Договір купівлі-продажу за домовленістю про ухилення від сплати податків не є недійсним – BGH V ZR 115/22
Попри так звану домовленість про чорні гроші, договір купівлі-продажу нерухомості не обов’язково вважається недійсним. Таке рішення ухвалив BGH 15 березня 2024 року (Az.: V ZR 115/22). Це можливо, якщо основною метою договору купівлі-продажу не є ухилення від сплати податків, а придбання або продаж нерухомості.
При угодах із нерухомістю зазвичай змінюється велика сума грошей. Крім того, податковий орган теж хоче отримати свою частку. Тому може бути велика спокуса, щонайменше, заощадити на податках і в нотаріальному договорі купівлі-продажу зазначити нижчу ціну, ніж реально узгоджена та виплачена сума. Однак цього слід уникати. Адже це, по-перше, є ухиленням від сплати податків, через що сторони договору можуть бути притягнуті до кримінальної відповідальності, а по-друге – договір купівлі-продажу може бути недійсним, так повідомляє юридична фірма MTR Legal Rechtsanwälte, що займається зокрема правом нерухомості.
Неправильне зазначення купівельної ціни у нотаріальному договорі купівлі-продажу
Однак договір купівлі-продажу може залишитися дійсним навіть за наявності домовленості про чорні гроші, як показує рішення Федерального суду 15 березня 2024 року. У розглянутій справі сторони домовилися про купівельну ціну за нерухомість у розмірі 150.000 євро. Однак у нотаріальному договорі купівлі-продажу вони засвідчили лише 120.000 євро як купівельну ціну. Небілицька сума в 30.000 євро була передана продавцю покупцем готівкою ще до дати засвідчення.
Продавець згодом у межах добровільного зізнання визнав скорочення податку на придбання нерухомості. Внаслідок цього між продавцем та покупцем було поставлено питання про дійсність договору купівлі-продажу та його розірвання.
BGH: Договір купівлі-продажу є дійсним
Справу, в кінцевому підсумку, розглядав BGH. Судді з Карлсруе спочатку встановили, що нотаріально завірений договір купівлі-продажу є фіктивною угодою через свідомо неправильно зазначену купівельну ціну, що згідно з § 117 Abs. 1 BGB є недійсним. Проте, прихована правова угода, а саме усно укладений договір купівлі-продажу нерухомості за вищою ціною, є дійсною. Недотримання форми виправлено засвідченням та внесенням покупця у земельний реєстр. Тим самим покупець став власником нерухомості. Це було б інакше лише в тому випадку, якщо договір купівлі-продажу був би недійсним.
Однак це не так, підкреслив BGH. Адже домовленість про чорні гроші не призводить до недійсності всього договору через порушення законодавчої заборони. Якщо в нотаріально засвідченому договорі купівлі-продажу нерухомості ціна вказується нижче, ніж узгоджено усно, щоб уникнути сплати податків, то існує так звана домовленість про чорні гроші. Проте договір купівлі-продажу не є недійсним тільки при цьому. Договір буде недійсним лише тоді, якщо намір ухилитися від сплати податків був єдиною або основною метою договору. Але, як правило, це не так, якщо серйозна покупка або продаж нерухомості заплановані. Договір, з яким пов’язано ухилення від сплати податків, недійсний лише у тому випадку, якщо ухилення від сплати податків є головною метою договору, пояснили судді з Карлсруе.
Відмінність від домовленостей про чорні гроші в контрактах на виконання робіт
При цьому вони чітко відокремили свою судову практику щодо угод купівлі-продажу нерухомості та земельних ділянок від судової практики щодо домовленостей про чорні гроші в контрактах на виконання робіт. Домовленості в контрактах на виконання робіт, які призводять до того, що одна зі сторін контракту не дотримується своїх податкових зобов’язань, можуть відповідно до закону про боротьбу з недобросовісною роботою безпосередньо призвести до недійсності всього контракту. Однак ці положення не можуть бути застосовані до домовленостей про чорні гроші в контексті угод купівлі-продажу нерухомості, зазначив BGH.
Тут домовленість про зазначення неправдивої купівельної ціни є правовою недоречністю. Проте це стосується всього договору тільки тоді, коли заборонене ухилення від сплати податків є основною метою договору, уточнив BGH. Відповідно, договір купівлі-продажу в даному випадку не є недійсним через домовленість про чорні гроші. Тут серйозно був запланований обмін активами. Серйозний намір обміну активами підтверджується укладенням та виконанням договору купівлі-продажу, зазначив BGH. Хоча домовленість про чорні гроші окремо буття не дійсною, це не призводить до недійсності цілого договору.
MTR Legal Rechtsanwälte супроводжує вас у процесі угод із нерухомістю та консультує з інших тем нерухомого майна.
Зв’яжіться з нами !
