Abmeierung

Begriff und rechtliche Grundlagen der Abmeierung

Die Abmeierung ist ein Begriff aus dem deutschen Agrarrecht und beschreibt den Vorgang der Ablösung oder Kompensation von meierrechtlichen Verpflichtungen, insbesondere in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundherr und Meier. Das Rechtsinstitut der Abmeierung entwickelte sich insbesondere im Zusammenhang mit der historischen Ablösung bäuerlicher Lasten und verpflichtet einen Beteiligten, sich von bestehenden Dienstbarkeiten, Abgaben oder persönlich dinglichen Pflichten, die aus einem Meierverhältnis stammen, durch eine Einmalzahlung oder eine andere Kompensation zu befreien. Die Details der rechtlichen Rahmenbedingungen sind im Ablauf, in der Rechtsfolge sowie in der Bedeutung für das ländliche Bodenrecht klar umrissen.

Historische Entwicklung der Abmeierung

Die Abmeierung ist im Zusammenhang mit der historischen Entwicklung des ländlichen Bodenrechts in Mitteleuropa zu sehen. In der Vergangenheit waren zahlreiche landwirtschaftliche Betriebe nicht in freiem Eigentum, sondern als sogenannte Meier- oder Erbpachtstellen organisiert. Dabei bestand ein Verhältnis zwischen Grundherr und Meier, in dem der Meier bestimmte Verpflichtungen gegenüber dem Grundherrn zu erfüllen hatte, etwa in Form von Naturalabgaben, Arbeitsleistungen oder sonstigen Dienstbarkeiten.

Im Zuge agrarreformerischer Einflüsse, insbesondere im 19. Jahrhundert, wurde die Abmeierung zum Instrument, um diese Lasten im Zuge der Bauernbefreiung abzulösen. Dies geschah meist durch Zahlung eines festgesetzten Geldbetrages, durch Übertragung von Land oder anderen vereinbarten Kompensationen.

Rechtliche Ausgestaltung und Ablauf der Abmeierung

Definition des Meierrechts

Das Meierrecht kennzeichnet ein Nutzungsrecht über Grund und Boden, bei dem dem Meier (Bewirtschafter) keine volle Eigentumsposition zusteht. Der Meierer ist verpflichtet, bestimmte wiederkehrende Leistungen an den Meierherrn (Grundherrn) zu erbringen. Die Abmeierung ist der Prozess, durch den diese Verpflichtungen durch eine formalisierte Ablösung beendet werden.

Verfahren der Abmeierung

Die Durchführung der Abmeierung unterliegt bestimmten rechtlichen und vertraglichen Vorgaben, darunter:

Einigung über den Abmeierungsbetrag

Der entscheidende Schritt besteht in der Festlegung der Kompensation. Die Höhe der Abmeierungszahlung wird meist auf Basis des kapitalisierten Werts der dauerhaft zu leistenden Dienste und Abgaben ermittelt. Gesetzliche Vorgaben wie die §§ 44ff. Ablösungsordnung (AblösG) und die Grundabtretungsgesetze einzelner Bundesländer finden dabei Anwendung.

Vertragsabschluss und zwingende Form

Das Abmeierungsabkommen zwischen dem bisher Verpflichteten (Meier) und dem Berechtigten (Grundherr) bedarf in der Regel der notariellen Beurkundung. Mit Abschluss des Vertrags und Zahlung bzw. Erbringung der vereinbarten Kompensation erlöschen die meierrechtlichen Bindungen dauerhaft.

Rechtsfolgen der Abmeierung

Durch die Abmeierung wird das betroffene Grundstück von den bisherigen Lasten frei und entweder in Volleigentum des Meiers überführt oder es besteht fortan keine Zahlungspflicht gegenüber dem ehemaligen Meierherrn. Zugleich entstehen aus der Abmeierung keine weiteren Ansprüche aus den abgelösten Verpflichtungen.

Besonderheiten in den Landesgesetzen

Historisch und aktuell bestehen Unterschiede in der landesrechtlichen Regelung der Abmeierung in den verschiedenen Bundesländern. So regeln beispielsweise das Sächsische Ablösungsrecht, die Preußische Landgemeindeordnung sowie andere Ländergesetze die einzelnen Gefüge, insbesondere hinsichtlich der Berechnungsgrundlagen, Ablösungsmodalitäten und Eintragungsformalitäten im Grundbuch.

Bedeutung der Abmeierung im heutigen Recht

Im modernen Sachenrecht hat die Abmeierung eine weniger bedeutende Rolle als in früheren Jahrhunderten, bleibt aber insbesondere bei der Bereinigung historischer Altlasten und dinglicher Belastungen im Grundbuch von Bedeutung. Das Verfahren kommt auch im Zuge der Bodenreform, der Flurbereinigung oder der Auflösung historischer Pachtverhältnisse zum Tragen.

Rechtsprechung und Praxisbeispiele

Gerichte behandeln die Abmeierung insbesondere im Zusammenhang mit Altlasterechten und Grundbucheintragungen. Beispielhaft sind Fälle, in denen meierrechtliche Belastungen im Grundbuch fortbestehen und Dritte eine Grundbuchbereinigung verlangen. Die Rechtsprechung orientiert sich dabei an den einschlägigen gesetzlichen Regelungen sowie an den zivilrechtlichen Grundsätzen des Ablösungs- und Sachenrechts.

Literatur, Normen und weiterführende Hinweise

• §§ 44 ff. Ablösungsordnung (AblösG)
• Regelwerke der Bundesländer, z. B. Sächsisches Ablösungsrecht, Preußische Landgemeindeordnung
• Kommentarliteratur zum Sachenrecht und Agrarrecht

Hinweis: Die Abmeierung ist ein komplexer Vorgang mit zahlreichen Einzelfallgestaltungen. Im Einzelfall ist stets eine detaillierte Prüfung einschlägiger Vorschriften und der individuellen Vertragskonditionen erforderlich.

Häufig gestellte Fragen

Wer ist berechtigt, eine Abmeierung zu verlangen?

Eine Abmeierung kann grundsätzlich von jedem Teilhaber einer in Bruchteilsgemeinschaft stehenden Liegenschaft verlangt werden, immer vorausgesetzt, dass eine sogenannte Realteilung möglich und rechtlich zulässig ist. Die Berechtigung zum Verlangen der Abmeierung ergibt sich dabei primär aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 749 BGB), welches jedem Miteigentümer das Recht gewährt, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu fordern – darunter fällt ausdrücklich auch die Abmeierung, also die messtechnische und rechtliche Teilung eines gemeinsam gehaltenen Grundstücks. Dies gilt unabhängig von der Größe des Anteils, sofern nicht eine entgegenstehende Vereinbarung, ein gesetzliches Verbot oder die Unmöglichkeit der Realteilung besteht. Von besonderer Bedeutung ist, dass auch bei im Grundbuch eingetragenen Belastungen – wie etwa Grundschuld, Wegerecht oder Reallasten – geprüft werden muss, ob eine Abmeierung möglich und sinnvoll ist oder ob ansonsten der Teilungswunsch zu erheblichen Wertminderungen oder Rechtsproblemen führt.

Welche rechtlichen Anforderungen und Voraussetzungen gelten für die Durchführung einer Abmeierung?

Eine Abmeierung setzt zunächst voraus, dass das Grundstück tatsächlich real teilbar ist. Dies ist häufig von bauordnungsrechtlichen, planungsrechtlichen und vermessungstechnischen Vorgaben abhängig. So dürfen durch die Teilung keine gesetzwidrigen Zustände entstehen, etwa im Hinblick auf Mindestgrundstücksgrößen, Abstandsvorschriften oder Erschließungsanforderungen nach dem Baugesetzbuch, den Landesbauordnungen oder örtlichen Bebauungsplänen. Rechtstechnisch muss die Abmeierung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder das zuständige Katasteramt erfolgen, deren Messungen dann in das Liegenschaftskataster übernommen werden. Anschließend ist die grundbuchrechtliche Umschreibung vorzunehmen, wozu die notarielle Mitwirkung regelmäßig erforderlich ist. Erst mit Eintragung der neu gebildeten Grundstücke im Grundbuch ist die Abmeierung vollzogen. Gesetzlich besonders hervorzuheben sind hierfür §§ 19, 20, 28 GBO sowie die entsprechenden Vorschriften im Vermessungs- und Katasterrecht der jeweiligen Bundesländer.

Welche Rolle spielt die Zustimmung der anderen Miteigentümer?

Die Abmeierung eines gemeinschaftlichen Grundstücks kann grundsätzlich nicht einseitig durch einen einzelnen Miteigentümer gegen den Willen der übrigen vorgenommen werden. Vielmehr ist hierfür entweder die einvernehmliche Regelung aller Miteigentümer erforderlich oder die gerichtliche Teilungsklage, wenn keine Einigung erzielt werden kann. Erst durch rechtskräftiges Teilungsurteil können die Abmeierung und die anschließende grundbuchrechtliche Umsetzung auch gegen den Widerspruch eines oder mehrerer Miteigentümer erfolgen. Die Notwendigkeit der Mitwirkung oder Zustimmung ergibt sich auch daraus, dass sämtliche Grundbucherklärungen – etwa bei der Neuvermessung, der Teilung und der Übertragung von Eigentum an der neuen Parzelle – grundsätzlich nur gemeinsam erteilt werden können, sofern nicht ein Gericht dies anderweitig anordnet.

Welche Kosten entstehen im Zusammenhang mit einer Abmeierung?

Im Zusammenhang mit einer Abmeierung sind verschiedene Kostenbereiche relevant. Gegenüber der öffentlichen Hand fällt zunächst eine Gebühr für die amtliche Vermessung und Parzellierung nach dem Gebührenverzeichnis des Landes an. Diese richtet sich in der Regel nach dem Bodenwert, der Anzahl und Größe der neu zu bildenden Teilflächen sowie dem erforderlichen Bearbeitungsaufwand. Hinzu kommen die Kosten für die notarielle Beurkundung und die Grundbuchumschreibung, deren Höhe sich am Geschäftswert, also dem Wert des geteilten Grundstücks, orientiert (§§ 34ff. GNotKG). Darüber hinaus können Gutachtergebühren, Gebühren für die Erstellung erforderlicher Bauvoranfragen und gegebenenfalls Kosten für die räumliche Erschließung (wegen der Aufteilbarkeit) anfallen. Letztlich ist eine Kostenverteilungsvereinbarung zwischen den Miteigentümern sinnvoll, weil Kosten der Abmeierung nach Bruchteilen getragen werden, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist.

Kann die Abmeierung durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden?

Ja, grundsätzlich ist es rechtlich zulässig, das Recht zur Abmeierung beziehungsweise zur Aufhebung der Gemeinschaft sowohl zeitlich befristet als auch dauerhaft durch vertragliche Vereinbarung der Miteigentümer auszuschließen. Ein solcher Ausschluss muss jedoch ausdrücklich und unmissverständlich erfolgen und ist als Inhalt des gemeinschaftlichen Grundbuchrechts eintragbar oder jedenfalls im Grundbuch vermerkt werden. Nach § 749 Abs. 2 BGB kann die Vereinbarung allerdings längstens für 30 Jahre befristet werden. Nach Ablauf dieser Frist lebt das Teilungsverlangen automatisch wieder auf. Vertragsgemäße Teilungsausschlüsse sind im Rahmen der Testamentsvollstreckung oder bei Familiengrundstücken besonders relevant und rechtlich zulässig, solange sie nicht sittenwidrig sind oder missbräuchlich verwendet werden.

Welche Auswirkungen hat die Abmeierung auf bestehende Grunddienstbarkeiten oder Rechte Dritter?

Durch die Abmeierung eines Grundstücks können bestehende Rechte Dritter, insbesondere Grunddienstbarkeiten (wie Wegerechte, Leitungsrechte) betroffen sein, da mit der Bildung neuer Grundstückseinheiten diese Rechte räumlich und rechtlich neu zugeordnet oder sogar modifiziert werden müssen. In der Regel werden die bestehenden Dienstbarkeiten entsprechend auf die neuen Flurstücke übertragen, sofern dies mit dem Inhalt und Zweck der Rechte vereinbar ist. Hierfür sind vielfach Ergänzungsvereinbarungen oder Anpassungen im Grundbuch notwendig (§§ 1025 ff. BGB). Bei Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden ist zu beachten, dass diese – sofern keine Freistellung erfolgt – anteilig bestehen bleiben oder im Rahmen einer Pfandfreigabe neu zugeordnet werden müssen. Daher ist es wesentlich, vor Durchführung der Abmeierung eine genaue Prüfung aller auf dem Ausgangsgrundstück lastenden Rechte vorzunehmen und deren Überführung auf die neuen Grundeinheiten rechtlich und praktisch sicherzustellen.

Wie verhält sich die Abmeierung zu öffentlich-rechtlichen Genehmigungserfordernissen?

Die Durchführung einer Abmeierung unterliegt in aller Regel strengen öffentlich-rechtlichen Anforderungen, insbesondere nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und den jeweiligen Landesbauordnungen. Hierbei ist zu beachten, dass die Teilung eines Grundstücks nach § 19 BauGB grundsätzlich einer behördlichen Genehmigung bedarf, sofern das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer Erhaltungssatzung liegt oder die Teilung die Erschließung oder Bebauungsfähigkeit beeinflusst. Ungeachtet der privatrechtlichen Einigung der Miteigentümer tritt ohne diese Genehmigung weder die Änderung des Liegenschaftskatasters noch eine Grundbuchänderung ein. Bestimmte Sonderregelungen gelten für landwirtschaftliche Flächen und bei denkmalgeschützten Grundstücken, wo zusätzliche Einschränkungen und Genehmigungserfordernisse bestehen können.