Недолік форми угоди про попередню оплату та недійсність договору купівлі-продажу – BGH, V ZR 8/23
Недолік форми при угоді про попередню оплату не обов’язково призводить до недійсності договору купівлі-продажу нерухомості в цілому. Якщо покупець може довести, що здійснив платіж на купівельну ціну наперед, то припущення про повну недійсність спростовується. Це вирішив Федеральний суд рішенням від 14 червня 2024 року (Az.: V ZR 8/23).
При угодах з нерухомістю рекомендується детально документувати кожну дію. Це, звісно, стосується також кожного здійсненого платежу та попередньої оплати. Помилки форми можуть призвести до недійсності всього договору купівлі-продажу, як зазначає юридична фірма MTR Legal Rechtsanwälte, яка серед іншого консультує у сфері права нерухомості.
Припущення про недійсність може бути спростоване
BGH чітко зазначив, що припущення про недійсність всього договору купівлі-продажу може бути спростоване, якщо покупець може довести попередню оплату. Для цього достатньо, щоб він міг безсумнівно довести попередню оплату зі своєї точки зору. Квитанція від продавця про платіж для цього не обов’язкова.
У розглянутій справі покійний на момент розгляду батько відповідачів у березні 2017 року продав свою частку у власності на земельну ділянку товариству з обмеженою відповідальністю за 40 000 євро. Директор товариства здійснив у квітні та травні 2017 року платежі покупцю на загальну суму 80 000 євро. Як призначення платежу він зазначив „975/23.3.2017“ або „Решта платежу 975/23.3.2017“. У листопаді 2018 року покійний на той момент батько і спадкодавець уклав з директором товариства нотаріальний договір купівлі-продажу на іншу частку у власності. Купівельна ціна знову склала 40 000 євро. Після цього товариство передало свою придбану частку у власності своєму директору.
Угода про попередню оплату не завірена нотаріально
Трансфер другої частки власності покупцю призвів до суперечки між сторонами. Питанням спірного характеру стала попередня оплата у розмірі 40 000 євро. Позивач стверджував, що існувала усна угода між сторонами щодо попередньої оплати за купівлю другої частини власності. Нотаріального посвідчення цієї угоди немає. Для OLG Hamm цього було недостатньо. Воно чітко вказало, що мова йде про угоду про попередню оплату, яка підлягає нотаріальному завіренню. Оскільки завірення не було здійснено, угода була недійсна. Це призводить до того, що весь договір купівлі-продажу є недійсним згідно з § 139 BGB, вирішив OLG Hamm.
Позивач не може довести попередню оплату, оскільки договір купівлі-продажу не містить жодних вказівок на це, а переведення є односторонніми діями позивача, а не квитанціями продавця, так ОLG зазначив.
BGH: Договір купівлі-продажу не обов’язково недійсний в цілому
Проте у касаційному розгляді BGH дійшов іншої думки. Вимога позивача може випливати з договору купівлі-продажу, укладеного в листопаді 2018 року, на другу частку у власності. Існуючі встановлення факту OLG не свідчать про те, що договір купівлі-продажу є недійсним в цілому, зазначили судді в Карлсруе.
BGH підтвердив, що угоду про попередню оплату необхідно нотаріально завірити. Це, зокрема, випливає з того, що на момент попередньої оплати вимога щодо купівельної ціни ще не існує. Тому попередня оплата без відповідної угоди юридично не може спричинити часткове виконання боргу з купівлі-продажу. Таким чином, угода про попередню оплату підлягає завіренню і без завірення є недійсною. Але це не означає автоматично, що весь договір купівлі-продажу є недійсним, зазначив BGH.
Покупець повинен довести попередню оплату
Хоча недійсність передбачено згідно з § 139 BGB. Це припущення може бути спростоване у разі особливих обставин, пояснив далі BGH. Це можливо в даному випадку. Відповідно до постійної практики BGH, припущення спростовується, якщо покупець може довести попередню оплату купівельної ціни. Вирішальним є доказ платіж, підкреслили судді в Карлсруе.
Якщо покупець може довести платіж, висновок є виправданим, що сторони могли також без угоди про попередню оплату прийняти участь у занотаріованій частині купівлі-продажу нерухомості. Це підтверджується ще більше, якщо продавець видав квитанцію про платіж. Але це не є вимогою. Важливо, щоб покупець міг безсумнівно довести платіж зі своєї точки зору, підкреслив BGH, і повернув справу до OLG Hamm. Тепер це має знову вирішити, чи позивач спростував припущення про повну недійсність договору купівлі-продажу.
MTR Legal Rechtsanwälte консультує з питань трансакцій з нерухомістю та інших тем права нерухомості.
Будь ласка, зв’яжіться з нами!
