Орендар може розірвати договір оренди комерційної нерухомості без попереднього повідомлення з важливої причини. Неправильний розрахунок експлуатаційних витрат може, за рішенням BGH, бути важливою причиною (Az.: XII ZR 11/20).
Як орендар, так і орендодавець можуть розірвати комерційні орендні відносини надзвичайно без попереднього повідомлення з важливої причини, якщо продовження орендних відносин об’єктивно стало неприйнятним для однієї зі сторін контракту, пояснює юридична компанія MTR Rechtsanwälte.
У справі, що розглядалась BGH, орендар орендував торгове приміщення в торговому центрі. Оскільки передача пожежної сигналізації не працювала належним чином, орендодавець мав залучити додаткову пожежну охорону. Її вартість він розподілив серед експлуатаційних витрат, як і витрати на меблювання харчового майданчика. Проти цього виступив орендар і оголосив про розірвання договору через неправильний розрахунок експлуатаційних витрат.
Проте Камерний суд Берліна визнав таке розірвання недійсним. Орендодавець безпідставно переклав витрати на меблювання харчового майданчика і пожежну охорону на орендаря. Хоча ця помилка була явною, і орендар був ошуканий на семизначну суму, цього було недостатньо для дострокового розірвання, стверджує KG Berlin. Адже орендар не довів, що орендодавець діяв з наміром або з метою обману.
Проте BGH в рішенні від 6 жовтня 2021 року мав інший погляд і скасував рішення Камерного суду Берліна. Важлива причина для надзвичайного безстрокового розірвання виникає, якщо тому, хто розриває договір, з урахуванням усіх обставин конкретної справи, зокрема вини сторін договору, і враховуючи обопільні інтереси, не можна розумно очікувати продовження орендних відносин навіть до завершення терміну розірвання чи іншого завершення орендних відносин. Злочини проти власності на шкоду орендарю є такою важливою причиною для розірвання, так вважає BGH.
Недобросовісність орендодавця, наприклад, через навмисно неправильні розрахунки експлуатаційних витрат, може виправдати розірвання без попереднього повідомлення орендарем, про що чітко зазначили судді з Карлсруе. Це особливо стосується випадків, коли орендодавець і далі не виправдовує своєму місця стан неправильного розрахунку після відповідних закидів орендаря, стверджує BGH.
Кваліфіковані адвокати з питань комерційного орендного права можуть надати консультацію.
