Рішення Федерального фінансового суду щодо звільнення від податку через самостійне використання, аз.: IX R 14/22
Якщо між купівлею та продажем нерухомості проходить менше десяти років, прибуток від продажу підлягає оподаткуванню. Виключенням є самостійне використання. У такому разі можливо звільнення від податку при продажу в межах десяти років. Проте продаж відокремленої земельної ділянки до закінчення терміну спекуляцій не є безподатковим. Це постановив Федеральний фінансовий суд у своєму рішенні від 26 вересня 2023 року (аз.: IX R 14/22).
Якщо нерухомість купується та продається протягом десяти років, це вважається так званою приватною операцією продажу. Прибуток з такої операції загалом підлягає оподаткуванню та підпадає під податок на дохід. Виключенням з оподаткування може бути лише самостійне використання нерухомості платником податків, зазначає юридична фірма MTR Legal Rechtsanwälte, яка консультує, зокрема, у сфері податкового права.
Немає звільнення від податку при відокремленні земельної ділянки
Однак таке виключення не діє, якщо земельна ділянка відокремлюється і продається. Це чітко зазначив Федеральний фінансовий суд (BFH) у своєму рішенні від 26 вересня 2023 року.
У випадку, що є основою рішення, платники податків у 2014 році купили ділянку з старою будівлею ферми. У цій будівлі мешкали платники податків. До неї належала ділянка площею приблизно 4,000 квадратних метрів, яку вони використовували як сад. Пізніше вони відокремили приблизно 1,000 квадратних метрів від цього саду та продали його у 2019 році.
У своїй податковій декларації з доходу платники податків не зазначили про продаж частини земельної ділянки. Однак, відповідний податковий офіс у 2021 році врахував прибуток від продажу в податковому повідомленні про дохід і підлягало оподаткуванню за законом про податок на дохід.
BFH відхиляє позов
Проти цього рішення платники податків оскаржили. Продаж частини земельної ділянки не відповідає критеріям приватної операції продажу, принаймні прибуток від продажу не підлягає оподаткуванню через використання для власних житлових цілей.
Однак позов не мав успіху на останньому етапі у Федеральному фінансовому суді. Судді в Мюнхені постановили, що з продажу земельної ділянки виникли інші доходи від приватної операції продажу, які підлягають оподаткуванню.
Якщо між придбанням і відчуженням нерухомості минуло менше десяти років, виникають інші доходи від приватної операції продажу. Згідно з § 23 Закону про податок на дохід (EStG), зміни вартості окремого економічного активу в межах десяти років підлягають податку на дохід у приватному майні платника податків. Економічна часткова ідентичність є достатньою, як каже BFH.
Інші доходи від приватної операції продажу
Економічна часткова ідентичність може розглядатися, якщо економічний актив купується, але лише частково знову продається. Економічна ідентичність поділеного економічного об’єкту зберігається частково, якщо поділ можна здійснити без дорогих технічних заходів і ринкова спроможність попереднього економічного об’єкта продовжується частково. Це наприклад відбувається при поділі земельних ділянок, пояснив BFH.
Таким чином, податковий офіс і податковий суд Нижньої Саксонії у цьому випадку вважали за правильне визнати інші доходи від приватної операції продажу. Оскільки продана незабудована частина земельної ділянки не є якісно іншим економічним активом. Навіть якщо ділянки після продажу мають різний розмір, вони не відрізняються за своєю суттю, функцією та вартістю, каже BFH.
Використання для житлових цілей лише при забудованій земельній ділянці
Прибуток від продажу не може бути виключений з оподаткування через власне використання для житлових цілей, продовжили судді в Мюнхені. Виключення з оподаткування можливі лише у випадку, якщо нерухомість між придбанням і відчуженням використовувалася виключно для власних житлових цілей або в рік відчуження і два попередніх роки використовувалася для власних житлових цілей. Це передбачає, що економічний актив постійно зайнятий платником податків. Однак для незабудованої земельної ділянки це не є випадком. Тому лише для земельної ділянки з житловою будівлею може бути застосоване виключення з податку, але не для незабудованої частини ділянки. Це також стосується випадків, коли попередньо використана як сад частина ділянки відокремлюється і продається, вирішив BFH.
MTR Legal Rechtsanwälte консультує в податкових спорах з податковими органами та інших темах податкового права.
Ласкаво просимо контакт з нами.
