach der Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes. Das bedeutet: Alle Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb dieses Zeitraums durchgeführt und aktiviert werden, müssen genau geprüft werden. Werden die Voraussetzungen weiterer steuerlicher Vorschriften erfüllt, so sind diese Aufwendungen verpflichtend als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren, was einen direkten Einfluss auf die steuerliche Abschreibung beziehungsweise Absetzung für Abnutzung (AfA) hat. Eine besondere Bedeutung kommt dabei dem Beginn des Zeitraums zu: Entscheidend ist der Zeitpunkt der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung gemäß Kaufvertrag oder Abnahmeprotokoll. Wird eine Immobilie innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb umfassend saniert, so werden die dabei anfallenden Aufwendungen grundsätzlich dem anschaffungsnahen Aufwand zugeordnet, sofern sie nicht zu den sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen zählen.

Welche Aufwendungen zählen insbesondere zu anschaffungsnahen Aufwendungen?

Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gehören gemäß den Regelungen des Einkommensteuergesetzes (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) grundsätzlich sämtliche Ausgaben für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb des genannten Dreijahreszeitraums nach der Anschaffung anfallen und nicht als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen, anschaffungsbezogene Kosten oder Betriebskosten zu werten sind. Im Einzelnen zählen hierzu Arbeiten, die der wesentlichen Verbesserung oder Instandhaltung des Gebäudes dienen, beispielsweise die Erneuerung von Fensteranlagen, Heizungsanlagen, Elektroinstallationen, Dacheindeckungen oder der Austausch von Sanitäranlagen. Ausnahmen bilden lediglich Aufwendungen für Erweiterungen, die ohnehin als Herstellungskosten zu behandeln sind, sowie Maßnahmen, die lediglich der üblichen Instandhaltung dienen und nicht die rechtlich festgelegte Wertgrenze überschreiten.

Gibt es eine betragsmäßige Grenze für anschaffungsnahe Aufwendungen?

Ja, es existiert eine gesetzliche Wertgrenze, ab der Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwendungen als anschaffungsnah klassifiziert werden. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG liegt der Schwellenwert bei 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, jeweils netto, also ohne Umsatzsteuer, soweit ein Vorsteuerabzug nicht ausgeschlossen ist. Übersteigen die innerhalb der Dreijahresfrist anfallenden Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen aggregiert diesen Prozentsatz, sind diese zwingend als Herstellungskosten zu aktivieren und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben. Liegen sie darunter, können sie regelmäßig im Jahr der Verausgabung als Erhaltungsaufwand sofort geltend gemacht werden.

Welche Ausgaben werden explizit nicht als anschaffungsnahe Aufwendungen behandelt?

Nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählen die Ausgaben für Erhaltungsmaßnahmen, die lediglich der laufenden Instandhaltung dienen und im Einzelnen keine wesentliche Verbesserung des Gebäudes mit sich bringen, wie etwa Tapezier- oder Malerarbeiten, sofern deren Wert unbedeutend ist, sowie reine Schönheitsreparaturen. Ferner gibt es eine explizite Ausnahme für Aufwendungen, die durch eine Erweiterung des Gebäudes (wie etwa dem Ausbau eines Dachgeschosses) entstehen. Solche Kosten sind bereits aus anderen Vorschriften als Herstellungskosten zu qualifizieren und unterliegen somit nicht der Regelung für anschaffungsnahe Aufwendungen. Auch die Kosten für nachweislich beseitigte verdeckte Mängel oder für Schadensbeseitigungen, die beim Erwerb nicht erkennbar waren, können im Einzelfall vom anschaffungsnahen Aufwand ausgenommen sein, sofern diese nachweisbar bereits beim Kauf vorhanden waren.

Wie ist bei der Berechnung der 15 %-Grenze mit den Anschaffungskosten umzugehen?

Für die Ermittlung der 15 %-Grenze sind die reinen Anschaffungskosten des Gebäudes maßgeblich. Dazu zählen nicht der Kaufpreis für das Grundstück, sondern nur der auf das Gebäude entfallende Anteil, der sich regelmäßig aus dem notariellen Kaufvertrag beziehungsweise einer im Rahmen der steuerlichen Bewertung durch das Finanzamt vorgenommenen Aufteilung ergibt. Zusätzlich zu berücksichtigen sind auch direkt zurechenbare Nebenkosten, wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Notarkosten, sofern sie dem Gebäude ebenfalls anteilig zugerechnet werden. Es erfolgt also vor der Prüfung, ob die Wertgrenze überschritten wird, stets eine saubere und nachvollziehbare Ermittlung der reinen Gebäudeanschaffungskosten.

Welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich bei Überschreiten der 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Aufwendungen?

Bei Überschreiten der gesetzlichen Wertgrenze müssen die entsprechenden Aufwendungen zwingend als Herstellungskosten des Gebäudes aktiviert werden. Dies bedeutet, dass kein sofortiger Betriebsausgaben- oder Werbungskostenabzug möglich ist. Stattdessen erhöhen diese Aufwendungen die Bemessungsgrundlage für die künftige Gebäudeabschreibung (AfA). Die steuerliche Auswirkung besteht darin, dass der Aufwand über die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes – in der Regel mindestens 40 bzw. 50 Jahre bei Wohngebäuden – verteilt und nur anteilig als steuermindernde Ausgabe anerkannt wird. Das Überschreiten der 15 %-Grenze zieht demnach notwendigerweise eine Verlängerung des Abschreibungszeitraumes nach sich, was die unmittelbare steuerliche Entlastung einschränkt.

Welche Mitwirkungspflichten haben Steuerpflichtige im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Aufwendungen?

Steuerpflichtige sind verpflichtet, die Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Dreijahresfrist detailliert zu dokumentieren und die jeweiligen Kostenbelege ordnungsgemäß aufzubewahren. Darüber hinaus haben sie dem Finanzamt vollständig und wahrheitsgemäß alle relevanten Informationen offenzulegen, die zur Prüfung der 15 %-Grenze notwendig sind. Hierzu zählen insbesondere detaillierte Kostenzusammenstellungen, die genaue zeitliche Eingrenzung der Maßnahmen sowie eine klare Zuordnung zu einzelnen Baugewerken. Die Finanzbehörden sind berechtigt, die Aufschlüsselung zu verlangen und insbesondere im Falle eines Betriebsausgaben- oder Werbungskostenabzugs eine genaue Prüfung vorzunehmen. Eine unzureichende Dokumentation kann im Rechtsfall zu Schätzungen durch das Finanzamt oder zur Versagung des Sofortabzugs führen.