При купівлі нерухомості продавець повинен вказати на приховані недоліки, якщо він про них знає. Однак, згідно з рішенням земельного суду Франкенталя, тягар доведення цього покладається на покупця.
Щоб уникнути проблем, відповідальність за дефекти в договорах купівлі-продажу нерухомості зазвичай виключається. Однак виключення гарантії стосується лише тих недоліків, які були помітними для покупця. Продавець зобов’язаний також вказати на приховані недоліки. Якщо такі недоліки продавець навмисно приховав, виключення гарантії не застосовується і продавець несе відповідальність, пояснює економічна юридична фірма MTR Rechtsanwälte.
Основною умовою для відповідальності продавця за приховані недоліки є те, що він мав про них знати. Тягар доведення цієї обізнаності лежить на покупці, як вирішив земельний суд Франкенталя у своєму рішенні від 24 листопада 2021 року (Справа № 6 O 129/21).
У відповідній справі подружжя придбало житловий будинок. Продавець сам багато років проживав у цьому будинку. Через п’ять років після того, як подружжя вселилося, воно заявило, що утеплення даху є недостатнім. Встановлені утеплювальні плити є непридатними, до того ж бракує так званого парозахисного шару. Тому подружжя вимагало від продавця виплату авансу на правильне утеплення.
Однак земельний суд Франкенталя відхилив позов. У причинах він зазначив, що в договорі купівлі-продажу було ефективно узгоджено виключення гарантії. Тому для відповідальності продавця є необхідна умова, щоб він діяв умисно. Однак не було доведено, що продавець був обізнаний про недолік утеплення даху та навмисно його приховав, зазначає далі земельний суд Франкенталя. Адже дах не був протечним ні вологим, а також були виконані вимоги до енергетичного сертифіката. Крім того, продавець десять років без обмежень жив зі своєю сім’єю в цьому будинку та користувався горищем. Тому не можна вважати, що він був обізнаний про недолік. Продавець не зобов’язаний відповідати за недоліки, які лише могли б бути виявлені, зазначає суд.
Адвокати, які мають досвід у праві нерухомості, можуть проконсультувати.
Більше інформації на:
