Пункт діє лише за фактичного порушення
В комерційних договорах оренди може бути домовлено про пункт про захист від конкуренції. Проте зниження орендної плати через порушення пункту про захист від конкуренції можливе лише за умови, що фактично було порушення. Як чітко зазначив Окружний суд Дюссельдорфа в рішенні від 12 вересня 2023 р. (справа: I-24 U 47/22).
Згідно з § 535 Цивільного кодексу Німеччини, орендодавець зобов’язаний надати орендарю об’єкт оренди в стані, придатному для використання за призначенням. Вже з цього правового регулювання можна вивести захист орендаря від конкуренції. В комерційному договорі оренди, однак, також може бути явно погоджено пункт про захист від конкуренції. Таке регулювання захищає орендаря від того, щоб прямий конкурент оселився в тому ж будинку, як пояснює юридична фірма MTR Legal Rechtsanwälte, яка, зокрема, консультує з питань нерухомості. Однак такий пункт про захист від конкуренції діє за рішенням Окружного суду Дюссельдорфа лише тоді, коли фактично є порушення.
Погоджено захист від конкуренції в договорі оренди
В процесі перед Окружним судом Дюссельдорфа сторони уклали комерційний договір оренди в 2010 році. Орендар хотів в орендованих приміщеннях площею близько 650 квадратних метрів відкрити кабінет фізичної терапії. В комерційному договорі оренди була зафіксована умова, що жодні приміщення не здаються в оренду особам чи підприємствам, які конкурують з кабінетом фізичної терапії. Орендодавець зобов’язався на ділянці не здавати в оренду, не надавати в користування та не дозволяти використання приміщень особам чи підприємцям, які безпосередньо конкурують з орендарем. У договорі зазначено дослівно: „Таким чином, відкриття іншого схожого фізіотерапевтичного кабінету не допускається.“Сім років потому орендодавець здав приміщення для практик на ділянці цілительці з акцентом на американську хіропрактику. Орендар кабінету фізичної терапії побачив у цьому порушення пункту про захист від конкуренції та зменшив орендну плату на 25 відсотків. Після цього орендодавець подав позов на стягнення повної орендної плати. Він стверджував, що погоджений пункт про захист від конкуренції охоплює лише захист від „прямої конкуренції“. Практика цілительства під це не підпадає.
Орендодавець має право на повну оплату оренди
Судове засідання в окружному суді Клеве відхилило позов орендодавця. Але в апеляційному розгляді в Окружному суді Дюссельдорфа орендодавець здобув успіх зі своїм позовом. Суд встановив, що порушення пункту про захист від конкуренції не відбулося. Окружний суд занадто широко тлумачив обсяг пункту про захист від конкуренції, як зазначив Окружний суд Дюссельдорфа. Оскільки пункт не охоплював захист від практики цілительства з акцентом на американську хіропрактику. Але навіть якщо це було б так, імовірно було б лише незначне порушення, яке слід не враховувати і яке не виправдовувало зниження орендної плати, наголосив суд.
Орендні сторони загалом мають право домовитися про повний захист від конкуренції, який також охоплює підприємства з інших галузей. Однак це не той випадок, зазначив Окружний суд Дюссельдорфа. Оскільки в пункті чітко зазначено захист від „прямої“ конкуренції. Отже, захист від конкуренції був конкретно описаний, і заборона на здачу в оренду приміщень третім особам обмежувалася іншим схожим фізіотерапевтичним кабінетом, наголосив суд. Цілителька не веде фізіотерапевтичну практику і не має фізіотерапевтичної освіти. Це значно відрізняється професії, зазначив Окружний суд. Якби були охоплені також невеликі перетини з фізіотерапевтичними послугами орендаря, їх слід було б конкретно зазначити, де можливо.
Значущого впливу на користування орендованими приміщеннями не виявлено, тому орендодавець має право на повну оплату оренди, вирішив Окружний суд.
Юридично безпечне складання договору
Пункт про захист від конкуренції повинен був бути значно більш детальним, якщо би хотіли також запобігти заснуванню практики цілительства або інших практик.
MTR Legal Rechtsanwälte консультує у юридично безпечній розробці комерційного договору оренди та інших питань нерухомості.
Звертайтеся до нас за контактом !
