Urteil des Landgericht Koblenz, Az. 14 O 278/24
Verträge haben auch in Krisenzeiten Bestand. Das hat das Landgericht Koblenz mit Urteil vom 11. Dezember 2024 deutlich gemacht (Az. 14 O 278/24). Die Entscheidung des Gerichts ist wegweisend für ähnliche Fälle im Vertragsrecht und zeigt, wie Gerichte mit der Frage umgehen, ob außergewöhnliche Umstände die Bindung an Verträge beeinflussen können. Krisenzeiten oder wirtschaftliche Turbulenzen wie die Corona-Pandemie oder Ukraine-Krieg änderten nichts daran, dass Verträge bindend seien, so das Gericht.
Verträge sind einzuhalten. Dieser juristische Grundsatz gilt auch in Krisenzeiten, wie das LG Koblenz deutlich gemacht hat. Eine zentrale Frage ist dabei, ob außergewöhnliche Umstände wie eine Pandemie die Bindung an Verträge beeinflussen können. Dies gelte insbesondere dann, wenn sich die Krise bei Vertragsschluss bereits abzeichnete, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Handelsrecht und Vertragsrecht berät.
in das Vertragsrecht
Das Vertragsrecht bildet das Fundament des modernen Rechtsverkehrs und regelt, wie Verträge zwischen Privatpersonen, Unternehmen oder anderen Parteien zustande kommen, abgewickelt und im Streitfall durchgesetzt werden. Ob Kaufvertrag, Mietvertrag oder Dienstleistungsvertrag – nahezu jede rechtliche Beziehung im Alltag basiert auf einem Vertrag. Die Vertragsfreiheit erlaubt es den Vertragsparteien, individuelle Vereinbarungen zu treffen und den Vertragsinhalt nach ihren Bedürfnissen zu gestalten, solange sie sich dabei an die gesetzlichen Vorschriften und die guten Sitten halten.
Für das Zustandekommen eines Vertrags sind ein Angebot und eine Annahme erforderlich. Die Parteien müssen sich über die wesentlichen Punkte des Vertrages, wie etwa Preis, Leistung und Vertragsdauer, einig sein. Unternehmen und Privatpersonen profitieren von der Flexibilität, die das Vertragsrecht bietet, müssen aber auch darauf achten, dass ihre Vereinbarungen klar formuliert und rechtlich zulässig sind. Die Einhaltung der vorgeschriebenen Form – etwa die notarielle Beurkundung bei bestimmten Verträgen – ist dabei ebenso wichtig wie die Geschäftsfähigkeit der beteiligten Parteien.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält die zentralen Regelungen des deutschen Vertragsrechts. Es legt fest, unter welchen Voraussetzungen Verträge wirksam sind, welche Rechte und Pflichten die Vertragsparteien haben und wie bei Vertragsverletzungen Ansprüche geltend gemacht werden können. Kommt es zu Problemen oder Streitigkeiten, etwa bei der Nichterfüllung eines Vertrages, können die betroffenen Parteien ihre Ansprüche vor Gericht, beispielsweise vor dem Landgericht Koblenz, durchsetzen. Hierbei ist die Unterstützung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt oder eine spezialisierte Kanzlei oft entscheidend, um die eigenen Rechte zu wahren und die bestmögliche Lösung zu erzielen.
Gerade im unternehmerischen Bereich ist eine professionelle Beratung bei der Vertragsgestaltung und -prüfung unerlässlich, um spätere Probleme zu vermeiden. Rechtsanwälte und Rechtsanwälte für Vertragsrecht bieten umfassende Unterstützung – von der Analyse des Vertragsinhalts über die Klärung offener Fragen bis hin zur Vertretung vor Gericht. So können Unternehmen und Privatpersonen sicherstellen, dass ihre Verträge rechtssicher sind und ihre Ansprüche im Streitfall durchgesetzt werden können.
Das Vertragsrecht ist ein vielschichtiges Rechtsgebiet, das eine sorgfältige Abwägung der Interessen aller Parteien erfordert. Wer sich frühzeitig informiert und bei Bedarf rechtliche Beratung in Anspruch nimmt, legt den Grundstein für erfolgreiche und rechtssichere Vertragsbeziehungen.
Kaufvertrag über Grundstück geschlossen
Im zugrunde liegenden Fall hatten die Klägerin und der Beklagte im April 2020 einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück zu einem Kaufpreis von 226.440 Euro geschlossen. Kaufverträge zählen zu den wichtigsten Vertragsarten im deutschen Zivilrecht, da sie den Kauf und den Eigentumsübergang zwischen den Parteien regeln. Der beklagte Käufer verpflichtete sich vertraglich, auf dem Grundstück innerhalb von drei Jahren nach Kaufpreisfälligkeit ein bezugsfertiges gewerbliches Gebäude zu errichten. Für den Fall, dass diese Bauverpflichtung nicht fristgerecht oder nur unvollständig erfüllt würde, wurde der Verkäuferin und späteren Klägerin vertraglich ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag eingeräumt.
Zu den wesentlichen Vertragsinhalten eines solchen Kaufvertrags gehören insbesondere die Bauverpflichtung, das Rücktrittsrecht sowie die genaue Regelung des Kaufpreises und der Eigentumsübertragung. Der Käufer zahlte im September 2020 den vereinbarten Preis und das Grundstück wurde auf ihn umgeschrieben. In der Folge verhandelte er zwar mit Mietinteressenten für die auf dem Gelände geplante Halle, zu einem Geschäftsabschluss kam es jedoch nicht und das Grundstück blieb unbebaut.
Frist verstrichen
Nachdem die vertraglich vereinbarte Frist zur Errichtung des Gebäudes ohne Umsetzung verstrichen war, erklärte die Verkäuferin im Februar 2024 den Rücktritt vom Vertrag. Der Käufer weigerte sich jedoch das Grundstück herauszugeben. Er machte geltend, dass die außergewöhnlichen Umstände der Jahre 2020 bis 2023, insbesondere die Corona-Pandemie und die wirtschaftlichen Folgen des Ukraine-Kriegs, die planmäßige Umsetzung des Bauvorhabens erheblich behindert hätten. Aus seiner Sicht hätten diese Ereignisse die Geschäftsgrundlage des Vertrags gestört, so dass er eine Verlängerung der Baufrist oder zumindest eine Vertragsanpassung forderte.
Das Landgericht Koblenz wies diese Argumentation jedoch zurück und gab der Klage der Verkäuferin statt. Die Verkäuferin habe von dem Kaufvertrag zurücktreten dürfen, da innerhalb der vereinbarten Dreijahresfrist kein Gebäude zur gewerblichen Nutzung auf dem Grundstück gebaut wurde. Für Unternehmer bedeutet der Abschluss eines solchen Vertrags stets ein gewisses unternehmerisches Risiko, insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung der vertraglichen Pflichten und Fristen. Zudem ist zu beachten, dass mit dem eingesetzten Geld erhebliche finanzielle Verpflichtungen verbunden sind, die bei Nichterfüllung des Vertrags zu wirtschaftlichen Nachteilen führen können.
Keine Störung der Geschäftsgrundlage
Das Gericht stellte klar, dass Verträge grundsätzlich verbindlich sind. Das gelte auch in Zeiten von Pandemie und geopolitischer Krise. Der zentrale rechtliche Grundsatz lautet: „Pacta sunt servanda“ – Verträge sind einzuhalten. Die Bauverpflichtung des Beklagten sei klar und eindeutig geregelt gewesen, inklusive einer festen Frist und einem Rücktrittsrecht der Klägerin bei Nichterfüllung. Die Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg stellten keine Störung der Geschäftsgrundlage dar, so dass der Käufer auch keine Vertragsanpassung verlangen könne.
Eine Störung der Geschäftsgrundlage könne zwar dazu führen, dass ein Vertrag angepasst oder sogar aufgehoben wird, dies sei jedoch nur unter engen Voraussetzungen möglich, führte das Gericht weiter aus. Nach den gesetzlichen Regelungen, insbesondere § 313 BGB, ist eine Vertragsanpassung nur dann zulässig, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. So müsse die Störung unvorhersehbar und schwerwiegend sein. Das Gesetz sieht vor, dass eine Anpassung des Vertrags nur dann erfolgen kann, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag für eine Partei unzumutbar wäre. Als der Kaufvertrag im April 2020 geschlossen wurde, sei die Corona-Pandemie bereits deutlich spürbar gewesen. Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) hatte die Pandemie bereits als globales Problem erkannt, so dass wirtschaftliche Unsicherheiten absehbar gewesen seien. Diskussionen über die wirtschaftlichen Folgen der Krise seien allgegenwärtig gewesen und auch den Vertragsparteien hätte bewusst sein müssen, dass nicht mit einem schnellen Ende der Maßnahmen zu rechnen ist. Dennoch haben sie den Kaufvertrag mit einer starren Dreijahresfrist geschlossen. Der Käufer sei damit in Kenntnis der wirtschaftlichen Unsicherheiten ein unternehmerisches Risiko eingegangen, führte das LG Koblenz aus.
Der Ukraine-Krieg habe die wirtschaftliche Lage zwar durch geringe Nachfrage und gestiegene Zinsen verschärft. Solche Faktoren gehörten aber zum allgemeinen unternehmerischen Risiko, so das Gericht.
Rückabwicklung des Kaufvertrags
Der Kaufvertrag wird nach der rechtskräftigen Entscheidung des LG Koblenz rückabgewickelt. Der Käufer muss das Grundstück an die Verkäuferin zurückgeben und erhält im Gegenzug den Kaufpreis zurück.
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer klaren Vertragsgestaltung. Dabei sollte umsichtig und vorausschauend gehandelt werden, da für nachträgliche Vertragsanpassungen enge Maßstäbe gelten. Bei Problemen im Vertragsrecht empfiehlt es sich, rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Für ein besseres Verständnis des Vertragsrechts sind Beispiele und Fallbeispiele aus der Praxis besonders hilfreich.
MTR Legal Rechtsanwälte berät im Vertragsrecht und weiteren Themen des Handelsrechts. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Vertragsrecht.
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