Aftermiete

Definition und Rechtsnatur der Aftermiete

Die Aftermiete ist ein Begriff aus dem Mietrecht und bezeichnet ein Mietverhältnis, das nach der Räumung einer Wohnung infolge einer erfolgreichen Räumungsklage oder Eigenbedarfskündigung zwischen dem ehemaligen Mieter und dem Eigentümer zustande kommt. Dieses Anschlussmietverhältnis kann sowohl auf Wunsch des Vermieters als auch auf Veranlassung des Mieters entstehen und ist von wesentlicher Bedeutung, wenn es um die Klärung der Nutzung der Räumlichkeiten nach rechtlicher Beendigung des ursprünglichen Mietvertrags geht.

Die Aftermiete ist somit ein eigenständiges, von dem ursprünglichen Mietverhältnis getrenntes Schuldverhältnis, das besonderen rechtlichen Regelungen unterliegt. Sie wird häufig zur Überbrückung der Räumungszeit oder als Übergangslösung genutzt, um eine geordnete Rückgabe der Mietsache sicherzustellen.

Entstehung der Aftermiete

Voraussetzungen und typischer Ablauf

Ein Aftermietverhältnis kommt typischerweise zustande, wenn nach einer wirksamen Beendigung des ursprünglichen Mietvertrags (beispielsweise durch Kündigung oder Räumungsurteil) der ehemalige Mieter weiterhin im Besitz der Wohnung bleibt und mit dem Vermieter eine neue Vereinbarung hinsichtlich der Nutzung trifft. Notwendig ist hierfür die Einigung beider Parteien, entweder ausdrücklich oder konkludent (stillschweigend).

Die wichtigsten Voraussetzung für die Entstehung der Aftermiete sind:

• Wirksame Beendigung des ursprünglichen Mietverhältnisses
• Fortbenutzung der Mietsache durch den ehemaligen Mieter
• Duldung oder ausdrückliche Zustimmung des Vermieters zur weiteren Nutzung
• Entgeltliche Überlassung (es muss ein Entgelt, in der Regel in Form einer Nutzungsentschädigung, vereinbart sein)

Abgrenzung zu anderen Nutzungsverhältnissen

Die Aftermiete ist abzugrenzen von der sogenannten „Überlassung zum Gebrauch ohne Rechtsgrund“, der sogenannten „deliktischen Nutzung“. Während bei der Aftermiete eine (zumindest konkludente) Einigung bezüglich eines neuen Mietverhältnisses vorliegt, fehlt es bei der Nutzung ohne Rechtsgrund an einer entsprechenden Vereinbarung. In diesen Fällen steht dem Vermieter regelmäßig nur eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zu.

Rechtsfolgen und rechtliche Besonderheiten

Rechte und Pflichten der Parteien

Im Rahmen der Aftermiete gelten grundsätzlich die Vorschriften des Mietrechts, insbesondere die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 535 ff. BGB). Beide Parteien sind an die im Rahmen der Aftermiete neu getroffenen Vereinbarungen gebunden. Anders als beim ursprünglichen Mietvertrag besteht jedoch in der Regel eine deutlich verkürzte Kündigungsfrist, da es sich meist um ein Übergangsverhältnis handelt.

Typische Regelungen umfassen:

• Vereinbarte Nutzungsentschädigung oder Miete
• Befristung oder Kündigungsregelungen zum schnellen Auszug
• Anpassung der Nebenkostenabrechnung
• Regelungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Rückbaupflichten

Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Im Falle einer Nutzung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Eigentümer nach § 546a Abs. 1 BGB eine Nutzungsentschädigung zu. Wird jedoch eine Aftermiete vereinbart, so ist diese Entschädigung in der vereinbarten Miete enthalten. Es handelt sich somit nicht um eine Schadensersatzforderung, sondern um eine vertragliche Gegenleistung für die weitere Nutzung.

Beendigung des Aftermietverhältnisses

Die Aftermiete kann durch Ablauf einer vereinbarten Befristung, durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung oder durch erneute Räumung der Mieträume beendet werden. Der Ablauf der Kündigungsfristen richtet sich regelmäßig nach den getroffenen Absprachen, wobei in der Praxis kurze Kündigungsfristen von wenigen Tagen bis Wochen üblich sind.

Nach endgültiger Beendigung des Aftermietverhältnisses ist der ehemalige Mieter verpflichtet, die Wohnung vollständig zu räumen und an den Eigentümer zurückzugeben. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, leben die Ansprüche auf Räumung und ggf. auf Nutzungsentschädigung erneut auf.

Rechtsprechung und Praxisbeispiele

Die Gerichte haben mehrfach klargestellt, dass die Einigung über ein Aftermietverhältnis nicht nur ausdrücklich, sondern auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann. Beispielsweise kann das Einvernehmen über eine längere Duldung der Nutzung nach Wirksamwerden der Kündigung und Zahlung einer vereinbarten Nutzungsentschädigung für ein konkludentes Aftermietverhältnis sprechen (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/07).

Steuerliche Aspekte der Aftermiete

Die Einnahmen aus einer Aftermiete sind einkommensteuerrechtlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln. Diese unterliegen der Besteuerung nach den entsprechenden Regelungen des Einkommensteuergesetzes (EStG). Umsatzsteuerliche Fragen können in Einzelfällen von Bedeutung sein, wenn Vermieter und Mieter Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sind.

Zusammenfassung

Die Aftermiete stellt ein eigenständiges, rechtlich klar abgegrenztes Mietverhältnis nach Beendigung des ursprünglichen Vertrages dar. Sie dient dazu, die weitere Nutzung der Mietsache für einen begrenzten Zeitraum rechtssicher zu gestalten und sowohl Eigentümer als auch Nutzungsberechtigte abzusichern. Die gesetzlichen Regelungen und eine Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen sorgen für Rechtssicherheit und vermeiden Unsicherheiten über die Rechte und Pflichten nach Beendigung des ursprünglichen Mietverhältnisses.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Vermieter der Nachmiete zustimmen?

Im deutschen Mietrecht ist grundsätzlich geregelt, dass der Vermieter der Nachmiete nicht ungefragt zustimmen muss. Allerdings besteht unter bestimmten Umständen, etwa bei einem berechtigten Interesse des Mieters infolge besonderer persönlicher Umstände (z.B. berufsbedingter Umzug, Heirat, Nachwuchs oder erheblicher gesundheitlicher Einschränkungen), gemäß § 540 Abs. 1 BGB das Recht auf einen sogenannten „Nachmietervorschlag“. Der Mieter kann dem Vermieter eine oder mehrere angemessene und zumutbare Nachmieter vorschlagen. Der Vermieter ist wiederum verpflichtet, einen solche Nachmieter anzunehmen, sofern keine berechtigten Einwände (z. B. Bonitätsprobleme, zu große Haushaltsgemeinschaft, Haustierhaltung entgegen der Hausordnung) bestehen. Außerdem muss der vorgeschlagene Nachmieter bereit sein, den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn der vorgeschlagene Nachmieter ihm nicht zumutbar ist oder andere gewichtige Gründe gegen diesen sprechen. Die Ablehnungsgründe müssen jedoch sachlich und nachvollziehbar darlegbar sein; reine Sympathiefragen oder willkürliche Ablehnungen sind rechtlich nicht haltbar und können ggf. zu Schadensersatzansprüchen führen.

Welche Voraussetzungen müssen für einen Nachmieter erfüllt werden?

Damit ein Nachmieter im Rahmen der Nachmietersuche rechtlich anerkannt wird, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Zunächst muss der Nachmieter die bisherige Wohnung zu den vertraglich festgelegten Mietbedingungen (Miete, Nebenkosten, Mietdauer, Kündigungsbedingungen etc.) übernehmen wollen – eine Veränderung der Mietkonditionen ist hierfür grundsätzlich ausgeschlossen. Der Nachmieter muss über eine ausreichende Bonität verfügen, also nachweisen können, dass er finanziell in der Lage ist, die Miete regelmäßig zu zahlen (z.B. durch Gehaltsnachweis, Schufa-Auskunft, Arbeitsvertrag). Außerdem muss für den Vermieter die Zumutbarkeit des Nachmieters gewährleistet sein – persönliche Differenzen sind dabei irrelevant, entscheidend sind sachliche Einwände wie schlechte Zahlungsmoral, eine zu große oder nicht passende Haushaltsstruktur oder Verstöße gegen die Hausordnung. In Wohngemeinschaften oder speziellen Mietverhältnissen können zusätzlich Zustimmungserfordernisse seitens weiterer Mitmieter bestehen. Schließlich sollte der Übergabezeitpunkt zwischen aktuellem und Nachmieter nahtlos abgestimmt werden, um Doppelmieten zu vermeiden und einen ordnungsgemäßen Wohnungsübergang sicherzustellen.

Welche rechtlichen Folgen hat es, wenn der Vermieter den Nachmieter ohne triftigen Grund ablehnt?

Lehnt der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen und zumutbaren Nachmieter ohne sachlich nachvollziehbaren Grund ab, kann der Mieter von seiner vertraglichen Verpflichtung zur weiteren Mietzahlung vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist befreit werden. Nach gängiger Rechtsprechung, unter anderem gemäß BGH-Urteilen, ist in solchen Fällen eine vorzeitige Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag möglich. Ebenfalls kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch die unberechtigte Ablehnung ein finanzieller Schaden entsteht, etwa in Form von doppelten Mietzahlungen oder Umzugskosten. Der Mieter muss dem Vermieter jedoch den Nachmieter in einer Weise präsentieren, dass diesem die Prüfung und Kontaktaufnahme ermöglicht wird, sowie darauf achten, dass die wesentlichen Kriterien, die einer Ablehnung entgegenstehen könnten, dokumentiert werden. Der Vermieter muss im Streitfall darlegen, warum der vorgeschlagene Nachmieter nicht zumutbar oder nicht geeignet ist.

Ist die Aftermiete in jedem Mietvertrag rechtlich durchsetzbar?

Die Möglichkeit, einen Nachmieter im Rahmen einer Aftermiete zu stellen, ist im deutschen Mietrecht nicht automatisch für jeden Mietvertrag garantiert, sondern hängt maßgeblich davon ab, ob der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält oder das besondere berechtigte Interesse des Mieters anerkannt wird. Fehlt eine Nachmieterklausel und liegt kein besonders wichtiger Grund (wie z.B. die oben beschriebenen persönlichen Härtefälle) vor, trägt der Mieter grundsätzlich das Risiko der ordentlichen Kündigungsfrist nach § 573c BGB. Enthält der Mietvertrag eine explizite Nachmieterklausel, sind deren Bedingungen jedoch zwingend einzuhalten und der Vermieter ist an diese Regelung gebunden, sofern kein wichtiger Ablehnungsgrund vorliegt. Liegt ein beiderseitiges Einvernehmen vor, ist eine Änderung oder Verkürzung der Frist immer möglich. Ohne diese Voraussetzungen ist der Anspruch auf eine vorzeitige Vertragsauflösung dagegen in der Regel nicht durchsetzbar.

Welche Fristen gelten für die Nachmietersuche im Rahmen der Aftermiete?

Im Rahmen der Aftermietregelung gibt es keine gesetzlich festgelegte Frist, innerhalb derer ein Nachmieter gefunden und präsentiert werden muss. Gleichwohl ist es anerkannt, dass der Vorschlag eines Nachmieters zeitnah nach Kenntnis des Auszugswunsches erfolgen sollte, um dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, dessen Eignung sorgfältig zu prüfen und einen reibungslosen Mieterwechsel zu ermöglichen. Häufig wird in der Rechtsprechung ein Zeitraum von zwei bis maximal drei zumutbaren Nachmietervorschlägen anerkannt. Die Vorstellung der Nachmieter sollte daher spätestens zum Termin der ordentlichen Kündigung abgeschlossen sein. Der Vermieter wiederum ist verpflichtet, über die Annahme oder Ablehnung des Nachmieters unverzüglich – in der Regel innerhalb von zwei bis drei Wochen – zu entscheiden, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden. Andernfalls wird ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) vermutet.

Welche Pflichten hat der Mieter bei der Suche und Präsentation eines Nachmieters?

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter in Textform schriftlich oder elektronisch vorzuschlagen und dabei alle relevanten Unterlagen zur Prüfung der Bonität, persönlichen Daten und gegebenenfalls Referenzen beizufügen. Dazu gehören insbesondere Gehaltsabrechnungen oder Arbeitsvertrag, eine aktuelle Schufa-Auskunft sowie ggf. ein ausgefüllter Mieterselbstauskunftsbogen. Die Präsentation muss so erfolgen, dass der Vermieter in die Lage versetzt wird, eine sachgerechte Entscheidung binnen angemessener Frist zu treffen. Der Mieter darf dem Vermieter keinen Nachmieter aufzwingen, sondern lediglich eine angemessene Auswahl bieten, wobei in der Regel zwei bis drei Nachmieter als ausreichend angesehen werden. Versäumt der Mieter diese Mitwirkungspflichten oder präsentiert er nur unzumutbare Kandidaten, kann er weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet sein.

Wie viele Nachmietervorschläge muss der Mieter unterbreiten?

Es besteht keine exakte gesetzliche Vorgabe zur Anzahl der Nachmietervorschläge, jedoch verlangt die Rechtsprechung eine zumutbare Auswahl. In der Praxis haben sich zwei bis drei ernsthafte Nachmietervorschläge als Richtwert etabliert. Alle Nachmieter müssen in der Lage und bereit sein, den Mietvertrag zu bestehenden Konditionen zu übernehmen und müssen für den Vermieter wirtschaftlich sowie persönlich zumutbar sein. Wenn der Vermieter nachweislich sämtliche zumutbaren Kandidaten ohne triftigen Grund ablehnt, endet die Verpflichtung des Mieters zur weiteren Mietzahlung unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Kündigungsfrist. Präsentiert der Mieter jedoch nur ungeeignete oder unvollständige Vorschläge, bleibt die Pflicht zur Mietzahlung bis zum regulären Vertragsende bestehen.