Постанова Вищого суду Дрездена від 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
При комерційних договорах оренди слід звертати увагу на дотримання формальних вимог. Наприклад, порушення вимоги письмової форми може призвести до недійсності узгоджених строків. Це може мати як наслідок недійсність узгоджених строків розірвання, так і можливість розірвання договору оренди комерційних приміщень у встановлені законодавством строки. Це показує постанова Вищого суду Дрездена від 27 лютого 2024 року (Az.: 5 U 2077/23).
Комерційне право оренди суттєво відрізняється від права оренди житлових приміщень. У договорі комерційної оренди діє майже повна свобода договору. Тому важливо письмово закріпити всі важливі домовленості у договорі оренди. Важливими пунктами є, зокрема, термін договору оренди комерційних приміщень і строки розірвання договору в разі безстрокових договорів, якщо вони відрізняються від законодавчих норм. Якщо ці строки розірвання не були погоджені письмово, вони можуть бути недійсними, повідомляє юридична фірма MTR Legal Rechtsanwalte, що консультує, зокрема, у сфері права нерухомості, в тому числі й комерційного права оренди.
Строки розірвання без письмової угоди недійсні
Відсутність письмової угоди може призвести до недійсності строків розірвання у комерційному орендному відношенні, що показує рішення Вищого суду Дрездена від 27.02.2024.
У даній справі орендар уклав договір оренди офісних приміщень із GbR. Сторони домовилися про трирічний строк оренди, який автоматично продовжується на рік, якщо жодна зі сторін не заявила про заперечення проти продовження оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну оренди. Договір оренди був підписаний орендарем та одним із засновників GbR, яка здає в оренду комерційні приміщення. Вирішальним моментом було те, що підпис другого засновника GbR під договором оренди був відсутній.
Нерухомість змінює власника
Це стало проблемою, коли орендована нерухомість змінила власника. Новий покупець стає орендодавцем за договором оренди. Він заявив, що заперечує проти продовження оренди та вчасно розірвав орендне відношення. Новий орендодавець аргументував, що розірвання можливе, оскільки первинний договір оренди не відповідає вимогам письмової форми, тому діє законодавчий строк розірвання. Він вимагав від орендарів виселення з приміщень.
Строки розірвання недійсно узгоджені
Суперечка потрапила до окружного суду Лейпцига. Він вирішив, що відповідачі-орендарі зобов’язані звільнити та повернути комерційні приміщення. Це рішення підтвердив Вищий суд Дрездена в апеляційному провадженні.
Вищий суд навів у поясненні, що для дотримання законодавчих вимог щодо письмової форми необхідно, щоб суттєві умови договору, до яких належать об’єкт оренди, розмір орендної плати та тривалість орендного відношення, були викладені у договорі. У даному випадку цього не було. Якщо сторона представлена кількома особами, як у цьому випадку GbR через двох своїх засновників, необхідно, щоб договір оренди був підписаний усіма уповноваженими особами. Письмова форма може бути збережена навіть у разі, якщо договір підписаний однією з уповноважених осіб разом із заявою про те, що підписант представляє й усіх інших осіб, чиї підписи відсутні. Такої заяви тут немає, відзначив Вищий суд Дрездена.
Орендарі та орендодавці повинні дотримуватися письмової форми
Наслідком порушення вимоги письмової форми є те, що договір оренди укладено на невизначений строк. Це означає, що узгоджений строк розірвання недійсний, якщо він довший за законодавчий строк розірвання, пояснив Вищий суд Дрездена. У даному випадку внаслідок положення про продовження у договорі оренди фактично продовжено законодавчий строк розірвання, оскільки розірвання може відбутися лише за три місяці до відповідного річного закінчення договору. Таким чином, відповідне положення недійсне, а розірвання було правомірним, вирішив Вищий суд Дрездена.
Рішення демонструє, що як орендарям, так і орендодавцям необхідно дотримуватися вимог письмової форми у комерційних договорах оренди, оскільки порушення може негативно вплинути на одну зі сторін.
MTR Legal Rechtsanwälte має багаторічний досвід у сфері права нерухомості та консультує також у комерційному праві оренди.
Зв’язуйтесь з нами !
