Nếu diện tích thực tế thuê khác với diện tích ghi trong hợp đồng thuê thương mại hơn mười phần trăm, theo phán quyết của Tòa án Tối cao Liên bang Đức (BGH) điều này có thể là lý do để giảm giá thuê.
Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn so với hợp đồng đã thỏa thuận, luật thuê thương mại cho phép giảm giá thuê. Tuy nhiên, cần chú ý đến mức độ chênh lệch. Nếu diện tích thuê thực tế nhỏ hơn diện tích thỏa thuận trong hợp đồng hơn mười phần trăm, điều đó có thể biện minh cho việc giảm giá thuê. Trong trường hợp chênh lệch dưới mười phần trăm, người thuê cần phải chứng minh theo phán quyết của Tòa án Tối cao Liên bang Đức rằng việc diện tích nhỏ hơn ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản thuê theo hợp đồng. Văn phòng Luật MTR Legal, chuyên tư vấn về luật bất động sản và luật thuê thương mại, đã đưa ra ý kiến này.
Trong vụ tranh chấp trước BGH, diện tích thuê trong hợp đồng thương mại được ghi nhận khoảng 300 mét vuông. Do quá trình cải tạo, diện tích này đã thu nhỏ khoảng mười phần trăm. Người thuê là một trường dạy ballet đã kiện đòi xác nhận rằng họ có thể giảm mười phần trăm tiền thuê gộp do diện tích thu nhỏ khiến họ không thể dạy nhiều học viên như trước.
Vụ kiện đã không thành công. Tòa án Tối cao München xác nhận rằng việc giảm diện tích thuê được coi là một khuyết tật của tài sản thuê, nhưng nguyên đơn vẫn không có quyền giảm giá thuê. Tòa án lý giải rằng, trong trường hợp chênh lệch diện tích dưới mười phần trăm, người thuê cần phải chứng minh rằng sự phù hợp của tài sản thuê cho việc sử dụng theo hợp đồng thực sự bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, người thuê đã không thể nêu cụ thể rằng diện tích nhỏ hơn thực sự dẫn đến giảm doanh thu.
BGH đã xác nhận phán quyết của OLG München trong phiên phúc thẩm. Người thuê chỉ trình bày sơ bộ rằng việc giảm diện tích có thể làm mất thu nhập mà không thể chứng minh cụ thể. Các thẩm phán tại Karlsruhe tiếp tục khẳng định rằng việc giảm giá thuê vẫn có thể xảy ra nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích thỏa thuận trong hợp đồng hơn mười phần trăm. Trong trường hợp đó, có thể giả định rằng việc sử dụng tài sản thuê theo hợp đồng thực sự bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Tại MTR Legal, các luật sư trong lĩnh vực luật bất động sảnvà luật thuê thương mại có kinh nghiệm.
Hãy liên hệ ngay.
