Thuật ngữ “phương thức thực hiện” trong các điều khoản về sửa chữa thẩm mỹ quá mơ hồ. Do đó, toàn bộ điều khoản đó không được chấp nhận – ngay cả trong luật thuê thương mại, như một phán quyết của OLG Brandenburg đã chỉ ra.
Trong các không gian sử dụng thương mại cũng thường xảy ra mâu thuẫn liên quan đến sửa chữa thẩm mỹ. Điều này không chỉ liên quan đến việc ai, mà còn cả cách thức thực hiện chúng. Nếu hợp đồng thuê có điều khoản yêu cầu các sửa chữa thẩm mỹ chỉ được thực hiện khác đi khi có sự đồng ý của chủ nhà, thì thuật ngữ phương thức thực hiện đó là không rõ ràng và cả điều khoản sẽ bị vô hiệu. Điều này không chỉ áp dụng cho không gian tư nhân, mà còn trong luật thuê thương mại, theo công ty luật kinh doanh MTR Legal Rechtsanwälte, nơi tư vấn cho khách hàng quốc nội và quốc tế của họ trong luật bất động sản.
Trong vụ án trước OLG Brandenburg, vụ việc liên quan đến một hợp đồng thuê thương mại. Trong hợp đồng có điều khoản rằng người thuê chỉ được phép thay đổi phương thức thực hiện các sửa chữa thẩm mỹ khi có sự đồng ý của chủ nhà.
Người thuê đã chống lại điều này thành công. Mặc dù cho đến nay chỉ có những phán quyết tối cao về điều khoản hợp đồng này trong các hợp đồng thuê nhà. Tòa BGH đã làm rõ rằng một điều khoản mẫu như vậy, theo đó người thuê chỉ được thay đổi phương thức thực hiện khi có sự đồng ý của chủ nhà, là vi phạm yêu cầu rõ ràng theo § 305c Abs. 2 BGB. Bởi vì thuật ngữ phương thức thực hiện không được định nghĩa một cách rõ ràng và có thể áp dụng cho cơ sở vật chất cơ bản, cấu trúc chi tiết hoặc cả hai. Điều này cũng áp dụng ngay cả khi chỉ cần có sự đồng ý cho những thay đổi đáng kể.
OLG Brandenburg ra phán quyết rằng phán quyết của BGH có thể được áp dụng cho các hợp đồng thuê thương mại, với phán quyết ngày 6 tháng 12 năm 2022 (Az.: 3 U 132/21). Người thuê thương mại thậm chí còn cần thiết hơn người thuê nhà tư nhân trong việc có thể thiết kế không gian theo nhu cầu của họ. Cấu trúc của các không gian thương mại thường là một phần của khái niệm kinh doanh, do đó OLG tuyên bố điều khoản này là không hợp lệ.
Các luật sư lành nghề trong luật bất động sản tư vấn tại MTR Legal về các vấn đề của luật thuê thương mại.
