У разі негайного розірвання договору про комерційну оренду приміщень через дефекти, необхідним є попереднє попередження. Це підтвердив OLG Бранденбург (Az.: 3 U 82/19).
Безстрокові договори комерційної оренди можна розірвати у звичайному порядку. Якщо сторони не встановили договірний строк розірвання, діє встановлений законом строк розірвання у шість місяців за § 580a BGB. За певних обставин договір комерційної оренди може бути також розірваний у винятковому порядку. Важливою підставою для виняткового розірвання орендарем може бути, наприклад, повторна поява дефектів у орендованому майні. Однак у більшості випадків необхідне попереднє попередження, щоб виняткове розірвання було дійсним, пояснює економічна фірма MTR Rechtsanwälte.
Це також показує рішення OLG Бранденбург від 7 липня 2020 року (Az.: 3 U 82/19). Тут орендарка розірвала свій договір комерційної оренди через повторні дефекти у орендованому майні винятково і без попередження. Протягом приблизно дванадцяти років у приміщеннях сталося сім випадків потрапляння води. Орендодавці кожним разом реагували на пошкодження ремонтами та очищенням.
Оскільки дефект, очевидно, все ще не можна було усунути, орендарка відреагувала на наступне проникнення води негайним розірванням договору оренди. Вона зекономила на попередньому попередженні.
Орендодавці не визнали негайне розірвання і подали позов на сплату несплаченої орендної плати. Успішно. Як і земельний суд Котбус, вище земельний суд Бранденбург у апеляційному провадженні вирішив, що негайне розірвання є недійсним, оскільки відсутнє попереднє попередження.
Навіть якщо пошкодження водою виникали частіше, попередження не було можна оминути. Не можна було вважати, що воно не принесло би успіху, зазначив OLG. Адже орендодавці раніше кожного разу реагували на повідомлення про пошкодження ремонтами. Вони, отже, не відмовлялися остаточно усунути дефекти, підкреслили в суді далі. Крім того, розмір і вплив подій із пошкодженням не були такими значними, що орендарці було би нерозумно очікувати хоча б короткий період після визначення строку.
З питань комерційного права оренди можуть консультати досвідчені правозахисники.
