Обслуговування та ремонт у комерційній орендній нерухомості
Так звана дахова та верхова застережність спричиняє неприємності у комерційному орендному праві. Юрист з нерухомості є правильним експертом при правових суперечках.
Хто повинен утримувати майно? Це не лише проблема в приватних орендних відносинах, а й у комерційному орендному праві, є частим предметом суперечок між орендарями та орендодавцями, зазначає економічна адвокатська компанія MTR Legal Rechtsanwälte, яка зосереджує свою консультацію на праві нерухомості.
Якщо в орендному договорі не вказано інше, то річ зрозуміла. Відповідно до § 535 BGB орендодавець зобов’язаний надати орендарю орендоване майно у стані, придатному для договірного використання, і підтримувати його у цьому стані протягом усього терміну оренди.
Застереження щодо утримання орендованого майна
Однак на практиці це виглядає інакше, і орендарі теж через відповідні застереження в орендному договорі залучаються до обслуговування. У приватному орендному договорі це зазвичай відбувається через застереження щодо малих та косметичних ремонтів, а у комерційному орендному договорі зазвичай закріплюється так звана дахова та верхова застережність.
Таке застереження часто формулюється таким чином, що орендодавець бере на себе лише обслуговування даху і верхньої частини орендарського об’єкту, а орендар відповідальний за всі інші заходи з зовнішнього та внутрішнього обслуговування та ремонту орендованого майна. Ось чому комерційний орендар може бути зобов’язаний до значно більшого обсягу обслуговування, ніж приватний орендар. Основою цього є те, що комерційний орендар вважається менш захищеним, ніж приватна особа.
Ремонтні роботи на даху, несучих частинах будівлі та фасаді
Інженерні роботи по обслуговуванню включають в себе заходи, які необхідні для збереження призначеного споживання орендованого майна. Сліди зносу та недоліки мають бути усунені. Це може стосуватися, наприклад, свіжого шару фарби. До відновлювальних робіт також входять ремонтні роботи, які, наприклад, є необхідними на даху.
Які роботи з обслуговування та відновлення входять до формулювання дахової та верхової застереженості, точно не визначено. Однак у судових рішеннях все більше приймається, що мова йде про дах, несучі частини будівлі та зовнішню фасаду. Тут необхідні роботи має виконувати орендодавець, в той час як орендар відповідає за всі інші заходи. Чи поширюються його обов’язки, може бути визначено в комерційному орендному договорі. Межі часто змінюються, що регулярно призводить до правових суперечок між орендарем та орендодавцем. У такому випадку слід звертатися до юриста з нерухомості.
Жорсткі обмеження у типовому орендному договорі
Слід зазначити, що в індивідуальному орендному договорі між сторонами можуть бути узгоджені більш широкі положення, ніж у типовому орендному договорі. Згідно з § 307 BGB, положення договору є недоцільним, якщо воно невиправдано обмежує договірного партнера користувача застереження. Відповідно, в типовому орендному договорі обов’язки з обслуговування та відновлення можуть бути передані орендареві лише в тому обсязі, в якому вони стосуються пошкоджень, які можуть бути віднесені до використання орендованого майна і належать до ризикової сфери орендаря.
MTR Legal Rechtsanwälte консультує з питань договірних застережень у комерційному орендному праві та інших тем права нерухомості.
Зв’яжіться з юристом з нерухомості.
zu einem Rechtsanwalt im Immobilienrecht auf.
